農(nóng)貿(mào)城中央商務街整合營銷方案

1、四季美農(nóng)貿(mào)城中央商務街整合營銷方案四季美農(nóng)貿(mào)城項目策劃組2009-07-25第一篇 市場環(huán)境分析一、區(qū)域市場特征漢口北市場群規(guī)劃布局七大專業(yè)市場和公路倉儲物流園、鐵路貨運物流園、港口水運物流園等三大物流園區(qū)，總用地面積17000余畝，建筑面積1500萬平方米，總投資300余億元，全部建成投入運營后，年實現(xiàn)銷售額2000億元以上，從業(yè)人數(shù)50萬人。在政府多項優(yōu)惠政策的引導支持下，現(xiàn)已建成、在建和擬建項目有漢口北批發(fā)第一城、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國家具CBD、五洲建材城、縱橫汽車大世界、中國長江金屬交易中心、漢口北榮中石化物流基地等七大專業(yè)市場。漢口北市場群專業(yè)市場一覽表市場名稱項目規(guī)劃用地總建筑面積總

2、投資預計年銷售額年創(chuàng)稅收安置就業(yè)人數(shù)市場概況漢口北批發(fā)第一城3800畝380萬方60億元500億元10億元20萬人集小商品、鞋業(yè)、皮具、酒店用品、服裝、家紡、塑料制品等多門類專業(yè)批發(fā)市場四季美農(nóng)貿(mào)城4200畝300萬方60億元1000億元10億元10萬人分為六大市場和一個展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水產(chǎn)、凍品、糧油等。中國家具CBD2170畝300萬方52億元400億元10億元8萬人包括國際城、國際品牌街、倉儲物流、家具學院、研發(fā)中心、休閑商業(yè)、社區(qū)服務、商務酒店、生產(chǎn)基地等八大功能。五洲建材城2000畝289萬方56億元324億元9億元9萬人經(jīng)營業(yè)態(tài)有：燈飾照明、陶瓷潔具、地板木

3、制品、管材管件、五金水暖、板材型材、油漆涂料、櫥柜廚電、集成系統(tǒng)、軟裝飾等十大類?？v橫汽車大世界2000畝350萬方58億元100億元10億元3萬人經(jīng)營范圍包括汽車文化推廣與展示、高檔品牌用品交易、汽車美容保養(yǎng)、專業(yè)汽車維修服務、餐飲休閑等。中國長江金屬交易中心2120畝60萬方20億元0.2萬人主要經(jīng)營鋼材貿(mào)易、倉儲、物流及加工。漢口北榮中石化物流基地1000畝5億元經(jīng)營范圍石油貿(mào)易、倉儲、物流。預計7290畝1689萬方306億元2324億元54億元50.2萬人結論：1、 漢口北市場群規(guī)劃面積大，批銷、采購商戶眾多，年銷售額大，在此從事商務配套服務，與市區(qū)同類型商鋪相比，消費人群體更加穩(wěn)定

4、，更加持續(xù)，更加集中，同業(yè)競爭小，利潤來源持續(xù)穩(wěn)定，商業(yè)遠景廣闊；2、 七大專業(yè)市場批發(fā)城集聚，在武漢尚屬首例，如此大規(guī)劃大產(chǎn)業(yè)，商務配套服務可謂是個極大的市場機會點，增值空間巨大。3、 目前漢口北物流商貿(mào)認可度較高，未來3-5年內(nèi)這里必將成為武漢財富熱點區(qū)域，商業(yè)配套服務也會在武漢此番產(chǎn)業(yè)優(yōu)化大調整中搶占先機，贏得未來。二、臨近市場概況中央商務街位于解放大道北延線與漢口北大道交匯處，與四季美農(nóng)貿(mào)城的食品批發(fā)城和蔬菜批發(fā)城毗鄰，這兩個批發(fā)市場為本項目的經(jīng)營商戶提供最穩(wěn)定的客源保證！1、四季美·果蔬批發(fā)市場總建筑面積達40萬平方米，可提供大檔口400個，分為鮮貨、干貨、精品區(qū)三大交易區(qū)

5、，24小時不間斷營業(yè)。2、四季美·食品批發(fā)城總建筑面積60萬平米，一期建筑面積20萬平米，有標準商鋪共計6000余個，并按1:2以上的比例配備有標準倉庫，是中部地區(qū)市場規(guī)模最大、食品品類最全、配套設施最完善、物流倉儲條件最優(yōu)的食品貿(mào)易集散地。結論：1、 以上兩大市場將于今年底和明年上半年相繼開業(yè)，屆時，距離本項目1公里范圍內(nèi)，至少十萬經(jīng)營商戶、往來客商和市場工作人員從事農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)，可保證本項目能聚集足夠的人氣和消費力，可保證商務街前期正常運轉；2、 由于農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)長期受益于國家政策支持，屬于民生熱點問題，行業(yè)優(yōu)勢明顯，其配套商業(yè)服務利潤來源相對穩(wěn)定，風險較低；3、 四季美果蔬批

6、發(fā)市場24小時不間斷營業(yè)，經(jīng)營時間不受限制，回報率較高。三、競爭性項目分析1、商鋪類型樓盤名稱銷售面積（m2）層高開盤時間銷售價格（元/m2）優(yōu)惠政策銷售情況批發(fā)第一城商業(yè)配套約6000一 層：5.7米；二、三層：5.4米2009年7月1日一層：正面街均價16000元，背面街均價8600元二層： 正面街均價8000元，背面街均價7000元三層：正面街均價6000元，背面街均價4800元四層：均價4500元自營：一次性96折；貸 款97折投資：一次性98折； 貸 款99折成交清淡家俱CBD商業(yè)街20000一 層：5.1米；二、三層：4.6米2009年7月1日一 層：均價13000二三層：1000

7、0（買一層送一層）開盤時認籌客戶，投資：一次性95折；貸 款96折；經(jīng)營戶：一次性86折；貸 款88折截止目前，一次性99折，貸款無折扣成交一般，約售出30-40%2、公寓類型樓盤名稱項目地址項目類型項目規(guī)模銷售價格（元/m2）租金水平（元/月）銷售情況龍辰麗灣劉店正街住宅總建面10.76萬m22649（二期）尚未交付使用一期已售完漢北家園劉店村住宅一期2.38萬m2總建面8萬m22400（存量房）毛坯房：300元左右裝修房：600元左右一期已售完盤龍庭苑劉店正街住宅總建面1.8萬m22631尚未交付使用正在銷售特征表現(xiàn)：1、從7月1日配套商業(yè)的開盤效果看，批發(fā)第一城和中國家俱CBD的硬廣持續(xù)

8、了一段時間，但市場反映不佳，成交清淡。2、兩個項目商業(yè)街入市價格偏高，特別是小商品城配套商業(yè)街定價上明顯高于家具CBD。3、本案周邊代表住宅項目價格均在2700元以下，租金水平在300元左右，即每平米的租價每月不超過3元錢，而且這類住宅主要針對剛性自住需求為主，投資比例較小，其中較低的價格優(yōu)勢以及升值潛力是投資選擇的主要原因，出租對象主要以常住家庭為主，對本案公寓投資客戶分流會有一定影響。分析結論：批發(fā)第一城和家具CBD配套街的開盤，成交不是太好，主要原因有以下幾點：1、 批發(fā)第一城、家具CBD尚未進入對外營業(yè)階段，通過部分投資型客戶的針對性訪談，均表示對近期市場走勢尚不明朗，信心略顯不足，同

9、時整個目標客戶市場觀望氣氛較濃；2、 在項目推廣宣傳上，缺乏實質性的（主體市場）招商業(yè)績炒作，也造成了投資客對市場火爆現(xiàn)象的懷疑，更加重了投資客的觀望情緒；3、 在定價策略上，表價較高，造成投資門檻較高，風險較大，投資客戶在供鋪成本與盈利回報之間對比權衡后會大大減緩其購買意向及行動。因此，定價策略要遵循認籌期內(nèi)客戶的反應綜合考慮；對于周邊住宅項目，我們要認識彼此差異，尋找自身優(yōu)勢和生存價值，以更好的定位自己：4、 本案公寓投資更側重于“商務”功效，主要是滿足漢口北市場群內(nèi)的經(jīng)營戶、往來客商的商旅住宿、公司辦公、休閑娛樂等商務配套需求，純粹的個人出租、自用住房功能比例較少。而周邊住宅項目的投資，

10、則主要以居住功能為主，出租或轉手均是滿足不同人群的基本居住需求。因此，雖然周邊住宅項目會對本案投資客產(chǎn)生一定分流，但不會產(chǎn)生較大性沖突。第二篇 項目分析一、項目概況漢口北中央商務街總建筑面積近7萬平米，由六棟主體大樓及首層商業(yè)街組成，分為政務中心、金融商務中心、主題商業(yè)街和生活中心四大功能板塊，內(nèi)設市場管委會、政務服務中心、金融服務區(qū)、城市候機廳、通訊營業(yè)廳、商務寫字樓、連鎖商務酒店、多功能服務型公寓、大型生活超市、特色餐飲酒店、休閑娛樂中心、主體購物街及市場群生活配套區(qū)等經(jīng)營業(yè)態(tài)，是漢口北專業(yè)市場群唯一的政商一體化綜合性配套項目。中央商務街各樓棟面積分布細表A座B座C座D座E座F座每層面積合

11、計公寓間數(shù)統(tǒng)計 一層商鋪漢口北市場群管委會入駐1089.211651.752782.452729.161176.339428.9棟號每層2-6層合計二層1348.132155.723299.373248.221378.0811429.52B座28140三層1262.212108.163337.423242.331370.8811321C座40200四層1262.212108.163337.423242.331370.8811321D座72360五層1262.212108.163337.423242.331370.8811321E座72360六層1262.212108.163337.423242

12、.331370.8811321F座30150各棟公寓合計6396.9710588.3616649.0516217.546861.656713.52合計2421210中央商務街總面積：66142.42中央商務街商鋪公寓配比圖類型位置分布總建筑面積面積權重套 數(shù)單套面積主力面積商鋪（1F）B、C、D、E、F9428.9平方米14%231套33-129平方米33-52平方米公寓（2-6F）B、C、D、E、F56713.5平方米86%1210套44-56平方米44-56平方米從以上表中可以，本案規(guī)劃具有以下幾個特點：1、單套總面積小，總價低：商鋪、公寓規(guī)劃合理，主力面積均在50平米左右，總價得到有效控

13、制，購買門檻大大降低。2、單套公攤小，實得面積大：批發(fā)第一城、中國家具CBD配套街的公攤系數(shù)均達到了50%，實際可用面積較小，投資成本較大。3、公寓多，商鋪少：商鋪比例較少，僅231套，只占總面積的14%，稀少的數(shù)量有效的保證了首層商鋪的最大價值。公寓比例較多，有1210套，占到了總面積的86%，成為整個商業(yè)街銷售的重點和難點。4、公寓配套，本案獨有：本案與批發(fā)第一城、中國家具CBD配套街相比，除了有政府入駐這條優(yōu)勢外，公寓也是他們所沒有的，補充了其他片區(qū)所沒有的住宅配套服務。結論：產(chǎn)品規(guī)劃賣點分析：本案總體個性：面積小·得房率高·總價低·配套全·一站式

14、·復合型商鋪個性：全部一線臨街首層·面積小·得房率高·總價低·少量稀缺公寓個性：面積小·得房率高·總價低·功能豐富·獨有住宅功能二、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）S1、漢口北專業(yè)市場群的市場形象初步樹立，并獲得了一定認可；S2、本案處于漢口北核心地段，占據(jù)得天獨厚的地段資源，漢口北兩大主干道交匯處，漢口北大道與解放大道延長線雙軸線匯聚，具有輻射和影響市場群的先天優(yōu)勢；S3、漢口北市場管理委員會落戶本案，這里將成為漢口北的政務中央，具有獨一無二的政務優(yōu)勢；S4、銀行、醫(yī)院、電信、郵政等落戶本案，為本案輻射整個漢

15、口北提供了硬件支撐；S5、四季美農(nóng)貿(mào)城具有24小時營業(yè)的特性，為商業(yè)提供了24小時全天候的經(jīng)營盈利機會；S7、面積合理，商鋪大小可分割，公寓面積約50平米，低門檻；S8、開發(fā)商的實力對項目成功的實施保障。 劣勢（W）W1、項目區(qū)位現(xiàn)實滿意度不高，市政配套尚不完善；W2、 在解放大道北沿線尚未通車的條件下，漢口北市場群大部分客戶都由漢口北大道進入，我項目位于漢口北大道中間路段，部分投資者可能會被批發(fā)第一城配套商業(yè)街（同質項目）截留；W3、批發(fā)第一城、中國家具CBD配套商業(yè)目前銷售均不理想，一定程度上削弱了投資客對本區(qū)域商業(yè)項目的信心；W4、項目現(xiàn)場工程形象不甚理想。機會（O）O1、2008年隨著

16、漢口北批發(fā)第一城和家俱CBD的相繼入市、開業(yè)，漢口北急需要政商一體化的綜合體來滿足批發(fā)城商戶的正常營業(yè)配套服務。O2、家具CBD、批發(fā)第一城即將開業(yè)，為本案商業(yè)配套奠定了良好的市場基礎。O3、09年上半年區(qū)域同類市場銷售物業(yè)體量不大，能恰到好處的先入為主，占領空白點。威脅點（T）T1、批發(fā)第一城和家俱CBD分別將在九月份試營業(yè)，市場反應如果不好，將極大程度上會影響本市場的招商銷售，對本案的面市銷售產(chǎn)生直接的負面影響；T2、批發(fā)第一城、家俱CBD配套街對投資客戶的激烈爭奪；T3、臨近中央商務街的蔬菜、食品批發(fā)市場目前均未開業(yè)，亦缺乏實質性招商業(yè)績炒作，投資者對市場前景感到渺茫。結論：（必須說明對

17、SWO分析的對策或解決方案）1. 后期營銷推廣上，要無限放大本案的優(yōu)勢和機會點，將這些內(nèi)容挖掘透，提高市場認可度，加大對投資者的說服和誘惑力。2. 對于劣勢和威脅點，則盡可能規(guī)避，少講或不講，重點放在對工程進度的加快以及現(xiàn)場形象的提升上，從而淡化這些缺陷。第三篇 項目定位一、總體定位漢口北市場群唯一政商綜合服務區(qū)定位描述：n 政務、商務、餐飲、購物、休閑、娛樂和配套公寓為一體的一站式復合型政商綜合配套服務。n 分為政務中心、金融商務中心、主題商業(yè)街和生活中心四大功能板塊n 內(nèi)設市場管委會、政務服務中心、金融服務區(qū)、城市候機廳、通訊營業(yè)廳、商務寫字樓、連鎖商務酒店、多功能服務型公寓、大型生活超市

18、、特色餐飲酒店、休閑娛樂中心、主體購物街及市場群生活配套區(qū)等經(jīng)營業(yè)態(tài)。定位支撐：1、占據(jù)漢口北“三個中心” ，獨有的中央象征資源n 行政中心：漢口北市場群管理委員會就在本案A座大樓n 文教中心：學校和公辦醫(yī)院選址于本案n 住宅中心：本案配有86%比例的多功能服務型公寓，專為漢口北市場群的商戶以及相關商旅提供住宿休閑配套。2、占據(jù)漢口北二個重要主干道，漢口北大道與解放大道北延線交匯處3、獲得產(chǎn)業(yè)政府特殊支持，相鄰四季美兩大批發(fā)市場，國家第一產(chǎn)業(yè)，24小時經(jīng)營特征，確保長期穩(wěn)定經(jīng)營，低風險高收益4、搶占漢口北市場群空白點：占據(jù)7290畝土地，從業(yè)人口達50萬人的漢口北市場群，急需要一個政商一體化的

19、綜合配套項目來滿足批發(fā)城商戶的正常營業(yè)服務。二、形象定位n 漢口北行政中央：漢口北市場群管委會n 漢口北商業(yè)中央：購物，餐飲、休閑、娛樂多功能商務主力商戶n 漢口北商務中央：連鎖商務酒店、多功能服務型商務公寓、銀行、電信、郵政等機構n 漢口北文教中央：醫(yī)療、教育機構三、目標客戶群定位1、投資型客戶n 有一定的經(jīng)濟實力的二次置業(yè)者（配套公寓的目標客戶亦非剛性需求者）；n 對漢口北區(qū)域認可者，比較看好其發(fā)展前景，尤其對農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好的投資者；n 政府公務員、企事業(yè)單位管理階層；2、經(jīng)營型客戶n 從事過批發(fā)市場配套商業(yè)的商戶；n 在武漢市區(qū)內(nèi)經(jīng)營，有一定品牌知名度，有強烈擴張意向的商戶；購買

20、心理分析（需要分別分析兩類客戶的心理特征和購買動機）n 社會地位較高，特別是個人財富較為厚實，購買力較強；n 具有強烈的財富追求欲望和投資理財觀念，投資方向多樣性且注重長期穩(wěn)定性；n 投資眼光較高，看事物發(fā)展更著眼于未來；n 對于熟悉的行業(yè)或事業(yè)，具有較強的自信和興趣，并只要有機會就會進一步涉足；四、核心賣點提煉1、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：國家第一產(chǎn)業(yè)，政策強力支持，依托四季美蔬菜，糧油，凍品批發(fā)市場，24小時全天候營業(yè)，經(jīng)營回報率高，收益穩(wěn)定；2、地段優(yōu)勢：位于漢口北市場群腹部核心，輻射范圍大，漢口北大道和解放大道北沿線雙軸線匯聚。3、政務優(yōu)勢：漢口北市場群市場管理委員會入駐，打造政商一體，無可取代；4、

21、基礎配套優(yōu)勢：商業(yè)街尚未入市，就有政府、金融、醫(yī)療、通訊等基礎生活配套設施搶先入駐，配套基礎夯實，商業(yè)街形態(tài)初顯，成為目前配套商業(yè)街配套功能最完善的配套服務區(qū)。4、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢：一層旺鋪全部臨街，二層以上公寓面積小且?guī)аb修，所有產(chǎn)品大小任意組合，功能多樣化，涵蓋范圍廣，能滿足漢口北市場群正常經(jīng)營的所有配套服務；第四篇 營銷策略一、 整體營銷策略“以我為主，后發(fā)先至” “借勢造勢，強化項目的識別度，差異化制勝”1、 營銷戰(zhàn)術選擇：招商與銷售并舉，主力商戶優(yōu)先引進，通過主力商家提升本案競爭力與信心度，帶動整個市場火熱銷售。2、 推盤節(jié)點選擇：根據(jù)目前工程進度以及市場情況，建議9月底開盤，10月進入

22、強銷期，春節(jié)后進入清盤掃尾階段；3、 推盤策略建議：根據(jù)工程進度以及銷售任務，建議采取分批分棟推出，保持市場新鮮度以及持續(xù)火爆的態(tài)勢。開盤首推B、D、E三棟，共計860套，剩余視具體銷售情況而定；4、 價格策略建議：建議采取低開高走，根據(jù)銷售情況逐級提升，最終實現(xiàn)銷售預期，商業(yè)最終實現(xiàn)成交均價1600元m2，公寓最終實現(xiàn)成交均價3500m2。依據(jù)銷售節(jié)點、銷售任務、銷售房源、客戶反映等綜合因素，不同時期的價格優(yōu)惠政策也會相應不同。5、 推廣策略建議：立足“漢口北”市場，作區(qū)域市場配套引領者角色，強化并透析本案核心賣點，提高客戶認可度。由于前期項目較少宣傳，建議本案推廣力度加強，立體媒體，強勢宣

23、傳，通過本案帶動市場信心。二、入市時機及銷售前提1、工程條件工程進度達到銷售許可條件。多棟封頂，特別是1、2、4號樓外立面裝修完成2層以上，眼見為實的營銷。配套宿舍樣板間裝修完畢，看房通道、看房專車、現(xiàn)場招商中心等均已配備并包裝到位。 2、銷售氛圍 配合營銷開展的現(xiàn)場招商中心、銷售物料等準備事項包裝到位。即時蓄客，開盤暫定在9月26日。三、銷售階段及工作安排根據(jù)本項目確定的工程形象進度及蔬菜市場開業(yè)時間，我們先把銷售階段劃分為五個階段：第一階段：認籌期（2009年8月1日9月25日）第二階段：開盤期（2009年9月26日（開盤）10月7日）第三階段：強銷期（2009年10月8日11月30日）第

24、四階段：持續(xù)期（2009年12月2010年春節(jié)）第五階段：尾盤期（2010年春節(jié)后）四、各銷售階段推貨策略（一）銷售背景說明ì 漢口北中央商務街6棟，A座已售，BF座待售，一樓為5.6米沿街商鋪，26樓層高為3.2米多功能配套公寓，共計1210間；ì 根據(jù)目前工程進度，B、D座8月份具備預售條件，C、E、F座尚不具備預售條件；ì 通過前階段與公司的溝通，根據(jù)武漢市場目前正常的認籌率（50）、解籌率（30）情況，反推項目入市銷售前的客戶積累目標預估，即積累約4800批登記客戶，達到約2400批的認籌，實現(xiàn)約726批的解籌，即可按公司要求開盤完成60%的銷售量；

25、36; 具體時間節(jié)點如圖示：認籌蓄勢期認籌執(zhí)行期開盤解籌期開盤強銷期09.8.1-8.3109.9.1-9.2509.9.26-10.709.10.8認籌人數(shù)達到2400人，實現(xiàn)消化726套宿舍登記客戶達到4800批（二）各階段銷售推貨策略認籌蓄勢期認籌執(zhí)行期開盤解籌期開盤強銷期09.8.1-8.3109.9.1-9.2509.9.26-10.709.10.8-11.30視開盤情況，加推C座，200套公寓首推D、E、B三座，計860套公寓銷售持續(xù)期09.12.推出F座，150套公寓六棟公寓全部竣工驗收D、E、B工程竣工，C座外墻裝修完成，F(xiàn)座封頂D、E、B外墻裝修完畢，C座封頂，進入外墻裝修D

26、、E、B外墻裝修到2層，公寓樣板間裝修完畢D、E、B全部封頂，進入外墻裝修工程形象進度配合09.12.09.10.8-11.3009.9.26-10.709.9.1-9.2509.8.1-8.3109.10.8-11.3009.9.26-10.709.9.1-9.2509.8.1-8.31說明： 每個銷售周期推盤的計劃是與工程的形象進度密切相關的，如若因為工程方面的原因不能達到推盤的要求，其推盤時間相應順延，需另外新增廣告費用。第五篇 價格策略一、 擬定價格的相關因素本次擬定中央商務街的價格主要考慮了以下相關因素：1、公司領導層因素2、漢口北大道沿線現(xiàn)有住宅銷售價格；3、漢口北大道沿線配套商業(yè)

27、銷售價格；4、朝向問題。二、 價格定位中央商務街住宅銷售均價：暫定為3500元/m2；中央商務街配套商業(yè)銷售均價：16000元/m2二、價格定位三、價格策略結合市場規(guī)律和客戶的投資心態(tài)考慮，本項目建議采取低開高走的價格策略。一是可以有效控制每一期的銷售價格和銷售總價；二是能有效控制銷售速度，把控銷售節(jié)奏；三是利于有效引導市場投資欲望，讓投資戶真正體會到項目的巨大升值潛力。認籌蓄勢期認籌執(zhí)行期開盤解籌期開盤強銷期09.8.1-8.3109.9.1-9.2509.9.26-10.709.10.8-11.30視開盤情況，加推C座，200套公寓首推D、E、B三座，計860套公寓銷售持續(xù)期09.12.推

28、出F座，150套公寓價格設定：370036003300-3500四、定價依據(jù)根據(jù)公司既定的銷售均價的基礎上，制定本項目價格定價原則：1、商鋪部分，根據(jù)功能分區(qū)原則，B、C座底商最貴，E座次之，依次是D和F座；同一樓棟按對市場內(nèi)外有別的原則，內(nèi)外價格相差約1000元。2、配套公寓部分，根據(jù)功能分區(qū)，C座帶電梯最貴，另外適當考慮朝向和樓層差別，一般保證2層最貴，3層次之，46層稍微便宜（C座有電梯除外）。五、付款方式及折扣控制基于公司內(nèi)部控制銷售均價為3500元，而銷售表價為3850元的情況下，分階段實施如下折扣：（一）開盤期：1、一次性付款：認籌客戶88折，非認籌客戶90折；2、銀行按揭：認籌客

29、戶89折，非認籌客戶92折（二）強銷期：1、一次性付款：94折；2、銀行按揭：96折（三）持銷期：1、一次性付款：96折；2、銀行按揭：98折六、價格控制方案中央商務街價格控制方案序號時間銷售階段銷售價格百分比樓棟控制套數(shù)控制備注19月開盤期330015%E座一半18029月開盤期340015%E座一半18039月開盤期350030%D座360410-11月強銷期360020%C座與B座250512月-持銷期370020%B座與F座2406100%1210第六篇 宣傳推廣策略一、階段性推廣策略從輻射能力、輻射范圍、經(jīng)營能力等方面綜合考慮本案的推廣策略1、自身資源A獨擁壟斷資源：本案配套與其他批

30、發(fā)市場配套商業(yè)街的最大的區(qū)別就是：漢口北市場群市場管理委員會入駐。也就是說，本案具有“漢口北中央”的政治特征，首先在政務上具有輻射整個漢口北的能力。B占據(jù)最大地盤：考慮到本案的占地體量是漢口北市場群中最大的，具有“引領市場”和“影響其他”的資歷。C占領最穩(wěn)市場：本案立足于農(nóng)業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)定，風險較低，較其他批發(fā)市場，具有投資小，收益穩(wěn)的特殊優(yōu)勢，具有“持續(xù)穩(wěn)定市場”的投資魅力。D占據(jù)最佳區(qū)位：本案位于漢口北大道與解放路北延線的交匯處，人流車流密集處，商機更多。2、市場機遇漢口北市場群被定位為國家級商貿(mào)物流樞紐區(qū)，七大專業(yè)市場群建成運營后，將帶動整個武漢千億的物流收益，漢口北急需要政商一體化的綜合體

31、來滿足批發(fā)城商戶的正常營業(yè)的配套服務?；谝陨峡紤]，本案具有帶動和影響整個漢口北配套商業(yè)的基礎硬件和發(fā)展?jié)摿?，因此，本案有能力站得更高，看得更遠。通過強化“漢口北中央”來闡述配套商業(yè)的必要性和發(fā)展性；輔以 “解放大道北延線”來闡述商業(yè)街繁榮必然趨勢；通過進駐單位、機構來闡述基礎配套的成形，加強投資信心；通過本案的經(jīng)營時間特點以及合理劃分宿舍區(qū)功能，賦予其“多功能服務型配套公寓”多重概念，進一步強化本案全方位、多功能、一站式的商街規(guī)劃，滿足漢口北市場群的所有配套需求。通過這一系類的賣點演繹，樹立本案在整個漢口北市場群配套商業(yè)的中央核心地位。二、階段推廣部署（一）第一階段：認籌蓄勢期n 推廣目的：

32、建立項目知名度，為認籌作鋪墊n 推廣策略：1、高調入市，先聲奪人；2、以新聞炒作為主，以輿論吸引目標客戶；3、從高層目標人群入手，比如政府機構、業(yè)內(nèi)專家等，拔高本 案的地位及影響。n 推廣主題：漢口北首個政商一體化配套商業(yè)綜合體閃亮登場！漢口北市場管委會落戶中央商務街！n 推廣執(zhí)行： 相關軟文見報 現(xiàn)場營銷中心二次裝飾 戶外廣告尋位首期樓書及單張印刷n 工作內(nèi)容：q 確定整體推廣思路和市場形象；q 完成案名、VI系統(tǒng)、廣告計劃等工作；q 完成工地、戶外圍擋和售樓處包裝建議；q 銷售物料到位，包括海報、樓書、名片、胸卡等。（二）第二階段：認籌執(zhí)行期n 推廣目的：釋放項目賣點，吸納目標客戶n 推廣策略：1、圍繞目標客戶展開全方位攻擊；2、逐步釋放賣點，抓住投資客戶眼球；3、公布認籌信息，最大限度爭取籌碼。n 推廣主題漢口北限量版-商鋪原始股！ 稀缺席位，先占為王！跟著批發(fā)巨頭跑贏大盤！n 推廣執(zhí)行： 硬廣軟文同時見報（平均一周一次）； 沙盤，樣板房； 戶外廣告發(fā)布； 營銷活動組織；銷使派單n 工作內(nèi)容：q 形象導入，報紙廣告、戶外廣告、短信、DM單頁投放；q 新聞炒作；q