DOC項目商業(yè)計劃書

1、項目商業(yè)計劃書一、項目背景： 蘇州市享達物流有限公司是一家有 15 年綜合物流運營經(jīng)驗 的專業(yè)物流企業(yè)， 企業(yè)管理團隊熟悉物流及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的政策 環(huán)境、市場環(huán)境，有廣泛的固定客戶資源，已在蘇州市相城區(qū)黃 橋鎮(zhèn)太陽路征得用于建設(shè)物流園區(qū)的 100 畝地，約 66670 平方 米，土地使用權(quán)為 50 年，于 2005 年 11 月和黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng) 營公司簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議書。待資金籌集到位，將基建工程、配套設(shè)施建成后，很快就可投入 試運營。1市場環(huán)境分析進入 WTO 后，世界經(jīng)濟一體化的趨勢早已形成，中國被定 位為國際生產(chǎn)制造中心， 中國境內(nèi)的國內(nèi)外企業(yè)生產(chǎn)形式出現(xiàn)良 好的長期性的發(fā)展勢頭

2、， 國內(nèi)貿(mào)易和進出口貿(mào)易空前活躍， 因此， 各類企業(yè)對物流的需求越來越多， 物流外包已成為企業(yè)的優(yōu)先選 擇，因為物流外包可有效降低企業(yè)的運營成本， 使企業(yè)能夠?qū)⒅?要精力用于其核心業(yè)務(wù)上，無形中物流成為第三利潤來源。物流在我國是一個新興行業(yè)， 有著很好的發(fā)展前景， 收入穩(wěn) 定，市場波動小，目前處于起步階段的快速發(fā)展期。2政策環(huán)境分析商務(wù)部等國家 9 部委 2004 年聯(lián)合制定了關(guān)于促進物流業(yè) 發(fā)展的意見，為物流業(yè)的發(fā)展提供了寬松的政策環(huán)境，江蘇省 委省政府今年 7 月份提出了關(guān)于加快發(fā)展物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的 若干政策，意在放寬市場準入， 實施物流業(yè)稅收優(yōu)惠和規(guī)費減免， 加大財政支持力度， 進行價

3、格扶持， 加快江蘇物流服務(wù)領(lǐng)域的改 革開放。蘇州市政府也出臺了關(guān)于促進服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展的決 定，規(guī)定明確指出：對新引進物流園的重點第三方物流企業(yè)， 給予一次性補貼；對物流園區(qū)內(nèi)新引進的分撥、配送、采購、倉 儲類物流企業(yè)和大型專業(yè)運輸企業(yè)、 具有一定規(guī)模的多式聯(lián)運企 業(yè)，在一定年限內(nèi)給予一定補貼； 對物流園區(qū)內(nèi)新引進的物流重 點建設(shè)項目的固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)給予一定補貼。享達物流園項目屬于蘇州市物流規(guī)劃布局的一個重點項目。二、項目基本狀況1. 地理環(huán)境分析相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)位于蘇州市西北郊， 毗鄰環(huán)城高速， 地處我國 經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲腹地的蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。蘇州高新區(qū) 1992 年

4、11 月被國務(wù)院批準為國家高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)， 1997 年被確定為首批向 APEC 成員開放的亞太科技 工業(yè)園， 2000 年被外經(jīng)貿(mào)部、 科技部批準為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地， 2003 年 3 月被國務(wù)院批準成立 出口加工區(qū)， 2002 年 9 月，蘇州市委、 市政府對新區(qū)、 虎丘區(qū)、 相城區(qū)、 吳中區(qū)等進行了區(qū)劃調(diào)整， 由相城區(qū)和吳中區(qū)劃入通安 鎮(zhèn)和東渚鎮(zhèn)、鎮(zhèn)湖街道，建立蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)。蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場 90 公里、浦東國際機場 130 公里，距上海港 100 公里、張家港 港口 90 公里、太倉港 70 公里、 常熟港 60

5、 公里。滬寧高速公路、 312 國道、京滬鐵路、京杭大運河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過， 建設(shè)中的世紀大道橫貫東西。在這樣交通暢通的著名工業(yè)園和出口加工區(qū)， 由于物流的優(yōu) 勢剛剛被認識，物流的發(fā)展相對滯后，可見，在此地發(fā)展物流園 的潛力之大。2. 項目具體狀況 占地面積： 6.667 萬平方米 土地使用權(quán)： 50 年 地面狀況：實現(xiàn)“五通一平”，即通路、給水、排水、供電、通訊 和土地狀況平整。由蘇州市享達物流有限公司籌資興建，并負責(zé)管理、運營；協(xié)議 方黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司負責(zé)承辦企業(yè)的報批手續(xù)。 經(jīng)營范圍：貨物運輸、倉儲、出租停車場三、投資收益狀況分析（一）經(jīng)營規(guī)模： 1總基地面積 66500

6、萬平方米 2總建筑面積為： 32342 平方米包括：（1）貨運辦公樓：12 X179 X2 （層）X2棟=8592平方米（2）貨運倉庫：115 X24 X2棟=5320平方米（3 ）臨街商鋪：3680 + 3628 = 7308平方米（4）中轉(zhuǎn)大廳（3）層+酒店（5）層=10870平方米上述（1） + （ 2） + （ 3） + （ 4） = 32280平方米（注：圖紙上 標注為 32342 平米）3硬地面積： 40164 平方米，可容納停車位 400 個。 4人員編制：73 人，其中包括：總經(jīng)理 1 人 副經(jīng)理 3 人財務(wù)人事部 13 人 業(yè)務(wù)服務(wù)部 8 人后勤保衛(wèi)部 12 人 客房服務(wù)員

7、16 人商品部 4 人 餐廳 12 人 勤雜及司爐： 4 人（二）投資與運營成本分析1 擬籌集資金： 5000 萬元2項目投資額： 購置土地使用權(quán)（50）年：12萬元X100畝=1200萬元 沿街商鋪建造成本：（3680 + 3628 ）平方米X0.08萬元（單價）=584.64萬元 綜合辦公樓（中轉(zhuǎn)大廳和酒店）建筑成本：10870平方米X0.10萬元（單價）=1087萬元 貨運辦公樓建造成本：（4296 + 4296 ） X0.08 萬元（單價）=687.36 萬元 貨運倉庫建造成本：441.6 萬元（2760 + 2760 ） X0.08 萬元（單價）= 地面加固費用：40164 >

8、0.01萬元(單價)=401.64萬元 綠地費用：10640 X0.003萬元=31.82萬元 園區(qū)配套成本： 200 萬元(含水、電、通訊、圍墻、大門、倉 庫防火門、消防、配電間、廣告費等) 項目投資總額合計：即以上 8 項總和為： 4634.06 萬元3. 籌集資金總額項目投資總額=5000 - 4634.06 = 365.94 (萬元)，用作流動資金。(三) 以投資額的每年折舊估算年經(jīng)營成本 其中土地使用權(quán)折舊年限按 50 年計算；房屋折舊按照 29 年計 算(殘值率為 10%)；地面加固費用折舊按 20 年計算。1. 固定成本：(1) 年土地成本：1200弋0 = 24萬元( 2) 分

9、攤的年房屋建造成本： (沿街商鋪建造成本 +綜合辦公樓 (中轉(zhuǎn)大廳和酒店) 建筑成本 +貨運辦公樓建造成本 +貨運倉庫建造成本)*(1-10%)吃9=2800.6*90% 吃9=86.9151 萬元/年(3) 分攤的年地面加固成本：401.64吃0 = 20.082萬元/年固定成本合計： ( 1 )( 2 )( 3 )=24 + 86.9151 + 20.082=130.9971 萬元 / 年2. 管理費用：( 1 ) 人工成本： 150 萬元( 2 ) 物料消耗： 20 萬元（3） 電話費、差旅費等： 20 萬元（4）維修費用： 20 萬元管理費用合計：3. 貼付利息（按5.58%。計算）：

10、5000 X5.58%。= 27.9萬元4. 營業(yè)稅（統(tǒng)一按 5計算）：按照中共江蘇省委 、江蘇省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代化服 務(wù)業(yè)的若干政策 ，營業(yè)稅的計費基數(shù)為：全部收入減去其他項 目支出后的余額。（四）第一經(jīng)營年度收益預(yù)測1. 食、宿收入（按 60的入住率計算） ： 691.2 萬元2. 停車收入 （按 80的車位計算 ）： 172.8 萬元3. 倉儲收入（按照 80 的出租率計算） ： 71.53 萬元4. 門店出租收入： 364.767 萬元5. 附加增值服務(wù)收入（指信息服務(wù)、經(jīng)紀人業(yè)務(wù)等） ： 600 萬元 第一經(jīng)營年度收益預(yù)測合計 :1545.064 萬元（五）綜合上述數(shù)據(jù)，計算

11、第一經(jīng)營年度的純收入或凈利潤 在這里，凈利潤的概念是：在年度收益的基礎(chǔ)上，減去當(dāng)年的總 投入（包括固定成本的折舊、管理費用、貼付利息、營業(yè)稅）后 取得的純利潤。 也就是說， 扣除投資者分攤在第一年度的所有投 入后，取得的凈收入。作這樣的計算時，充分地考慮了市場風(fēng)險和其他不確定因素，因此，食宿、停車、倉儲等項收入的計算分別按照60、80、80的比率計算。計算公式為：凈利潤=第一年度預(yù)測受益-年度分攤固定成本-年度管理費用-年度貼補利息-營業(yè)稅金=（六）關(guān)于收入狀況的特別說明：1. 做年度收入計算時，未考慮江蘇省和蘇州市所給予的優(yōu)惠政 策帶來的直接收益。我們所投資的項目是蘇州市物流規(guī)劃布局范圍內(nèi)的

12、物流園 項目，享受蘇州市服務(wù)業(yè)招商引資的扶持政策： 可享受政府的一 次性補貼、 享受固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)的一定補貼、 享 受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策等。 這種補貼收益是一筆可觀的數(shù)字， 之 所以未考慮進去， 是因為我們打算以這部分收益去抵扣潛在的經(jīng) 營風(fēng)險。2. 做收入預(yù)測時未充分考慮以物流園區(qū)為平臺，所開拓的新的 經(jīng)營項目的收益。3. 第一經(jīng)營年度后，保守的估算，預(yù)計年度純利潤按照15的比率增長，兩年后，食宿、倉儲、停車等的利用率將達到 95 以上。4. 土地、房屋升值和租金的上升將會給投資者帶來未來可觀的 收益。四、運營管理物流園區(qū)的運營管理由蘇州市享達物流有限公司管理層負 責(zé)，采取總經(jīng)理負責(zé)制，同時接受投資者的監(jiān)督，充分考慮投資 者的利益。按照崗位需要和合理控制成本的原則在各必要崗位上 配備精干的管理和運營人才。建立嚴格的系統(tǒng)管理制度， 以提高管理效率， 減少協(xié)調(diào)成本， 保障物流園區(qū)從一開始就能夠體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效的運營效率。 實際運營中以合同、協(xié)議的形式開展租賃、承包、經(jīng)紀、交易等 業(yè)務(wù)，增加經(jīng)營的透明度，讓投資者放心；保障規(guī)范運作，降低 公司和投資者的投資風(fēng)險。五、利潤分配利潤分配計劃采用前 2-3 年將除用于管理及流動費用后所