房地產(chǎn)成本控制匯編_圖文

1、 頁碼:第 1 頁共75頁長(zhǎng)沙新泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本控制中心制度匯編目 錄成本管理 (2第一章 項(xiàng)目成本管理辦法.錯(cuò)誤!未定義書簽。第二章 認(rèn)質(zhì)限價(jià)管理辦法 (10第三章 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 (14第四章 成本動(dòng)態(tài)控制作業(yè)指引 (18第五章 工程預(yù)結(jié)算管理制度 (21第六章 責(zé)任成本作業(yè)指引 (37第七章 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 (42第八章 供方單位履約評(píng)價(jià)指引 (58招標(biāo)管理 (60第九章 招標(biāo)管理制度 (60第十章 戰(zhàn)略采購管理制度 (72 頁碼:第 2 頁共75頁第一章 項(xiàng)目成本管理辦法1.流程目的使開發(fā)項(xiàng)目的成本得到有效、合理的控制,確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。2.適用范圍適用于

2、公司開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制工作。3.定義3.1 超成本目標(biāo):項(xiàng)目實(shí)施到某一階段時(shí),工程成本超過該形象進(jìn)度時(shí)的目標(biāo)成本。3.2 補(bǔ)充預(yù)算資料:已實(shí)施完成的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證單、材料選型變更單、甲控乙供材料通知單、甲供材料通知單、材料設(shè)備驗(yàn)收單,是編制階段性工程結(jié)算的依據(jù),是工程結(jié)算資料的組成部分。3.3 結(jié)算資料:竣工結(jié)算所必須的所有資料,包括竣工圖、竣工結(jié)算申請(qǐng)表、施工合同、工程結(jié)算書、甲供材料通知單、甲控乙供材料通知單、乙供材料定價(jià)單、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄、甲乙雙方的其它約定資料等。4.部門職責(zé)4.1成本控制中心4.1.1 論證階段進(jìn)行成本估算。4.1.2 定位階段進(jìn)行成本測(cè)算

3、。4.1.3 下達(dá)設(shè)計(jì)限額和成本控制建議,進(jìn)行成本匡算、概算和預(yù)算。4.1.4 編制目標(biāo)成本,分解和下達(dá)責(zé)任成本,進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。4.1.5 進(jìn)行工程結(jié)算,組織成本后評(píng)估。4.1.6 按成本目標(biāo)組織工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷采購及材料/設(shè)備采購。4.2財(cái)務(wù)管理中心4.2.1 在項(xiàng)目開發(fā)各階段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。4.2.2 組織管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算。4.3總工室4.3.1 按設(shè)計(jì)限額組織或調(diào)整設(shè)計(jì)。 頁碼:第 3 頁共75頁4.3.2 組織設(shè)計(jì)費(fèi)用測(cè)算。4.3.3 按成本目標(biāo)組織選型定板。4.3.4 配合成本控制中心進(jìn)行成本估算、測(cè)算、匡算、概算和預(yù)算。4.4 工程管理中心4.4.1 配合成本控制中心進(jìn)行成

4、本控制,提供技術(shù)支持。4.5 營(yíng)銷策劃中心4.5.1 論證階段提出產(chǎn)品初步建議4.5.2 策劃階段提出產(chǎn)品定位策劃報(bào)告5.工作程序5.1.成本信息調(diào)研5.1.1.公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),成本控制中心必須與營(yíng)銷策劃中心、項(xiàng)目開發(fā)中心共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,完成該城市的,內(nèi)容應(yīng)包括:1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響:包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)等。2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn),主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn),以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價(jià)水平的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較,完成該地區(qū)各類建筑各種檔次物

5、業(yè)建造成本水平表。5.1.2.成本控制中心應(yīng)在營(yíng)銷策劃中心提供的競(jìng)爭(zhēng)樓盤清單中,挑選1-2個(gè)樓盤深入調(diào)研,完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤成本水平調(diào)研報(bào)告。5.1.3.公司確定新進(jìn)入目標(biāo)城市后,成本控制中心即組織進(jìn)行新城市成本水平調(diào)查,一個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告并同時(shí)完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤成本水平調(diào)研報(bào)告。沒有在時(shí)限內(nèi)完成報(bào)告,扣罰成本控制中心總監(jiān)100元。計(jì)劃管理中心考核。5.2.論證階段成本估算項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)確定5.2.1.營(yíng)銷策劃中心組織確定初選項(xiàng)目的項(xiàng)目定位,總工室進(jìn)行概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)。5.2.2.成本控制中心根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)中心提交的土地價(jià)格及土地獲取相關(guān)費(fèi)用、總工室提交的概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標(biāo)及

6、相關(guān)土地狀況資料,營(yíng)銷策劃中心提交的關(guān)于新項(xiàng)目初步定位建議以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤清單,完成項(xiàng)目拓展階段成本估算,并提交財(cái)務(wù)管理中心完成投資估算后,一起作為集 頁碼:第 4 頁共75頁團(tuán)投資管理中心編制可行性研究報(bào)告的內(nèi)容提交公司評(píng)審。總工室編制完成概念規(guī)劃草案后,成本控制中心即開始根據(jù)各部門提供資料在5日內(nèi)編制完成項(xiàng)目拓展階段成本估算,沒有在時(shí)限內(nèi)完成,則扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元。財(cái)務(wù)管理中心考核。項(xiàng)目開發(fā)中心、總工室、營(yíng)銷策劃中心沒有及時(shí)提供輸入資料,而影響成本估算的,扣罰相關(guān)責(zé)任總監(jiān)100元。5.2.3.公司評(píng)審?fù)ㄟ^項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后,項(xiàng)目拓展階段成本估算自動(dòng)成為項(xiàng)目建安

7、成本預(yù)控目標(biāo)。5.3.定位階段成本測(cè)算5.3.1.營(yíng)銷策劃中心在組織市場(chǎng)調(diào)研后正式提出項(xiàng)目定位建議,總工室按項(xiàng)目定位組織概念方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行工程技術(shù)可行性分析,成本控制中心根據(jù)總工室提交的概念設(shè)計(jì)文件完成項(xiàng)目策劃階段建安成本測(cè)算編制。概念設(shè)計(jì)成果提交后,成本控制中心在10日內(nèi)編制完成項(xiàng)目策劃階段建安成本測(cè)算,沒有在時(shí)限內(nèi)完成,則扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元?？偣な铱己恕?.4.設(shè)計(jì)階段成本控制5.4.1.方案設(shè)計(jì)階段成本控制:成本控制中心依據(jù)項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)、總工室提供的方案設(shè)計(jì)文件進(jìn)行項(xiàng)目建安成本匡算的編制,并交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)成果提交后,成本

8、控制中心在15日內(nèi)編制完成項(xiàng)目建安成本匡算,沒有在時(shí)限內(nèi)完成,則扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元。總工室考核。成本分管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在2日內(nèi)審核完畢交總經(jīng)理審批。5.4.2.初步設(shè)計(jì)階段成本控制:1成本控制中心在初步設(shè)計(jì)開始前,編制初步設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議,經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,作為初步設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù),由總工室具體落實(shí)、實(shí)施。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃開始初步設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)放設(shè)計(jì)單位前5日,成本控制中心應(yīng)編制、審批完畢初步設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議,否則扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元?？偣な铱己?。若成本控制中心還未提供初步設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議,總工室即向設(shè)

9、計(jì)單位發(fā)放設(shè)計(jì)任務(wù)書,則扣罰總工室主任100元。計(jì)劃管理中心考核。2總工室完成初步設(shè)計(jì)后,成本控制中心根據(jù)初步設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算并交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批,作為評(píng)審總工室初步設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。初步設(shè)計(jì)成果 頁碼:第 5 頁共75頁提交后,成本控制中心在15日內(nèi)編制完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算,沒有在時(shí)限內(nèi)完成,則扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元?？偣な铱己恕３杀痉止茴I(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在2日內(nèi)審核完畢交總經(jīng)理審批。5.4.3.目標(biāo)成本編制:項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后,成本控制中心按目標(biāo)成本管理作業(yè)指引規(guī)定組織相關(guān)部門進(jìn)行成本與

10、費(fèi)用測(cè)算,并編制項(xiàng)目目標(biāo)成本作業(yè)指導(dǎo)書,交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行,作為各項(xiàng)成本控制的依據(jù)。5.4.4.施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制:1成本控制中心在施工圖設(shè)計(jì)開始前,編制施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本限額要求及成本控制建議,交成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批。建安成本目標(biāo)限額、設(shè)計(jì)成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn):a土石方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選,土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo);b基礎(chǔ)工程:不同的基礎(chǔ)形式對(duì)成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點(diǎn)建議基礎(chǔ)選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計(jì),據(jù)不同的基礎(chǔ)形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本

11、目標(biāo);c結(jié)構(gòu)工程:該部分占建安成本比重較大,且對(duì)銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點(diǎn),在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值;d建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對(duì)外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值;e安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的檔次材料;f景觀工程:景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大,設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn);2施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議作為施工圖設(shè)計(jì)

12、任務(wù)書的附件,成為施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù),由總工室具體落實(shí)、實(shí)施。按照計(jì)劃施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)放設(shè)計(jì)單位前5日,成本控制中心應(yīng)編制、審批完畢施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議,否則扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元?？偣な铱己恕Ｈ舫杀究刂浦行倪€未提供施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議,總工室即向設(shè)計(jì)單位發(fā) 頁碼:第 6 頁共75頁放設(shè)計(jì)任務(wù)書,則扣罰總工室主任200元。計(jì)劃管理中心考核。3總工室在施工圖設(shè)計(jì)完成后一周內(nèi),組織對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。成本控制中心在施工圖評(píng)審結(jié)束后,20天內(nèi)組織造價(jià)咨詢公司編制施工圖階段建安成本預(yù)算,作為評(píng)審總工室施工圖設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。成本控

13、制中心未在時(shí)限內(nèi)編制完成施工圖階段建安成本預(yù)算,則扣罰成本控制中心總監(jiān)100元?？偣な铱己?。施工圖預(yù)算編制準(zhǔn)確性誤差率超過±5%,扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,責(zé)任預(yù)算員50元?？偣な铱己?。5.5.項(xiàng)目實(shí)施階段5.5.1.成本控制中心根據(jù)批準(zhǔn)的施工圖建安成本預(yù)算編制工程量清單,經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后,作為總包單位招標(biāo)的依據(jù)。成本控制中心應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃中的總包招標(biāo)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃,在組織總包單位招標(biāo)之前,完成編制工程量清單。否則,扣罰成本控制中心總監(jiān)100元,相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元。工程管理中心考核。5.5.2.在采購和招標(biāo)階段,根據(jù)目標(biāo)成本控制要求,成本控制中心組織招標(biāo)過程經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制,形成招

14、標(biāo)文件,參加經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)審,并審核施工及采購合同。5.5.3.補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更的成本控制,按設(shè)計(jì)變更管理流程的規(guī)定,對(duì)通過可行性論證的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本估算,對(duì)超出成本目標(biāo)的變更提出預(yù)警和控制要求。5.5.4.現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制,工程管理中心應(yīng)每月編制成本月報(bào)上報(bào)成本控制中心,成本控制中心按現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程的規(guī)定,對(duì)工程管理中心審核的簽證進(jìn)行復(fù)核。5.5.5.補(bǔ)充預(yù)算的成本控制:1工程管理中心每月5日前提供項(xiàng)目上月的補(bǔ)充預(yù)算資料。沒有及時(shí)提供,為后來合同結(jié)算造成影響的,扣罰工程管理中心總監(jiān)100元,責(zé)任工程師50元。成本控制中心考核。2成本控制中心完成補(bǔ)充預(yù)算編制,經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,作為合同

15、結(jié)算價(jià)的組成部分。 5.5.6.成本控制中心在施工階段編制成本控制臺(tái)帳,按成本動(dòng)態(tài)控制作業(yè)指引的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控,并定期統(tǒng)計(jì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差,對(duì)偏差原因進(jìn)行分析,編制成本動(dòng)態(tài)控制表,并每月提交項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào),經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后上傳成本信息庫。5.5.7.成本控制中心應(yīng)該每月對(duì)工程的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析,當(dāng)?shù)竭_(dá)或者超出警戒線時(shí),成本控制中心及時(shí)發(fā)出預(yù)警,向相關(guān)部門發(fā)出成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表。5.5.8.相關(guān)部門根據(jù)成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表分析超成本原因,及時(shí)采取有效應(yīng)對(duì)措施。 頁碼:第7 頁共75頁5.6.工程結(jié)算階段成本控制5.6.1.施工單位按照合同要求和進(jìn)度要求進(jìn)行施工,按

16、合同約定報(bào)工程進(jìn)度款審批表,按單體提出工程量結(jié)算申請(qǐng),報(bào)監(jiān)理單位、工程管理中心審核,交成本控制中心審核,具體按成本預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引規(guī)定執(zhí)行。5.6.2.竣工結(jié)算完成后,由成本控制中心進(jìn)行成本后評(píng)估。5.7.成本后評(píng)估5.7.1.項(xiàng)目結(jié)算全部完成后,成本控制中心編制項(xiàng)目成本后評(píng)估表:1歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料,包括:項(xiàng)目可研報(bào)告、目標(biāo)成本指導(dǎo)書、目標(biāo)成本測(cè)算表、該項(xiàng)目的各期動(dòng)態(tài)成本分析等。2匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料,包括工程預(yù)算書、補(bǔ)充預(yù)算、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料。5.7.2.按產(chǎn)品類型和成本科目,分別歸集成本金額,將實(shí)際發(fā)生額與目標(biāo)成本作對(duì)比分析。5.7.3.對(duì)比項(xiàng)目結(jié)

17、算與該項(xiàng)目可研報(bào)告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標(biāo)成本,評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確、合理性。1對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與目標(biāo)成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容,匯總成本差異內(nèi)容,分析差異產(chǎn)生的原因,評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性。2分析該項(xiàng)目各期的動(dòng)態(tài)成本資料,評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性,總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。3對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、補(bǔ)充預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料,分析開發(fā)計(jì)劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、市場(chǎng)因素等對(duì)成本的影響。4分析主要材料,尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等的使用效果和耐用程度,評(píng)價(jià)材料成本的合理性。5.7.4.成本控制中心應(yīng)形成

18、項(xiàng)目“成本后評(píng)估差異性分析報(bào)告”和項(xiàng)目后評(píng)估表,并提交各相關(guān)部門,各相關(guān)部門分別解釋各責(zé)任成本范圍內(nèi)實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異的原因,書面提出改進(jìn)措施。意見收集初步完成后,由成本控制中心召集專門會(huì)議集中討論成本差異的影響性因素及各項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施的可行性。各部門沒有在成本后評(píng)估差異性分析報(bào)告下發(fā)5日內(nèi)提交書面成本差異分析報(bào)告的,扣罰責(zé)任總監(jiān)100元。成本控制中心考核。5.7.5.項(xiàng)目成本后評(píng)估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后,成本控制中心匯總完整的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告,提 頁碼:第8 頁共75頁交成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核,并報(bào)總經(jīng)理審批。5.7.6.將審批通過的正式報(bào)告進(jìn)行公布,并在后續(xù)項(xiàng)目(分期中改進(jìn)實(shí)施。5.7.

19、7.全部項(xiàng)目成本后評(píng)估工作應(yīng)在項(xiàng)目成本全部結(jié)算完成后1月內(nèi)完成,書面項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告應(yīng)在項(xiàng)目成本全部結(jié)算完成后2月內(nèi)編制完畢,否則,扣罰成本控制中心總監(jiān)100元、相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元。工程管理中心考核。6.支持性文件6.1.XHX-WI-CB01-1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引6.2.XHX-WI-CB01-2工程預(yù)結(jié)算管理制度6.3.XHX-WI-CB01-3項(xiàng)目成本管理流程圖7.相關(guān)記錄7.1.模板-施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本限額設(shè)計(jì)與成本控制建議7.2.模板-成本套表7.3.模板-成本測(cè)算表7.4.模板-成本動(dòng)態(tài)控制表7.5.模板-項(xiàng)目成本后評(píng)估表 頁碼:第9 頁共75頁8.流程圖 頁碼:第10

20、頁共75頁第二章 認(rèn)質(zhì)限價(jià)管理辦法1.目的為加強(qiáng)公司工程造價(jià)管理,規(guī)范工程物料管理程序,保證材料質(zhì)量,降低工程成本2.適用范圍適用于公司開發(fā)項(xiàng)目的下列材料的認(rèn)質(zhì)限價(jià)作業(yè):2.1 甲供直接采購的材料設(shè)備的價(jià)格管理;2.2 甲定乙供材料認(rèn)質(zhì)限價(jià);2.3 乙供材料設(shè)備的認(rèn)質(zhì)限價(jià)。3.主導(dǎo)及參與部門成本管理組(主導(dǎo)、采購管理組(主導(dǎo)、工程管理中心、總工室4.部門職責(zé)4.1采購管理組4.1.1 負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購詢價(jià)、限價(jià);4.1.2 負(fù)責(zé)組織甲定乙供材料開標(biāo)后的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)談判。4.2工程管理中心負(fù)責(zé)材料設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)質(zhì);4.3成本管理組4.3.1 負(fù)責(zé)材料設(shè)備采購的限價(jià)。4.3.2 負(fù)責(zé)甲限價(jià)材料的價(jià)

21、格談判,依據(jù)工程管理中心、總工室提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、樣品、確定合理的價(jià)格并以限價(jià)表形式發(fā)給施工單位4.4總工室4.4.1 負(fù)責(zé)提供裝飾材料樣板及技術(shù)指標(biāo);4.4.2 負(fù)責(zé)確定裝飾材料外觀效果;4.4.3 負(fù)責(zé)甲定乙供材料技術(shù)標(biāo)的編制及洽談;4.4.4 參與甲定乙供材料技術(shù)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)的談判。5.工作程序 頁碼:第11 頁共75頁5.1.甲供材料價(jià)格管理3.1.5.采購管理組對(duì)所采購的材料必須進(jìn)行詢價(jià),每種材料設(shè)備的詢價(jià)單位原則上不得少于3家。否則,每發(fā)現(xiàn)一次扣罰采購管理組組長(zhǎng)100元。3.1.6.詢價(jià)可通過電話、傳真等方式進(jìn)行,采購管理組將有關(guān)詢價(jià)信息填入材料設(shè)備詢價(jià)信息單。3.1.7.采購管理組通過

22、質(zhì)量、價(jià)格比選后,確定供方,根據(jù)招標(biāo)管理流程組織招標(biāo)或進(jìn)行合同商務(wù)談判并擬訂合同,初步確定材料設(shè)備合同價(jià)。3.1.8.成本管理組對(duì)材料設(shè)備合同價(jià)進(jìn)行審核(合同必須有附件材料設(shè)備詢價(jià)信息單。3.1.9.審核后由采購管理組按合同管理流程辦理相關(guān)審批手續(xù)。5.2.甲定乙供材料認(rèn)質(zhì)限價(jià)3.2.1.招標(biāo)方式確定甲定乙供材料供應(yīng)商:3.2.2.采購管理組按招標(biāo)管理流程辦理相關(guān)手續(xù),涉及內(nèi)、外裝飾效果的材料,管材、門窗角樣應(yīng)要求投標(biāo)單位提供樣品,確定中標(biāo)單位后,由總工室按設(shè)計(jì)樣板單在樣品上簽字(需作兩份,一份在總工室留存,一份轉(zhuǎn)交工程管理中心為施工樣板,作為評(píng)判施工單位供貨質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。 3.2.2.1.招標(biāo)

23、完成后,通過乙方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購合同。3.2.2.2.工程管理中心、監(jiān)理公司按材料驗(yàn)收管理流程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理。3.2.3.直接采購方式確定甲定乙供材料供應(yīng)商:3.2.4.采購管理組收集甲定乙供材料的市場(chǎng)信息,結(jié)合成本管理組提出的項(xiàng)目目標(biāo)成本,每月編制甲定乙供材料的限價(jià)表,并經(jīng)分管副總批準(zhǔn)后,下發(fā)公司執(zhí)行。采購管理組未提供月度甲定乙供材料限價(jià)表,則扣罰采購管理組組長(zhǎng)50元。3.2.5.需按以下要求填寫限價(jià)表:1物料限價(jià):應(yīng)限定材料預(yù)算價(jià)(含采購保管、運(yùn)輸費(fèi);如石材應(yīng)明確是否包含磨邊、導(dǎo)角價(jià)格,并說明如何計(jì)算的;2含施工費(fèi)用的物料限價(jià):應(yīng)盡量限定綜合單價(jià)即包含人工費(fèi)、物料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)、其

24、他直接費(fèi)、間接費(fèi)。3限價(jià)單中應(yīng)明確計(jì)量方式及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合格廠家名單;并應(yīng)連續(xù)編號(hào)。3.2.5.1 由采購管理組在施工前進(jìn)行甲定乙供材料的詢價(jià),詢價(jià)單位原則上不得少于3家,詢價(jià)可通過電話、傳真等方式進(jìn)行,將有關(guān)詢價(jià)信息填入材料設(shè)備詢價(jià)信息單;3.2.5.2 采購管理組通過質(zhì)量、價(jià)格比選后,確定供方;進(jìn)行合同商務(wù)談判并擬訂合同,初步確定材料設(shè)備合同價(jià); 頁碼:第12 頁共75頁3.2.5.3 合同價(jià)格經(jīng)成本管理組審核后提交采購管理組,通過乙方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購合同;3.3.乙供材料設(shè)備的認(rèn)質(zhì)限價(jià)3.3.3.總包合同中規(guī)定價(jià)格的乙供材料設(shè)備3.3.3.1.由乙方負(fù)責(zé)采購;3.3.3.2.由工程

25、管理中心、監(jiān)理公司按工程管理相關(guān)制度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理;3.3.4.總包合同中未規(guī)定價(jià)格的乙供材料設(shè)備3.3.4.1.必須在施工合同中明確該部分材料的結(jié)算價(jià)格確定依據(jù)。一般分為:1材料中準(zhǔn)價(jià):材料價(jià)格按定額站當(dāng)月發(fā)布的工程造價(jià)信息的材料中準(zhǔn)價(jià)執(zhí)行;2無中準(zhǔn)價(jià)的材料以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ),雙方協(xié)商確定材料的價(jià)格;3若工程結(jié)算時(shí),乙方要求以采購發(fā)票結(jié)算時(shí),必須附無中準(zhǔn)價(jià)乙供材料設(shè)備采購情況表及材料發(fā)票原件,成本管理組根據(jù)材料市場(chǎng)信息,審核采購情況表的內(nèi)容,確定材料結(jié)算價(jià)。3.3.4.2.工程管理中心、監(jiān)理公司按工程管理相關(guān)制度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理。3.3.5.總包合同外的乙供材料設(shè)備3.3.5.1.由采購管理組

26、配合乙方進(jìn)行詢價(jià),詢價(jià)單位原則上不得少于3家,詢價(jià)可通過電話、傳真等方式進(jìn)行,將有關(guān)詢價(jià)信息填入材料設(shè)備詢價(jià)信息單。3.3.5.2.采購管理組與乙方通過質(zhì)量、價(jià)格比選后,確定供方并擬訂合同,進(jìn)行合同談判;3.3.5.3.采購管理組按公司下發(fā)的限價(jià)表進(jìn)行合同價(jià)格的審核,確定材料設(shè)備合同價(jià)。3.3.5.4.合同價(jià)格經(jīng)成本管理組審核后,通過乙方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購合同。3.3.5.5.工程管理中心、監(jiān)理公司按工程管理制度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理。3.4.特殊情況的處理3.4.3.甲、乙雙方因價(jià)格問題存在較大爭(zhēng)議,不能達(dá)成一致,采購管理組可以呈批件形式經(jīng)項(xiàng)目公司工程管理中心(涉及裝飾效果的材料經(jīng)總工室、成

27、本控制中心總監(jiān)、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理同意后,更改供貨方式。確定更改供貨方式應(yīng)盡快在采購計(jì)劃節(jié)點(diǎn)之前完成,否則扣罰相關(guān)責(zé)任人50元。成本控制中心考核。4.支持性文件4.2.XHX-OP-CG02招標(biāo)管理制度4.3.XHX-OP-GC03材料設(shè)備驗(yàn)收管理流程 頁碼:第13 頁共75頁5.相關(guān)記錄5.2.XHX-QR-CB01材料設(shè)備限價(jià)單5.3.XHX-QR-CB02材料設(shè)備詢價(jià)信息表 頁碼:第14 頁共75頁第三章目標(biāo)成本管理作業(yè)指引1.流程概況流程目的明確目標(biāo)成本編制程序和編制方法。流程范圍適用于公司開發(fā)的所有項(xiàng)目。流程主導(dǎo)及參與小組成本控制中心(主導(dǎo),相關(guān)中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)總經(jīng)理 1.負(fù)責(zé)目

28、標(biāo)成本指導(dǎo)書的審核和批準(zhǔn)。分管領(lǐng)導(dǎo)1.審核目標(biāo)成本指導(dǎo)書。成本控制中心1.負(fù)責(zé)收集資料和同類工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來支持測(cè)算。2.根據(jù)收集的資料進(jìn)行成本測(cè)算,編制目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書,對(duì)成本進(jìn)行控制?？偣な?.提供詳細(xì)的施工圖文件。2.提供各類設(shè)計(jì)指標(biāo)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及工程做法。3.提供勘察設(shè)計(jì)前期相關(guān)成本測(cè)算數(shù)據(jù)。工程管理中心1.負(fù)責(zé)提供前期現(xiàn)場(chǎng)三通一平相關(guān)成本測(cè)算數(shù)據(jù)。 頁碼:第15 頁共75頁2.工作程序2.1.資料準(zhǔn)備階段2.1.1.成本控制中心收集以下相關(guān)資料:1規(guī)劃設(shè)計(jì)草案、建造標(biāo)準(zhǔn)及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。2收集政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。2.2.編制階段2.2.1.初步

29、設(shè)計(jì)階段的成本概算經(jīng)評(píng)審確定后3日內(nèi),成本控制中心組織總工室、營(yíng)銷策劃中心、工程管理中心和財(cái)務(wù)管理中心召開成本分析會(huì),提出各項(xiàng)成本測(cè)算要求。開發(fā)間接費(fèi)中行政管理費(fèi)、利息、物業(yè)完善費(fèi)由財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù),土地費(fèi)用由集團(tuán)投資管理中心提供,政府報(bào)建報(bào)批費(fèi)用由項(xiàng)目開發(fā)中心提供數(shù)據(jù),勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用由總工室負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù),營(yíng)銷費(fèi)用由營(yíng)銷策劃中心提供,工程前期費(fèi)用(拆造補(bǔ)償、外圍協(xié)調(diào)等由工程管理中心提供數(shù)據(jù),其他各項(xiàng)由成本控制中心負(fù)責(zé)按照類似工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。2.2.2.測(cè)算過程中遵從個(gè)下原則:量?jī)r(jià)分離、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和通過計(jì)算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分析確定單價(jià)、計(jì)算合價(jià)。2.2.3.原則上初步設(shè)計(jì)審

30、批完成后15天內(nèi)目標(biāo)成本必須定稿,成本控制中心編制完成后及時(shí)報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,報(bào)總經(jīng)理審定,需要上報(bào)集團(tuán)及時(shí)報(bào)集團(tuán)確定。2.2.4.目標(biāo)成本測(cè)算完成后,按使用功能進(jìn)行成本分?jǐn)偂?.2.5.成本控制中心匯總各項(xiàng)成本科目測(cè)算數(shù)據(jù),編制目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書并交分管領(lǐng)導(dǎo)審核,最終經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),作為項(xiàng)目實(shí)施階段正式的成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算審批完成后1月內(nèi),成本控制中心應(yīng)完成目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書編制。2.3.對(duì)比分析階段2.3.1.目標(biāo)成本測(cè)算完成后,成本控制中心負(fù)責(zé)和類似的工程進(jìn)行對(duì)比分析,找出成本差異,進(jìn)行成本分析。2.4.確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則2.4.1.標(biāo)桿瞄準(zhǔn)2.4.2.在項(xiàng)

31、目選擇和項(xiàng)目策劃階段,營(yíng)銷策劃中心通過市場(chǎng)研究提供銷售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿,成本控制中心應(yīng)通過工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿確定目標(biāo)成本。2.4.3.滿足顧客需求 頁碼:第16 頁共75頁1在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要,并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。2在分階段確定目標(biāo)成本時(shí),應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。2.4.4.競(jìng)爭(zhēng)策略要求1在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段,應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力,結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo),形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略,并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。2在分階段確定目標(biāo)成本時(shí),始終注

32、意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。2.4.5.倒逼成本1通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作,依據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。2用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本,并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng)目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。3用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。a方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本項(xiàng)目總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費(fèi)(一般為項(xiàng)目總目標(biāo)成本×8%。用項(xiàng)目總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì),直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。b初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指

33、導(dǎo)初步設(shè)計(jì),直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。c施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì),直到施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。d測(cè)算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)備費(fèi)(70%的成本預(yù)備費(fèi)即成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。2.5.項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)控制2.5.1.成本控制中心將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書責(zé)任落實(shí)到各個(gè)中心并監(jiān)督執(zhí)行。2.5.2.各中心根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求實(shí)施,并按月度反饋成本控制中心。2.5.3.成本控制中心對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制,所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過成本控制中心的審核,對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任中心總監(jiān)發(fā)出成本預(yù)警,由責(zé)任

34、中心總監(jiān)負(fù)責(zé)調(diào)整和控制。 頁碼:第17 頁共75頁2.6.目標(biāo)成本調(diào)整2.6.1.對(duì)于超過目標(biāo)成本的各類項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算(設(shè)計(jì)變更單、簽證審批單,如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本,由中心總監(jiān)申報(bào)成本控制中心審核,分管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理審批。2.6.2.對(duì)于無補(bǔ)充預(yù)算又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目的成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中原則上不予考慮。2.6.3.當(dāng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位或規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)生重大變化時(shí),應(yīng)該按照最新的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整目標(biāo)成本,調(diào)整之后的目標(biāo)成本按原審批程序進(jìn)行審批后重新下發(fā)。3.支持性文件3.1.XHX-OP-CB01項(xiàng)目成本管理辦法4.相關(guān)記錄4.1.模板目標(biāo)成本控制指

35、導(dǎo)書 頁碼:第18 頁共75頁第四章成本動(dòng)態(tài)控制作業(yè)指引1.流程概況流程目的及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際成本與成本目標(biāo)的偏離,通過預(yù)警等措施使項(xiàng)目結(jié)算成本控制在成本目標(biāo)的范圍內(nèi)。流程范圍1、不可預(yù)見的事項(xiàng)范圍:1發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的事故;2發(fā)生法律訴訟;3因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛;4因政府或其他單位突然以行政手段(如制定法規(guī)、政策調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn);5發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任;6出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng);7目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)不準(zhǔn)確;8發(fā)生設(shè)計(jì)變更;9其他經(jīng)營(yíng)過程出現(xiàn)的意外情況。2、管理不善的范圍:1作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈,導(dǎo)致物料被盜

36、或被搶;2計(jì)算不精發(fā)生多余采購物資;3為無效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬;4工作質(zhì)量低劣引起的返工開支;5使用過程中的浪費(fèi);6非必需的計(jì)劃外開支;7未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購物或價(jià)與質(zhì)不匹配;8工期拖延造成的費(fèi)用增加。定義1、結(jié)算成本目標(biāo)預(yù)測(cè)值:在合同價(jià)基礎(chǔ)上,考慮補(bǔ)充預(yù)算及其他對(duì)合同造價(jià)有影響因素后,對(duì)合同結(jié)算造價(jià)的預(yù)測(cè)。2、成本預(yù)警:項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng),或者因管理不善,導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本或調(diào)整后的目標(biāo)成本時(shí),由預(yù)警人向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出警訊的一種行為。流程主導(dǎo)及參與部門成本控制中心(主導(dǎo)、相關(guān)部門/中心部門流程中相關(guān)職責(zé)公司領(lǐng)導(dǎo)1、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

37、成本月報(bào)、項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表,總經(jīng)理備案。成本控制中心1、編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào);2、編制項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表。相關(guān)部門1、配合成本動(dòng)態(tài)信息收集并根據(jù)要求控制責(zé)任成本。 頁碼:第19 頁共75頁2.工作程序2.1.成本監(jiān)控總體操作方法2.1.1.成本控制中心是成本超支的預(yù)警責(zé)任部門,負(fù)責(zé)成本超支預(yù)警的管理。2.1.2.只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很可能超支(如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價(jià)已超支,變更設(shè)計(jì)測(cè)算已超支等就必須預(yù)警,而不是成本科目超支再預(yù)警。除非公司總經(jīng)理書面明確授權(quán)成本責(zé)任部門可在某個(gè)成本科目細(xì)項(xiàng)內(nèi)挪項(xiàng)使用。經(jīng)授權(quán)細(xì)項(xiàng)挪用時(shí),某細(xì)項(xiàng)超支可不預(yù)警。2.1.3.由于某些成本細(xì)項(xiàng)數(shù)是在一個(gè)項(xiàng)目

38、周期內(nèi)逐年逐月漸漸開支掉的,到真正突破該細(xì)項(xiàng)成本目標(biāo)時(shí),都已到了項(xiàng)目的后期,若在項(xiàng)目后期出現(xiàn)許多細(xì)項(xiàng)突破而預(yù)警時(shí),其實(shí)成本早已發(fā)生失控,為此本流程將分別對(duì)過程中的成本突破實(shí)行控制。2.1.4.工程成本細(xì)項(xiàng),針對(duì)每一開發(fā)項(xiàng)目由成本控制中心按施工計(jì)劃分解設(shè)置階段控制目標(biāo),這些控制目標(biāo)將反映在年、季、月工程成本計(jì)劃中,每個(gè)階段的成本目標(biāo)之和就構(gòu)成該成本細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本數(shù),因此,只要第一個(gè)階段超該階段控制目標(biāo),就等于超成本細(xì)項(xiàng),會(huì)發(fā)生預(yù)警,而不必等到項(xiàng)目后期。2.1.5.其余非工程成本細(xì)項(xiàng),由各成本責(zé)任部門控制(參見責(zé)任成本分解列表,成本控制中心按經(jīng)營(yíng)計(jì)劃設(shè)置階段控制總成本目標(biāo),這些控制目標(biāo)將反映在年、季

39、、月非工程成本計(jì)劃中,只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo),就等于超過成本細(xì)項(xiàng),成本控制中心負(fù)責(zé)預(yù)警。2.1.6.所有成本預(yù)警均應(yīng)填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時(shí)(如工程事故處理可先口頭預(yù)警,但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。2.2.初步設(shè)計(jì)階段2.2.1.初步設(shè)計(jì)任務(wù)書與方案設(shè)計(jì)有變化或者在初步設(shè)計(jì)過程中有重大變更,總工室應(yīng)及時(shí)與成本控制中心溝通,估算變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響,并報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.2.2.初步設(shè)計(jì)完成后,成本控制中心負(fù)責(zé)對(duì)“項(xiàng)目工程成本概算修正”中超成本目標(biāo)部分提出預(yù)警,編制“初步設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告”,經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審閱后,上傳成本信息庫。2.3.施工圖設(shè)

40、計(jì)階段2.3.1.施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書在設(shè)計(jì)過程中有重大變更,總工室應(yīng)及時(shí)與成本控制中心溝通估算變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響,報(bào)設(shè)計(jì)、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理審批。2.3.2.施工圖設(shè)計(jì)完成后,成本控制中心負(fù)責(zé)對(duì)“項(xiàng)目工程成本預(yù)算”中超成本目標(biāo)部分提出預(yù)警,編制“施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目建安成本分析報(bào)告”,報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審閱后,上傳成本信息庫,必要時(shí)調(diào)整相應(yīng)設(shè)計(jì)。 頁碼:第20 頁共75頁2.4.施工階段2.4.1.成本控制中心在每月5日前,根據(jù)當(dāng)月的動(dòng)態(tài)成本控制表,對(duì)合同的結(jié)算成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè),并填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表,對(duì)超成本目標(biāo)的合同進(jìn)行分析、預(yù)警,報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審閱后,上傳成本信息庫。2.4.2.成

41、本控制中心每年1月10日和7月10日前,根據(jù)各部門分別提供的各自負(fù)責(zé)的成本統(tǒng)計(jì)情況,匯編成項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表,對(duì)超成本目標(biāo)的子目進(jìn)行預(yù)警,經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審閱后,上傳成本信息庫。2.4.3.成本控制中心在項(xiàng)目實(shí)施的各階段中,發(fā)現(xiàn)造成超成本目標(biāo)的文件(如設(shè)計(jì)變更等,應(yīng)及時(shí)記錄、預(yù)警,及時(shí)報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,采取相應(yīng)措施。2.5.預(yù)警處理。成本細(xì)項(xiàng)的超支預(yù)警一般情況可以分別選擇以下三種方式:2.5.1.不同意使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本,要求采取有效的降低成本措施解決。如:與要價(jià)更低的合作方簽訂經(jīng)濟(jì)合同或要求相關(guān)中心再作努力,降低政府收費(fèi),以確保不超支。2.5.2.對(duì)已經(jīng)超支的或通過努力也無法避

42、免的即將超支,需要使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本,并控制在2%以內(nèi),總經(jīng)理審批后執(zhí)行。2.5.3.當(dāng)成本不可預(yù)見費(fèi)已經(jīng)用完,或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)預(yù)留它用,不能在成本不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí),即意味著項(xiàng)目總成本將被突破,此時(shí)應(yīng)寫出總成本調(diào)整的專題報(bào)告,經(jīng)專題審議會(huì)議通過、總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。3.支持性文件3.1.XHX-OP-CB01項(xiàng)目成本管理辦法4.相關(guān)記錄4.1 項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表4.2 成本動(dòng)態(tài)控制表 頁碼:第21 頁共75頁第五章 工程預(yù)結(jié)算管理制度1.流程目的1.1 提高工程預(yù)結(jié)算工作的效率,合理地確定和控制工程造價(jià)。2.適合范圍2.1 本流程適合開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算管理。3.定義3.1 預(yù)算:指根據(jù)

43、施工圖設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)、招投標(biāo)資料、合同、現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)文件編制的單位工程建設(shè)費(fèi)用文件,是成本控制的依據(jù)。3.2 結(jié)算:指在工程完工后,根據(jù)竣工圖紙、會(huì)議紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證等所有與工程造價(jià)相關(guān)的資料編制的最終工程造價(jià)。4.部門職責(zé)4.1總經(jīng)理/工程、成本分管領(lǐng)導(dǎo)4.1.1.按權(quán)限審批工程結(jié)算書。4.2成本控制中心4.2.1. 負(fù)責(zé)委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制工程預(yù)結(jié)算。4.2.2 負(fù)責(zé)督促、協(xié)調(diào)并始終參與施工圖預(yù)結(jié)算的核對(duì)工作,確保其準(zhǔn)確性。4.3工程管理中心4.3.1 負(fù)責(zé)提供工程進(jìn)度安排資料、施工組織設(shè)計(jì)等相關(guān)資料。4.3.2 負(fù)責(zé)審核確認(rèn)竣工圖紙及結(jié)算資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,并填報(bào)

44、項(xiàng)目結(jié)算審批表。4.3.3 負(fù)責(zé)提供施工圖預(yù)算技術(shù)支持。4.3.4 負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收的質(zhì)量評(píng)定。4.3.5 負(fù)責(zé)提供施工單位履約評(píng)估報(bào)告書.4.4總工室4.4.1 負(fù)責(zé)提供有效的施工圖紙及圖紙變更等其它相關(guān)資料。5.工作程序5.1.編制計(jì)劃 頁碼:第22 頁共75頁5.1.1.成本控制中心根據(jù)總工室施工圖的出圖時(shí)間制定各項(xiàng)目的預(yù)算編制計(jì)劃。5.1.2.成本控制中心根據(jù)工程管理中心提供結(jié)算資料時(shí)間編制項(xiàng)目結(jié)算審核計(jì)劃。5.1.3.成本控制中心按承包商上報(bào)結(jié)算時(shí)間編制工程結(jié)算審核計(jì)劃。5.2.委托造價(jià)咨詢公司5.2.1.成本控制中心對(duì)編制預(yù)結(jié)算的咨詢單位進(jìn)行考察、篩選,確定委托對(duì)象后報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)

45、審核、總經(jīng)理審批確定。5.2.2.成本控制中心負(fù)責(zé)與被委托方簽訂詳細(xì)的預(yù)結(jié)算編審的造價(jià)咨詢委托合同。5.2.3.成本控制中心負(fù)責(zé)跟蹤、了解造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的編制或?qū)徍饲闆r,督促咨詢機(jī)構(gòu)履行造價(jià)咨詢委托合同,審查咨詢機(jī)構(gòu)的編制結(jié)果。5.3.圖紙要求及臺(tái)帳管理5.3.1.總工室向成本控制中心提供設(shè)計(jì)圖紙(白圖,成本控制中心資料員須辦理簽收登記手續(xù),建立設(shè)計(jì)圖紙收發(fā)臺(tái)帳。5.3.2.設(shè)計(jì)圖紙須明確工程所屬板塊、工程所在地、單位工程名稱和編碼;項(xiàng)目當(dāng)期(區(qū)的戶型、棟數(shù)。5.3.3.設(shè)計(jì)圖紙須尺寸清晰、準(zhǔn)確,有詳細(xì)的設(shè)備材料的規(guī)格型號(hào)和標(biāo)準(zhǔn)。如帶裝修的,需有明確的裝修標(biāo)準(zhǔn),須明確產(chǎn)品檔次、規(guī)格、型號(hào),如使用

46、套圖的,需說明套圖對(duì)象與變化情況。5.3.4.預(yù)算編制過程發(fā)生設(shè)計(jì)圖紙澄清、變更修改、調(diào)整,由設(shè)計(jì)代表書面回復(fù)工程成本控制中心或在計(jì)算圖紙上標(biāo)注、簽名;有關(guān)問題由總工室、成本控制中心以業(yè)務(wù)聯(lián)系單形式交流完成。設(shè)計(jì)回復(fù)時(shí)間不列入預(yù)算編制時(shí)間內(nèi)。5.3.5.資料員發(fā)現(xiàn)存在圖紙不齊,不具備預(yù)算編制條件,可拒絕收?qǐng)D。5.3.6.凡總工室給成本控制中心的設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)資料,成本控制中心必須保存完整,直到工程全部竣工結(jié)算完成為止,并在本部門資料員處存檔至少保存到項(xiàng)目工程全部辦完竣工結(jié)算后5年以上。5.4.編制工程預(yù)算5.4.1.凡由公司成本控制中心組織編制預(yù)算時(shí),由成本控制中心總監(jiān)確定編制人、校對(duì)人、審核

47、人,預(yù)算編制人對(duì)編制成果負(fù)主要責(zé)任。5.4.2.工程預(yù)算應(yīng)按當(dāng)?shù)亟ㄖこ坦こ塘壳鍐斡?jì)價(jià)辦法進(jìn)行工程量清單計(jì)價(jià),材料價(jià)格原則上應(yīng)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查后確定。5.4.3.工程量計(jì)算書按單位工程計(jì)算編制,需分部、分項(xiàng)、分層計(jì)算工程量,工程量計(jì)算書需提供電子版本以供查詢。 頁碼:第23 頁共75頁5.4.4.工程量計(jì)算順序:地下、裙樓、塔樓;地下室獨(dú)立計(jì)算;分層小計(jì)工程量匯總工程量匯總表。5.4.5.工程預(yù)算編制須建立完整的計(jì)算底稿,定額子目?jī)?nèi)容、層(段和軸線的構(gòu)件計(jì)算明確清晰,并有完整計(jì)算過程。5.4.6.工程量計(jì)算完畢須進(jìn)行匯編工程量指標(biāo)分析表:主要內(nèi)容包括人工工日、混凝土、模板、鋼筋、內(nèi)砌體、外砌

48、體、綜合腳手架、內(nèi)門窗、外門窗、內(nèi)飾面(樓地面、墻面、天花、外墻飾面、欄桿扶手、水電予埋管線、給排水管、開關(guān)面板、衛(wèi)生潔具;綠化工程的喬木、灌木、地被、草皮;市政工程的管線、井、路面。5.4.7.執(zhí)行項(xiàng)目工程當(dāng)?shù)毓こ塘壳鍐斡?jì)價(jià)辦法進(jìn)行編制預(yù)算(特殊執(zhí)行定額計(jì)價(jià)的除外,預(yù)算書須附有:措施費(fèi)表、價(jià)差表、工程收費(fèi)表、主要(設(shè)備材料價(jià)格表(須標(biāo)注規(guī)格型號(hào)、品牌、產(chǎn)品等級(jí)、價(jià)格來源、綜合單價(jià)分析表。5.4.8.工程量清單預(yù)算書應(yīng)按清單的形式打印,工程量清單的項(xiàng)目特征應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范描述清楚。5.4.9.工程預(yù)算書封面(編制人、校對(duì)人、審核人簽字應(yīng)有詳細(xì)的編制說明,編制說明要具體、全面。(1工程概況(工程名稱

49、、所屬期區(qū)、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑面積、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)種類;(2計(jì)價(jià)依據(jù)(執(zhí)行定額、取費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用當(dāng)?shù)禺?dāng)期文件的范圍和內(nèi)容;(3編制考慮因素,包括但不限于圖紙不確定因素、特殊工程量計(jì)算方法、暫計(jì)價(jià)的內(nèi)容和方法、地理氣候環(huán)境條件影響的計(jì)算處理辦法、當(dāng)?shù)卣咭蛩氐恼{(diào)整計(jì)算辦法。格式詳附件一。5.4.10.運(yùn)用圖形計(jì)量編制預(yù)算,以電子表格輔助計(jì)算零星工程,鋼筋抽料使用平法、圖表法、圖形法等不限,但須以構(gòu)件小計(jì)、層(段合計(jì)、工程總計(jì)等匯總。5.4.11.預(yù)算完成后,須與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析。根據(jù)目標(biāo)成本的分類內(nèi)容、分項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)、總價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析,總結(jié)分析結(jié)果,如有超標(biāo),須編寫超標(biāo)原因報(bào)

50、告,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。5.4.12.凡是依據(jù)預(yù)算發(fā)包的項(xiàng)目,施工成本預(yù)算的編制應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況,綜合考慮各種因素,確保預(yù)算結(jié)果與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格相吻合,在預(yù)算編制說明中注明可依據(jù)預(yù)算下浮的比例供領(lǐng)導(dǎo)決策。5.4.13.工程預(yù)算編制完畢,如經(jīng)評(píng)審不超標(biāo),則作為施工藍(lán)圖的工程預(yù)算,由設(shè)計(jì)主管部門辦理出圖審批表,進(jìn)行簽訂施工合同或進(jìn)行施工招標(biāo);當(dāng)預(yù)算超標(biāo),則由設(shè)計(jì)主管部門結(jié)合超標(biāo)原因報(bào)告組織圖紙優(yōu)化設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)主管部門須書面說明優(yōu)化范圍、內(nèi)容、構(gòu)件尺寸變更情況等,由預(yù)算員修訂優(yōu)化設(shè)計(jì)工程預(yù)算;如優(yōu)化工程預(yù)算仍然超標(biāo),則由設(shè)計(jì)代表負(fù)責(zé)辦理超基準(zhǔn)價(jià)審批手續(xù),審批通過則作為施工出圖依據(jù),優(yōu)化設(shè)計(jì)工程預(yù)算作為施

51、工圖預(yù)算簽訂施工合同或招標(biāo)上限值的依據(jù)。5.4.14.所有預(yù)算及審批資料均須在成本控制中心存檔。 頁碼:第24 頁共75頁5.4.15.項(xiàng)目工程總承包工程采用清單招標(biāo)時(shí),成本控制中心委托外部咨詢公司編制招標(biāo)工程量清單及招標(biāo)上限值;項(xiàng)目工程采用費(fèi)率的形式時(shí),由總工室提供施工圖紙及相關(guān)資料,成本控制中心審核資料合格后安排預(yù)算的編制。5.4.16.預(yù)算審核注意事項(xiàng):1成本控制中心需組織造價(jià)咨詢單位參加工程的圖紙會(huì)審工作,對(duì)施工圖中標(biāo)注不清、前后矛盾、缺項(xiàng)、漏項(xiàng)等問題提出建議。2施工圖預(yù)算根據(jù)工程量計(jì)算規(guī)則,按詳細(xì)的施工圖并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況計(jì)算工程量。按照規(guī)定的計(jì)價(jià)要求套用單價(jià),分項(xiàng)工程的子項(xiàng)如無合適

52、單價(jià)套用且不能換算,則應(yīng)編制補(bǔ)充單價(jià)。3預(yù)算審核中暫估的事項(xiàng)應(yīng)編制審核備忘進(jìn)行說明。5.4.17.施工圖預(yù)算或上限值均需成本控制中心、成本分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后方可作為招標(biāo)依據(jù)或者合同簽署依據(jù)。5.5.編制工程結(jié)算5.6.結(jié)算資料的報(bào)送5.6.1.工程管理中心向施工單位發(fā)出工程竣工結(jié)算通知書;5.6.2.施工單位按照結(jié)算計(jì)劃及工程竣工結(jié)算通知書要求的時(shí)間按時(shí)報(bào)送結(jié)算資料給工程管理中心經(jīng)辦工程師;5.6.3.工程竣工后,項(xiàng)目公司工程管理中心在工程完工驗(yàn)收后15天內(nèi)對(duì)合同履約情況進(jìn)行詳細(xì)評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)包括合同履約情況說明,質(zhì)量工期完成情況,各種處罰情況,公司應(yīng)該進(jìn)行的索賠,項(xiàng)目是否有甩項(xiàng),以及在工程結(jié)

53、算時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng),合同履約情況評(píng)價(jià)應(yīng)及時(shí)報(bào)成本控制中心、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理備案。5.6.4.施工單位遞交的結(jié)算報(bào)告書統(tǒng)一由工程管理中心接受登記,需要成本管理中心協(xié)助,可以要求成本管理相關(guān)人員協(xié)助,工程管理中心應(yīng)對(duì)施工單位遞交的結(jié)算報(bào)告書應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的檢查,結(jié)算報(bào)告書是否完整5.7.結(jié)算資料的通用要求5.7.1.工程結(jié)算書正本一份、副本三份及電子版一份,包括:工程結(jié)算書封面、編制說明、工程結(jié)算總價(jià)表、工程結(jié)算表,工程結(jié)算取費(fèi)及其他措施費(fèi)表、獨(dú)立費(fèi)表、主材單價(jià)清單、工料機(jī)價(jià)差表(材料價(jià)差表備注欄需注明各種材料價(jià)的來源與時(shí)間等(附結(jié)算資料指引。5.7.2.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告; 頁碼:第2

54、5 頁共75頁5.7.3.加蓋紅章的結(jié)算申請(qǐng)報(bào)告;5.7.4.與結(jié)算相對(duì)應(yīng)的有效合同、補(bǔ)充協(xié)議;5.7.5.詳細(xì)的工程竣工結(jié)算書(含編制說明,嚴(yán)格按照合同約定的計(jì)價(jià)方式/計(jì)價(jià)依據(jù)進(jìn)行計(jì)價(jià),具體依據(jù)如下:5.7.5.1.合同清單單價(jià)或合同中約定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);5.7.5.2.工程施工過程中形成的約談?dòng)涗?限價(jià)單等;5.7.5.3.一些甲、乙雙方簽認(rèn)明確費(fèi)用的函件,經(jīng)審批確認(rèn)費(fèi)用的會(huì)議紀(jì)要;5.7.5.4.扣罰款單;5.7.6.以上資料中約談?dòng)涗?限價(jià)單/費(fèi)用函件/會(huì)議紀(jì)要及扣款罰單等提供原件,無原件者或可提供經(jīng)過核對(duì)后的復(fù)印件;5.7.7.工程竣工結(jié)算書由施工單位簽字/蓋章后報(bào)送(同時(shí)提供電子版本供

55、復(fù)核與調(diào)整;5.7.8.相關(guān)的結(jié)算工程量計(jì)算稿或后附結(jié)算圖紙(包括簽證附圖;范圍及內(nèi)容必須清楚明了,具有較強(qiáng)的可復(fù)查性,且圖紙是已經(jīng)過監(jiān)理及項(xiàng)目工程師簽字確認(rèn)用于施工的,或者經(jīng)核對(duì)過原件的以上資料復(fù)印件。5.7.9.符合公司要求的經(jīng)過統(tǒng)一編號(hào)的簽證(后附變更/工程指令資料資料的原件;5.7.10.詳細(xì)填寫工程竣工結(jié)算財(cái)務(wù)對(duì)帳單中項(xiàng)目名稱、已付款情況、收款帳號(hào)、收款銀行等相關(guān)要求并蓋章后經(jīng)財(cái)務(wù)相關(guān)經(jīng)辦人確認(rèn),原件2份附至結(jié)算資料中。5.7.11.結(jié)算書中須明確有施工單位授權(quán)的結(jié)算辦理人,必須有委托書并有被委托人身份證復(fù)印件,所有結(jié)算資料必須有注冊(cè)造價(jià)工程師蓋章簽字。5.8.除通用要求外,以下工程的結(jié)算資料,還需滿足下列特別要求:5.8.1.土方工程結(jié)算5.8.1.1.須提供經(jīng)過甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師、造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師及施工單位四方共同確認(rèn)的交付場(chǎng)地標(biāo)高圖和完成面標(biāo)高圖。標(biāo)高圖中必須有明確的邊界線/放坡/工作面等實(shí)際情況(合同中約定不計(jì)放坡/工作面的除外;5.8.1.2.須劃分詳細(xì)的方格網(wǎng)計(jì)算圖(10