房地產(chǎn)成本控制

1、 2008年6月增刊CONSTRUCTION ECONOMY 項目管理5-近幾年來在全國范圍內(nèi)掀起的商品房購買熱潮推動了房地產(chǎn)項目的開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商面對無限商機,對比房屋銷售價格相對的不可操控,為爭取合理的最大額度的經(jīng)營利潤,勢必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造價,提高企業(yè)在市場上的競爭力,增強企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)利能力是擺在每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要課題。目前房地產(chǎn)開發(fā)商已不單純依靠自身的工程技術(shù)力量,而是更多地委托工程建設(shè)項目管理顧問公司、監(jiān)理公司或工程造價咨詢公司等中介公司進行工程項目管理,始終堅持科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局,緊緊圍繞“成本控制”這一重點任務(wù),努力做到建

2、設(shè)產(chǎn)品性價比最優(yōu)和開發(fā)項目經(jīng)濟效益的最大化。1工程前期的成本控制1.1營運方案的編制、決策和執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案,并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術(shù)交底,給出明確的各項成本控制指標,對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié),以指導(dǎo)下一步的設(shè)計、工程招標發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。1.2做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制投資規(guī)模、提高經(jīng)濟效益的決定性環(huán)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的搭配比例要合理

3、,容積率指數(shù),設(shè)計平面組合適應(yīng)市場的同步需要,將會有利于產(chǎn)品銷售,同時也會提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。1.2.1加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證,實行限額設(shè)計設(shè)計階段是工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計方案優(yōu)化與否,直接影響著工程總造價,影響著工程建設(shè)的綜合效益。統(tǒng)計資料顯示,在設(shè)計階段,設(shè)計費只相當于工程全部費用的1%左右,但對建設(shè)項目投資的影響程度達70%以上?？刂乒こ淘靸r的關(guān)鍵是項目實施之前的項目決策和設(shè)計階段,要想使工程成本控制在預(yù)期的目標之內(nèi),最常用的方法就是限額設(shè)計。這里所說的限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資,而是在保證使用功能和預(yù)期外觀效果等前提下盡量節(jié)約

4、成本,它包含了尊重科學(xué)、尊重事實、保證設(shè)計預(yù)期效果的實際內(nèi)容。實行限額設(shè)計的房地產(chǎn)開發(fā)商方面的具體監(jiān)控方法:1房地產(chǎn)開發(fā)商制定營運方案,確定造價限額指標,論房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的成本控制曾曉燕(佛山市紫暉工程造價咨詢有限公司,廣東佛山528000摘要從工程前期決策設(shè)計階段、施工準備及實施階段、竣工階段及組織措施四個方面,論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的成本控制。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā);項目管理;成本控制Abstract:Discussed the cost control in project management of real estate investment from decision ma

5、king and de-sign phase,construction preparation and implementation phase,completion phase and organization measure.Key words:real estate development;project management;cost control中圖分類號F407.9文獻標識碼B文章編號1002-851X(2008s1-05-0021-03作者簡介曾曉燕(1974-,女,佛山市紫暉工程造價咨詢有限公司技術(shù)副經(jīng)理,學(xué)士,主要從事建筑工程造價管理工作。21CONSTRUCTION EC

6、ONOMY2008年6月增刊 項目管理5-與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同,明確設(shè)計獎罰辦法;2委托中介工程管理公司,利用累積的各項工程造價數(shù)據(jù),配合房地產(chǎn)開發(fā)商進行設(shè)計方案評審、成本分析對比,從而達到預(yù)期的造價控制指標。1.2.2要加強設(shè)計出圖前的審核工作,提高圖紙設(shè)計質(zhì)量,盡量減少設(shè)計變更加強出圖前的審核工作進行事前控制,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在保證預(yù)期的設(shè)計成果的前提下,克服設(shè)計方案的不足或缺陷,力求所花費的代價最小。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙依據(jù)文件、標準等的審核管理工作,力求提高設(shè)計質(zhì)量,避免過分設(shè)計、超過設(shè)計,以減少不必要的工程投入。比如在廣東省佛山市某約8萬m 2的商住樓開發(fā)

7、項目的水電圖紙審查中,共為該項目節(jié)省投資約150萬元。原因是該設(shè)計單位為廣州地區(qū)的某設(shè)計院,他們按省會廣州地區(qū)的用電負荷標準及給水、消防地方要求來設(shè)計,而廣州地方設(shè)計標準高于佛山地區(qū)及國家相關(guān)規(guī)范標準要求,造成了過分設(shè)計。因此,在設(shè)計中要考慮不同地區(qū)的驗收標準有所不同,要求設(shè)計單位不能死搬硬套,減少不必要的浪費。同時在土建設(shè)計中就應(yīng)充分考慮電梯土建條件、幕墻及外立面預(yù)埋問題,并明確經(jīng)營定位,以盡量減少設(shè)計變更,減少變更工程費用。1.2.3細化及明確設(shè)計范圍,安排好各專業(yè)設(shè)計圖紙及必要時的設(shè)計變更的提供時間在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時,應(yīng)明確具體設(shè)計范圍,特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計均應(yīng)包

8、括在總體設(shè)計合同內(nèi),避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)計,造成設(shè)計費用增加,及各工程配合不當引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合而造成施工打鑿等的浪費現(xiàn)象。另外,水電圖紙不能及時提供,特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供,會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電纜,從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都時有發(fā)生,應(yīng)力求避免。2工程施工準備階段、施工階段的成本控制2.1做好工程預(yù)算工作,進行動態(tài)成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)商所委托的工程中介管理公司,對成本控制應(yīng)實行動態(tài)管理,及時了解、掌握工程成本的變化,為工程招投標、簽定工程合同及撥付工程進度款提供依據(jù),為工程總造價的

9、控制提供保障。但目前還存在工程開工前一些出圖不及時、裝修標準不確定、修改變動大的現(xiàn)象,這不利于成本控制,也容易出現(xiàn)索賠、扯皮現(xiàn)象,容易讓施工單位鉆空子,影響工程進度。另外,對于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計部分,中介管理公司要加以詳細分析,找出原因,并及時知會房地產(chǎn)開發(fā)商,以調(diào)整或修正控制目標,對工程造價實施動態(tài)控制。2.2以合同管理為手段,加強成本控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié),大部分都是以各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。讓這些費用支出得到有效控制的一個重要途徑就是合同管理。2.2.1合同條款的洽商擬定工程施工范本要嚴格按照各省建設(shè)廳發(fā)布的最新合同范本;而專項工程施

10、工合同也應(yīng)通過多年經(jīng)驗的積累整理,尋求一套各房地產(chǎn)開發(fā)商最適合自身情況的自有的標準格式,但仍要針對具體的工程作出具體可行的約定,并應(yīng)根據(jù)工程開發(fā)經(jīng)驗得失作出不斷的修訂。同時根據(jù)施工管理過程中不斷出現(xiàn)的新情況、新問題,不斷在合同條款中補充施工管理中遇到的管理依據(jù)空白,使合同切實起到現(xiàn)場施工管理依據(jù)的作用。2.2.2關(guān)于合同簽定手續(xù)及合同資料的管理開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利,如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理,工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理公司協(xié)助開發(fā)商辦理簽訂等等,這都必須按照嚴格規(guī)范的合同簽定流程,不得越軌操作。因此,作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度,把所有

11、經(jīng)濟行為納入合同管理,保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量,維護企業(yè)的利益。另外,所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號,分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時按照合同內(nèi)容進行支付。2.3利用技術(shù)措施,嚴格控制建安成本在目前的施工過程中,質(zhì)量監(jiān)督、進度控制機制已經(jīng)比較完善,但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制管理工作做得不夠到位,意識不強,工程雖能按期保質(zhì)完成,但一算賬就可能不盈利或盈利較低,未能達到預(yù)期的收益。因此可以利用以下技術(shù)措施,使建安成本控制在預(yù)期目標范圍內(nèi)。2.3.1繼續(xù)貫徹工程招投標制度,控制新開工工程的造價通過招投標選擇信譽高、工期短、技術(shù)力量強、施工質(zhì)量好、造價適中的施工隊伍。招標

12、部門發(fā)出的招標文件是個關(guān)鍵,合同中的關(guān)鍵條款要予以明確,即根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期的因素進行明確,并明確罰款機制、付款條件等先決條件,避免合同簽訂222008年6月增刊CONSTRUCTION ECONOMY項目管理 5-階段的扯皮,加快合同簽訂的進程。這樣可避免事先已選定隊伍,預(yù)算審價時高抬報價進而延誤工期、增加建設(shè)成本的現(xiàn)象,并且為房地產(chǎn)開發(fā)商選擇長期合作伙伴作出有益的探索。2.3.2嚴格審核施工方案,合理安排施工順序,減少臨時費用在組織工程施工、安排開工計劃時,要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與主工程同步進行

13、,盡量不發(fā)生臨時供水、供電的費用,并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。如在建設(shè)小區(qū)道路前,即可進行各類管道的鋪設(shè),減少二次開挖,避免施工企業(yè)因現(xiàn)場施工的原因向開發(fā)商索賠,從而降低成本。并且對于開發(fā)商指定的專業(yè)分包隊伍要及時安排其進場,配合管道預(yù)埋,減少總包單位的索賠及額外增加打鑿費用等等。對基坑支護方案的技術(shù)可行性及造價經(jīng)濟方面應(yīng)作認真的評審,特別要把工期縮短的經(jīng)濟效益與工程支出成本綜合考慮。2.3.3建立合理的工程簽證制度工程簽證是編制預(yù)結(jié)算的依據(jù)之一,是施工企業(yè)在中標后提高造價、增加收入的主要手段。加強工程簽證的管理屬事中控制手段,對于防止不正當?shù)乃髻r,建立規(guī)范的簽證制度是非常必要

14、的。簽證管理制度的內(nèi)容要確定工程、監(jiān)理、預(yù)算合同等有關(guān)部門在簽辦工程簽證時的責(zé)任,分工必須明確,權(quán)力不宜過分集中。2.3.4合理控制材料、設(shè)備價格對于材料、設(shè)備,應(yīng)作好市場調(diào)查工作,掌握價格的變動趨勢,特別是大宗材料設(shè)備訂貨,應(yīng)貨比三家,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備,由于產(chǎn)地、檔次不同,價格相差很遠,就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同,價格也有差別。要樹立成本意識,形成控制成本機制。材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%,有的工程還會更高,因此材料設(shè)備費應(yīng)是建安成本控制的重點。凡施工企業(yè)自行采購的材料,重點是對指導(dǎo)價的材料控制,可以采取限價的手段進行控制。材料限價的

15、原則,一是明確加工訂貨的責(zé)任者是施工單位,開發(fā)商與中介管理公司代表或監(jiān)理工程師適當參與,參與的目的是控制材料的采購價格,但不能包辦代替;二是可以指定材料的檔次水平但不指定廠家;三是監(jiān)督材料的質(zhì)量;四是在保證質(zhì)量的前提下合理限價。這種材料限價的做法,體現(xiàn)了風(fēng)險共擔的原則,適應(yīng)當今建材市場的狀況。開發(fā)商應(yīng)有意識地選擇信譽高、產(chǎn)品質(zhì)量好、單價低的公司作為合作伙伴,大宗材料統(tǒng)一采購。2.4加強竣工結(jié)算的審核,努力降低工程成本首先,對于結(jié)算具體審核人員,應(yīng)注意凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定進行計算,如有未完成的項目應(yīng)在驗收單中注明,結(jié)算時予以扣除。同時,應(yīng)做好工程簽證及預(yù)算增減工程量的清理,重點做好

16、材料價差及竣工工程結(jié)算項目的審定工作,審核時應(yīng)與原合同文件對照,固定總價合同工程預(yù)算(標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技術(shù)措施費、提前工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。其次,認真實行結(jié)算復(fù)審會簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。建議造價咨詢中介公司內(nèi)部實行編制者、業(yè)務(wù)組長、主管技術(shù)經(jīng)理三級會簽審核,開發(fā)商及開發(fā)商委托的工程管理公司再進行三級審核制度,對相關(guān)結(jié)算之間進行綜合統(tǒng)籌橫向聯(lián)系審核,避免同一內(nèi)容在不同合同工程中的重復(fù)結(jié)算,或在甲結(jié)算中已增加、但未在乙結(jié)算中相應(yīng)扣除的漏扣沒有閉口現(xiàn)象。3工程竣工后的成本分析在項目實施中,要及時對控制成本所采取的措施、效果及其動態(tài)的變化進行認真的比較分析。在分析時,可將實際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計劃進行對比,以確定項目總成本是節(jié)約還是超支。在工程竣工后,應(yīng)組織對整個項目的開發(fā)成本進行一次后評審,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。在對比分析的基礎(chǔ)上,找出工程結(jié)算價款超估算的原因,探索減少投入、節(jié)約資金的途徑,梳理提煉好的做法,為新開發(fā)建設(shè)項目的成本測算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù),也為后繼的工程項目管理做好成本控制的備忘、指引。4組織措施組織措施是工程成本控