律師房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引

1、律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引（2013年3月15日經(jīng)山東省律師協(xié)會七屆常務(wù)理事會第八次會議審議通過）目  錄第一章 總則第二章 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計業(yè)務(wù)的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓模式第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式第五節(jié) 方案設(shè)計的原則和注意事項第三章 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的法律業(yè)務(wù)第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)第一部分 盡職調(diào)查基本規(guī)范第二部分 盡職調(diào)查前的準備第三部分 盡職調(diào)查的方法第四部分 盡職調(diào)查內(nèi)容第五部分 盡職調(diào)查報告第六部分 律師從

2、事盡職調(diào)查工作應(yīng)注意的事項第四節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第一部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的起草第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的談判第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽署第四部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的政府審批第五節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第四章 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第一部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的起草第二部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的談判第三部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的簽署第五節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第五章 律師防

3、范執(zhí)業(yè)風險的注意事項第一節(jié) 一般規(guī)定第二節(jié) 律師在意向階段的注意事項第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段的注意事項第四節(jié)  在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計階段的注意事項第五節(jié) 在合同草擬、談判階段的注意事項第六節(jié) 在合同履行、交割階段的注意事項第六章 附則第一節(jié) 聲明第二節(jié) 特別說明事項第三節(jié) 附件附件一：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細內(nèi)容附件二：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細內(nèi)容附件三：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明附件四：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明附件五：國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序附件六：外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題 第一章 總則    第一條 為規(guī)范本省律師辦理房地產(chǎn)項

4、目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的服務(wù)行為并提高服務(wù)質(zhì)量，特別是為年輕律師熟悉、參與該業(yè)務(wù)提供指導，經(jīng)山東省律師協(xié)會授權(quán)，房地產(chǎn)專業(yè)委員會在總結(jié)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定本指引，供本省律師在辦理該類業(yè)務(wù)時參考。    第二條 本指引中所涉及的名詞解釋：    （一）“房地產(chǎn)項目”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)和/或在該土地上開發(fā)建設(shè)的住宅、商業(yè)（含辦公）、酒店等物業(yè)及其配套設(shè)施等。但不包括劃撥土地使用權(quán)和/或在該等土地上建設(shè)的建筑物及配套設(shè)施，亦不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟適用房等政府限制交易的物業(yè)和/或該等物業(yè)占用的土

5、地。    （二）“房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓其名下的房地產(chǎn)項目（或直接受讓其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房地產(chǎn)項目）和/或通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)的方式間接實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓目的的行為。    （三）“目標項目”指交易雙方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目。    （四）“目標公司”指擁有目標項目的公司。    第三條 鑒于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的復雜性和對律師業(yè)務(wù)能力要求較高的特點，律師辦理該類業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則： 

6、60;  （一）專業(yè)負責原則：律師應(yīng)刻苦鉆研專業(yè)法律問題，熟悉該專業(yè)的法律規(guī)定，具備與該行業(yè)相匹配的能力，為當事人提供準確的專業(yè)服務(wù)。    （二）忠誠守信原則：律師應(yīng)對當事人盡到忠誠義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間，只接受其中一方的委托。服務(wù)過程中，律師不應(yīng)受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護當事人的合法權(quán)益，貫徹落實國家相關(guān)法律法規(guī)。    （三）勤勉盡責原則：考慮到本業(yè)務(wù)涉及法律領(lǐng)域多、情況復雜的特點，律師應(yīng)結(jié)合當事人的要求恪盡職守、勤勉敬業(yè)，在其承諾的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)。&

7、#160;   第四條 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與當事人所簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法、依約履行職責，不得損害當事人的合法權(quán)益，并應(yīng)保守當事人的商業(yè)秘密及個人隱私。    第五條 本指引主要適用于律師從事房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的非訴訟服務(wù)，重點在于指導律師向其當事人提供盡職調(diào)查、方案設(shè)計、合同起草、協(xié)商、談判、簽約以及項目交割等方面的法律服務(wù)。律師在辦理有關(guān)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的訴訟案件時，也可以有選擇地參考本指引的相關(guān)內(nèi)容。 第二章 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓方案設(shè)計業(yè)務(wù)的操作指引 &#

8、160;  第一節(jié) 一般規(guī)定    第六條 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)時，主要依據(jù)土地管理法、物權(quán)法、公司法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定等法律、法規(guī)。第七條 律師對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)進行方案設(shè)計和論證時可以參考本章的規(guī)定。    第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓模式第八條 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓主要有兩種模式：一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，另一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的目的；而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的方式實現(xiàn)其目的。

9、第九條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種模式相比，雖然目的相同，但涉及的直接交易標的不同，法律關(guān)系和交易成本也各不相同。因此在交易模式的選擇和設(shè)計上，律師應(yīng)根據(jù)擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的具體情況，作出適當?shù)倪x擇，以便盡可能地降低交易風險與交易成本。    第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式第十條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式可分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式和增資擴股方式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式是指轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，完成股權(quán)交割，并辦理工商變更登記。增資擴股方式是指增資方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對目標公司進行增資，從而持有目標公司一定比例的股權(quán)，再進一步受讓目標公司的股權(quán)。第十一條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目

10、標公司的股東）和受讓方。股權(quán)交易不需要征得目標公司的同意。第十二條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作步驟如下：（一）采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的，受讓方受讓目標公司原股東的全部或部分股權(quán)，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，然后到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記，再或同時進行董事、監(jiān)事改選，并到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。（二）采取增資擴股方式進行轉(zhuǎn)讓的，由增資方與目標公司原股東簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定，然后由會計師事務(wù)所出具驗資報告，并到工商部門辦理變更登記，再或同時進行董事、監(jiān)事改選，并到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。如果目標公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則需要經(jīng)相

11、關(guān)部門批準，然后再辦理工商變更登記。第十三條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢：    （一）該模式不受城市房地產(chǎn)管理法第39條關(guān)于轉(zhuǎn)讓時必須完成開發(fā)投資總額25%的條件限制，可以在目標公司取得土地使用權(quán)后的任何時點進行。（二）稅負成本相對較低，有利于降低受讓的總體成本。采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，在滿足一定條件時，一般各項資產(chǎn)無須作為銷售處理，房屋、土地等無須辦理過戶手續(xù)，避免因資產(chǎn)流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生所得稅、營業(yè)稅、契稅等稅費，從而可獲得更為優(yōu)惠的股權(quán)受讓價格，降低了受讓總體價格。受讓前開發(fā)成本和資金占用利息可以全額計入此后項目總成本，對受讓方而言有利于降低今后項目處置的土地增值稅。

12、股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費見本指引附件三。（三）操作程序較簡單。第十四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：（一）目標公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，往往是在同一地塊上建設(shè)多個項目（如寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等）。如果無法將盈利前景不佳的項目進行剝離，不僅會增加受讓成本，而且還面臨較大的經(jīng)營風險，項目的資金回報無法獲得保障。（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，受讓方在受讓時對目標公司的或有債務(wù)往往難以預(yù)測。（三）交易完成后，轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)及由此產(chǎn)生的法律責任均由受讓方承擔。受讓方面臨轉(zhuǎn)讓方未盡信息披露義務(wù)的風險。 第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式第十五條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目標公司）和受讓方。第十六條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作

13、步驟為：交易雙方簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，到國土資源和房屋管理局辦理土地使用權(quán)變更登記，并辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等項目有關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的更名。第十七條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢：（一）項目權(quán)屬清晰，可操作性較強，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進行轉(zhuǎn)讓。（二）受讓方無需考慮目標公司的或有負債風險。因受讓的僅為目標項目，不涉及公司債權(quán)債務(wù)，對受讓方而言交易較為簡便、透明。（三）需要繳納的稅費種類清晰，稅務(wù)風險較小。第十八條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：（一）根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第39條的規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時必須完成開發(fā)投資總額的25%。若采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，項目權(quán)屬變

14、更登記手續(xù)必須在目標項目投資總額達到25%后方可辦理。（二）在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，如有專屬于轉(zhuǎn)讓方（目標公司）的稅收優(yōu)惠，受讓方在受讓目標項目后無法繼續(xù)享有。但是如果采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，由于變動的只是轉(zhuǎn)讓方（目標公司）的股東，則稅收優(yōu)惠將會得到保留。（三）稅費較高。通常情況下，采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式需繳納的稅費包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等，相對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式而言稅費較高。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下需要繳納的稅費見本指引附件四。第五節(jié) 方案設(shè)計的原則和注意事項第十九條 方案設(shè)計的原則：（一）以目標項目和目標公司的具體情況為基礎(chǔ)，以法律為依據(jù)。（二）尊重當事人意

15、愿、維護當事人利益。（三）保障交易安全，盡量使操作路徑簡捷易行。（四）盡量降低交易成本。第二十條 方案設(shè)計注意事項：（一）方案設(shè)計與當事人的商業(yè)目的息息相關(guān)，涉及到行業(yè)、管理、商務(wù)、財稅、法律等多方面知識，需要具備一定的統(tǒng)籌能力。律師應(yīng)謹慎地擔任總協(xié)調(diào)人。（二）律師擔任方案設(shè)計的總協(xié)調(diào)人時應(yīng)充分發(fā)揮各專業(yè)團隊的業(yè)務(wù)專長，注意整合各方力量，為當事人提供多個方案供其選擇，并分析利弊。單一方案的提交更須慎重。（三）律師可以與相關(guān)專業(yè)人員聯(lián)合提供方案設(shè)計服務(wù)，在聯(lián)合服務(wù)時應(yīng)注意適當劃分工作邊界，區(qū)分工作責任。 第三章 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第二十一條 律師就股權(quán)轉(zhuǎn)讓

16、業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，主要應(yīng)當依據(jù)公司法、公司登記管理條例、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（一）、（二）等法律法規(guī)和司法解釋。第二十二條 律師以股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式提供法律服務(wù)可以參考本章的規(guī)定。第二十三條 本章涉及的名詞解釋：（一）“受讓方”指擬受讓目標公司股權(quán)的自然人或法人。（二）“轉(zhuǎn)讓方”指持有目標公司股權(quán)并擬轉(zhuǎn)讓給受讓方的自然人或法人。（三）“意向書”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜初步達成的轉(zhuǎn)讓意向書或框架協(xié)議。（四）“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標公司股權(quán)事宜達成的正式合同。（五）“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”指由受讓方與轉(zhuǎn)讓方為辦理股權(quán)的工商登記變更而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

17、協(xié)議。第二十四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的基本程序：（一）了解目標公司、目標項目的情況。（二）達成初步轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書，由受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付一定數(shù)額的定金（視情況而定）。（三）受讓方對目標公司和目標項目進行盡職調(diào)查。（四）受讓方根據(jù)調(diào)查情況決定是否繼續(xù)受讓。若決定繼續(xù)受讓，則需設(shè)計并論證受讓方案。（五）起草股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就合同內(nèi)容進行協(xié)商、談判。（六）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（七）履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（不分先后順序）：1.受讓方按約定向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；2.按約定更換公司法定代表人、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理及其他高級管理人員；3.按約定進行公司印鑒、財務(wù)賬冊、賬戶、資料等的交接；4.按規(guī)定辦理完稅手續(xù)；5.辦理

18、工商變更登記手續(xù)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成。第二節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向階段的法律業(yè)務(wù)第二十五條 意向書達成前，受讓方應(yīng)與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標公司的設(shè)立時間、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債狀況、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營范圍，公司除目標項目外是否還有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，公司有無債權(quán)債務(wù)糾紛，有無已發(fā)生的或潛在的訴訟、仲裁或行政處理案件，擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是否有權(quán)利負擔等情況。此外，受讓方還應(yīng)了解目標項目的來源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況、規(guī)劃情況、開發(fā)進展情況、已取得的開發(fā)建設(shè)手續(xù)、就該項目已簽訂的合同及履行情況、項目（實物或權(quán)利）有無瑕疵等。第二十六條 根據(jù)了解到的情況，對可能存在的法律問題、風險進行預(yù)判，并書面提示當事人，建議轉(zhuǎn)讓操

19、作方案，根據(jù)目標公司和目標項目的具體情況設(shè)計、起草意向書。第二十七條 意向書旨在為整個交易做出綱領(lǐng)性的計劃和安排，為轉(zhuǎn)讓方配合受讓方進行盡職調(diào)查提出要求，為受讓方根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果決定是否繼續(xù)進行受讓設(shè)定條件，也為受讓方按照轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供合同依據(jù)。第二十八條 意向書所包含的主要內(nèi)容有：1.轉(zhuǎn)讓標的2.轉(zhuǎn)讓方式及主體3.轉(zhuǎn)讓價款及價格確定方式4.付款方式5.進度安排條款（工作步驟、時間表等事項）6.陳述保證條款（主體資格、項目基本情況等）7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供必要資料信息的義務(wù)、各方負責事項的劃分等）8.排他協(xié)商條款（獨家談判權(quán)）9.誠意金條款10.意向書終止（解除）條款1

20、1.違約責任條款12.保密條款13.爭議解決條款14.法律適用條款（適用于涉外的情形）15.其他條款（費用承擔條款、彈性條款等）16生效條款第二十九條 意向書的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問題：（一）受讓時，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去受讓項目公司。所以，建議意向書中為受讓方將來可能以其指定的其他公司進行受讓做好鋪墊。（二）意向書是否設(shè)計誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。該條款主要是為降低受讓方惡意磋商或其他不誠信行為的風險，并擔保下列事項：1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職調(diào)查，提供目標公司和目標項目詳

21、實的資料；    2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標公司和目標項目實際情況一致；    3.受讓方能夠按期完成盡職調(diào)查并按意向書約定條件做出是否繼續(xù)受讓的決定；4.轉(zhuǎn)讓方遵守對其在排他期內(nèi)的限制性約定；5.雙方均對轉(zhuǎn)讓事宜以及獲取的對方資料、信息、商業(yè)秘密進行保密，并在終止轉(zhuǎn)讓時返還從對方獲取的全部資料等。（三）受讓方有權(quán)根據(jù)盡職調(diào)查情況，提出修改受讓方案、調(diào)整交易價款、要求轉(zhuǎn)讓方處理不利事項等合理要求；亦可決定終止或繼續(xù)交易。但為防止受讓方濫用其權(quán)利，建議在意向書中設(shè)置繼續(xù)受讓或不再受讓的條件。（四）盡職調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方

22、披露情況一致的，受讓方應(yīng)當繼續(xù)受讓，進入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼續(xù)受讓的，定金不予返還。若調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致（細微不一致在所難免，一般指重大不一致，但對何謂“重大不一致”，應(yīng)當根據(jù)雙方意思在意向書中明確約定），受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)第一部分 盡職調(diào)查基本規(guī)范第三十條 律師應(yīng)嚴格遵守法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，遵守律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范，誠實守信、勤勉盡職、審慎嚴謹。第三十一條 律師應(yīng)嚴守所知悉的當事人、目標公司及其他相關(guān)方的商業(yè)秘密，不得利用所知悉的商業(yè)秘密為律師本人、律師事務(wù)所及其他人謀取利

23、益。第三十二條 律師應(yīng)在當事人授權(quán)范圍內(nèi)從事盡職調(diào)查法律業(yè)務(wù)；律師在授權(quán)范圍內(nèi)的工作，不受其他單位或個人的影響和干預(yù)，獨立工作，維護當事人的合法權(quán)益。第三十三條 律師事務(wù)所接受委托后應(yīng)指派具備相應(yīng)專業(yè)能力的律師承辦，實習律師（含律師助理或其他輔助人員）不得獨立承辦，只能協(xié)助律師完成相關(guān)工作。第三十四條 律師從事盡職調(diào)查法律業(yè)務(wù)，嚴禁下列行為：（一）嚴禁建議或協(xié)助當事人或目標公司從事違法活動。律師只能對當事人要求解決的法律問題進行分析和評估，并提出合法的解決方案。（二）嚴禁弄虛作假，偽造、變造文件、資料、證明等材料或協(xié)助、誘導當事人弄虛作假，偽造、變造文件、資料、證明等材料。（三）若律師經(jīng)合理謹

24、慎判斷，懷疑委托人提供的文件、資料、證明等材料是偽造或虛假的，則嚴禁向?qū)Ψ疆斒氯嘶蚱渌嚓P(guān)方提供。第三十五條 若當事人要求律師提供違反法律、法規(guī)、規(guī)范性文件及律師執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律的服務(wù)，律師事務(wù)所及律師應(yīng)當拒絕并向當事人說明情況。第三十六條 律師事務(wù)所和律師應(yīng)如實、準確、完整地向當事人披露盡職調(diào)查所獲信息，并作出適當?shù)姆煞治雠c評估，不得故意隱瞞、遺漏影響當事人決策的重要信息或做虛假陳述。第三十七條 律師應(yīng)與注冊會計師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士密切配合，通過專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進行。第三十八條 倡導律師事務(wù)所建立健全項目管理制度，對調(diào)查取得的文件、資料、證明等材料可

25、建立分類歸檔及查閱制度，對盡職調(diào)查報告、法律意見書等法律文件建立內(nèi)部審核制度及內(nèi)部質(zhì)量保障制度。第三十九條 建議律師及時、準確、真實、完整地就工作過程中形成的工作記錄、工作中獲得的相關(guān)文件、會議紀要、談話等資料制作工作底稿（或保留相關(guān)記錄文件）。第四十條 建議律師對承辦盡職調(diào)查業(yè)務(wù)過程中重要的往來電子郵件和電子版式的法律文件進行備份。  第二部分 盡職調(diào)查前的準備第四十一條 律師事務(wù)所接受委托后及時組成盡職調(diào)查工作小組，明確分工和責任，保證在委托合同約定的時間內(nèi)展開工作。第四十二條 律師根據(jù)委托合同的約定、目標公司的具體情況制定工作方案，并及時向當事人通報。第四十三條 在正

26、式開始工作前根據(jù)委托合同的約定及目標公司的具體情況擬定調(diào)查清單。第四十四條 了解交易目的、基本要求、目標公司轉(zhuǎn)讓的原因及基本情況。第三部分 盡職調(diào)查的方法第四十五條 取得目標公司的配合，調(diào)閱目標公司的檔案資料及其他文件、文字材料。第四十六條 約見目標公司的管理層或業(yè)務(wù)人員配合調(diào)查有關(guān)情況，并制作談話筆錄。第四十七條 通過互聯(lián)網(wǎng)、紙質(zhì)媒介等公開披露目標公司信息的渠道進行了解。第四十八條 向目標公司提交適宜的盡職調(diào)查清單或問卷清單。第四十九條 根據(jù)目標公司提供的線索、信息以及其他渠道進行調(diào)查。第五十條 通過目標公司注冊登記機關(guān)調(diào)查目標公司的成立、變更、年檢、注銷、吊銷等情況。第五十一條 通過相應(yīng)的

27、主管登記機關(guān)調(diào)查不動產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓、抵押等情況。第五十二條 通過目標公司所在地政府及所屬相關(guān)職能部門調(diào)查相關(guān)信息。第五十三條 通過目標公司的債權(quán)人、債務(wù)人調(diào)查有關(guān)情況。第五十四條 可依法通過收集文字資料、約談、記錄、走訪等方式查閱政府相關(guān)職能部門的檔案。第五十五條 與其他中介機構(gòu)及相關(guān)方核對事實。第五十六條 實地考察并核實目標公司資產(chǎn)及經(jīng)營狀況，對與項目有關(guān)的土地、地上建筑物等資產(chǎn)情況，可采用拍照等方式取得證據(jù)。第五十七條 委托其他律師事務(wù)所、相關(guān)專業(yè)機構(gòu)進行調(diào)查。第四部分 盡職調(diào)查內(nèi)容第五十八條 對受讓方而言，盡職調(diào)查的目的是充分了解和掌握目標公司和目標項目的狀況，以便綜合考慮是否繼續(xù)進行受

28、讓。鑒于此，律師起草盡職調(diào)查提綱、實際進行盡職調(diào)查應(yīng)關(guān)注以下方面：1.目標公司股東持有、處分目標公司股權(quán)的合法性和完全性；2.目標公司設(shè)立、存續(xù)的合法性和從事經(jīng)營活動的有效性；3.目標公司目前資產(chǎn)、負債和或有債務(wù)的真實狀況，包括一般債權(quán)債務(wù)、擔保責任、欠繳稅費、社會保險等；4.目標公司已經(jīng)簽訂但尚未履行完畢的合同及其履行情況；5.目標公司涉及的尚未執(zhí)行終結(jié)的行政處罰和訴訟、仲裁案件；6.目標公司目前已經(jīng)取得和正在開發(fā)、經(jīng)營的項目，項目具體情況以及正在經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)的真實情況。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細內(nèi)容見本指引附件一。第五部分 盡職調(diào)查報告第五十九條 盡職調(diào)查報告的范圍及深度應(yīng)滿

29、足受讓方據(jù)以判斷目標公司股權(quán)、目標項目有無瑕疵、繼續(xù)受讓有無法律風險之需要。這意味著盡職調(diào)查報告應(yīng)對目標公司的概況及歷史沿革、股東及各自持股比例、公司治理結(jié)構(gòu)及有關(guān)情況、主要資產(chǎn)及重大債權(quán)債務(wù)情況、公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況等進行詳細陳述，并對盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的可能影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓、影響目標項目的取得、開發(fā)、建設(shè)或銷售等的問題進行法律分析和論證、提示法律風險。第六十條 盡職調(diào)查報告應(yīng)當包括四個部分，每部分具體內(nèi)容如下：（一）引言。該部分陳述律師盡職調(diào)查權(quán)利來源、盡職調(diào)查的任務(wù)與目的、調(diào)查獲取文件資料的采信原則和調(diào)查報告的事實陳述方式。（二）定義。該部分就盡職調(diào)查報告中所提到的有關(guān)主

30、體、客體、簡稱及其他詞語的含義進行定義，以使后文中有關(guān)詞語指代清楚。（三）正文。主要陳述盡職調(diào)查了解到的事實情況，可對以下內(nèi)容逐一陳述：1.目標公司的設(shè)立及歷史沿革、股東和股權(quán)架構(gòu)；2.目標公司的公司治理及董事、監(jiān)事、高級管理人員；3.目標公司員工及各項保險的辦理；4.目標公司擁有的主要財產(chǎn)；5.目標公司的重大債權(quán)、債務(wù)；    6.目標公司的對外投資情況；7.目標項目的情況；8.目標公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況。（四）律師就重要法律問題發(fā)表的法律意見。該部分主要為律師依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定就盡職調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)的問題（如股權(quán)權(quán)利瑕疵、目標項目權(quán)利瑕疵、

31、目標公司已簽訂未履行完畢的合同履約風險等）進行法律分析，就其對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響發(fā)表法律意見、提示法律風險，并根據(jù)委托書的要求提出解決方案或建議等。第六部分 律師從事盡職調(diào)查工作應(yīng)注意的事項第六十一條 盡職調(diào)查應(yīng)注意的事項：（一）調(diào)查應(yīng)盡可能獲取材料的原件、正本。不是原件或正本的，應(yīng)核實原件，由目標公司在復印件上蓋章，確認其內(nèi)容與原件一致。不能提供原件或正本的文件，由目標公司出具所提供文件真實、準確，與原件一致的書面聲明。（二）對于重要但缺少有效證據(jù)支持的信息、陳述、事實，應(yīng)取得目標公司或其他相關(guān)單位/人員對該信息、陳述、事實的書面確認。（三）建立文件資料、證明等的交接清單，做好簽收工作。嚴格遵守

32、交接要求，并保管好所收到的文件資料、證明等。（四）對以電子文本、電子郵件等形式提供給律師的文件資料、證明等，律師應(yīng)當進行備份歸檔，并轉(zhuǎn)換成紙面形式，由提供人或相關(guān)人員簽字或蓋章確認。（五）初步完成對目標公司的調(diào)查后應(yīng)及時進行歸納總結(jié)，并盡可能將調(diào)查情況匯總、分類、統(tǒng)計建檔。第六十二條 盡職調(diào)查報告應(yīng)注意的事項：（一）盡職調(diào)查報告應(yīng)明確出具目的，并聲明不得為其他目的使用該調(diào)查報告。例：“本盡職調(diào)查報告僅為A公司受讓B公司控股股權(quán)之目的而出具，未經(jīng)某某律師事務(wù)所書面同意，本盡職調(diào)查報告不得為其他人的利益或其他目的而使用，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外”。（二）應(yīng)明確盡職調(diào)查報告的限制性條件。受調(diào)查資料是否

33、真實、有效、全面的限制，受調(diào)查對象是否配合的限制，以及受相關(guān)法律及規(guī)定的限制，律師調(diào)查不可能窮盡了解所有的客觀真實情況。因此，在起草盡職調(diào)查報告時，建議就該等情況附相關(guān)免責聲明。（三）盡職調(diào)查報告應(yīng)明確其范圍僅限于對法律方面的調(diào)查、分析。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的順利完成除法律方面的調(diào)查外，還有賴于財務(wù)、會計專業(yè)的支持，因此，調(diào)查報告中應(yīng)當有關(guān)于“該報告不對有關(guān)會計、審計及資產(chǎn)評估等專業(yè)事項進行評判，該相關(guān)問題和數(shù)據(jù)需具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)做出判斷等”的聲明。第四節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第一部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的起草第六十三條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除將受讓方和轉(zhuǎn)讓方列為當事人外，還應(yīng)將

34、目標公司列為一方當事人。    因為有關(guān)公司信息披露需要目標公司和轉(zhuǎn)讓方作為共同披露義務(wù)人，且股權(quán)工商變更登記一般需要目標公司負責辦理、轉(zhuǎn)讓方與受讓方配合。若按照轉(zhuǎn)讓安排，股權(quán)工商變更登記的辦理晚于受讓方支付第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的時間很久，則需要目標公司以目標項目為其和轉(zhuǎn)讓方提供履約擔保。第六十四條 須明確約定轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例。目標公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，還須說明股權(quán)對應(yīng)的公司資產(chǎn)、債務(wù)的范圍。如有需要剝離的資產(chǎn)和/或債務(wù)，應(yīng)明確約定剝離的時間和辦法以及剝離前如何管理等事項。第六十五條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價款和支付方式均可由當事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定（涉及到國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的

35、除外）。注意受讓方付款和轉(zhuǎn)讓方履行相關(guān)義務(wù)的對應(yīng)關(guān)系，盡量采用分階段支付的方式，以占據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的主動權(quán)。國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，需經(jīng)國家認可的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)清查及現(xiàn)值估價，并且國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓要委托產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公告，公告后產(chǎn)生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣或招投標的形式進行產(chǎn)權(quán)交易。第六十六條 工商變更登記一般由目標公司負責辦理，轉(zhuǎn)讓方與受讓方予以配合。當然亦可約定由轉(zhuǎn)讓方負責辦理，目標公司與受讓方予以配合。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可根據(jù)當事人的要求約定辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的條件。例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已生效、股權(quán)轉(zhuǎn)讓已獲得有關(guān)主管部門的審批、受讓方已按約定支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。第六十七條 辦

36、理工商變更登記手續(xù)一般需要受讓方與轉(zhuǎn)讓方簽訂簡單的、符合工商行政主管部門要求的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當明確：用于辦理工商變更登記的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不一致的，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為準。第六十八條 合同中可約定：轉(zhuǎn)讓方和目標公司在辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的同時，辦理如下事項：（一）辦理公司章程修改、董事會、監(jiān)事會和董事長變更登記手續(xù)；（二）向受讓方移交公司印鑒、財務(wù)印鑒及法定代表人印鑒的時間、程序等；（三）向受讓方移交全部賬務(wù)賬冊、檔案的時間、程序等；（四）對公司原有職工保留與否、由公司解除勞動合同時違約責任、補償金的承擔等做出約定。第六十九條 受讓方與轉(zhuǎn)讓方均需保證：我方已經(jīng)

37、按照公司章程及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定就簽訂和履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，獲得合法授權(quán)。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當就其披露信息的全面性、真實性做出承諾，并承諾對信息披露不實的情況承擔違約責任。重點注意轉(zhuǎn)讓方對目標公司所負債務(wù)未如實披露的處理，一般有必要要求轉(zhuǎn)讓方就其對該情況提供擔保（一定數(shù)額的保證金或銀行保函）。第七十條 合同應(yīng)當約定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的稅、費雙方如何承擔。第七十一條 合同應(yīng)就各方當事人違反合同約定的具體情形設(shè)定違約責任，為一方當事人按照合同約定或法律規(guī)定行使合同解除權(quán)的情況如何處理做出安排，并為一方當事人非按合同約定和法律規(guī)定解除合同的行為設(shè)定違約責任。  &#

38、160; 第七十二條 涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建議在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中附生效條件。如完成前期的審批、評估各項工作，待取得了相關(guān)主管部門的批準后方能生效。    如受讓方為外資，或涉及外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法需經(jīng)主管部門批準后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同方可生效。第七十三條 合同還應(yīng)包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同適用的法律和管轄、不可抗力、通知等條款，該等條款屬于合同通用條款，這里不再贅述。第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的談判第七十四條 建議律師參與當事人談判，協(xié)助當事人就合同文本中的有關(guān)法律問題與對方解釋、溝通和協(xié)商，最大限度維護當事人的利益，并根據(jù)談判

39、情況適當修改、調(diào)整合同文本，直至當事人最終確認文本內(nèi)容。談判過程中，每一輪談判結(jié)束時，建議由雙方參與談判人員對該次談判已達成共識的條款或條件簽字確認，避免此后談判過程中出現(xiàn)反復，而且有利于在下一輪談判中判斷對方改變了之前已商定的哪些內(nèi)容，掌握談判中的主動權(quán)。第三部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽署第七十五條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由各方當事人依法簽署，一般為法定代表人簽字（或其授權(quán)的代表簽字），并加蓋公章。第四部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的政府審批第七十六條 對于不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)、外資股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，受讓方非外資受讓的，無須審批。對于涉及國有股權(quán)的，審批部門包括負責國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點是股權(quán)

40、轉(zhuǎn)讓價格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。對于受讓方為外資，或擬受讓的股權(quán)為外資股權(quán)的，需要經(jīng)商務(wù)主管等部門批準。第五節(jié) 律師辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第七十七條 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，對于先行支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的受讓方或者先行辦理股權(quán)變更登記的轉(zhuǎn)讓方而言具有較大的風險，建議律師提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款支付的法律服務(wù)，從而使轉(zhuǎn)讓方、受讓方的利益均能得到一定的保障。律師在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款環(huán)節(jié)上的服務(wù)主要體現(xiàn)在資金監(jiān)管和價款驗證兩個環(huán)節(jié)。

41、律師事務(wù)所從事股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金監(jiān)管的過程中應(yīng)堅持專款專用的原則。第七十八條 受讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后，律師應(yīng)提示轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同申請辦理股東名冊變更登記。申請變更登記時，應(yīng)當提供全體股東過半數(shù)同意的證明和其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東名冊變更登記申請。股東名冊變更登記完成后，公司應(yīng)向受讓方重新出具出資證明書。第七十九條 董事、監(jiān)事和高級管理人員的任免程序通常由公司章程予以規(guī)定，因此如股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及上述人員的任免，應(yīng)當遵循公司章程的規(guī)定。但應(yīng)注意的是，公司法定代表人的更換，應(yīng)當?shù)焦ど绦姓芾頇C關(guān)辦理變更登記，董事、監(jiān)事、總經(jīng)理等發(fā)生變更，應(yīng)當向原登記機關(guān)備案。股權(quán)變更之后

42、，重新選任董事、監(jiān)事、高級管理人等的時候，應(yīng)注意公司法第147條的有關(guān)禁止性規(guī)定，以免出現(xiàn)任免無效之情形。第八十條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)當對公司章程進行相應(yīng)的修改。辦理股東變更登記時，應(yīng)當提交修改后的公司章程或章程修正案。有限責任公司有權(quán)修改公司章程的機構(gòu)是股東會，股東會會議作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。股份有限公司有權(quán)修改公司章程的機構(gòu)是股東大會，股東大會作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過。第八十一條 公司股東發(fā)生變更，應(yīng)根據(jù)公司法、公司登記管理條例及公司章程的規(guī)定到工商行政管理機關(guān)辦理變更登記，否則不能對抗第三人。&#

43、160;   第八十二條 股東變更登記完成后，受讓方成為公司新股東，依法行使股東權(quán)利，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將公司經(jīng)營管理所需要的物品和文件交付給受讓方，所交付的物品和文件主要有公司登記證照、印章、賬簿憑證、資產(chǎn)權(quán)屬證書、項目開發(fā)批準文件、重大合同、流動資產(chǎn)等。 第四章 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引第一節(jié) 一般規(guī)定第八十三條 律師就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，主要依據(jù)土地管理法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋、最高

44、人民法院關(guān)于審理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋等。第八十四條 本章的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，分為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓兩種。律師為上述兩種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式提供法律服務(wù)可以參考本章的規(guī)定。第八十五條 本章所涉及的名詞解釋：（一）“受讓方”指擬受讓目標項目的法人。（二）“轉(zhuǎn)讓方”指取得目標項目并擬將項目轉(zhuǎn)讓給受讓方的法人。（三）“意向書”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標項目事宜初步達成的轉(zhuǎn)讓意向書或框架協(xié)議。    （四）“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標項目事宜達成的正式合

45、同。第八十六條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的基本程序：1.了解目標公司和目標項目情況；2.達成初步轉(zhuǎn)讓意向，簽訂意向書，視情況由受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付一定數(shù)額的定金；3.受讓方對目標公司和目標項目進行盡職調(diào)查；4.受讓方根據(jù)調(diào)查情況決定是否繼續(xù)受讓，若決定繼續(xù)受讓，則設(shè)計、論證受讓方案；5.起草資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，就合同內(nèi)容進行協(xié)商、談判；6.簽署資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；7.履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二節(jié) 律師辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意向階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第八十七條 受讓方與轉(zhuǎn)讓方接洽，了解目標公司的設(shè)立時間、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債狀況、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營范圍，公司除目標項目外是否還有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，公司有無債權(quán)債務(wù)糾紛，有無已發(fā)生的或潛

46、在的訴訟、仲裁或行政處理案件，股權(quán)是否有權(quán)利負擔等情況。此外，受讓方還應(yīng)了解目標項目的來源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況、規(guī)劃情況、開發(fā)進展情況、已取得的開發(fā)建設(shè)手續(xù)、就該項目已簽訂的合同及履行情況、項目（實物或權(quán)利）有無瑕疵等。第八十八條 根據(jù)了解到的情況，對可能存在的法律問題、風險進行預(yù)判，并書面提示當事人，建議轉(zhuǎn)讓操作方案，根據(jù)目標公司和目標項目的具體情況設(shè)計、起草意向書。第八十九條 意向書旨在為整個交易做出綱領(lǐng)性的計劃和安排，為轉(zhuǎn)讓方配合受讓方進行盡職調(diào)查提出要求，為受讓方根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果決定是否繼續(xù)進行受讓設(shè)定條件，為受讓方按照轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供合同依據(jù)。第九十條 意向書所包含的主要內(nèi)容有

47、：1.轉(zhuǎn)讓標的2.轉(zhuǎn)讓方式及主體3.轉(zhuǎn)讓價款及價格確定方式4.付款方式5.進度安排條款（工作步驟、時間表等事項）6.陳述保證條款（主體資格、項目基本情況等）7.權(quán)利義務(wù)條款（如協(xié)同配合義務(wù)、提供必要資料信息的義務(wù)、各方負責事項的劃分等）8.排他協(xié)商條款（獨家談判權(quán)）9.誠意金條款10.意向書終止（解除）條款11.違約責任條款12.保密條款13.爭議解決條款14.法律適用條款（適用于涉外的情形）15.其他條款（費用承擔條款、彈性條款等）16.生效條款第九十一條 意向書的起草、談判及簽訂應(yīng)注意的問題：（一）受讓時，受讓方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去受讓，而是先設(shè)立一家殼公司，然后

48、再以殼公司的名義去受讓目標項目。所以，建議意向書中為受讓方將來可能以其指定的其他公司進行受讓做好鋪墊。（二）意向書是否設(shè)計誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。該條款主要是為降低受讓方惡意磋商或其他不誠信行為的風險，并擔保下列事項：1.轉(zhuǎn)讓方積極配合受讓方的盡職調(diào)查，提供目標公司和目標項目詳實的資料；2.轉(zhuǎn)讓方介紹的情況與目標公司和目標項目實際情況一致；3.受讓方能夠按期完成盡職調(diào)查并按意向書約定條件做出是否繼續(xù)受讓的決定；4.轉(zhuǎn)讓方遵守對其在排他期內(nèi)的限制性約定；5.雙方均對轉(zhuǎn)讓事宜以及其獲取的對方的資料、信息、商業(yè)秘密進行保密，并在終止轉(zhuǎn)讓時返還從對方獲取的全部資料等。

49、（三）受讓方有權(quán)根據(jù)盡職調(diào)查情況，提出修改受讓方案、調(diào)整交易價款、要求轉(zhuǎn)讓方處理不利事項等合理要求；亦可決定終止或繼續(xù)交易。但為防止受讓方濫用其權(quán)利，建議在意向書中設(shè)置繼續(xù)受讓或不再受讓的條件。（四）盡職調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露情況一致的，受讓方應(yīng)當繼續(xù)受讓，進入?yún)f(xié)議起草、談判、簽署階段；受讓方拒絕繼續(xù)受讓的，定金不予返還。若調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致的（細微不一致在所難免，一般指重大不一致，但對何謂“重大不一致”，應(yīng)當根據(jù)雙方意思在意向書中明確約定），受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。第三節(jié) 律師在盡職調(diào)查階段提供的法律服務(wù)第九十二條 律師在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下提供的盡職調(diào)查階段的法律

50、服務(wù)，除本章規(guī)定的內(nèi)容外，建議參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的操作指引。第九十三條 為確保項目合法并滿足受讓方的開發(fā)需要，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓盡職調(diào)查的重點應(yīng)放在項目的具體情況上，包括立項到轉(zhuǎn)讓時的所有情況。除土地狀況、項目審批/建設(shè)手續(xù)、建設(shè)施工情況、權(quán)屬狀況等房地產(chǎn)項目一般調(diào)查內(nèi)容外，不同類別項目有不同的調(diào)查重點。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細內(nèi)容見本指引附件二。第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同起草、談判、簽署階段法律業(yè)務(wù)的操作指引第一部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的起草第九十四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：1.雙方當事人的基本情況2.轉(zhuǎn)讓土地的坐落、證號、性質(zhì)等基本情況3.建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃用途和規(guī)劃條件4.土地轉(zhuǎn)讓價格、支付

51、方式和期限5.土地交付、驗收期限6.地上建筑物、其他附著物及處理方式7.轉(zhuǎn)讓雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)8.合同的擔保9.違約責任10.爭議的解決方式11.雙方當事人約定的其他事項12.生效條款第九十五條 草擬或?qū)彶榻ㄔO(shè)用地轉(zhuǎn)讓合同注意事項及風險防范：（一）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓方與登記文件登記的主體應(yīng)當一致。（二）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時辦理與該建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)的立項、規(guī)劃等批準文件的變更手續(xù)。（三）關(guān)注擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途、規(guī)劃條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若受讓方改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用

52、途、規(guī)劃條件的，應(yīng)征得所在地市、縣人民政府土地管理部門的同意，并按照審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門批準后，依照相關(guān)規(guī)定重新辦理土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理登記手續(xù)。（四）作為轉(zhuǎn)讓方的律師應(yīng)提示當事人，盡量要求受讓方一次性支付轉(zhuǎn)讓款，其保證金盡量不留或少留，并盡量縮短保證期限。作為受讓方的律師應(yīng)提示當事人，按照階段向轉(zhuǎn)讓方分期付款，并留取一定款項作為合同履行的保證金，同時盡量延長保證期限。雙方律師結(jié)合目標項目存在的風險、轉(zhuǎn)讓完成的周期、當事人利益最大化等因素，商定適當?shù)闹Ц斗绞?。（五）作為受讓方的律師?yīng)提示當事人，在轉(zhuǎn)讓款的支付方式上可以與轉(zhuǎn)讓方共同與第三方（銀行、公證機構(gòu)）簽訂資金監(jiān)管協(xié)

53、議，對轉(zhuǎn)讓款進行監(jiān)管，待轉(zhuǎn)讓方按約定全部履行合同義務(wù)后，由資金監(jiān)管方按照監(jiān)管協(xié)議的約定向轉(zhuǎn)讓方付款，以確保資金的安全。（六）在草擬或?qū)彶橥恋剞D(zhuǎn)讓合同時應(yīng)注意對合同簽訂人主體資格、代理人代理權(quán)限的審查。（七）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地管理部門辦理轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防止轉(zhuǎn)讓方“一地多賣”損害受讓方利益的行為，在合同中應(yīng)將辦理轉(zhuǎn)移登記的時間盡量縮短。第九十六條 在建工程轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：1.雙方當事人的基本情況2.轉(zhuǎn)讓項目的概況及范圍3.轉(zhuǎn)讓價款的構(gòu)成和支付方式4.地上建筑物、附屬物、設(shè)施的處理5.項目轉(zhuǎn)讓前債權(quán)、債務(wù)的處理6.轉(zhuǎn)讓項目的交接7.雙方對于轉(zhuǎn)讓條件的保證和承諾8.履約保證

54、金、保函的處理及返還9.辦理項目權(quán)屬變更登記的時間、期限10.違約責任11.其他常規(guī)性條款12.生效條款第九十七條 草擬或?qū)徍嗽诮üこ剔D(zhuǎn)讓合同的注意事項及風險防范：（一）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當是項目的所有人，其名稱應(yīng)當與行政機關(guān)登記文件上所載明的權(quán)利人一致。（二）受讓方應(yīng)為取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)、具有相應(yīng)支付能力的企業(yè)（目標項目非用于開發(fā)經(jīng)營的除外）。（三）核實并列明轉(zhuǎn)讓項目的詳細狀況，包括：建設(shè)用地使用權(quán)的坐落地點、面積、四至范圍、產(chǎn)權(quán)證號、項目的批復文號、土地取得方式、規(guī)劃用途和條件、開發(fā)期限、地上建筑物的情況等。（四）轉(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)及地上建筑物是否存在抵押、查封、租賃等限制項目權(quán)利的事項。作為

55、受讓方的律師應(yīng)當提示當事人，與轉(zhuǎn)讓方約定消除上述權(quán)利瑕疵的方式及期限。（五）核實轉(zhuǎn)讓項目是否具備轉(zhuǎn)讓條件：1.轉(zhuǎn)讓方是否交清出讓金；2.屬于房屋建筑工程的項目，轉(zhuǎn)讓方對轉(zhuǎn)讓項目已投入資金是否達到投資總額的25%，屬于成片開發(fā)的項目是否達到工業(yè)用地或建設(shè)用地條件；3.轉(zhuǎn)讓方（非國有企業(yè)）是否經(jīng)過其公司章程規(guī)定的權(quán)力機關(guān)的通過；轉(zhuǎn)讓方（國有企業(yè)）是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準，是否需經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)交易。（六）作為受讓方律師應(yīng)提示當事人，如受讓項目存在逾期開發(fā)將有可能面臨交納土地閑置費、土地被政府收回的風險；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等行政許可文件如超過有效期限需要重新辦理審批。針對上述情況

56、應(yīng)約定由轉(zhuǎn)讓方負責補辦政府部門重新認可的手續(xù)。（七）作為受讓方律師應(yīng)提示當事人，在項目受讓后，如受讓方需改變原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途及土地規(guī)劃條件的，應(yīng)由原批準部門按照權(quán)限的重新審批，并依照規(guī)定調(diào)整土地出讓金。（八）在轉(zhuǎn)讓款的支付節(jié)點上，雙方可將合同的簽訂、工程現(xiàn)場的移交、工程資料的移交和變更登記、審批文件的移交等作為支付轉(zhuǎn)讓款的參照依據(jù)。（九）雙方應(yīng)對在建或已竣工的工程進度、工程質(zhì)量、工程造價、需要的整改費用進行驗收評估后予以確定。（十）作為受讓方律師應(yīng)提示當事人，在合同中約定轉(zhuǎn)讓項目交割前轉(zhuǎn)讓方應(yīng)對完工工程予以妥善保護，其施工資料作為本合同的交割資料。（十一）作為受讓方的律師

57、應(yīng)提示當事人，通常情況下轉(zhuǎn)讓方會將轉(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)（含在建工程）作為抵押融資手段，如轉(zhuǎn)讓項目被抵押不僅難以辦理過戶登記手續(xù)而且抵押權(quán)人對于抵押物可依法申請拍賣并享有優(yōu)先受償權(quán)。如轉(zhuǎn)讓項目被司法查封，未經(jīng)作出查封的部門解除查封，轉(zhuǎn)讓項目也不能辦理轉(zhuǎn)戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)、建筑物如被轉(zhuǎn)讓方出租，則可能會遇到承租人的優(yōu)先購買權(quán)、租賃期限未到期等問題，而影響項目轉(zhuǎn)讓的實施。對于上述情況應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓方負責在約定的期限內(nèi)解除抵押、查封、租賃等事宜，如需受讓方預(yù)付轉(zhuǎn)讓款解決上述事宜，受讓方需對轉(zhuǎn)讓項目進行物權(quán)預(yù)告登記,以確保預(yù)付款的安全并防止轉(zhuǎn)讓方出現(xiàn)“一地多賣”的情況。（十二）作為受讓方的律師

58、應(yīng)提示當事人，轉(zhuǎn)讓雙方如與原施工承包方就施工合同的處理協(xié)商未果，施工企業(yè)在房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過戶之前提起工程款訴訟并對所施工的項目申請訴訟保全，會因施工企業(yè)對于所施工的建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)而產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓項目無法過戶或無法及時過戶的可能。（十三）合同應(yīng)約定項目轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)購合同的處理方式。一般情況下，在建工程確定轉(zhuǎn)讓之后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)履行書面通知預(yù)購商品房買受人的義務(wù)，以確定原商品房預(yù)購合同是終止還是由受讓方繼續(xù)履行；對于繼續(xù)履行的預(yù)售合同受讓方需對原件進行審核，并由三方簽訂預(yù)售合同的承繼協(xié)議。（十四）作為受讓方律師應(yīng)提示當事人，將需要交接的文件包括但不限于項目開發(fā)經(jīng)營所需的行政批文、技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)證照

59、、施工檔案等列入擬定交接清單，并確定進行交接的條件、期限等，交接過程要做好記錄并由雙方簽字確認。第二部分 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的談判第九十八條 由于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程較為復雜，為提高談判效率，雙方律師應(yīng)首先確定談判的日程表，對談判的時間、地點、內(nèi)容以文件的形式確定下來，用以推進談判進程。第九十九條 在談判之前雙方律師應(yīng)事先溝通，彼此將需要的文件資料清單提前送達給對方并給予對方充分的準備時間。第一百條 雙方律師在充分溝通的基礎(chǔ)上就談判的總體內(nèi)容列出談判提綱，以指導談判。第一百零一條 對于有可能產(chǎn)生爭議的問題，雙方律師應(yīng)在充分考慮當事人利益的基礎(chǔ)上提供多個方案供當事人選擇。第一百零二條 雙方律師應(yīng)就每次談判形成備忘錄，以固定談判的結(jié)果，盡量避免反復。在備忘錄中