淮安市漣水縣項(xiàng)目市場調(diào)研報告

1、一、 宏觀環(huán)境調(diào)研調(diào)研目的：通過對漣水縣的整體觀察及調(diào)研，熟悉了解漣水縣宏觀區(qū)域位置特征，達(dá)到在銷售中更好的把握漣水整個房地產(chǎn)行情的發(fā)展趨勢，宏觀上掌握銷售的進(jìn)度！調(diào)研方法：觀察調(diào)研 抽樣訪談?wù){(diào)研內(nèi)容：1、總述漣水總面積1 6 7 6平方公里，總?cè)丝?05萬。物產(chǎn)富饒，資源廣博，有糧食、畜禽、林果等全國農(nóng)產(chǎn)品基地。是全國商品糧生產(chǎn)基地縣、全國平原綠化先進(jìn)縣、全國造林綠化百強(qiáng)縣、省首批生態(tài)農(nóng)業(yè)縣。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。古黃河沿線經(jīng)濟(jì)林、生態(tài)林綿延百余里，被譽(yù)為“天然氧吧”。城內(nèi)漣漪湖、東湖、茵湖三湖相連，“水在城中、城在水中、城中有湖、湖中有島、島上有白鷺?！?、交通漣水是南北交通咽喉，是南上北下的必經(jīng)

2、之地。交通極為便利，公路、鐵路、水路四通八達(dá)。有5條省道、3條國道在境內(nèi)匯合，寧連(南京一連云港)一級公路、同三(黑龍江同江一海南三亞)高速、京滬高速縱貫全縣，新長(新沂一長新)鐵路、京杭大運(yùn)河離縣城僅2 5公里，交通樞紐地位已經(jīng)確立。特殊的地理位置和便捷的交通體系，承南啟北、聯(lián)結(jié)東西，現(xiàn)已東融上海經(jīng)濟(jì)圈，北融東隴海線經(jīng)濟(jì)帶。漣水縣城離歐亞大陸橋東橋頭堡連云港(9 0公里)只有4 5分鐘的行程，到南京(1 9 0公里)需2個半小時，至南京祿口機(jī)場行程不到3小時，到大都市上海(4 5 0公里)只需4個小時，到北京(7 8 0公里)只需8個小時。到無錫(32 0公里)只需3小時。縣內(nèi)擁有國家四級航

3、道一一鹽河，北經(jīng)灌河入黃海，南連京杭大運(yùn)河入長江，航運(yùn)能力5 0 0噸?？h內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)縣鄉(xiāng)道路灰黑化。 3、產(chǎn)品概況農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，工業(yè)門類齊全。農(nóng)業(yè)資源非常豐富。常年農(nóng)作物復(fù)種面積2 2 0萬畝以上，是全國糧食生產(chǎn)百強(qiáng)縣、全國商品糧生產(chǎn)基地縣。經(jīng)濟(jì)作物種植面積8 0多萬畝，主要有花生、淺水藕、朝天椒、棉花、油菜等。淡水養(yǎng)殖8萬畝，水產(chǎn)品25萬噸，是全國商品豬、省商品瘦肉豬生產(chǎn)基地縣，年出欄生豬1 0 C萬頭，年飼養(yǎng)家禽2 5 0 0萬只以上。生態(tài)特色明顯。大力發(fā)展以沼氣為紐帶的生態(tài)農(nóng)業(yè)，全縣已建沼氣池1 6 0 0 0多個。圍繞沼渣、沼液的開發(fā)利用，建成無公害農(nóng)產(chǎn)品基地1 0萬畝，無公害畜禽

4、總量突破4 0 0萬只。林業(yè)資源豐富。全縣現(xiàn)有林果面積2 25萬畝，其中片林面積1 8萬畝，活立木蓄積量2 8 0萬立方米，年生長量3 0萬立方米以上，年可采代量2 O萬立方米左右。森林覆蓋率3 2，農(nóng)田林網(wǎng)率9 4。是江蘇省唯一的國家級“生態(tài)家園富民工程”示范縣、省級生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣。工業(yè)門類齊全，產(chǎn)業(yè)特色明顯。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)有紡織服裝、食品釀造、醫(yī)藥化工、建筑建材；新興產(chǎn)業(yè)有特種化纖、高檔木制品加工，有色金屬加工和機(jī)械電子等。今世緣酒業(yè)、錦綸化纖、源通制帽、惠泰木業(yè)等一批重點(diǎn)企業(yè)發(fā)揮著重要的拉動和輻射作用。圍繞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化新上農(nóng)副產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)的壯大、延伸新上項(xiàng)目均是我們鼓勵投資的重

5、點(diǎn)領(lǐng)域。 4、教育漣水有豐富的教育資源，高等教育、中等教育、職業(yè)教育、義務(wù)教育、幼兒教育五大教育體系完備，全縣每年輸送本科院校學(xué)生2 O 0 O多人。5、投資環(huán)境投資環(huán)境日臻完善，服務(wù)環(huán)境優(yōu)質(zhì)高效。樹立“全社會雙贏”的理念，“你投資、我服務(wù)，你發(fā)財、我保護(hù)，你發(fā)展、我繁榮"，形成全社會人人關(guān)心招商、人人參與招商、人人服務(wù)招商的親商、扶商氛圍 二、 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境調(diào)研 調(diào)研目的：通過對本項(xiàng)目及周邊配套的調(diào)研，達(dá)到正確認(rèn)識項(xiàng)目，準(zhǔn)確項(xiàng)目的市場定位。對周邊樓盤的采盤摸底及樓盤分析，充分了解市場，面對不同項(xiàng)目的競爭，制定合理的策略，更好的領(lǐng)跑市場。調(diào)研方法：觀察調(diào)研 抽樣訪談?wù){(diào)研內(nèi)容：1. 項(xiàng)

6、目調(diào)研項(xiàng)目位于漣水縣城北，沿北環(huán)路紅日大道南側(cè)。漣水縣城北為漣水縣新城區(qū)，開發(fā)規(guī)模巨大：大型的縣工業(yè)園區(qū)位于城北地區(qū)；縣委、縣政府相關(guān)機(jī)關(guān)從2003開始相繼搬遷與此，已搬遷的機(jī)關(guān)沿紅日大道北側(cè)由東往西依次有縣國土資源局，縣供電局，縣檢察院，縣消防大隊(duì)，縣公安局，縣政府，縣建設(shè)局；漣水縣準(zhǔn)三星級賓館紅日賓館，具有一定知名度的漣水縣民辦學(xué)校懷文外國語學(xué)校以及漣水縣第四中學(xué) 坐落與此；另大型商業(yè)大廈深圳大廈及大型的商業(yè)休閑廣場都在拆遷準(zhǔn)備建設(shè)當(dāng)中。項(xiàng)目的區(qū)域位置良好，漣水縣人相信在未來五年中城北區(qū)將超越現(xiàn)在的市中區(qū)，成為漣水縣最繁華的商業(yè)文化居住地區(qū)，對城北區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展抱有強(qiáng)烈的信任感。2. 競

7、爭樓盤調(diào)研A、 現(xiàn)有競爭樓盤（1）、白鷺花園調(diào)研分析（見附表一）(2)、現(xiàn)代名流調(diào)研分析（見附表二） （3）、城市花園調(diào)研分析城市花園占地14畝，6棟樓房，其中一棟為小高層，為常州一開發(fā)公司開發(fā)，項(xiàng)目位于漣水縣汽車站一側(cè)，項(xiàng)目內(nèi)沒有相關(guān)配套，為普通小規(guī)模樓盤，城市花園價格多層均價在1500左右，小高層均價在1800左右，沿街商鋪在2500左右。 城市花園和現(xiàn)代名流距離很近，由于規(guī)模不大，沒有進(jìn)行項(xiàng)目形象包裝及廣告宣傳，在漣水的知名度不高。（4）.仙居小區(qū)調(diào)研分析仙居小區(qū)位于漣水縣安東路與紅日大道的十字路口東北側(cè)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，現(xiàn)在銷售的為幾套沿街住宅，價格相對便宜在住宅1350元/平方

8、，商鋪2500元/平方左右，其樓盤在2003年開始開盤的，銷售周期已經(jīng)進(jìn)入尾聲。B、 潛在競爭樓盤（1）、漣州花園：項(xiàng)目位于漣州路東側(cè)， 處于新老城區(qū)交界處，地址位置優(yōu)越，在本項(xiàng)目南側(cè)。項(xiàng)目占地在120畝左右，現(xiàn)在處于地基動工的階段，估計在年底即將銷售。漣州花園項(xiàng)目建筑、規(guī)劃、配套設(shè)施精致齊全，戶型選擇多，大概在十種戶型左右，現(xiàn)在在漣水口碑傳播極佳。項(xiàng)目現(xiàn)在給予保留，但不收錢。（2）、溫州商城 項(xiàng)目位于漣水縣城市中心地帶，南面為漣水縣的城中湖及五島公園，地理位置極其優(yōu)越。項(xiàng)目裙樓結(jié)構(gòu)：一二層為商鋪，商鋪上為兩棟小高層及五到六棟四層多層住宅，對外宣傳已經(jīng)和時代超市簽下合同，明年10月份時代超市將

9、入主溫州商城下面兩層。其住宅在明年八月份才正式對外銷售。價格現(xiàn)在沒有確定。（3）、項(xiàng)目周邊年底到明年即將掛牌拍賣地塊漣水縣國土資源局將會在年底對紅日大道沿街地塊進(jìn)行拍賣分別有：國土資源局東面、縣政府北面地塊、縣政府南面地塊、縣公安局對面地塊等大概四塊地塊。其四塊地塊規(guī)模都相當(dāng)大。 縣公安局對面地塊即項(xiàng)目西側(cè)地塊面積高達(dá)180畝，國土資源局東側(cè)地塊即項(xiàng)目東北側(cè)面積也不小于100畝，縣政府南北地塊面積分別在80畝左右。三、 項(xiàng)目SWOT分析1. 項(xiàng)目的優(yōu)勢分析A、 區(qū)域位置項(xiàng)目位于漣水縣縣城城北，為漣水縣的未來發(fā)展的政治，經(jīng)濟(jì)繁華的新城區(qū)，北沿橫貫漣水縣東西主干道紅日大道，紅日大道為漣水縣政府規(guī)劃

10、的城市新形象大道，路面整潔寬廣，交通十分便利。項(xiàng)目北面緊靠政府機(jī)關(guān)部門由東到西分別為:縣國土資源局，縣供電局，縣檢察院，縣消防大隊(duì)，縣公安局，縣政府，縣建設(shè)局,項(xiàng)目北面為漣水縣工業(yè)園區(qū)，東面為正拆遷建設(shè)當(dāng)中的商業(yè)大廈深圳大廈及政府規(guī)劃的商業(yè)休閑廣場。項(xiàng)目南面、西面未來為規(guī)模大，相對成熟的高檔居住小區(qū)集中區(qū)域。B、 項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目北面有具有一定知名度的懷文外國語學(xué)校，縣第四中學(xué)，緊靠漣水縣準(zhǔn)三星級酒店紅日賓館，西面有縣圖書館，青少年科技宮，東面為規(guī)劃的商業(yè)地帶以深圳大廈為代表的商業(yè)中心圈。項(xiàng)目南面為繁華的縣城市中區(qū)繁華地帶。2. 項(xiàng)目的劣勢分析A、 項(xiàng)目用地及規(guī)模 項(xiàng)目用地為原水塘區(qū)， 準(zhǔn)備掛

11、牌前進(jìn)行對區(qū)域修改，填補(bǔ)。項(xiàng)目用地現(xiàn)雖為凈地，但土質(zhì)疏松，對工程前期測量，打樁有一定的影響。另項(xiàng)目所在地下面可能和國土資源局屬于同一環(huán)境：為原來地下海溝，打樁困難度大。 項(xiàng)目占地為43.8畝，相對周邊項(xiàng)目規(guī)模小，項(xiàng)目整體規(guī)劃做不出效果，在周邊項(xiàng)目競爭下，項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)不易突出。B、 項(xiàng)目周邊生活配套項(xiàng)目周邊現(xiàn)仍然為郊區(qū)拆遷地帶，生活配套沒有。項(xiàng)目所在紅日大道路段， 商業(yè)配套，菜市場及娛樂場所幾乎不存在。居民基本生活便利暫無法提供。漣水縣知名度較高的學(xué)校大部分集中在城市城南，學(xué)區(qū)劃分在漣水縣仍然盛行，對于部分消費(fèi)群體為孩子進(jìn)城上學(xué)為購買目的具有一定的消極影響。C、 項(xiàng)目區(qū)域位置 項(xiàng)目所處位置發(fā)展前

12、景優(yōu)越，但發(fā)展需要一定的時間，現(xiàn)在仍然為城市的郊區(qū)地帶，項(xiàng)目區(qū)域周邊現(xiàn)為荒涼地帶和大量拆遷區(qū)域，近期房屋銷售城市整體規(guī)劃跟不上，對銷售有一定的影響。 項(xiàng)目的南面現(xiàn)緊靠大型的面粉廠，空氣灰塵污染嚴(yán)重，為項(xiàng)目銷售一大難點(diǎn)。雖然面粉廠老板已經(jīng)把面粉廠的土地購買，想把面粉廠改建為集資房，但縣政府一直未批準(zhǔn)，環(huán)境的改善還需要一定的時間。D、 項(xiàng)目周邊競爭項(xiàng)目項(xiàng)目周邊潛在的競爭項(xiàng)目多，規(guī)模大，位置距離近。 緊靠項(xiàng)目西面為將在年底拍買占地面積180畝的住宅用地；國土資源局東面，即項(xiàng)目的東北側(cè)將會拍賣占地120畝的住宅用地，在縣政府前后側(cè)將分別要掛牌拍賣占地面積不小于100畝住宅用地，項(xiàng)目銷售起來競爭性大，賣

13、點(diǎn)很難突出。3. 項(xiàng)目的威脅點(diǎn)分析A、 漣州花園：漣州花園年底將進(jìn)行開盤銷售，此項(xiàng)目在漣水口碑極佳，項(xiàng)目建筑質(zhì)量，配套建設(shè)，綠化景觀規(guī)劃為漣水縣最高檔次。其銷售推廣節(jié)奏看年底開盤的可能性極大，對于項(xiàng)目的沖擊力是客觀存在，無法避免的。B、 現(xiàn)代名流：現(xiàn)代名流為現(xiàn)有準(zhǔn)現(xiàn)房單價最高的小區(qū)，其地理位置及配套也有一定的影響力，如果一期銷售速度加快，二期開發(fā)節(jié)奏加速，其二期開盤的時間可能會在明年3月份，仍然對本項(xiàng)目有一定威脅性。C、 白鷺花園：項(xiàng)目是漣水項(xiàng)目目前中唯一通過跨街天橋廣告大牌宣傳的項(xiàng)目，具有一定的知名度，其一期銷售進(jìn)入尾期，雖然對外宣傳會在明年8月份二期開盤，不排除其提早二期開盤的可能性，仍對

14、項(xiàng)目具有一定的沖擊力。D、 周邊潛在樓盤：即將掛牌的項(xiàng)目均在本項(xiàng)目的周圍， 距離近，規(guī)模大。如果一旦和項(xiàng)目同時銷售，本項(xiàng)目一切賣點(diǎn)將會消失。4. 項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)分析A、 縱覌漣水縣城城區(qū)整個房地產(chǎn)供給情況，在05.11月06.2月之間，樓盤對外銷售只有漣州花園項(xiàng)目，其他項(xiàng)目如現(xiàn)代名流及白鷺花園均在一期交房階段，二期未有動工階段。 在05.11月06.2月之間，是本項(xiàng)目進(jìn)行正式對外銷售的最佳推出時機(jī)。B、 漣州花園位于本項(xiàng)目的南面，漣州花園樓盤的銷售必然帶動整個地區(qū)的知名度，提高整個地區(qū)的人氣。為項(xiàng)目的推出提供成熟的市場氛圍C、 項(xiàng)目規(guī)模 小， 對項(xiàng)目進(jìn)行整體集中性轟炸性包裝對外廣告宣傳，可以在短

15、期內(nèi)迅速銷售完畢四、 消費(fèi)群體調(diào)研調(diào)研目的：通過對消費(fèi)群體的調(diào)研，了解漣水縣人均收入及消費(fèi)水平，為項(xiàng)目價格指定及客戶群體定位提供可靠信息。調(diào)研方法：調(diào)研訪談 抽樣訪談 權(quán)威機(jī)關(guān)咨詢調(diào)研內(nèi)容：1. 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入水平（可參考2004年漣水統(tǒng)計年鑒 ）A、 收入水平：市區(qū)企事業(yè)單位：10001500元/月,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位：8001200元/月，普通打工者：7001000元/月，農(nóng)民平均收入：600800元/月,個體商鋪經(jīng)營者3000以上元/月B、 消費(fèi)水平：服裝消費(fèi)300元/月，吃；200元/月，休閑娛樂：300元/月，交通：2元/2公里2. 消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣：A、 消費(fèi)地域： 大部分收入較多的

16、消費(fèi)者大會選擇到淮安進(jìn)行消費(fèi)，雖然政法路為KTV休閑一條街，收費(fèi)較低，但本地人很少去消費(fèi)。B、 投資傾向:大部分收入較多的消費(fèi)者投資傾向進(jìn)行商業(yè)投資，擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目?，F(xiàn)在對房產(chǎn)投資的傾向不大，雖然普遍看好漣水房地產(chǎn)行業(yè)，但大部分人仍不會選擇去郊區(qū)買房進(jìn)行投資。3. 勞動力流動情況：漣水勞動力流動頻繁，外出人流主要去江南發(fā)達(dá)的地區(qū)，而城市中的勞動力流動主要還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人進(jìn)城。勞動力外地回家的時間大部分集中在節(jié)假日之中。4. 消費(fèi)群體文化習(xí)慣：漣水縣城市建設(shè)傾向與蘇南的發(fā)達(dá)地區(qū)，對現(xiàn)代生活理念的選擇比較沉醉。容易接受蘇南大中城市休閑消費(fèi)的生活方式 5. 消費(fèi)群體對項(xiàng)目的接受度：大部分漣水人對城北的房

17、地產(chǎn)發(fā)展抱有信心，對本項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可度較高，認(rèn)為是居住或者投資的理想?yún)^(qū)域。但現(xiàn)在漣水人現(xiàn)在不打算從市區(qū)搬到郊區(qū)， 大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人在市區(qū)買房子，而不去郊區(qū)。而市區(qū)人不愿意出去在郊區(qū)買房居住。大部分漣水人對項(xiàng)目區(qū)域抱著觀望的態(tài)度，項(xiàng)目周邊繁華，配套齊全時再考慮搬遷至此。五、 信息傳播渠道調(diào)研調(diào)研目的：通過傳播渠道的調(diào)研，正確認(rèn)知漣水縣的信息傳播渠道，把握漣水人的信息接受途徑，更有效的、具有針對性對項(xiàng)目進(jìn)行包裝宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，促進(jìn)銷售。調(diào)研方法：觀察調(diào)研 訪談?wù){(diào)研調(diào)研內(nèi)容：A、 戶外大牌：漣水縣廣告大牌運(yùn)用很廣泛，市民接受度較強(qiáng)，利用廣告大牌宣傳的小到一摩托車專賣店，大到各家銀行。但目前為止?jié)i

18、水縣無一家開發(fā)公司利用廣告大牌宣傳。廣告大牌制作噴繪1015元/平方，安裝費(fèi)為510元/平方。B、 道旗：漣水縣不存在道旗宣傳，縣政府，市容局禁止道旗宣傳。C、 橫幅：是即時信息的宣傳的主要渠道，漣水縣大街小巷均有宣傳橫幅。D、 跨街天橋 ：市區(qū)東西主干道常青路及南北主干道安東路上是有天橋宣傳的，但縣政府、縣市容局準(zhǔn)備撤掉天橋， 不再批準(zhǔn)天橋的制作。漣水縣天橋宣傳的開發(fā)項(xiàng)目是白鷺花園，簽約時間為兩年，已經(jīng)使用一年左右。天橋的費(fèi)用大概在3萬/年。E、 燈箱：漣水縣燈箱是在花壇上空制作的，非燈柱燈箱。燈箱廣告宣傳的公司為人壽保險和一電瓶車公司。目前為止無任何開發(fā)公司進(jìn)行相關(guān)宣傳。制作費(fèi)用4000元

19、/個F、 夾報、單頁：漣水廣告公司有專業(yè)進(jìn)行單頁派發(fā)的業(yè)務(wù)，針對單頁內(nèi)容進(jìn)行入戶投遞。漣水開發(fā)項(xiàng)目大部分運(yùn)用單頁進(jìn)行宣傳，代表項(xiàng)目是現(xiàn)代名流項(xiàng)目。G、 電視：電視游動字幕是漣水信息傳播的主媒介，電視游動字幕由于其重要性，電視臺的價格相應(yīng)提高。單天播放400元/天，連續(xù)播放5000元/月。連續(xù)播放三月以上費(fèi)用可以再低。播放的頻率是每天晚上八點(diǎn)以后播放四遍，再有線電視臺十個頻道播放。電視短片相應(yīng)播放較少，制作及播放費(fèi)用為2000元/分鐘，一天一遍在漣水電視臺晚上播放，白天播放費(fèi)用1000元/分鐘?，F(xiàn)漣水開發(fā)項(xiàng)目大部分利用電視游動字幕。H、 車體廣告：漣水的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交較多，車體廣告利用也較多。但到目前

20、沒有開發(fā)公司運(yùn)用車體廣告進(jìn)行宣傳。車體廣告費(fèi)用為3000元/輛。六、 產(chǎn)品定位建議A、 物業(yè)形態(tài)：地下半地下室，地上六層多層住宅小區(qū)或?yàn)?2層小高層社區(qū)。B、 戶型：主打戶型面積：100-110平方。，戶型：小三室兩廳一櫥一衛(wèi)。戶型面積比為：大戶型（120-140平方）：中戶型（100120平方）：小戶型（80100平方）為2：5：3。C、 生活配套：沿街進(jìn)行商業(yè)生活配套，商鋪為兩層，開間3.55米，進(jìn)深810米。社區(qū)內(nèi)設(shè)有地下停車位。建議依據(jù)：1、 漣水縣物業(yè)形態(tài)多為多層住宅，多層住宅接受度相對較高，銷售風(fēng)險低。2、 漣水整個房地產(chǎn)供給情況分析， 戶型面積前期樓盤大戶型（120140平方）供

21、給相對較多，市場供需基本平衡，中小戶型是近段時間漣水市場需求較多的戶型。3、 項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體分布在企事業(yè)、政府機(jī)關(guān)工作人員，這類消費(fèi)群大部分為兩代居或一代居，對戶型需求多為小三室的戶型。4、 漣水人對蘇南先進(jìn)的居住理念非常追求，小高層相對而言是先進(jìn)居住理念的代名詞。 考慮項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)力度大，為漣水房產(chǎn)開發(fā)的集中地帶，小區(qū)的居住層次逐步提高，另區(qū)域隨著居住社區(qū)的擴(kuò)大，人口密度的提高，必然導(dǎo)致區(qū)域的繁華，故小高層在此區(qū)域會走俏，項(xiàng)目進(jìn)行小高層開發(fā)可以領(lǐng)跑市場。5、 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)仍為荒地較多，發(fā)展需要一段時間，項(xiàng)目生活配套必不可少。項(xiàng)目在紅日大道南側(cè)，考慮采光，通風(fēng)的需求，開間應(yīng)相對較大，進(jìn)深小?？?/p>

22、慮以后購買群體經(jīng)營的狀況，周邊沒有房屋進(jìn)行租賃，商鋪的居住功能需要考慮，所以上下兩層的商鋪更適合項(xiàng)目周邊配套。七、 項(xiàng)目價格定位建議A、 住宅：均價：1450元/平方，起售價：1300元/平方， 商鋪：均價：3500元/平方，起售價：2500元/平方， B、 價格策略：實(shí)行低開高走的價格策略建議依據(jù)：1、 項(xiàng)目區(qū)域位置為未來的行政居住中心位置，但現(xiàn)在本項(xiàng)目是紅日大道沿街南側(cè)局部路段的唯一項(xiàng)目，其他仍然為待拆遷地帶，位置現(xiàn)在看來略有荒涼，居住的條件相對不成熟，故項(xiàng)目開盤價不易過高。2、 考慮周邊樓盤的價格，白鷺花園均價在1400元/平方，現(xiàn)代名流1500元/平方，另項(xiàng)目南側(cè)的漣州花園年底可能開盤，其價格不會低于現(xiàn)代名流，如何在高質(zhì)量，規(guī)模大的樓盤中瓜分市場，價格起著重要的作用。3、 項(xiàng)目的區(qū)域位置在未來一年中，隨著其他項(xiàng)目的開始落建，區(qū)域居住小區(qū)的規(guī)模凸現(xiàn)，迅速的提高價格，體現(xiàn)位置的優(yōu)越，積聚人氣，提高整個項(xiàng)目的總均價，是比較理想的價格策略。八、 消費(fèi)群體定位建議A、 項(xiàng)目消費(fèi)群體定位：主消費(fèi)群體：縣政府、企事業(yè)工作人員。消費(fèi)群體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、企事業(yè)單位工作人員。建議依據(jù)：1、 項(xiàng)目所處的位置，為漣水縣縣政府搬遷位置，緊靠政府、企事業(yè)相關(guān)單位?？紤]工作