3種主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式(一)

1、3 種主要的房地產(chǎn)工程管理模式 一 工程管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，工程管理知 識(shí)正逐漸成為保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房地產(chǎn)工程 管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的， 開發(fā)商前期的精心籌劃、 市場調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)，以及后期的營銷籌劃最終都 必須通過由工程管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)工程 的多角度、多要素管理既包括人、 財(cái)、物的管理， 也包括時(shí)間、 采購、 合同、質(zhì)量的管理。主要的房地產(chǎn)工程管理模式劃分為工程經(jīng)理部型、 工程公司型和專業(yè)管理公司型。房地產(chǎn)工程管理模式一、工程經(jīng)理部型。工程經(jīng)理部型是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)工程開發(fā)情況，設(shè)立假設(shè)

2、干工程經(jīng)理 部，全權(quán)分管工程運(yùn)作與管理。工程經(jīng)理部擁有獨(dú)立的運(yùn)作工程的權(quán) 利，從籌劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可以多外委托。工程經(jīng)理 部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)工程的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)， 根據(jù)集團(tuán)公司下達(dá)的技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)進(jìn)度，實(shí)行工程承包，超額完成有獎(jiǎng)。工程經(jīng)理部工程 經(jīng)理一般通過集團(tuán)內(nèi)部競聘產(chǎn)生，其余人員由工程經(jīng)理根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng) 目管理模式規(guī)律及工程具體情況進(jìn)行組建，從集團(tuán)公司內(nèi)部抽調(diào)或外 聘。工程經(jīng)理部所有開銷均計(jì)入工程開發(fā)本錢。工程經(jīng)理部型兼具多重優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：權(quán)責(zé)利三位一體， 利于調(diào)開工程工程層面員工的積極性和創(chuàng)造性； “集中決策，分散經(jīng)營 ， 促使集團(tuán)公司高層擺脫日常管理運(yùn)作事務(wù)，

3、 專于長遠(yuǎn)戰(zhàn)略和開展規(guī)劃； 工程經(jīng)理自主權(quán)較大，便于當(dāng)?shù)鼗墓芾磉\(yùn)作，有效監(jiān)控工程開發(fā)過 程和響應(yīng)突發(fā)事件。缺點(diǎn)表現(xiàn)在：具有全面的業(yè)務(wù)知識(shí)和管理知識(shí)的 經(jīng)理人不易獲取和培養(yǎng)，往往成為房企擴(kuò)張的人才瓶頸；集團(tuán)公司職 能部門與工程經(jīng)理部存在潛在的權(quán)利博弈，造成工程經(jīng)理部的摯肘； 工程經(jīng)理部本位主義立場突出，易無視集團(tuán)公司整體利益，不利于多 工程之間的協(xié)調(diào)和合作。作為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管理模式中工程管理方面的一種運(yùn)行機(jī)制，項(xiàng) 目經(jīng)理部型有使用條件。其一，與資源導(dǎo)向邏輯的行業(yè)環(huán)境較匹配。 其二，較適宜處于創(chuàng)業(yè)期的小型房企。其三，較易被單區(qū)域開展的房 企采用。由此，工程經(jīng)理部型工程管理機(jī)制與全流程型匹配型

4、較高， 與關(guān)鍵環(huán)節(jié)型、價(jià)值定位型匹配性一般，與資本運(yùn)作型匹配較低。萬科地產(chǎn)大體上就是采用房地產(chǎn)工程管理模式。萬科城市公司總共有 13 個(gè)職能部門，分別有辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、前期部、采購部、 營銷部等。工程部對(duì)外稱工程公司與這些職能部門并列，一般由 10 人組成，包括工程經(jīng)理、 經(jīng)理助理、 資料員、各個(gè)工種的工程師等，具體負(fù)責(zé)工程工程建設(shè)方面的工作。房地產(chǎn)工程管理模式二、工程公司型工程公司型是指房地產(chǎn)企業(yè)基于單個(gè)工程開發(fā)專設(shè)一個(gè)工程公司，負(fù) 責(zé)工程的開發(fā)和銷售。工程公司負(fù)責(zé)的工程通常規(guī)模或影響相對(duì)較大, 工程公司主要負(fù)責(zé)市場調(diào)研、市場定位、工程分析、設(shè)計(jì)管理、工程 建設(shè)、配套、銷售等管理運(yùn)作工作。樓盤根本銷售完畢后，工程公司 或承接新的工程，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。工程公司的核心員工一 般由投資方派出，其余那么從社會(huì)招聘。工程公司型兼具多重優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)三：作為獨(dú)立法人，工程公司 自負(fù)盈虧，房地產(chǎn)集團(tuán)公司只需承當(dāng)有限責(zé)任，利于降低工程開發(fā)經(jīng) 營風(fēng)險(xiǎn)；利于工程公司從進(jìn)度、質(zhì)量、本錢等關(guān)鍵方面進(jìn)行有效管理, 效率高；利于培養(yǎng)全能型、復(fù)合型的經(jīng)營管理人才。缺點(diǎn)也有三：項(xiàng) 目公司職能部門設(shè)置相對(duì)齊備，造成整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)部門設(shè)置過度重