浦東大道項(xiàng)目整體定位報(bào)告

1、浦東大道項(xiàng)目整體定位篇壹、本案立地條件分析一、“大陸家嘴”區(qū)域?qū)傩苑治觥按箨懠易臁眳^(qū)域是建立在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的基礎(chǔ)上的，主要包括陸家嘴、源深、東城三個(gè)板塊。陸家嘴板塊位于浦電路以北，源深路以西，處于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置，板塊內(nèi)包括小陸家嘴金融核心區(qū)和竹園商貿(mào)區(qū)以及新上海商業(yè)城三大功能區(qū)，形成以金融、貿(mào)易為主的產(chǎn)業(yè)，對(duì)周邊源深、東城板塊產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用。陸家嘴板塊金融貿(mào)易為主的產(chǎn)業(yè)為板塊引入了一大批高端工作人群，并且依靠其得天獨(dú)厚的臨江優(yōu)勢(shì)，形成了高端住宅市場(chǎng)板塊。源深板塊位于陸家嘴板塊以東，依托浦東大道和張楊路兩條主干道，交通極為方便，受陸家嘴板塊輻射作用最強(qiáng)，被作為陸家嘴板塊的延伸

2、。東城板塊處于陸家嘴板塊以南，與陸家嘴交通通行較源深板塊處于劣勢(shì)，主要依靠連接浦西的南浦大橋和花木生態(tài)文化區(qū)的優(yōu)勢(shì)，形成了一片價(jià)格適中的居住區(qū)。浦東規(guī)劃的重心在于“一線三點(diǎn)”，即世紀(jì)大道為軸線，陸家嘴、竹園以及花木為三個(gè)點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展。陸家嘴核心區(qū)如要向外擴(kuò)張，必須依托良好的道路交通。因此，沿著世紀(jì)大道向東擴(kuò)張則成為必然。據(jù)我司獲知，未來(lái)陸家嘴核心區(qū)域?qū)U(kuò)展至東昌路張揚(yáng)路東方路一線。這一區(qū)域包括上海船廠地塊，嶗山新村等地區(qū)。從而與竹園商貿(mào)區(qū)、新上海商業(yè)城連成一片，真正成為一個(gè)大范圍的陸家嘴地區(qū)。陸家嘴核心區(qū)域東擴(kuò)之后，不僅使整個(gè)金融中心有一個(gè)很好的平臺(tái)，并且與竹園商貿(mào)區(qū)和新上海商業(yè)城形成了更為緊密

3、的聯(lián)系。將整體浦東的發(fā)展提升了一個(gè)平臺(tái)。金融、商貿(mào)與商業(yè)形成更好的聯(lián)動(dòng)體系。同時(shí)，這一區(qū)域的幅射影響力更為增強(qiáng)。未來(lái)浦東的核心發(fā)展中心便已形成。二、本案所屬區(qū)域環(huán)境研究作為源深板塊主干道的張楊路將源深板塊分成了新老兩個(gè)組團(tuán)。從張楊路開(kāi)始向南形成了源深板塊的老居住區(qū)，為板塊目前主要人口居住地。該居住區(qū)內(nèi)集中了上海醫(yī)藥學(xué)校、上海工業(yè)學(xué)校、進(jìn)才中學(xué)多所學(xué)校，周邊生活配套機(jī)能豐富，包括源深體育中心。居住區(qū)內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)較早，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，且目前沒(méi)有新開(kāi)物業(yè)。該居住區(qū)形成了目前源深板塊的主要居住區(qū)域。張楊路以北為源深板塊新形成的居住區(qū)，也是本案所處的居住區(qū)。該居住區(qū)新老項(xiàng)目混雜，既有如珠江玫瑰花園這樣

4、的老項(xiàng)目，也包括上海灘花園洋房、東晶國(guó)際等高價(jià)位項(xiàng)目。本案即位于該新居住區(qū)。產(chǎn)業(yè)輻射、連接成關(guān)鍵 源深板塊在浦東的板塊位置中處于相當(dāng)重要的作用。一方面，由于浦東大道的便利，該板塊與陸家嘴板塊形成了無(wú)逢焊接的效果，充分利用了陸家嘴金融核心區(qū)域?qū)ζ涞妮椛渥饔茫瑢㈥懠易彀鍓K一部分富余和中等金融企業(yè)以及其相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)群引入，形成了陸家嘴金融區(qū)的延伸段。另一方面，金融貿(mào)易及其相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入也吸引了相臨的金橋、外高橋區(qū)域需要進(jìn)行一部分金融、貿(mào)易相關(guān)活動(dòng)的企業(yè)進(jìn)入開(kāi)立辦事處及公司。我司認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的深入滲透將為源深板塊帶來(lái)大量人口，并進(jìn)行置業(yè)的選擇。便利交通吸引人流 源深板塊擁有浦東大道和張楊路兩條主干道

5、，交通通暢，便捷的交通拉近了源深板塊與陸家嘴的距離，使其被看作是陸家嘴板塊的延伸，對(duì)陸家嘴板塊的居住需求產(chǎn)生一定分流。 大連路隧道和軌道交通的建設(shè)將吸引一部分浦西客戶進(jìn)入板塊市場(chǎng)。 我司認(rèn)為，與陸家嘴時(shí)間距離的縮短是對(duì)本案客戶的影響巨大。而軌道交通的建設(shè)也會(huì)吸引一部分其他區(qū)域看重交通優(yōu)勢(shì)的客戶進(jìn)入。商業(yè)辦公缺乏是重要機(jī)會(huì)點(diǎn)作為陸家嘴重要輻射區(qū)和延伸區(qū)的源深板塊在商業(yè)和辦公上目前空白點(diǎn)較多。商業(yè)方面，較為完善的配套設(shè)施主要集中在老居住區(qū)，對(duì)本案所屬的新居住區(qū)作用不大。新居住區(qū)目前配套設(shè)施僅為零星的基礎(chǔ)生活設(shè)施，缺乏大型的賣場(chǎng)和餐飲場(chǎng)所。東晶國(guó)際正在招商的商業(yè)是目前區(qū)域內(nèi)唯一較高檔次的商業(yè)設(shè)施。辦

6、公方面，由于長(zhǎng)期以來(lái)浦東辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)主要集中在陸家嘴板塊，源深板塊內(nèi)辦公物業(yè)較少，多為如中信五牛城等較早開(kāi)發(fā)且體量較小的項(xiàng)目，新開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目目前也僅有東晶國(guó)際的單幢寫(xiě)字樓。 我司認(rèn)為，本板塊由于開(kāi)發(fā)進(jìn)程的原因，辦公和商業(yè)物業(yè)缺乏，這一現(xiàn)狀給辦公及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。而本案作為一個(gè)集辦公、商業(yè)、居住為一體的大型綜合項(xiàng)目將有力的填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，并迅速形成影響。周邊區(qū)域未來(lái)規(guī)劃沿江兩岸地區(qū)是為了改變黃浦江整條走廊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并合理規(guī)劃城市發(fā)展方向而展開(kāi)的一項(xiàng)城市規(guī)劃。其重點(diǎn)范圍即從楊浦大橋到南浦大橋地區(qū)的內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦江段。本案所處的區(qū)域正位于楊浦大橋以及北外灘-上海船廠兩大規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域之間。楊

7、浦大橋楊浦大橋地區(qū)浦西片南臨黃浦江，北至楊樹(shù)浦路，東至楊樹(shù)浦發(fā)電廠西界，西至丹東路，占地面積約88.63公頃。浦東片北臨黃浦江，南至浦東大道，東至居家橋路，西至民生路，占地面積109.99公頃。浦西片：布置混合工作和生活用途的特色濱江居住區(qū)，包括學(xué)校、社區(qū)服務(wù)中心和濱水公園。結(jié)合部分現(xiàn)狀設(shè)置辦公居住綜合園區(qū)。 浦東片：楊浦大橋橋堍兩側(cè)布置大橋公園；楊浦大橋以西，結(jié)合保留住宅街坊、民生碼頭改建，形成濱江居住小區(qū)；楊浦大橋以東，保留浦東大道居家橋路西北側(cè)住宅街坊，開(kāi)辟居住辦公綜合小區(qū)，設(shè)置社區(qū)中心和南極科學(xué)考察游覽基地。北外灘本地區(qū)浦東片南臨黃浦江，北至大名路楊樹(shù)浦路，西至虹口港，東至秦皇島路，占

8、地46.62公頃；浦西片北依黃浦江，南至浦東大道，西至泰同棧路、東至東方路，占地69.15公頃。浦西北外灘地區(qū)結(jié)合國(guó)際客運(yùn)中心、已建航運(yùn)交易所，形成與航運(yùn)業(yè)相關(guān)的商務(wù)、居住綜合區(qū)。浦東上海船廠地區(qū)即墨路以西部分主要作為陸家嘴中心區(qū)的延伸與補(bǔ)充。布置海事博物館、商務(wù)辦公、商業(yè)、和外租服務(wù)式公寓功能。結(jié)論：本案所屬區(qū)域在產(chǎn)業(yè)和交通上有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但區(qū)域開(kāi)發(fā)還存在著商業(yè)配套不足、物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的情況，但這同時(shí)也為本案的未來(lái)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。另一方面，本案所處區(qū)域規(guī)劃的不確定性是本案未來(lái)發(fā)展的一個(gè)潛在威脅。三、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀分析1、 項(xiàng)目地塊調(diào)查本項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)范圍內(nèi)，東至民生路，南至浦東大道

9、，西至中歐項(xiàng)目地塊，北至銅山街。本項(xiàng)目地塊屬于浦東新區(qū)源深板塊。距陸家嘴金融中心1.8公里，緊靠黃埔江，地理位置優(yōu)越。本項(xiàng)目周邊多為成熟商品住宅，如（珠江玫瑰花園、名門濱江苑、東晶國(guó)際）2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1） 項(xiàng)目地塊四至東面：民生路 民生路為雙向2車道道路，道路路面狀況良好，車流量較大。民生路北連民生路輪渡碼頭，噪音污染嚴(yán)重，南接浦東大道，整條道路與桃林路平行。民生路南面：浦東大道 浦東大道為雙向6車道道路，道路行駛車輛較多，路面相對(duì)比較擁擠。浦東大道西連濱江板塊、東接金楊居住區(qū)，橫穿源深板塊和洋涇板塊，是浦東的交通干道之一。浦東大道西面：桃林路桃林路為雙向2車道，道路行駛車輛較少，路

10、面狀況比較好。桃林路南至浦東大道，北至銅山街。道路一邊為本案項(xiàng)目，另一邊為新盤(pán)珠江玫瑰花園、名門濱江苑。桃林路北面：銅山街 銅山街位于桃林路、民生路之間，目前道路環(huán)境較為雜亂，有很多小販在此設(shè)攤，車輛運(yùn)行十分困難。道路周圍為自建住宅和公司廠房，相對(duì)陳舊。銅山街2、項(xiàng)目周邊生活機(jī)能浦東大道沿線商鋪分布目前區(qū)域市場(chǎng)沿街商業(yè)主要分為三種類型：原有沿街舊商鋪、新建住宅底商和小型獨(dú)立商業(yè)廣場(chǎng)。小型商鋪：這是區(qū)域市場(chǎng)沿街商鋪的主要類型，多數(shù)為沿街公房的底商。集中分布在浦東大道沿線。新住宅樓盤(pán)底層商鋪：浦東大道沿線新建住宅大多已經(jīng)銷售完畢，沿街底商也處于招商狀態(tài)，如東晶國(guó)際樓盤(pán)。小型商業(yè)廣場(chǎng)：該類型的商業(yè)主

11、要為辦公樓或住宅小區(qū)沿街面附屬的多層獨(dú)立商鋪，浦東大道沿線辦公樓和昌邑路名門濱江苑均有這類型商業(yè)。主要商業(yè)種類統(tǒng)計(jì)如下圖所示：數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研展部該路段商業(yè)特征如下：Ø 在業(yè)態(tài)上主要為辦公樓底商和多層獨(dú)立商業(yè)。由于該地段辦公樓比較多，底商多為辦公樓群樓底商，另外部分辦公樓旁邊設(shè)多層獨(dú)立商業(yè)。Ø 服務(wù)于商務(wù)辦公的業(yè)種比例較高。該路段服務(wù)于商務(wù)辦公的業(yè)種比例較高。數(shù)碼圖文店鋪的比例達(dá)到將近40%的比例，五金百貨業(yè)種比例也相對(duì)其他區(qū)域較高。Ø 餐飲主要已大型餐飲為主。在該區(qū)域餐飲主要以大型餐飲為主，如洞庭春湘菜、張生記、豪享來(lái)等。這主要也是由于周邊多商務(wù)辦公樓所形成的。

12、這些大型餐飲一般位于多層獨(dú)立商業(yè)用房?jī)?nèi)。3、地塊周邊交通條件項(xiàng)目地塊交通出行優(yōu)勢(shì)明顯。大連路隧道與桃林路相距500米以內(nèi)，可以直接通向浦西。浦東大道連接陸家嘴和金揚(yáng)居住區(qū)，可以吸引很大以部分的客流前往本項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)、投資；項(xiàng)目與陸家嘴相距較勁，陸家嘴貿(mào)易中心較為成熟的商業(yè)氛圍可以輻射到本項(xiàng)目。本項(xiàng)目周邊公交路線較多，主要集中在浦東大道上，從項(xiàng)目地塊出發(fā)到公交站點(diǎn)，步行在5分鐘。公交路線主要站點(diǎn)新川專線上?；疖囌?、民生路、新德路、川沙鎮(zhèn)570路西營(yíng)路、第一八佰伴、民生路、棲山路971路陸家嘴地鐵站、民生路、市七醫(yī)院、楊園新村81路東昌路、東方醫(yī)院、民生路、高橋四、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengt

13、h）Ø 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊位于浦東大道北側(cè)，靠近黃浦江，具有地段稀缺性，將成為浦東地區(qū)不可多得的“江景房”；Ø 市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：銅山街為浦東地區(qū)舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，將融合住宅、辦公、商業(yè)以及酒店式公寓等多種產(chǎn)品，將成為浦東地區(qū)新的大型綜合地區(qū)；Ø 交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊緊鄰的浦東大道為浦東地區(qū)的交通主干道路，且有多條公交線路在此停靠；地鐵9號(hào)線（規(guī)劃中）離項(xiàng)目500米，為本項(xiàng)目小業(yè)主出行提供極大的便利；Ø 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于陸家嘴、金橋、虹口、楊浦輻射范圍內(nèi)，通過(guò)這一系列區(qū)域成熟的氛圍可以帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。Ø 項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目總建約為18

14、.4萬(wàn)平方米，且產(chǎn)品類型較為豐富，有利于成為領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)的樓盤(pán)。劣勢(shì)（Weakness）Ø 噪音污染：本項(xiàng)目緊鄰浦東大道，該道路車輛眾多，民生路渡口位于項(xiàng)目東北面，噪音污染極為嚴(yán)重，對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生較大影響；Ø 周邊環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊多為老式公房，且有一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目周邊環(huán)境影響較大；周邊的配套設(shè)施比較缺乏，生活相對(duì)不太便利。Ø 存在保留建筑：本項(xiàng)目區(qū)域存在部分保留性建筑，建筑形式屬于高層，不利于本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；保留建筑外觀比較陳舊，對(duì)本區(qū)域的美觀度有所影響。機(jī)會(huì)（Opportunity）Ø 土地稀缺性：隨著上海城市化進(jìn)程的不斷加快，中心

15、城區(qū)的住宅項(xiàng)目逐漸減少，特別是成規(guī)模開(kāi)發(fā)的、擁有江景的綜合社區(qū)將更為稀缺，因此，本項(xiàng)目具有較好的機(jī)會(huì)。Ø 上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求增長(zhǎng)：浦東新區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)開(kāi)放、世博經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，是市場(chǎng)對(duì)高檔住宅、辦公寫(xiě)字樓、酒店服務(wù)公寓及商業(yè)的需求穩(wěn)步上升。Ø 陸家嘴整體發(fā)展：陸家嘴商業(yè)區(qū)現(xiàn)正處于持續(xù)發(fā)展階段，帶動(dòng)很大以部分的人流向浦東方向發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目的影響是不容小視的。 威脅（Threat）Ø 宏觀市場(chǎng)：目前上海宏觀市場(chǎng)正處于調(diào)整期，成交量萎縮，價(jià)格下滑明顯，未來(lái)走勢(shì)不容樂(lè)觀；Ø 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈：區(qū)域內(nèi)空地較多，在未來(lái)幾年仍然有較大供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈貳、項(xiàng)目整體定

16、位一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件綜述該案地處浦東大道沿線，屬于源深板塊的臨江項(xiàng)目。該板塊左擁陸家嘴、竹園商貿(mào)區(qū)，右抱世紀(jì)公園，是浦東新區(qū)一成熟的高品質(zhì)居住區(qū)。離陸家嘴直線距離約1.8KM，世紀(jì)公元2KM左右。故對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件綜述中主要分為以下幾方面進(jìn)行：1. 浦東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是陸家嘴、竹園商貿(mào)區(qū)的發(fā)展會(huì)給該項(xiàng)目在商業(yè)、辦公及住宅市場(chǎng)的建設(shè)帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。2. 上海國(guó)六條的新政細(xì)則有利的增強(qiáng)了上海開(kāi)發(fā)商的投資信心，并極好地維護(hù)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境。去年國(guó)八條的出臺(tái)，調(diào)整了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)并打壓了一、二手房的價(jià)格指數(shù)，成交量嚴(yán)重萎縮，深度打擊了投機(jī)性消費(fèi)人群，自住型消費(fèi)成為主流。今年5.1

17、9日國(guó)家9部委頒出的國(guó)八條又進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，尤其是把“開(kāi)發(fā)商90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上”的這一條政策作為該次政策的重中之重來(lái)實(shí)施調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國(guó)六條一經(jīng)推出，南京、北京等市紛紛推出細(xì)則予以響應(yīng)，沉重地打擊了開(kāi)發(fā)商的信心。但是，上海在這一條政策的出臺(tái)上極好地保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的權(quán)益，單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并不會(huì)受到“90平方米”供應(yīng)比重的限制，依然可以以區(qū)域市場(chǎng)為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)“自己”的產(chǎn)品。在這一點(diǎn)上，將不僅僅增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)上海后世市場(chǎng)的信心，同時(shí)內(nèi)外資進(jìn)入上海市場(chǎng)的信心同比其他區(qū)域也將進(jìn)一步增強(qiáng)。一句話，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境得到了極好的維護(hù)。3. 項(xiàng)目規(guī)劃條件成熟，“東外灘板

18、塊”規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯。本項(xiàng)目地塊不涉及動(dòng)拆遷，已經(jīng)完成了七通一平的開(kāi)發(fā)條件。本項(xiàng)目的規(guī)劃屬于“上海市東外灘規(guī)劃”中，東外灘是指黃浦江東岸以小陸家嘴CBD地區(qū)為核心，位于南浦大橋和楊浦大橋之間，以浦東南路、浦東大道為界的“L”形濱江地帶，與浦西外灘隔江相望。該區(qū)域規(guī)劃中大部分作為商辦、綜合的用地性質(zhì)，規(guī)劃調(diào)整為生態(tài)居住、旅游文化和少量商辦用地，實(shí)現(xiàn)沿江地區(qū)由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型的功能轉(zhuǎn)化，突出黃浦江母親河的環(huán)境襯托作用。故在該項(xiàng)目的規(guī)劃條件中會(huì)具備板塊的總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目四周的規(guī)劃條件：南塊現(xiàn)為上海海事大學(xué)， 2007年將遷址到占地4000畝的臨港新城新校區(qū)，屆時(shí)該按地塊將重新出讓、規(guī)劃。本

19、案在規(guī)劃上有先立項(xiàng)的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的東西地塊為已經(jīng)建成的小區(qū)，對(duì)該案的總體規(guī)劃不構(gòu)成影響。項(xiàng)目北塊現(xiàn)狀的倉(cāng)儲(chǔ)碼頭、銅山街棚戶區(qū)已列入市政府動(dòng)拆遷計(jì)劃。4. 項(xiàng)目周邊已形成配套設(shè)施較齊備的居住區(qū)，且該區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品有向高端發(fā)展的趨勢(shì)。根據(jù)浦東大道沿線幾個(gè)新近樓盤(pán)如東晶國(guó)際公寓、上海灘花園洋房等都屬于高品質(zhì)樓盤(pán)，他們?cè)谝?、二手房市?chǎng)的表現(xiàn)看，獲得了較好的市場(chǎng)認(rèn)可度。他們這些樓盤(pán)的成功推出將有利地提升該區(qū)域的住宅檔次。5. 項(xiàng)目地處浦東大道沿線，緊臨陸家嘴板塊，與大連路隧道相距500米以內(nèi)，同時(shí)憑借租金優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域有條件形成一定的辦公市場(chǎng)。項(xiàng)目在區(qū)位上緊臨浦東陸家嘴、竹園板塊，直線距離約1.8KM，受兩大

20、中央商務(wù)區(qū)CBD板塊的輻射影響，占有一定的地理優(yōu)勢(shì)；同時(shí)項(xiàng)目周邊已經(jīng)建有格力Home2Office辦公樓及新近落成正在招租的東晶國(guó)際公寓的辦公樓，另外源深路一幢幢老式House辦公樓形成了基金、證券金融一條街也相當(dāng)成氣候。這些項(xiàng)目離本案都在5-10分鐘步程內(nèi)，故該區(qū)域內(nèi)有一定的辦公市場(chǎng)基礎(chǔ)。未來(lái)現(xiàn)上海海事大學(xué)地塊的規(guī)劃屬性將值得期待。是否會(huì)對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃格局產(chǎn)生一定的影響。二、項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析受宏觀政策面的影響，市場(chǎng)的觀望氣氛仍然嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于買方市場(chǎng)，整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)處于高位運(yùn)作。在這樣的市場(chǎng)背景下如何找準(zhǔn)項(xiàng)目切入點(diǎn)，在深刻挖掘項(xiàng)目盡可能多的附加值，提升產(chǎn)品有效價(jià)值同時(shí)又能進(jìn)一

21、步降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將是做好本案的關(guān)鍵。1. 經(jīng)研究分析，在去年的國(guó)八條出臺(tái)后，在整體市場(chǎng)下滑的情況下，本區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品抗跌性強(qiáng)，價(jià)格調(diào)整幅度微小；而與此相反的中低端產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整幅度大，受市場(chǎng)面影響較大。2. 從產(chǎn)品本身及其區(qū)域市場(chǎng)的SWOT分析來(lái)看，項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，陸家嘴沿浦東大道向源深板塊的輻射的能力在該案中表現(xiàn)得相當(dāng)突出。本案 表現(xiàn)能力附加值源深板塊，左擁陸家嘴，右抱世紀(jì)公園成熟的高品質(zhì)居住區(qū)板塊定位以陸家嘴為核心的浦江兩岸規(guī)劃，具有規(guī)劃優(yōu)勢(shì)與景觀優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)浦東大道是陸家嘴金融、商務(wù)向外輻射的黃金軸，本案南臨浦東大道具有遠(yuǎn)景發(fā)展的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)以上附加值的分析，無(wú)疑本項(xiàng)目產(chǎn)品的特質(zhì)化優(yōu)勢(shì)明顯。本案可以深度挖掘項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和