房地產(chǎn)完工決算與所得稅匯算操作實務(wù)

1、陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)完工決算與房地產(chǎn)完工決算與所得稅匯算操作實務(wù)所得稅匯算操作實務(wù)主講人：陳萬喬主講人：陳萬喬北京東方財研財稅研究中心北京東方財研財稅研究中心陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座內(nèi)內(nèi) 容容 提提 要要 第一部分：完工產(chǎn)品的會計與稅務(wù)處理方法第一部分：完工產(chǎn)品的會計與稅務(wù)處理方法 第二部分：房企年度匯算操作實務(wù)及注意事項第二部分：房企年度匯算操作實務(wù)及注意事項 第三部分：所得稅匯算與第三部分：所得稅匯算與“土增稅土增稅”清算的區(qū)清算的區(qū)別別陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 項目完工前后的會計與稅務(wù)處理項目完工前后的會計與稅務(wù)處理差別較大

2、。導(dǎo)致差別較大。導(dǎo)致 蝴蝶效應(yīng)蝴蝶效應(yīng) 禮記禮記經(jīng)解經(jīng)解- “君子慎始，差若毫厘，繆以千里君子慎始，差若毫厘，繆以千里”. 導(dǎo)言：導(dǎo)言：陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法 一、房企會計核算的基本概念一、房企會計核算的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用核算由開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用核算由開發(fā)經(jīng)營費用的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開發(fā)項經(jīng)營費用的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開發(fā)項目成本計算兩部分組成。它是房地產(chǎn)開目成本計算兩部分組成。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座

3、第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法 設(shè)置會計核算賬戶設(shè)置會計核算賬戶 按現(xiàn)行會計制度規(guī)定，為了歸集、分配和反按現(xiàn)行會計制度規(guī)定，為了歸集、分配和反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各種成本映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各種成本費用，正確計算各類不同項目的開發(fā)產(chǎn)品成本。費用，正確計算各類不同項目的開發(fā)產(chǎn)品成本。 企業(yè)需要設(shè)置企業(yè)需要設(shè)置“開發(fā)成本開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費開發(fā)間接費用用”、“待攤費用待攤費用”、“預(yù)提費用預(yù)提費用”、“管理費管理費用用”、“財務(wù)費用財務(wù)費用”和和“銷售費用銷售費用”等賬戶。等賬戶。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 二

4、、項目完工前的會計處理二、項目完工前的會計處理 1、成本費用的確認與記錄、成本費用的確認與記錄 產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用通過產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用通過“開發(fā)成本開發(fā)成本”科目反映?？颇糠从场?開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。項成本費用。第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座二、項目完工前的會計處理二、項目完工前的會計處理 2、對預(yù)收賬款

5、的確認與記錄、對預(yù)收賬款的確認與記錄 會計處理上，對于開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收會計處理上，對于開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進行損益結(jié)轉(zhuǎn)，入不進行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本開發(fā)成本”科目累計科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項目借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項目成本費用的實際投入。成本費用的實際投入。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座三、項目完工后的會計處理三、項目完工后的會計處理 1、確認收入。、確認收入。 2、結(jié)轉(zhuǎn)成本。、結(jié)轉(zhuǎn)成本。 借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品- -某項目某項目 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本- -某項目某項目借：銷售成本借：銷售成本- -某項目某項目 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)

6、產(chǎn)品- -某項目某項目 “開發(fā)成本開發(fā)成本”歸集的成本費用，最終按照已歸集的成本費用，最終按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。成本。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座三、項目完工后的會計處理三、項目完工后的會計處理 項目完工會計處理的重要特點：項目完工會計處理的重要特點： 完工項目的會計處理上，無論資產(chǎn)負債表完工項目的會計處理上，無論資產(chǎn)負債表日還是財務(wù)報告報出日，成本項目反映的成日還是財務(wù)報告報出日，成本項目反映的成本費用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了本費用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會計損益真實、準確，也包含了為準確確保

7、會計損益真實、準確，也包含了為準確核算單位建筑面積開發(fā)成本核算單位建筑面積開發(fā)成本預(yù)提預(yù)提的成本費用。的成本費用。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座四、項目完工前的稅務(wù)處理四、項目完工前的稅務(wù)處理 新新31號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月）計算出計計稅毛利率分季度（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座四、項目完工后的稅務(wù)處理四、項目完工后的稅務(wù)處理 1、項目完工的稅務(wù)標準項目完工的稅務(wù)標準

8、 只要符合三個條件之一，不論會計上是否符只要符合三個條件之一，不論會計上是否符合收入實現(xiàn)條件，是否計算出實際利潤，計合收入實現(xiàn)條件，是否計算出實際利潤，計算所得稅時就應(yīng)該按照算所得稅時就應(yīng)該按照實際利潤實際利潤計算應(yīng)納稅計算應(yīng)納稅所得額。所得額。 將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。合并計算的應(yīng)納稅所得額。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座五、項目完工后的稅務(wù)處理五、項目完工后的稅務(wù)處理 2、開發(fā)產(chǎn)品當年度完工必須結(jié)算計稅成本、開發(fā)產(chǎn)品當年度完工必

9、須結(jié)算計稅成本 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座六、計稅成本的核算體系六、計稅成本的核算體系 （一）計稅成本對象的定義（一）計稅成本對象的定義 計稅成本對象與成本核算對象也是計稅成本對象與成本核算對象也是相對應(yīng)的概念。相對應(yīng)的概念。31號文第號文第26條對此進行條對此進行了規(guī)范，明確規(guī)定：計稅成本對象是指了規(guī)范，明確規(guī)定：計稅成

10、本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座六、計稅成本的核算體系六、計稅成本的核算體系 （一）計稅成本對象的定義（一）計稅成本對象的定義 一個成本核算對象只能計算出一個單位一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。如確需改變成本不能隨

11、意更改或相互混淆。如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座如何確立成本對象如何確立成本對象 對單體開發(fā)項目來說，一般以獨立編制概對單體開發(fā)項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。算對象。 但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，尤但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區(qū)（寫字樓、其是同一項目有不同的功能區(qū)（寫字樓、底商、公寓、裙樓、會所等功能底商、公寓、裙樓、會所等功能 ），成本），成本對象如何確定？對象如何確定？ 實務(wù)中存在的兩種

12、做法值得研究和思考實務(wù)中存在的兩種做法值得研究和思考陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座如何確立成本對象如何確立成本對象 本人觀點：本人觀點： 比較科學(xué)、合理的做法是按比較科學(xué)、合理的做法是按不不同的功能區(qū)同的功能區(qū)確定成本核算對象，從確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的靠性要求，又能保證成本和收入的配比。使稅收負擔最小化。配比。使稅收負擔最小化。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座六、計稅成本的核算體系六、計稅成本的核算體系 （二）計稅成本對象的確

13、認原則（二）計稅成本對象的確認原則 1、可否銷售原則、可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座六、計稅成本的核算體系六、計稅成本的核算體系 （二）計稅成本對象的確認原則（二）計稅成本對象的確認原則 2、分類歸集原則、分類歸集原則 對同一開發(fā)地點、竣

14、工時間相近、產(chǎn)對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核的項目，可作為一個成本對象進行核算。算。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座六、計稅成本的核算體系六、計稅成本的核算體系 （二）計稅成本對象的確立原則（二）計稅成本對象的確立原則 3、功能區(qū)分原則、功能區(qū)分原則 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 4、定價差異原則、定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其

15、預(yù)期開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。核算。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座六、計稅成本的核算體系六、計稅成本的核算體系 （二）計稅成本對象的確立原則（二）計稅成本對象的確立原則 5、成本差異原則、成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。對象進行核算。 6、權(quán)益區(qū)分原則、權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，開發(fā)項目屬于受托代建的

16、或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（三）計稅成本的支出內(nèi)容（三）計稅成本的支出內(nèi)容 1、土地征用費及拆遷補償費、土地征用費及拆遷補償費 為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用。生的各項費用。 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置

17、及動遷支及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。補償費等。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（三）計稅成本的支出內(nèi)容（三）計稅成本的支出內(nèi)容 2、前期工程費、前期工程費 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。地通平等前期費用。 3、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費 開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開裝費用。主要

18、包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。發(fā)項目安裝工程費等。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（三）計稅成本的支出內(nèi)容（三）計稅成本的支出內(nèi)容 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 5、公共配套設(shè)施費（首次準確界定）、公共配套設(shè)施費（首次準確界定） 指

19、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（三）計稅成本的支出內(nèi)容（三）計稅成本的支出內(nèi)容 6、開發(fā)間接費、開發(fā)間接費 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公資

20、、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 （四）計稅成本核算的一般程序（四）計稅成本核算的一般程序 1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)

21、定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。與確認。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（四）計稅成本核算的一般程序（四）計稅成本核算的一般程序 2、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。在建成本對象和未建成本對象。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 （四）計稅成本核算的一

22、般程序（四）計稅成本核算的一般程序 3、對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用、對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按按已銷開發(fā)產(chǎn)品、已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進和固定資產(chǎn)進行分配，行分配， 其中應(yīng)由其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。積和可售面積單位工程成本確認。 可售面積

23、單位工程成本可售面積單位工程成本 成本對象總成本成本對象總成本成本對象總可售面積成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已實現(xiàn)銷售的可售面積已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（四）計稅成本核算的一般程序（四）計稅成本核算的一般程序 4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。 其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算單位工程成本，據(jù)此再計算已銷

24、開發(fā)產(chǎn)品已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅計稅成本和成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。計稅成本。 對本期對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在的計稅成本，準予在當期扣除，當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷計稅成本待其實際銷售時再予扣除。售時再予扣除。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（四）計稅成本核算的一般程序（四）計稅成本核算的一般程序 5、對本期、對本期未完工未完工和和尚未建造尚未建造的成本的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)分別建對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。結(jié)算。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座

25、房地產(chǎn)財稅講座（五）計稅成本的分配方法（五）計稅成本的分配方法 1、土地成本、土地成本，一般按，一般按占地面積占地面積法進法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地屬于一次性取得土地分期開發(fā)分期開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的情況，其情況，其土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按意后可先按土地整體預(yù)算成本土地整體預(yù)算成本進行分配，進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房

26、地產(chǎn)財稅講座（五）計稅成本的分配方法（五）計稅成本的分配方法 2、單獨作為過渡性成本對象核算的、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。法進行分配。 3、借款費用屬于不同成本對象共同、借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。進行分配。 4、其他成本項目的分配法由企業(yè)自、其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。行確定。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（五）計稅成本的分配方法（五）計稅成本的分配方法 5、企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作、企業(yè)單獨建造的停車場所，

27、應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。進行處理。 將停車場所作為公共配套設(shè)施的簡化處將停車場所作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收理后，停車位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒有成本配備了。入屬于凈收入，沒有成本配備了。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 （六）間接成本的分配方法（六）間接成本的分配方法 開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。 對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出

28、、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接直接成本、間接成本和共同成本成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。對象。 屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)

29、定選擇其一：定選擇其一： 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 （六）間接成本的分配方法（六）間接成本的分配方法 1、占地面積法。、占地面積法。 該方法一般適用于土地成本的分配。該方法一般適用于土地成本的分配。 按已動工開發(fā)成本對象占地面積占按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 （六）間接成本的分配方法（六）間接成本的分配方法 1、占地面積法。、占地面積法。 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。部成本對象占地總面

30、積的比例進行分配。 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。地總面積的比例進行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。擔的占地面積。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（六）間接成本的分配方法（六）間接成本的分配方法 2、

31、建筑面積法、建筑面積法 一般適用于公共配套設(shè)施成本一般適用于公共配套設(shè)施成本 。 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。地總建筑面積的比例進行分配。 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的

32、比例進行分配。內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（六）間接成本的分配方法（六）間接成本的分配方法 3、直接成本法。、直接成本法。 按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。行分配。 4、預(yù)算造價法。預(yù)算造價法。 按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（七）（七）配套設(shè)施成本的扣除配套設(shè)施成本的扣除 企業(yè)在

33、開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理： （1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。的有關(guān)規(guī)定進行處理。 （2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，

34、或無償贈與地方政府、公用未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（七）（七）配套設(shè)施成本的扣除配套設(shè)施成本的扣除 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位

35、合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。得額。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 1、土地成本的預(yù)提、土地成本的預(yù)提 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按

36、土地整體預(yù)算成本進行分配體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。由此可見，預(yù)提土地成本有兩個再行調(diào)整。由此可見，預(yù)提土地成本有兩個前提條件：前提條件： （1）土地開發(fā)的同時進行房地產(chǎn)開發(fā)；）土地開發(fā)的同時進行房地產(chǎn)開發(fā)； （2）一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)。）一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 1、土地成本的預(yù)提、土地成本的預(yù)提 當具備了上述兩個條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當具備了上述兩個條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將土地成本按照土地整體預(yù)算成本按照可以將土地成本按照土地整體預(yù)算成本按照受益

37、對象進行分配，待土地整體開發(fā)完畢后受益對象進行分配，待土地整體開發(fā)完畢后再按照實際發(fā)生的土地成本將原來的預(yù)算成再按照實際發(fā)生的土地成本將原來的預(yù)算成本調(diào)整為實際成本。本調(diào)整為實際成本。 需要提醒的是，土地成本的預(yù)提必須與主管需要提醒的是，土地成本的預(yù)提必須與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，征得其認可后，方可進行。稅務(wù)機關(guān)溝通，征得其認可后，方可進行。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 2 工程結(jié)算款的預(yù)提工程結(jié)算款的預(yù)提 31號文第號文第32條規(guī)定，出包工程沒有條規(guī)定，出包工程沒有取得發(fā)票的，最多可以按照按照合同取得發(fā)票的，最多可以按照按照合同額的額的

38、10%來預(yù)提，計入開發(fā)成本。待來預(yù)提，計入開發(fā)成本。待工程結(jié)算完成并取得全額發(fā)票后，對工程結(jié)算完成并取得全額發(fā)票后，對原預(yù)提金額進行調(diào)整。原預(yù)提金額進行調(diào)整。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 2 工程結(jié)算款的預(yù)提工程結(jié)算款的預(yù)提 這種處理也有前提條件的：這種處理也有前提條件的： （1）出包工程已經(jīng)完成；）出包工程已經(jīng)完成； （2）出包工程結(jié)算正在辦理；）出包工程結(jié)算正在辦理； （3）可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)；）可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)； （4）未全額取得發(fā)票。）未全額取得發(fā)票。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）

39、（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 2 工程結(jié)算款的預(yù)提工程結(jié)算款的預(yù)提 在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建商簽在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建商簽訂訂工程合同工程合同的金額往往大大低于實際結(jié)的金額往往大大低于實際結(jié)算金額。鑒于此種情況，建議甲乙雙方重新算金額。鑒于此種情況，建議甲乙雙方重新簽訂簽訂工程合同補充協(xié)議工程合同補充協(xié)議，對工程合同金，對工程合同金額進行實事求是的調(diào)整。這樣，更有利于企額進行實事求是的調(diào)整。這樣，更有利于企業(yè)按照本規(guī)定預(yù)提工程結(jié)算款項。業(yè)按照本規(guī)定預(yù)提工程結(jié)算款項。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 3

40、、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 31號文件第號文件第32條第二款規(guī)定，公共條第二款規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。這樣的處預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。這樣的處理，也有它的前提條件：理，也有它的前提條件：陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 3、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 （1）此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、）此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷

41、，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； （2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的；）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的；（3）公共配套設(shè)施預(yù)算造價的依據(jù)是充分的，）公共配套設(shè)施預(yù)算造價的依據(jù)是充分的，最好是有工程造價中介機構(gòu)的鑒證報告。最好是有工程造價中介機構(gòu)的鑒證報告。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座（八）（八）計稅成本的預(yù)提方法計稅成本的預(yù)提方法 4 報批報建費、物業(yè)完善費的預(yù)提報批報建費、物業(yè)完善費的預(yù)提 31號文第號文第32條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提報批報建費用、物業(yè)完善費用。業(yè)可以預(yù)提報批報建費用、物業(yè)

42、完善費用。 所謂物業(yè)完善費，是指按規(guī)定應(yīng)由企所謂物業(yè)完善費，是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。其他專項基金。 預(yù)提報批報建費用、物業(yè)完善費用的預(yù)提報批報建費用、物業(yè)完善費用的條件是：必須有政府相關(guān)文件作為計算依條件是：必須有政府相關(guān)文件作為計算依據(jù)或者有相關(guān)政府部門發(fā)出的據(jù)或者有相關(guān)政府部門發(fā)出的“繳費通知繳費通知書書”。否則，是不可以預(yù)提的。否則，是不可以預(yù)提的。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 （九）結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本的征管規(guī)定（九）結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本的征管規(guī)定 計稅成本的合法憑據(jù)計稅成本的合法憑據(jù) 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實

43、際發(fā)生的支出應(yīng)當取得企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 計稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)時限計稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)時限 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定

44、或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按稅收征收稅收征收管理法管理法的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)第二講：房地產(chǎn)企業(yè) 20092009匯算清繳操作實務(wù)及注意事項匯算清繳操作實務(wù)及注意事項 八項實務(wù)八項實務(wù)陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座第二講：房企第二講：房企0909匯算操作八項實務(wù)匯算操作八項實務(wù) 一、房企確認應(yīng)納稅所得額的三個管控點一、房企確認應(yīng)納稅所得額的三個管控點 1、確認應(yīng)納稅所得額的一般原則、確認應(yīng)納稅所得額的一般原則 2、產(chǎn)品完工前的應(yīng)納稅所得額的確認原則、

45、產(chǎn)品完工前的應(yīng)納稅所得額的確認原則 3、產(chǎn)品完工后的應(yīng)納稅所得額的確認原則、產(chǎn)品完工后的應(yīng)納稅所得額的確認原則陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例當期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。門另

46、有規(guī)定的除外。 條例條例第第9 9條條接受捐贈接受捐贈收入，按照實收入，按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)。確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)取得企業(yè)取得補貼收入補貼收入應(yīng)并應(yīng)并入實際收到該補貼收入入實際收到該補貼收入年度的應(yīng)納稅所得額。年度的應(yīng)納稅所得額。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。入當期應(yīng)納稅所得額。 新新31號文第九條號文第九條產(chǎn)品完工前產(chǎn)品完工前應(yīng)納稅所得額的確認方法應(yīng)

47、納稅所得額的確認方法陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 （1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市政府所在地城市城區(qū)和市和計劃單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于郊區(qū)的，不得低于15。 （2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于郊區(qū)的，不得低于10%. （3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于低于5。 （4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于房的，不得低于3%. 新新31號文第八條號文第八條產(chǎn)品完工前應(yīng)納稅所得額的確認方法產(chǎn)品完工前應(yīng)納稅所得

48、額的確認方法陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 1、開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其、開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 2、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其差異

49、調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。他相關(guān)資料。 新新31號文第九條號文第九條產(chǎn)品完工后應(yīng)納稅所得額的確認方法產(chǎn)品完工后應(yīng)納稅所得額的確認方法陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：應(yīng)視為已經(jīng)完工： 1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。管理部門備案。 2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 新新31號文第三條號文第三條產(chǎn)品完工的標準產(chǎn)品完工的標準陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講

50、座房地產(chǎn)財稅講座 1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等；從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等； 2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機構(gòu)銷售費用結(jié)算情況）、配套設(shè)手續(xù)費，尤其是委托境外機構(gòu)銷售

51、費用結(jié)算情況）、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況、利息施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況、利息的核算及支付情況等；的核算及支付情況等； 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表表、房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調(diào)整計算明細表計算明細表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表 實際毛利額與預(yù)計毛利額實際毛利額與預(yù)計毛利額 之間差異調(diào)整情況的報告之間差異調(diào)整情況的報告 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座第二講：房企匯算操作八項實務(wù)第二講：

52、房企匯算操作八項實務(wù) 二、房企確認應(yīng)納稅收入的兩個管控點二、房企確認應(yīng)納稅收入的兩個管控點 1、風(fēng)險管控：、風(fēng)險管控：計稅收入應(yīng)計必計計稅收入應(yīng)計必計 2、失誤管控、失誤管控 總分機構(gòu)總分機構(gòu)資產(chǎn)流動資產(chǎn)流動 視同銷售視同銷售 售后回購售后回購 財政資金財政資金 投資收益投資收益 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座企業(yè)從各種來源取得的收入企業(yè)從各種來源取得的收入以貨幣形式以貨幣形式非貨幣形式非貨幣形式（一）銷售貨物收入；（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；投資收益；

53、（五）利息收入；（五）利息收入；（六）租金收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（八）接受捐贈收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入。（九）其他收入。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座企業(yè)從各種來源取得的收入企業(yè)從各種來源取得的收入以貨幣形式非貨幣形式（一）銷售貨物收入；（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；性投資收益；（五）利息收入；（五）利息收入；（六）租金收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（八

54、）接受捐贈收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入（九）其他收入。 企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)取得的收入。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座企業(yè)從各種來源取得的收入企業(yè)從各種來源取得的收入以貨幣形式非貨幣形式（一）銷售貨物收入；（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；性投資收益；（五）利息收入；（五）利息收入；（六）租金收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（八）接受捐贈收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入

55、（九）其他收入。 企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金逾期未退包裝物押金收入、收入、確實無法償付的應(yīng)付確實無法償付的應(yīng)付款項、款項、已作壞賬損失處理后已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項、又收回的應(yīng)收款項、債務(wù)重組收入、債務(wù)重組收入、補貼收入、補貼收入、違約金收入、違約金收入、匯兌收益等匯兌收益等 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和業(yè)收取的各種基金、費用和附加

56、等，附加等， 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；全部確認為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。收代繳款項進行管理。 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品 用于（）用于（） （）（） （）（） （）（） （）（） （）（） （）（） （）、（）、換取其他企事業(yè)單位和個人的換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)當視同銷售。，

57、應(yīng)當視同銷售。 新新3131號文號文第七條第七條捐贈償債贊助獎勵投資職工福利利潤分配陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 采取產(chǎn)品分成采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按方式取得收入的，按照企業(yè)分得產(chǎn)品的日照企業(yè)分得產(chǎn)品的日期確認收入的實現(xiàn)，期確認收入的實現(xiàn)，其收入額按照產(chǎn)品的其收入額按照產(chǎn)品的公允價值確定。公允價值確定。條例條例第第2424條條哪些產(chǎn)品屬于哪些產(chǎn)品屬于該企業(yè)已經(jīng)確定；該企業(yè)已經(jīng)確定；該企業(yè)在法律該企業(yè)在法律上已經(jīng)獲得該產(chǎn)上已經(jīng)獲得該產(chǎn)品的所有權(quán)。品的所有權(quán)。陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座第二講：第二講： 房企匯算操作八項實務(wù)房企匯算操作八項實務(wù) 二、房企確認應(yīng)納稅

58、收入的兩個管控點二、房企確認應(yīng)納稅收入的兩個管控點 2、失誤管控、失誤管控 總分總分公司資產(chǎn)流動公司資產(chǎn)流動 視同銷售視同銷售 售后回購售后回購 財政資金財政資金 投資收益投資收益 陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座第二講：第二講： 房企匯算操作八項實務(wù)房企匯算操作八項實務(wù) 三、稅前費用扣除的三個管控點三、稅前費用扣除的三個管控點 1 1、稅前費用扣除原則的把握、稅前費用扣除原則的把握 2 2、一些重點費用項目稅前扣除的把握、一些重點費用項目稅前扣除的把握 3 3、風(fēng)險與失誤管控、風(fēng)險與失誤管控 職工福利費列支范圍職工福利費列支范圍 差旅費和會議費的的把握差旅費和會議費的的把握 預(yù)提費

59、用預(yù)提費用 資產(chǎn)損失資產(chǎn)損失陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座實際發(fā)生的實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的與取得收入有關(guān)的合理的合理的 企業(yè)企業(yè)實際發(fā)生的實際發(fā)生的與取得收入與取得收入有關(guān)的有關(guān)的、合理合理的的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 所得稅法所得稅法第第8條條陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 企業(yè)企業(yè)實際發(fā)生的實際發(fā)生的與取得收入與取得收入有關(guān)的有關(guān)的、合理的合理的支出，支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準

60、予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 法法第第8 8條條有關(guān)的支出：有關(guān)的支出：與取得收入直接相關(guān)的支出。與取得收入直接相關(guān)的支出。 條例條例第第2727條條合理的支出：合理的支出：符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當計入當期損益或符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當計入當期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。條例條例第第2727條條陳萬喬陳萬喬-房地產(chǎn)財稅講座房地產(chǎn)財稅講座 企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當區(qū)分企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當區(qū)分收益性收益性支出支出和和資本性支出資本性支出 收益性支出在發(fā)生當期直接扣除；收益性支出在發(fā)生當期直接扣除； 資本性支出應(yīng)當分期扣除或者計入資本