城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框2

1、城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框架中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告（二）華生2010年 7月1日?qǐng)?bào)告的前半部分發(fā)表于中國(guó)證券報(bào) 本文為作者原稿供求失衡的癥結(jié)至少?gòu)谋砻嫔峡矗?中國(guó)城市建設(shè)遍地開(kāi)花， 全國(guó)都是大工地， 城市象攤大餅式的 向外擴(kuò)張， 同時(shí)城市化率近年來(lái)每年上升約一個(gè)百分點(diǎn)， 商品房需求強(qiáng)勁， 市場(chǎng) 購(gòu)銷(xiāo)兩旺， 那么，到底是供給不足還是需求過(guò)旺造成供求失衡， 從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上 升的呢？很多人包括我自己都曾受到地產(chǎn)界主流聲音的影響， 順理成章地推斷主 要是政府壟斷土地造成供給不足。 但實(shí)際上這個(gè)推論能否成立， 最終還是要用數(shù) 據(jù)來(lái)回答。首先，沒(méi)有交通和水電氣的窮鄉(xiāng)僻壤的土地再多， 也解決不了城市

2、人的住房問(wèn)題。 因此，土地供應(yīng)的大概念是城鎮(zhèn)建成區(qū)面積的增加情況。這個(gè)面積從 1990 年約 1.28 萬(wàn)平方公里到 2008年 3.63 萬(wàn)平方公里， 增加了 180以上，同期城鎮(zhèn)戶(hù)籍 人口從 3 億增到 4.5 億，僅增加了 50，包括農(nóng)民工在內(nèi)的常住人口從 3 億增 加到 6 億，即增加了 100（見(jiàn)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2009及表五），城區(qū)面積擴(kuò)張 大大超過(guò)人口增加，這應(yīng)該說(shuō)是和生活在各城鎮(zhèn)人們的感覺(jué)是一致的。 從城區(qū)中的住宅用地來(lái)看， 按照國(guó)土資源部公布的數(shù)字， 全國(guó)的城鎮(zhèn)住宅用地供 應(yīng)多年來(lái)大致為土地供應(yīng)總量的 21 25之間， 2006年到 2008 年間每年約 5 萬(wàn)多公頃， 200

3、9年上升至 7.6 萬(wàn)公頃， 2010年計(jì)劃升到 18萬(wàn)公頃。 2006年至 2009年 4 年間平均實(shí)際供住宅用地 5.75 萬(wàn)公頃，年均供地增長(zhǎng) 20.07 （見(jiàn)表 四）。表四：全國(guó)住宅用地實(shí)際供給情況單位：公頃年份住宅用地住宅用地比上年增長(zhǎng) %土地供應(yīng)總量住宅占土地供應(yīng)總量的比例 %200645181.17204277.7822200753620.9118.68259098.9121200855093.592.75221331.3025200976460.8938.78319379.38242010（計(jì)劃）180000數(shù)據(jù)來(lái)源： 20062008年數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)土資源部土地利用管理司編 2

4、007 年土地 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告、 2008年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告； 2009 年數(shù) 據(jù)來(lái)源于國(guó)土資源部 2009 全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告 ；2010 為計(jì)劃值， 來(lái)源于國(guó)土資源部 2010 年度全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)年均 5.75 萬(wàn)公頃的住宅用地，按一般平均 1.5 倍的容積率，大體可以蓋出 8.6 億平方米的住宅， 扣除開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和囤地的因素， 和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 住房與城鄉(xiāng) 建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)年新建住宅建筑面積從 2003年的5.5億平方米到 2008年的 7.6 億平方米是吻合一致的。以 2008 年新增的 7.6 億建筑平米為例，若全部用 于解決新增城市化人口，

5、按該年全國(guó)城鎮(zhèn)人均 28 平米計(jì)，可解決 2714萬(wàn)新增城 鎮(zhèn)人口，即 2以上的總?cè)丝?，超過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的本世紀(jì)以來(lái)城市化率從 2001年的 37.6 到 2009年46.56 ，即年均城市化率提高 1的兩倍多。按照 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新增住宅部分用于城鎮(zhèn)人口的住宅面積擴(kuò)大改善， 使城鎮(zhèn)人均 建筑面積本世紀(jì)以來(lái)年均增加約 0.95 平方米?？鄢@個(gè)改善性住房的需要，并 假定新增城鎮(zhèn)人口當(dāng)年全部一步到位的達(dá)到原城鎮(zhèn)人均住宅面積水平， 近幾年來(lái) 每年能安居的新增城鎮(zhèn)人口也在 1650 萬(wàn)人以上，即超過(guò)了年均城市化率提高 1 即大約 1300 萬(wàn)人口的水平（見(jiàn)表五）。顯然，就全國(guó)而言，在住房不斷改善

6、的 同時(shí)，每年新增住宅面積能安居的人口滿(mǎn)足了年城市化增加的全部人口 （包括農(nóng) 民工）還有余的時(shí)候，我們還不能簡(jiǎn)單地說(shuō)住宅的供給不足。 表五：全國(guó)城鎮(zhèn)新增人口住房建筑面積與改善性住宅建筑面積全國(guó)實(shí)有住宅建筑面積（億平方米）實(shí)有住宅建筑面積增長(zhǎng)（億平方米）城鎮(zhèn)新建住宅面積 （億平方米 ）城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（平方米）實(shí)有住宅面積對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口數(shù)（萬(wàn)人）實(shí)有住宅面積對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口增加（萬(wàn)人）用于改善的住宅建筑面積（億平方米）可用于新增人口的住宅建筑面積（億平方米）可用于新增人口的住宅建筑面積對(duì)應(yīng)人口（萬(wàn)人）200281.855.9822.835899200389.117.265.5023.7375991

7、7003.230914.02909176796.167.055.6925.0384648654.887872.162139122005107.6911.536.6126231047.2989629202006113.996.30 27.1420638024.12612.17398332007120.876.886.8827.54395318901.682525.1974819182008128.477.607.604588219292.197655.402351964數(shù)據(jù)來(lái)源：住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部 2002 年、 2003年、 2004年、 2005年的城鎮(zhèn)房 屋概況統(tǒng)計(jì)

8、公報(bào)；中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2009由于相對(duì)于住宅， 其用地的供給更加寬松， 我們也沒(méi)法說(shuō)住宅用地供給不足。 僅 到 2009 年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位手中持有的未開(kāi)發(fā)土地約 12 億多平米，按照近年 完成的開(kāi)發(fā)量， 可供開(kāi)發(fā) 4.5 年。而數(shù)據(jù)顯示， 開(kāi)發(fā)商每年新購(gòu)買(mǎi)的土地近幾年 來(lái)大致都是其當(dāng)年完成開(kāi)發(fā)量的 1.5 倍左右。同時(shí)，近年來(lái)房屋開(kāi)發(fā)的年竣工面 積僅占施工面積的不足四分之一， 即現(xiàn)有施工面積全部完工又可供給 34 年（見(jiàn) 表六）。表六：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) （ 單位） 土地開(kāi)發(fā)及購(gòu)置 單位：萬(wàn)平方米年份本年完成開(kāi)發(fā)土地面積本年購(gòu)置土地面積年末累計(jì)購(gòu)置土地面積與完成開(kāi)發(fā)土地面積差房屋建筑面積竣工率（

9、 %）19987730.110109.32379.2 34.619999319.611958.95018.53937.7200011666.116905.210257.67138.1200115315.823409.018350.81537.6200219416.031356.830291.615200322166.335696.543821.84235.3200419740.239784.763866.34230.2200522676.238253.779443.83432.2200627128.436573.688888.95828.7200727566.240245.8101568.65

10、525.6200828709.839353.4112212.25523.520092300631906121112.25522數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 這就是說(shuō)，即使沒(méi)有新增供地，現(xiàn)有用地即可供開(kāi)發(fā)、施工78 年。因此，全國(guó)的數(shù)據(jù)證實(shí)了人們對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的猜想和判斷。由于 2009 年住宅土地實(shí)際供 給又比上年增加了近 40，達(dá) 7.6 萬(wàn)多公頃，可建住宅 11.4 億平米， 可供 4000 多萬(wàn)人即 3的人口安居，因此，這新一輪房?jī)r(jià)上漲無(wú)論有多少原因，但恐怕沒(méi) 法歸結(jié)為土地供給不足。 就全國(guó)而言， 由于土地供給量寬松， 開(kāi)發(fā)商的巨額囤地 尚沒(méi)有造成整體的住宅供給嚴(yán)重不足。全國(guó)多數(shù)中西部城市的房?jī)r(jià)收入比至 2009年底剛剛突破合理區(qū)間的上軌，也從側(cè)面證明了這一點(diǎn)（見(jiàn)表七）。 表七 中西部部分城市房?jī)r(jià)收入比城市戶(hù)籍人口人均可 支配收入（元）元 / 平方米）人均住宅建筑面積（平方米）房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)沙20642.76435729.276.18成都21084.67468027.8