投資性房地產(chǎn)簡(jiǎn)要概述

1、. . . . 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)通常是土地和房屋與其權(quán)屬的總稱(chēng)。在我國(guó),土地歸國(guó)家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物與構(gòu)筑物。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷(xiāo)售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至是個(gè)別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)是不同的。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)

2、稱(chēng)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）規(guī)了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。一、投資性房地產(chǎn)與其特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以與與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素有關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性

3、活動(dòng)以與與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。在我國(guó)實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。就某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但對(duì)于大部分企業(yè)而言，屬于與經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)租金收入的確認(rèn)、計(jì)量和披露適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)租賃的規(guī)定。二、投資性房地產(chǎn)的圍 投資性房地產(chǎn)的圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。（一）已出租的土地使用權(quán) 已出租的土地使用權(quán),是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方

4、式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán),也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如,甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議,甲公司以年租金720萬(wàn)元租賃使用乙公司擁有的40萬(wàn)平方米土地使用權(quán)。那么,自租賃協(xié)議約定的租賃期開(kāi)始日起,這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類(lèi)土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益,符合投資性房地產(chǎn)的定義

5、。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。（三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。例如,甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司,租賃期2年。對(duì)于甲公司而言,自租賃期開(kāi)始日起,該棟廠房屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí),應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn):1.用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。例如,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同,乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè),為期5年。

6、甲企業(yè)一開(kāi)始將該辦公裝后用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2年后,由于連續(xù)虧損,甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司,以賺取租金差價(jià)。這種情況下,對(duì)于甲企業(yè)而言,該棟樓不屬于其投資性房地產(chǎn)。對(duì)于乙企業(yè)而言,則屬于其投資性房地產(chǎn)。2.已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開(kāi)始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定 租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使

7、用的建筑物，以與不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。3.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，甲企業(yè)在中關(guān)村購(gòu)買(mǎi)了一棟寫(xiě)字樓，共12層。其中1層經(jīng)營(yíng)出租給某家大型超市，25層經(jīng)營(yíng)出租給乙公司，6一12層經(jīng)營(yíng)出租給丙公司。甲企業(yè)同時(shí)為該寫(xiě)字樓提供保安、維修等日常輔助服務(wù)。本例中，甲企業(yè)將寫(xiě)字樓出租,同時(shí)提供的輔助服務(wù)不重大。對(duì)于甲企業(yè)而言,這棟寫(xiě)字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。三、不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)

8、目（一）自用房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn),如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn),企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),其價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去,通過(guò)銷(xiāo)售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營(yíng)者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí),還提供餐飲、娛樂(lè)等其他服務(wù),其經(jīng)營(yíng)目的主要是通

9、過(guò)向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。(二)作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷(xiāo)售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng),產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán),屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地,也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分

10、用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。例如,甲開(kāi)發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤(pán),一層出租給一家大型超市,已簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同；其余樓層均為普通住宅,正在公開(kāi)銷(xiāo)售中。這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)的存貨,即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。本章著重講解了投資性房地產(chǎn)的界定、初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量的成本模式或公允價(jià)值模式問(wèn)題。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí),通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,滿足

11、特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 成本模式的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單,主要涉與“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目,可比照“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷(xiāo)”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等相關(guān)科目進(jìn)行處理。（一）外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn) 外購(gòu)采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)和建筑物,應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量,其成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)

12、,部分用于出租(或資本增值)、部分自用,用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的,應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益,不計(jì)入建造成本。(例41)20×7年3月,甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租。3月15日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同,約定自寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)日起將這棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè),為期5年。4月5日,

13、甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫(xiě)字樓,支付價(jià)款共計(jì)1200萬(wàn)元(假設(shè)不考慮其他因素,甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,下同)。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓12000000貸:銀行存款12000000(例42)20×7年3月,甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán),并在該塊土地上開(kāi)始自行建造三棟廠房。20×7年6月,甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工,與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同,將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定,該廠房于完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))時(shí)開(kāi)始起租。20×7年7月5日,三棟廠房同時(shí)完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬(wàn)元；三棟廠房的造價(jià)均

14、為1000萬(wàn)元,能夠單獨(dú)出售。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)600×(1000÷3000)200萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)廠房10000000 貸：在建工程10000000 借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)2000000貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)2000000（二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類(lèi)。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面:一是企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形

15、成正式的書(shū)面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。一般而言如果企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出正式書(shū)面決議，明確表明其持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表明其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租出、持有意圖短期不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)

16、換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議的日期。投資性房地產(chǎn)。這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以與不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目。按其賬面余額,貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。(例43)甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),20×7年3月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開(kāi)始日為20×7年4月

17、15日。20×7年4月15日,該寫(xiě)字樓的賬面余額55000萬(wàn)元,未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:借:投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓550000000 貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品5500000002.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開(kāi)始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出正式書(shū)面決議，明確表明其持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租出、持有意圖短期不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨

18、轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議的日期。企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等,分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,按其賬面余額,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目,按已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo),借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”科目,原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。(例44)甲企業(yè)擁有一棟辦公樓,

19、用于本企業(yè)總部辦公。20×7年3月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議,將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用,租賃期開(kāi)始以日為20×7年4月15日,為期5年。20×7年4月15曰,這棟辦公樓的賬面余額55000萬(wàn)元,已計(jì)提折舊300萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓550000000 累計(jì)折舊 300000貸:固定資產(chǎn)550000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 3000000（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷(xiāo),借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性

20、房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”。取得的租金收入,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。(例45)甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用,已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為1800萬(wàn)元,按照直線法計(jì)提折舊,使用壽命為20年,預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同約定,乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬(wàn)元。當(dāng)年12月,這棟辦公樓發(fā)生減值跡象,經(jīng)減值調(diào)

21、試,其可收回金額為1200萬(wàn)元,此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1500萬(wàn)元,以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:計(jì)提折舊 每月計(jì)提折舊l800÷20÷127.5(萬(wàn)元)。 借:其他業(yè)務(wù)成本75000貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))75000確認(rèn)租金 借:銀行存款(或其他應(yīng)收款)80000貸:其他業(yè)務(wù)收入80000計(jì)提減值準(zhǔn)備 借:資產(chǎn)減值損失3000000貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3000000（四）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1.資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需

22、要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用,或者通過(guò)裝修而改善其室裝潢,改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。(例46)20×7年3月,甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期,該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,原價(jià)為2000萬(wàn)元,已計(jì)提折舊600萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入,甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建,并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同,約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日,與乙企業(yè)的租賃合同到期,廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)

23、建工程。12月15日,廠房改擴(kuò)建工程完工,共發(fā)生支出150萬(wàn)元,即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。本例中,改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出,應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:20×6年3月15日,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借:在建工程14000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 6000000貸:投資性房地產(chǎn)廠房2000000020×6年3月15日一11月10日 借:在建工程1500000 貸:銀行存款等150000020×6年11月10日,改擴(kuò)建工程完工 借:投資性房地產(chǎn)廠房15500000貸:在建工程155000002.費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性

24、房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。(例47)甲企業(yè)對(duì)其某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修,發(fā)生維修支出1.5萬(wàn)元。本例中,日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出,應(yīng)當(dāng)記入當(dāng)期損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:借:其他業(yè)務(wù)成本15000 貸:銀行存款15000（五）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理,投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。例如,企業(yè)將出租的廠房收回,并用于生產(chǎn)本企業(yè)的產(chǎn)品。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提

25、供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo),借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。(例48)20×7年8月1日,甲企業(yè)將出租在外的廠房收回,開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)

26、換前采用成本模式計(jì)量,其賬面價(jià)值為2800萬(wàn)元,其中,原價(jià)5000萬(wàn)元,累計(jì)已提折舊2200萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:固定資產(chǎn)50000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))22000000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房50000000累計(jì)折舊220000002.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃其屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售的日期。企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的帳面價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)，借記“

27、投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其帳面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。（六）投資性房地產(chǎn)的處置 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用卻不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)取得投資收益。對(duì)于那些由于使用而不斷磨損直到最終報(bào)廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)與時(shí)進(jìn)行清理。此外，企業(yè)因其他原因，如非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和

28、相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已計(jì)提的折舊貨攤銷(xiāo)，借機(jī)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。(例49)甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為3億元，乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫(xiě)字樓的成本為28000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊3000萬(wàn)元。甲企業(yè)的帳務(wù)

29、處理如下： 借:銀行存款300000000貸:其他業(yè)務(wù)收入300000000 借:其他業(yè)務(wù)成本250000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 30000000貸:投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓280000000二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市

30、場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備,缺一不可。在極少情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍

31、應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，是指在公平交易中熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格(市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià))；無(wú)法取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的,可以參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素。從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來(lái)獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。上述所說(shuō)“同類(lèi)或類(lèi)似”的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境一樣、性質(zhì)一樣、結(jié)構(gòu)類(lèi)型一樣或相近、新舊程度一樣或相近，可使用狀況一樣

32、或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境一樣或相近、可使用狀況一樣或相近的土地。（一）外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn) 外購(gòu)或自行建造的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與外購(gòu)或自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目,外購(gòu)或自行建造時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本,計(jì)入“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目。(二)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地

33、產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額,貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額,貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處理時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；按已計(jì)提的累計(jì)攤銷(xiāo)或累計(jì)折舊,借記“累計(jì)攤銷(xiāo)”或“累計(jì)折舊”科目

34、；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額,貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。(例410)20×7年6月,甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓,由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段,甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租,以賺取租金收入。20×7年10月30日,甲企業(yè)完成了搬遷工作,原辦公樓停止自用。20×7年12月,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租

35、賃協(xié)議,將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用,租賃期開(kāi)始日為20×8年1月1日,租賃期限為3年。20×8年1月1日,該辦公樓的公允價(jià)值為35000萬(wàn)元,其原價(jià)為5億元,已提折舊14250萬(wàn)元；假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開(kāi)始日(20×8年1月1日)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 借：投資性房地產(chǎn)成本350000000公允價(jià)值變動(dòng)損益 7500000 累計(jì)折舊142500000 貸:固定資產(chǎn)500000000(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允

36、價(jià)值計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額,借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目,貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的分錄。(例411)甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。20×7年8月,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用,租賃期為10年。當(dāng)年10月1日,該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租,寫(xiě)字樓的造價(jià)為9000萬(wàn)元。20×7年12月31日,該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為9200萬(wàn)元。假設(shè)甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:20×7年10月

37、1日,甲公司開(kāi)發(fā)完成寫(xiě)字樓并出租 借:投資性房地產(chǎn)成本90000000貸:生產(chǎn)成本9000000020×7年12月31日,按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)2000000 貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000(四)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出1.資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。(例412)20×7年3月,甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入,甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建,并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同,約定

38、自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日,與乙企業(yè)的租賃合同到期,廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日,廠房改擴(kuò)建工程完工,共發(fā)生支出150萬(wàn)元,即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。3月15日廠房帳面余額為1200萬(wàn)元,其中成本1000萬(wàn)元,累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。本例中,改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出,應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:20×7年3月15日,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借:在建工程12000000貸:投資性房地產(chǎn)成本10000000公允價(jià)值變動(dòng) 200000020×7年3月15日11月10日

39、借:在建工程1500000貸:銀行存款150000020×7年1月10日,改擴(kuò)建工程完工 借:投資性房地產(chǎn)成本13500000貸:在建工程1350000002.費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本等當(dāng)期損益。(五)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) （五）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,借記“固定資產(chǎn)”或“

40、無(wú)形資產(chǎn)”科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng),貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額,貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。(例413)20×8年10月15日,甲企業(yè)因租賃期滿,將出租的寫(xiě)字樓收回,準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年12月1日,該寫(xiě)字樓正式開(kāi)始自用,相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量,原賬面價(jià)值為4750萬(wàn)元,其中,成本為4500萬(wàn)元,公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:固定資產(chǎn)4

41、8000000貸:投資性房地產(chǎn)成本45000000公允價(jià)值變動(dòng) 2500000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 5000002.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng),貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額,貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。(例414)甲地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的的部分寫(xiě)字樓用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃。20×8年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫(xiě)字樓收回，并作出書(shū)面決議，將該寫(xiě)字樓重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為5800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量,原賬面價(jià)值為5600萬(wàn)元,其中,成本為5000萬(wàn)元,公允價(jià)值變動(dòng)為增值600萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品58 000 000貸:投資性房地產(chǎn)成本50 000 000公允價(jià)值變動(dòng) 6 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000(六)投資性房地產(chǎn)的處置 處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)