東城別墅地塊初步測算報告

1、東城別墅地塊投資初步測算報告一、規(guī)劃指標(biāo)表1 用地及建筑指標(biāo)序號項目面積（萬m2）戶數(shù)1總用地14.022容積率0.613計容總面積8.524擬建總面積9.854.1地上8.524.1.1獨棟別墅5.912114.1.2雙拼別墅0.56224.1.3洋房1.4984.1.4商鋪0.514.1.5公館會所0.124.2地下1.33二、項目總開發(fā)價值的確定1. 本項目開發(fā)周期為4年，分期開發(fā)，建設(shè)期3年，銷售期3年，建設(shè)銷售搭接進(jìn)行。土地取得費的支付方式暫未明確，假設(shè)在開發(fā)周期開始時一次性投入。2. 本項目建安工程費用在項目開發(fā)的半年后均勻投入，利息按單利計算。3. 評估對象用途為住宅。4. 在全

2、部建成后1年內(nèi)銷售完畢。根據(jù)市場調(diào)查，其臨近地區(qū)及商圈可比房地產(chǎn)開發(fā)項目的售價為表2 銷售參照序號項目名稱成交均價（元/平方米）1荷塘月色雙拼別墅：16,000 洋房：9,5002旗峰天下洋房：10,0003御景臺洋房：9,0004天驕峰景洋房：8,5005東莞峰景高爾夫別墅25000（二手）6東方威尼斯廣場二期商鋪商鋪：200007中信慧坊商鋪：195008東城十三碗商鋪：280009一里洋場商鋪：3000010平均值別墅：16000雙拼/25000獨棟洋房：9500 商鋪：25000取上述案例銷售均價的算術(shù)平均值作為本項目的參考售價，假設(shè)完全銷售，忽略室外停車位和會所物業(yè)可能帶來的收益，則

3、總開發(fā)價值為：25000 * 5.91 + 16000 + 0.56 + 9500 * 1.4 + 25000 * 0.51 = 182760 萬元三、成本費用1. 前期費用：包括籌建開辦、設(shè)計、勘察等，按建安費用的6.4%計取，為1100萬元。2. 基礎(chǔ)設(shè)施費：包括供水、供電、園建、道路、圍墻等。約為7474萬元。3. 建安及機電工程費用：按東莞市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項目規(guī)劃設(shè)計條件，按1991元/平方米計算，約16972萬元。工程資金峰值大概發(fā)生在施工開始后的1.5年，此時建安、機電、園建等工程同時加速進(jìn)行，預(yù)計工程資金峰值資金占工程總投資的10%-15%，取中值約為3900

4、萬元。4. 其他費用：包括基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費、質(zhì)安費、招標(biāo)、監(jiān)理等費用。其其他費用共1051萬元。5. 不可預(yù)見費：按建安費用的5%，約849萬元。6. 貸款利息：項目施工周期定為3年，土地取得費用一次性投入，建安費用與半年后均勻投入，利率取5.31%，按單利計，則：工程費用= 前期 + 基礎(chǔ)設(shè)施 + 建安機電 + 其他 + 不可預(yù)見費 = 27445 萬元貸款利息 = 27445 * 5.31% *（3 0.5）= 3643 萬元故：本項目成本費用 = 工程費用 + 貸款利息 = 31088 萬元工程建造成本 = 31088/85246 * 10000 = 3647 元/平方米項目的成本分析

5、具體見附表1。四、管銷費用1. 銷售代理費?？紤]別墅項目需要較為強大的宣傳廣告等銷售攻勢，按銷售收入的2%計取，約3655萬元。2. 管理及專業(yè)人事費。按銷售收入的1.5%計取，約2741萬元。管銷費用 = 3655 + 2741 = 6396 萬元五、兩稅一費兩稅一費（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加）按銷售收入的5.5%計取，約10052萬元。六、開發(fā)商利潤受市場經(jīng)濟的制約和供求關(guān)系影響，開發(fā)商的投資風(fēng)險增加，投資利潤率降低。綜合本項目的實際情況，確定該項目建造成本投資回報率為30%，則建造成本投資利潤率為：31088 * 30% = 9326萬元七、求項目開發(fā)余值項目開發(fā)余值 = 項目

6、總開發(fā)價值 - 成本費用 - 銷售費用 - 開發(fā)商利潤 = 135949萬元八、求可接受熟地價（對應(yīng)計劃投資回報率30%）設(shè)地價為X，購地期望回報率取30%。利率同前。熟地總價格 X = 135949/（1+30% +5.31% * 3）= 93160 萬元樓面熟地價 = 熟地總價/建筑面積 = 10928 元/平方米九、收益分析（經(jīng)濟極限分析）表3：收益分析（按所求熟地價）序號項目面積（m2）總價（萬元）取費依據(jù)1銷售收入預(yù)測852461827601.1獨棟別墅59075147750按25000元/平方米1.2雙屏別墅56388960按16000元/平方米1.3洋房1403313300按95

7、00元/平方米1.4商鋪510012750按25000元/平方米2總成本130645按所求熟地價測算3兩稅一費10052按銷售收入的5.5%4土地增值稅5483按銷售收入的3%5毛利潤365806所得稅9145稅率25%7凈利潤274358凈投資利潤率21%凈利潤/總成本9單位成本15325單位：元/平方米由表3可知，當(dāng)總成本在13億元的上限以內(nèi)，本項目經(jīng)濟上可行?，F(xiàn)假設(shè)項目的總成本為10億元，則經(jīng)濟指標(biāo)大致如下：表4：效益分析（假設(shè)總成本為10億元）序號項目面積（m2）總價（萬元）取費依據(jù)1銷售收入預(yù)測852461827601.1獨棟別墅59075147750按25000元/平方米1.2雙屏

8、別墅56388960按16000元/平方米1.3洋房1403313300按9500元/平方米1.4商鋪510012750按25000元/平方米2總成本100707按所求熟地價測算3兩稅一費10052按銷售收入的5.5%4土地增值稅5483按銷售收入的3%5毛利潤665196所得稅16630稅率25%7凈利潤498898凈投資利潤率49.54%凈利潤/總成本9單位成本11813單位：元/平方米由表4可知，若總成本控制在10億元，本項目大約獲利5億元（稅后）。十、缺點指出及建議項目所處的優(yōu)越位置已不需多說，短范圍內(nèi)周邊均為富人生活區(qū)及公務(wù)員生活區(qū)，項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯；優(yōu)質(zhì)地段打造優(yōu)質(zhì)別墅項目也必然

9、提升集團的品牌魅力。但作為高尚住宅并以別墅為主的物業(yè)開發(fā)來看，本項目存在以下幾方面缺點：1. 項目開發(fā)投入資金量巨大。項目總投入估算10.17億元，分3期投入，平均每期投入3.4億元，工程峰值資金達(dá)3900萬元，開發(fā)資金投入巨大，擠壓現(xiàn)金流。2. 項目用地不具備開發(fā)尊貴級大型別墅項目的占地條件。一般貴族別墅項目開發(fā)，需要足夠用地面積支撐，以便于環(huán)境打造和增強居住舒適度，且具有地勢地貌可供利用。本項目占地210畝，用地較為擁擠，地形無天然起伏波浪，地勢雖有一定高差，但高差不大且較為單調(diào)，平地面積較大。因此，若開發(fā)別墅項目，以“城央別墅”的模式定位可能較為合適。目前東莞中心城區(qū)的城央別墅以光大的景

10、湖灣畔、宏遠(yuǎn)的江南第一城為代表，聯(lián)排別墅為主，檔次一般。本項目獨棟和雙拼為主的物業(yè)是區(qū)別于它們的主要賣點；而相對片區(qū)內(nèi)的荷塘月色，獨棟則是主要競爭力。因此，即便是城央別墅級別的別墅項目，本項目仍然有可發(fā)掘的優(yōu)勢，但需大資金投入極力打造。3. 項目位置被“富人”“包圍”。本項目一面臨城市主干道，另外三面均被大型高檔、高層房地產(chǎn)項目（天驕峰景、荷塘月色、公務(wù)員住宅）環(huán)繞，形成包圍的態(tài)勢，一方面說明項目所在片區(qū)的高價值，但另一方面則暴露了缺乏視野縱深，主要因為周邊項目均為高層房地產(chǎn)住宅，而本項目則為容積率較低的、最高的物業(yè)僅為多層物業(yè)的、以別墅為主的低矮住宅。從片區(qū)的宏觀面看，片區(qū)天際線凹向本項目，

11、壓抑感較強，難以提高別墅項目的檔次。因此，本項目必須提高“圍合造景”的質(zhì)量，大力打造區(qū)內(nèi)環(huán)境，通過優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計盡量降低外部環(huán)境的不利影響，出色的園建設(shè)計費用很可能超過1000元/平方米。4. 項目具備山的“名”，缺乏水的“靈”。項目南面僅一路之隔即臨旗峰山，掌握稀缺的不可復(fù)制的環(huán)境資源。但是一般高檔別墅項目的開發(fā)，除了“背山”的需要外，“面水”也是不可忽略的一面?？v觀項目周邊及項目本身的地勢、層高限制，要獲得天然水景的賣點已不可能，有必要規(guī)劃設(shè)計項目“明堂”前水的動線，為項目注入靈性之美。此外，從風(fēng)水的角度來看，大多數(shù)有能力添置別墅物業(yè)的富人，對風(fēng)水總有一定的要求。反觀對項目價格的支撐，大風(fēng)水

12、格局的形成也可作為項目去化的閃光點，但規(guī)劃設(shè)計與專業(yè)人士費用可能需要大量投入。5. 項目操作存在客源不足風(fēng)險。優(yōu)越的地理位置決定了本項目難以走中檔或以下路線；而項目自身的不足（以上幾點）以及龐大的供應(yīng)量（共331套別墅和洋房）也決定了難以走最高檔的稀缺性路線。項目定位存在的矛盾，必然反映在客戶定位上，中等收入客戶望而卻步，而高收入人群則會對定價較高的本項目把持“食之無味，棄之可惜”的雞肋態(tài)度。從本地別墅市場的熱點中可以看出，城央聯(lián)排正是以其中檔路線備受中高收入階層青睞而迅速去化，本項目的客源市場細(xì)分較難找到數(shù)量龐大既能接受本項目的物業(yè)定價，又能接受本項目的環(huán)境缺陷的潛在客戶群。此外，宏觀經(jīng)濟運

13、行的不確定也將對本項目的運作帶來不利影響，潛在客戶對高消費物業(yè)的選擇將考慮更為謹(jǐn)慎，更著重物業(yè)的多種稀缺資源。綜上所述，本項目雖然經(jīng)濟上可行，但考慮到資金投入量巨大，尤其是土地費用的支付金額與支付方式暫未明確，項目自身缺陷也需刻意改善，潛在客源可能不足、房地產(chǎn)市場走勢尚有待明確等風(fēng)險，建議暫不考慮。二九年五月 附表：項目開發(fā)投資估算表項目數(shù)量單位單價（或費率）小計(萬元)土地費用85246 7416 63222 土地出讓金85246 M27200.0 61377 土地契稅61377萬元3.00%1841 土地登記費、土地證工本費等4 前期費用85246 129 1100 籌建開辦、市場調(diào)查、可

14、研85246 M2543 規(guī)劃及設(shè)計費85246 M292.51 789 臨時設(shè)施85246 M225.00 213 水文、地質(zhì)、勘查費85246 M26.50 55 基礎(chǔ)設(shè)施費85246 877 7474 供電85246 M230.00 256 供水85246 M216.00 136 園林景觀工程78512 M2650.00 5103 道路25797 M2400.00 1032 室外管溝及化糞池85246 M250.00 426 圍墻85246 M215.00 128 路燈與監(jiān)控85246 M236.00 307 其他配套85246 M210.00 85 建安及機電工程費85246 1991

15、 16972 基礎(chǔ)工程85246 M2400.00 3410 主體工程85246 M2830.00 7075 內(nèi)裝修工程85246 M215.00 128 外裝修工程85246 M2500.00 4262 精裝修85246 M20.00 0 安裝工程85246 M2110.00 938 消防工程85246 M250.00 426 暖通工程費85246 M215.00 128 人防工程費85246 M225.00 213 煤氣工程85246 M220.00 170 通訊工程費85246 M26.00 51 智能化系統(tǒng)85246 M220.00 170 其他費用85246 123 1051 配套設(shè)施建