關(guān)于整個(gè)房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別

1、關(guān)于整個(gè)房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別    摘要:隨著我國(guó)加入wto,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)用先進(jìn)的科學(xué)的完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)

2、致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范 一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面 1.政策風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要 (1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場(chǎng)的繁

3、榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失 (2)金融政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲(chǔ)備貸款建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款個(gè)人住房貸款等八大方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn) (3)土地政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得

4、方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) (4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn) 稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn) (5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素 2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

5、和通貨風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)購買力市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求 3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,

6、同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性 4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān) 二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素（分析參考職稱論文代寫） 一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn) 另一方面,時(shí)間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建

7、設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn) 1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn) 工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi) 2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面 3.開發(fā)成本風(fēng)

8、險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn) 三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

9、最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn) 1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn) 營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位銷售渠道營(yíng)銷方式等都是很重要的方面其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn) 2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費(fèi)用等 3.其他風(fēng)險(xiǎn) 其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的 總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長(zhǎng)期的涉及面廣且復(fù)雜的過程這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至