2008523-保利花園商鋪推盤(pán)方案(免兩年月供)

1、 項(xiàng)目文件 保利花園商鋪推盤(pán)方案一、 項(xiàng)目商鋪目前情況1、項(xiàng)目商業(yè)房源分布情況4# 1041091# 10111023CA1# 10011010B 備注：房源編號(hào)說(shuō)明，B類(lèi)商鋪位于1#和2之間，但甲方提供的測(cè)算房號(hào)均編為1，故位于2的編號(hào)改為1。2、項(xiàng)目商鋪情況A類(lèi)商鋪：4及辦公樓群樓（即售樓處位置）1、該類(lèi)商鋪位于小區(qū)主入口，人流量大； 2、單個(gè)商鋪面積小，在50-70之間；3、層高相對(duì)較低，在4-5m之間；4、條件相對(duì)成熟，該類(lèi)商鋪適合短線(xiàn)投資客； B類(lèi)商鋪：1#、2#中間的裙樓1、位于市政次干道豹子嶺路路東，以社區(qū)型商業(yè)配套功能為主；2、面積以中大戶(hù)型為主；3、朝西向,有一定的西曬;4、

2、該類(lèi)商鋪短期長(zhǎng)期投資均可；C類(lèi)商鋪：1#南面裙樓（臨杉木沖路）1、位于市政路杉木沖路北面，由于道路未修通，對(duì)商鋪的近期價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有一定的影響；2、杉木沖路為市政主干道，且南面為三期住宅，該類(lèi)商鋪具有較大的增值潛力和投資價(jià)值；3、層高多數(shù)在6-7米，部分單位帶閣樓框架，有一定的附加值；總結(jié)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目商鋪均臨近位于主次干道區(qū)位發(fā)展前景較好、周邊配套規(guī)劃條件比較完善、未來(lái)區(qū)域居住人口較多，商鋪的升值空間較大。劣勢(shì):1、項(xiàng)目所在地段發(fā)展與周邊配套不成熟，所在區(qū)域人氣不足。2、商業(yè)未做整體定位、形象包裝及展示，短時(shí)間內(nèi)不具備形成商業(yè)氛圍。二、市場(chǎng)情況市場(chǎng)調(diào)查表項(xiàng)目名稱(chēng)商鋪數(shù)量總建面均價(jià)面積區(qū)間（）層高（

3、m）銷(xiāo)售情況生活藝術(shù)城8個(gè)1107.831600074、79、117、1203.5、4.8剩4套120以上上庭苑15個(gè)2631.97價(jià)格未定76、108、232、175、4277-8m兩層，是否做隔樓未定待售鑫遠(yuǎn)·湘府華城23個(gè)2915價(jià)格未定90、136、187、3153層明年推出租售形式待定鑫遠(yuǎn)·湘府東苑20個(gè)3638.69只租不售104、134、172、197、336455m本月底開(kāi)始招租標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心467套11000最高價(jià)9000元/均價(jià)6800元/最低價(jià)5000元/產(chǎn)權(quán)式商鋪12-573層07年8月開(kāi)盤(pán)9月售罄蓮湖汽車(chē)飾品城422套10000兩年返租10000

4、-11000元/12.74-51.436 m07年8月-07年11售罄區(qū)域內(nèi)商業(yè)特征：Ø 項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩麻_(kāi)發(fā)城區(qū)，區(qū)域新開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目入住率不高，周邊配套不成熟，商業(yè)氛圍明顯不足，區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，處于起步階段。Ø 部分返祖或產(chǎn)權(quán)式商鋪比相比之下銷(xiāo)售較好。Ø 商業(yè)銷(xiāo)售策略，以住宅銷(xiāo)售解決現(xiàn)金流，以商業(yè)做為項(xiàng)目后期利潤(rùn)，先銷(xiāo)售住宅聚集人氣再推商業(yè)，以提高商業(yè)溢出價(jià)值；Ø 大多數(shù)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，僅在局部沿街群樓配比少量商業(yè)；Ø 面積多以中大戶(hù)型為主，且樓層多為3.8m以上，多數(shù)以買(mǎi)一層送一層為主；從市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)看區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段在售或可售商鋪

5、項(xiàng)目不多，原有商鋪?lái)?xiàng)目多以返租為主。結(jié)論：區(qū)域內(nèi)商業(yè)銷(xiāo)售較為困難，常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)方式難以有所突破，相對(duì)來(lái)講返租形式銷(xiāo)售要好，但客戶(hù)逐漸重視商鋪返祖投資風(fēng)險(xiǎn)。三、商鋪營(yíng)銷(xiāo)策略1、商業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo) 項(xiàng)目要在6月份內(nèi)完成剩余房源及商鋪的銷(xiāo)售，在現(xiàn)有市場(chǎng)行情況下，銷(xiāo)售壓力相對(duì)較大。所以考慮到在推出商鋪時(shí)，如果要使商鋪跳出現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境瓶頸的制約，就必須結(jié)合具有一定吸引力的新穎優(yōu)惠政策及推廣方式來(lái)帶動(dòng)整個(gè)商鋪的銷(xiāo)售，以完成6月份銷(xiāo)售任務(wù)。2、營(yíng)銷(xiāo)方式核心策略買(mǎi)商鋪，免月供，無(wú)憂(yōu)暢享明天項(xiàng)目位省府新開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊居住人群稀少，現(xiàn)有商業(yè)氣氛明顯不足，綜合現(xiàn)有市場(chǎng)情況以及項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)考慮，本項(xiàng)目商鋪可采用免兩年月供的優(yōu)惠

6、方式直擊目標(biāo)客戶(hù)人群，從而帶動(dòng)商鋪熱銷(xiāo)。策略說(shuō)明：由開(kāi)發(fā)商在業(yè)主按揭辦理后，開(kāi)始繳付第一期首付前，預(yù)先將2年月供費(fèi)用一次性存入業(yè)主月供卡，再由銀行每月自行扣除月供。策略實(shí)施時(shí)間：商鋪推出當(dāng)天至6月底針對(duì)人群：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天至6月底之間所有選購(gòu)商鋪客戶(hù)即可享受免除兩年月供。注：開(kāi)發(fā)商只按購(gòu)鋪時(shí)簽訂貸款總金額的利率支付兩年月供，購(gòu)鋪后由于利率上調(diào)等原因而產(chǎn)生的金額變化由業(yè)主自行承擔(dān)。價(jià)格調(diào)整：由于優(yōu)惠政策為項(xiàng)目帶來(lái)了一定的率潤(rùn)損失與現(xiàn)金壓力，所以在免月供兩年的基礎(chǔ)上進(jìn)行單價(jià)的調(diào)整。上調(diào)方式：以商鋪五成十年,按揭貸款月供利率約1.20431為基準(zhǔn)。經(jīng)計(jì)算免兩年月供優(yōu)惠后銷(xiāo)售利潤(rùn)不變，則單價(jià)調(diào)整為:單價(jià)&#

7、215;1.169調(diào)整前后對(duì)比表調(diào)整前調(diào)整后房號(hào)1#1011房號(hào)1#1011建筑面積（）114.5建筑面積（）114.5層高（）7.5層高（）7.5原單價(jià)（）9014調(diào)整后單價(jià)（）10537原總價(jià)（）1032095調(diào)整后總價(jià)（）1206528首付603264 貸款603624 月供7270 2年月供總額174468 開(kāi)發(fā)商實(shí)際回款1032420 差額325 - 3 - 以1棟1011為例，單價(jià)由9014元/調(diào)整為10537元/，調(diào)高1523元/，總價(jià)為1206528元，減去兩年月供174468元，相對(duì)調(diào)整前銷(xiāo)售利潤(rùn)增加325元（計(jì)算尾數(shù)）。總結(jié)：通過(guò)免月供優(yōu)惠政策的實(shí)施，能很好規(guī)避消費(fèi)者對(duì)返祖

8、形式的風(fēng)險(xiǎn)思考，可提高消費(fèi)者認(rèn)可程度。從而吸引大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資群體，加快項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售速快。注：一次性付款客戶(hù)直接返調(diào)整后單價(jià)的16.9%。由于按揭貸款不統(tǒng)一，而易造成返還現(xiàn)金的變動(dòng)，建議按揭只做5成10年。其余折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一次性付款享受4個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠，按揭享受97折優(yōu)惠;常規(guī)折扣銷(xiāo)售經(jīng)理保留1個(gè)點(diǎn)的折扣權(quán)利, 根據(jù)客戶(hù)情況靈活控制；甲方保留2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠權(quán)限。大客戶(hù)優(yōu)惠根據(jù)實(shí)際情況，再單獨(dú)另行制定相應(yīng)優(yōu)惠政策。優(yōu)惠率優(yōu)惠項(xiàng)單項(xiàng)優(yōu)惠率優(yōu)惠比例說(shuō)明開(kāi)盤(pán)日一次性付款96折4%30%1.20%開(kāi)盤(pán)后根據(jù)誠(chéng)意客戶(hù)，靈活調(diào)整折扣率開(kāi)盤(pán)日按揭97折3%70%2.10%常規(guī)折扣3.30%銷(xiāo)售經(jīng)理折扣權(quán)限1%100%1.00%用于促進(jìn)成交使用甲方折扣權(quán)限2%50%1.00%用于關(guān)系戶(hù)使用其他優(yōu)惠折扣2.00%綜合折扣5.30%四、時(shí)間計(jì)劃（認(rèn)購(gòu)、選鋪時(shí)間）蓄客:5月25日開(kāi)始到6月7日選房：6月8日（可根據(jù)客戶(hù)積累情況進(jìn)行調(diào)整）誠(chéng)意金收?。憾ㄊ杖?萬(wàn)元的誠(chéng)意金,購(gòu)買(mǎi)之后轉(zhuǎn)為定金,若放棄購(gòu)買(mǎi)再指定日期及地點(diǎn)辦理退款手續(xù);五、 媒體推廣序號(hào)媒體形式發(fā)布時(shí)間發(fā)布范圍數(shù)量單價(jià)費(fèi)用1外部短信5.255.28紅星商圈、東塘商圈省府板塊機(jī)關(guān)事業(yè)單位4萬(wàn)條0.035 元/條280