商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

1、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程 1、市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。2、項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某

2、個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊進(jìn)行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。3、判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的

3、情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認(rèn)為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時使用的方法是：以市場

4、調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進(jìn)

5、行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時效性。個人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。4、項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員

6、會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。2）、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。5、項目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。6、項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項

7、目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合即可以降低設(shè)計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但

8、會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。7、設(shè)計方案的市場化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。而

9、建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。例：第五大街商業(yè)街坊。 商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設(shè)計得以確定。8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合,在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合

10、投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。9、項目方案的政府許可指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認(rèn)真對待。在上述政府許

11、可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的交通分析和研究，對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。 交通問題可以成為項

12、目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項目的內(nèi)部交通循環(huán)。2）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。 一般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突

13、破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點。3）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標(biāo)

14、實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。10、項目招投標(biāo)指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。11、項目的財務(wù)核算指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項

15、目，該項工作需要，但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。12、資金需求方案指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案13、融資方案指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)

16、商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。14、項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開發(fā)商在進(jìn)行項目

17、融資工作之前首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2）、自己組織融資團(tuán)隊進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進(jìn)。第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投

18、資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動費用的同時，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多

19、數(shù)有問題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項目的融資。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個融資團(tuán)隊，這個融資團(tuán)隊并非簡單一兩個人就可以組成。15、市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。16、招商項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；2）、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目

20、的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。17、價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測，并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。18、租金策略開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位

21、將提高項目的招商效率。 19、管理公司的選擇項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。其實管理公司應(yīng)該在項目設(shè)計階段就參與進(jìn)來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。某項目工程項目位置：

22、60;上海 建筑結(jié)構(gòu)形式： 框架, 框架核心筒 建筑基礎(chǔ)形式： 樁基礎(chǔ), 筏板基礎(chǔ) 建筑使用功能： 商業(yè)建筑 總建筑面積： 52040  主要建筑高度： 99.9 m 主要建筑層數(shù)： 26 層 工程總工期： 790 天 施工詳圖及示意圖： 較多 工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)： 省級優(yōu)質(zhì)工程 主要模板類型： 木模板工程規(guī)模：該項目總建筑面積約為52040平方米，其中地上部分建

23、筑面積40028平方米，地下部分建筑面積12012平方米，基地總面積為15080平方米，建筑總高度為99.9米。本次招標(biāo)內(nèi)容為1幢26層主樓和東西兩側(cè)3層商場裙房工程。結(jié)構(gòu)概況（1）按后澆帶劃分，可分為主樓和裙房兩部分，設(shè)置兩層地下室，其中地下二層為人防。（2）基礎(chǔ)：采用樁基加筏板式基礎(chǔ)，本工程選用D=800和600的鉆孔灌注樁，主樓基礎(chǔ)底板厚1800mm，裙方及地下車庫基礎(chǔ)底板厚1000mm。（3）基坑面積約為6300m2，開挖深度最深約為12.5m。（4）主體結(jié)構(gòu)：平面呈梭形，采用框架-核心筒結(jié)構(gòu)，高寬比為99.3/16.6=5.98<6，屬A級高層建筑，本工程抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)

24、計使用年限為50年。當(dāng)然，影響本工程實施的最為關(guān)鍵因素將是施工技術(shù)。它主要包括以下幾個方面：（1） 基坑安全施工技術(shù)；（2） 后澆帶施工技術(shù)（3） 地下室裂縫控制與防水施工技術(shù)；（4） 定位放線技術(shù)；（5） 模板支撐施工設(shè)計技術(shù)；（6） 土建施工與施工預(yù)埋、施工配合；（7） 總承包信息管理控制技術(shù)。該施組編制于2006年，共13萬余字，200余頁。第一部分  施工組織設(shè)計 1第一章  技術(shù)標(biāo)編制總說明 11.1、技術(shù)標(biāo)書綜合說明 11.2、編制依據(jù) 31.3、編制范圍 41.4、編制原則 41.5、工程質(zhì)量目標(biāo) 51.6、建設(shè)工期目標(biāo) 51.7、文明施工管理目標(biāo) 51.8、

25、其他承諾 6第二章  工程概況及難點重點介紹 72.1、項目概況 72.2、施工條件 82.3、影響本工程實施的主要因素（難點） 92.4、針對基坑開挖的安全技術(shù)措施（重點） 9第三章  施工部署 133.1、工程總體設(shè)想 133.2、工程目標(biāo) 133.3、施工準(zhǔn)備工作計劃 143.4、建立完善的施工組織管理體系 163.5、質(zhì)量保證體系及關(guān)鍵、特殊過程控制點 183.6、安全保證體系及關(guān)鍵部位的安全控制 183.7、施工順序與流水施工段的劃分 193.8、主要施工方法簡介 19第四章  施工平面布置 204.1、施工平面布置的原則與說明（含排水系統(tǒng)） 204.2

26、、施工機(jī)械及勞動力配備計劃 234.3、臨時給排水及臨時消防設(shè)計 194.4、臨時配電設(shè)計與布置 204.5、各階段臨時生產(chǎn)區(qū)的布置 224.6、附圖 22第五章  施工進(jìn)度計劃安排 235.1 施工總進(jìn)度計劃編制說明與主要控制點 235.2 施工總進(jìn)度計劃（附表） 235.3施工進(jìn)度的保證措施 23、確保工程進(jìn)度的主要管理技術(shù)措施 23、施工總進(jìn)度計劃控制 24、保證實現(xiàn)施工總進(jìn)度計劃的措施 24、確保工期實施的具體措施 25、保證總工期的實施的具體措施 255.4、控制施工工期的獎罰措施 26第六章  主要施工方法（針對特點難點） 276.1、測量定位放線 27、工程特

27、點 27、工程定位放線方法概述及外控網(wǎng)的建立 27、平面測設(shè)定位 27、樓層垂直控制的測量定位 28、±0.000線以上高程控制測量 28、主要測量儀器 286.2、施工監(jiān)測及周邊環(huán)境保護(hù) 30、施工監(jiān)測 30、監(jiān)測項目的設(shè)置 30、監(jiān)測點的布置 31、監(jiān)測工作原理 34、主要儀器設(shè)備及性能 35、監(jiān)測頻率安排 356.3、樁基施工 366.4、深井降水 466.5、基坑挖土施工方案 486.6、墊層施工 516.7、地下室底板施工 51、地下室砼結(jié)構(gòu)工程施工順序 51、底板鋼筋施工方法 52、底板模板施工 52、地下室底板砼施工 53、大體量混凝土澆搗質(zhì)量保證措施 54、控制裂縫的

28、施工方案 556.8、地下室工程 57、地下室工程施工順序與控制重點 57、地下室模板 57、地下室外板墻砼裂縫控制施工技術(shù)措施 58、地下室的防水 60、基坑回填 63、地下室施工階段的施工配合 636.9、上部結(jié)構(gòu)施工 65、鋼筋工程 65、模板工程 68、混凝土工程 78、磚墻砌筑工程 83、外腳手架工程 85、門窗施工 946.10、防水工程 956.11、后澆帶施工技術(shù)措施 976.12、市政管線及相關(guān)設(shè)施的搬遷和保護(hù) 996.13、施工各階段產(chǎn)品保護(hù) 104第七章  水、電、風(fēng)、設(shè)備安裝施工方案 1097.1、施工部署 1097.2、電氣安裝、給排水、消防設(shè)備安裝施工流程 1117.3、安裝主要施工措施 121、電氣工程安裝 121、管道工程安裝 123第二部分  質(zhì)量與安全文明保證措施 127第一章  質(zhì)量保證計劃與措施 1271.1、項目質(zhì)量目標(biāo) 1271.2、公司質(zhì)量方針與管理體系 127、質(zhì)量管理體系 127、ISO國際質(zhì)量認(rèn)證 1291.3質(zhì)量目標(biāo)管理網(wǎng)絡(luò) 1321.4、特殊過程的策劃與監(jiān)控辦法 1361.5、質(zhì)量控制點明細(xì) 1391.6、主要施工工序質(zhì)量技術(shù)保證措施 140、保證測量精度措施 140、保證模板工程質(zhì)量措施 141、保證鋼筋工程施工質(zhì)量措施 142、保證砼