第11章 房地產置業(yè)投資項目案例分析(地產投資分析-東北財大,劉秋雁)

1、第第1111章章 房地產置業(yè)投資項目案例分析房地產置業(yè)投資項目案例分析v房地產置業(yè)投資項目分析簡述v房地產買賣投資分析v房地產置業(yè)消費投資分析v房地產租賃投資分析v房地產置業(yè)出租經營投資分析11.111.1房地產置業(yè)項目投資分析簡述房地產置業(yè)項目投資分析簡述 11.1.1 11.1.1房地產置業(yè)投資的種類房地產置業(yè)投資的種類 房地產置業(yè)投資往往是投資者購置房地產后，或尋機出售、或租賃經營以獲取收益的商業(yè)活動。 這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產買賣投資；用于自己消費的置業(yè)投資；用于出租經營的置業(yè)投資；房地產租賃經營投資等。11.111.1房地產置業(yè)項目投資分析簡述房地產置業(yè)項目投資分析簡

2、述11.1.211.1.2房地產置業(yè)投資分析的基本指標房地產置業(yè)投資分析的基本指標 1投資成本 2投資回收期 3投資利潤率 4資本金利潤率 5資本金凈利潤率 6財務凈現(xiàn)值 7財務內部收益率11.211.2房地產買賣投資分析房地產買賣投資分析 案例案例11-111-1： 某投資者投資了30萬元購買一套120住宅，一次性付款，預計3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費等支出，但在實際分析中應當考慮）后可以賣到40萬元。 其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%。營業(yè)稅、城市建設維護稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米

3、0.5元。評估、交易、登記等費用約2 000元；所得稅率為20%。 如何分析這項投資？11.211.2房地產買賣投資分析房地產買賣投資分析解：簡要投資回報分析如下： 1計算相應指標 1）投資成本（購買價）：300 000元 2）銷售手續(xù)費：400 0001.5%=6 000元11.211.2房地產買賣投資分析房地產買賣投資分析 3）有關稅費 （1）營業(yè)稅：400 0005%=20 000元 （2）城市建設維護稅：20 0001%=200元 （3）印花稅：400 0000.5%=200元 （4）契稅：400 0001.5%=6 000元 （5）城市土地使用稅：0.51203=1 800元 （6）

4、評估、交易、登記等費用：約2 000元 （7）所得稅： （銷售價-購買價-利息-經營費用-直接稅費）20%=12 760元11.211.2房地產買賣投資分析房地產買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51 040元（2）投資利潤率：63 800300 000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）： 51 0403300 000=5.67%11.211.2房地產買賣投資分析房地產買賣投資分析 2簡要分析 如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31 500元，扣除20%的利息稅6 300元，凈收益為25 200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利

5、潤率）為2.8%。11.211.2房地產買賣投資分析房地產買賣投資分析 兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結果卻有較大的變數(shù)，如3年內用于出租經營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。投資者在進行房地產買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風險同時存在。11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)

6、出租經營投資分析 案例案例11-411-4： 某公司以10 000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27 000平方米的寫字樓用于出租經營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持在160元/，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，

7、從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。出租經營期間的經營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者的目標收益率為14%。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析解：簡要分析如下：1相應指標計算 1）寫字樓投資的基本情況: （1）寫字樓購買總價： 27 00010 000=27 000（萬元） （2）購買寫字樓的稅費：27 0005.3%=1 431（

8、萬元） （3）股本投資： 27 00030%+1 431=9 531（萬元） （4）抵押貸款額： 27 00070%=18 900（萬元）11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析2）抵押貸款年還本付息額1515(1)7.5%(1 7.5%)189002141.13(1)1(1 7.5%)1nniiAPi萬元）11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 3）寫字樓各年凈經營收入情況 第1年凈經營收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（萬元） 第2年凈經營收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 79

9、9.36（萬元） 第3年凈經營收入： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（萬元） 第4年及以后各年凈經營收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（萬元） 本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年 末 0 1 2 34151648股本金投入9 531.00凈經營收入2 426.112 799.363 172.613 545.863 545.86抵押貸款還本付息2 141.132 141.132 141.132 141.13 0.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9 531.00 284.98 658.231 031.481 404.733

10、545.86表表11- 3 11- 3 現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前） 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 4）該投資項目的財務凈現(xiàn)值 因為ic =14%，故12312333159531 284.98 (1 14%)658.23 (1 14%)1031.48 (1 14%)1404.73 14% 1-(1 14%)(1 14%)3545.86 14% 1-(1 14%) (1 14%)789.81(NPV 萬元）11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 5）該投資項目的財務內部收益率 因

11、為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設i2=15%，則：122312333159531284.98 (1 15%)658.23 (1 14%)1031.48 (1 14%)1404.73 15% 1-(1 15%)(1 15%)3545.86 15% 1-(1 15%) (1 15%)224.34(NPV 萬元）789.8114%(15%14%)14.78%789.81224.34FIRR 用插入法11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 2結論 因為 NPV=789.81萬元0，F(xiàn)IRR =14.78%14%，故該項目可行。11.511.5房地產置業(yè)出租

12、經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 案例案例11-511-5： 某寫字樓售價1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度遞增。設每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的2倍。第1年的經營成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的2%。 該物業(yè)資產使用15年，按線性折舊法計算折舊費用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項目是否值得投資？11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分

13、析房地產置業(yè)出租經營投資分析 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金進行房地產投資，而抵押貸款是房地產資金籌措的主要形式。投資者經常面臨的問題之一就是權衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應交稅款，還能否獲得預期收益。 為了求解這一問題，應分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現(xiàn)值及內部收益率，據(jù)此作出投資決策。11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析解：1貸款分期償付計劃 已知: 該筆貸

14、款年利率 r= 12%，期限n=1512=180個月，要求按月還本付息，則： （1）每月計息利率：i=r/n = 0.12/12 = 0.01 （2）月還款系數(shù) : 180180(1)0.01(1 0.01)0.012001680.012(1)1(1 0.01)1nniii11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 （3）月還本付息額 : 15000.012 = 18(萬元) （4）年還本付息額 : 1812 = 216(萬元) （5）年貸款余額 ： () 12() 12(1/12)1/12(1/12)n ton trMrr貸款余額11.511.5房地產置業(yè)出租經營投

15、資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：() 12(15 5) 12() 12(15 5) 12(1/12)1(1 12%/12)1181254.79/12(1/12)12%/12(1 12%/12)n ton trMrr 又 某年償還本金 = 上一年貸款余額 該年貸款余額 某年償還利息 = 每年付款額 該年償還本金 各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見抵押貸款分期償還計劃,見表11-4。年份每年付款額貸款余額本 金利 息 =- 0 216 1 500 1216 1 461.92 38.08 177.92 2216 1 41

16、9.02 42.9 173.10 3216 1 370.66 48.36 167.64 4216 1 316.18 54.48 161.52 5216 1 254.79 61.39 154.61 6216 1 188.42 66.37 149.63 7216 1 107.66 80.76 135.24 8216 1 019.82 87.84 128.16 9216 920.83 98.99 117.0110216 809.31 111.52 104.4811216 683.62 125.69 90.3112216 542.01 141.61 73.3913216 382.44 159.57 5

17、6.4314216 202.62 179.82 36.1815216 0 202.62 13.38表表11-4 11-4 抵押貸款分期償還計劃表抵押貸款分期償還計劃表 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 2折舊計劃 已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額； 折舊基數(shù)為： 1 95085%=1 657.5萬元； 則年平均折舊額為：1 657.51/15=110.55（萬元）11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析3稅前現(xiàn)金流量 各年稅前現(xiàn)金流量 =各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經營成本（或經營費用）-年還本付息額

18、。 按題設已知條件，（1）該項目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù)12個月（1+ 升幅）（2）該項目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（1+ 升幅）（3）實際總收入=潛在總收入-空置其他損失11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析（4）經營成本：第1年為當年實際總收入的20%，以 后每年按6% 比例遞增，即： 經營成本=第1年實際總收入20%（1+ 升幅）（5）凈經營收入=實際總收入-經營成本（6）年還本付息額，見表11-4 欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經營收入-年還本付息額 上述計算結果見表11-5。年份經營收入空置及其他損失實際總收入經營成本凈經營收入年還本付息額

19、稅前現(xiàn)金流量 =- =-=-1432.0072.00360.0072.00288.00 216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13 380.30216.00164.

20、30表表11-5 11-5 稅前現(xiàn)金流量計算表稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元單位：萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.002

21、85.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表續(xù)表11-5 11-5 稅前現(xiàn)金流量計算表稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析 4稅金及稅后現(xiàn)金流量計算 稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應納稅額 應納稅額=應納稅收入綜合稅率 應納稅收入=凈經營收入-利息-折舊-年均分攤融資成本 其中：年平均分攤融資成本=1 5002%15=2（萬元）； 本案例中，該項目應交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅

22、、房產稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1、18%、9.84%。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的30.85%。 上述稅后現(xiàn)金流量計算結果如表11-6所示。年份凈經營收入還貸 利息折舊費分攤融資成本應納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量 = - - -=X1288.00177.92110.552.00-2.47 30.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.81 30.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5

23、697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表表11-6 11-6 稅后現(xiàn)金流量計算表稅后現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元單位：萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00

24、219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表續(xù)表11-6 11-6 稅后現(xiàn)金流量計算表稅后現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產置業(yè)出租經營投資分析房地產置