第9章稅務(wù)會計課件蓋地剖析

1、學(xué)習(xí)目標學(xué)習(xí)目標1.了解課征資源稅的理論依據(jù)、土地增值稅的開征背景。2.理解資源稅的分類，土地增值稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的特點。3.掌握三個稅種的基本稅制要素及相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。4.掌握三個稅種應(yīng)納稅額的計算方法。第一節(jié) 資源稅一、資源稅的概念1.資源稅的概念資源稅的概念資源稅是對在我國從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個人課征的一種稅。屬于對資源占用課稅的范疇。2.課征資源稅的理論依據(jù)課征資源稅的理論依據(jù)征收資源稅的最重要理論依據(jù)是地租理論。礦產(chǎn)資源的租金體現(xiàn)了礦產(chǎn)資源的價值。這種價值不是礦產(chǎn)企業(yè)在開采礦產(chǎn)資源過程中的勞動凝結(jié)，而是礦產(chǎn)資源國家所有權(quán)壟斷的體現(xiàn)，包括絕對地租與級差地租。資源稅既

2、對占用、開發(fā)國有自然資源普遍征收，又根據(jù)資源條件差異對不同納稅人采用差別稅負。3.資源稅的分類資源稅的分類現(xiàn)代資源稅按征收目的不同，可分為一般資源稅與級差資源稅兩類。二、二、資源稅的納稅人資源稅的納稅人資源稅的納稅人是指在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人。三、三、稅目和稅率稅目和稅率1.稅目稅目（1）原油，是指開采的天然原油，不包括人造石油。（2）天然氣，是指專門開采或者與原油同時開采的天然氣。（3）煤炭，是指原煤和以未稅原煤加工的選洗煤。（4）其他非金屬礦原礦，是指上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。（5）黑色金屬礦原礦。包括鐵礦石、錳礦石和鉻礦石。（6

3、）有色金屬礦原礦。包括銅礦石、鉛鋅礦石、鋁土礦石、鎢礦石、錫礦石、銻礦石、 鋁礦石、鎳礦石、黃金礦石、釩礦石（含石煤釩）等。（7）鹽。2.稅率稅率資源稅采取從價定率或者從量定額的辦法計征，分別以應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額乘以納稅人具體適用的比例稅率或者以應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售數(shù)量乘以納稅人具體適用的定額稅率計算，實施 “級差調(diào)節(jié)”的原則。四、計稅依據(jù)1.從價定率征收的計稅依據(jù)從價定率征收的計稅依據(jù)（1）基本規(guī)定實行從價定率征收的以銷售額作為計稅依據(jù)。銷售額是指納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品向購買方收取的全部價款和價外費用,但不包括收取的增值稅銷項稅額。下列項目不包括在內(nèi):1)同時符合以下條件的代墊運輸費用:承運部門的運輸費

4、用發(fā)票開具給購買方的;納稅人將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給購買方的；2)同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費:由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金,由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費;收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù);所收款項全額上繳財政。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的,應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計算。其銷售額的人民幣折合率可以選擇銷售額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應(yīng)事先確定采用何種折合率計算,確定后1年內(nèi)不得變更。（2）特殊規(guī)定1）原油、天然氣資源稅的規(guī)定為便于征管，對開采稠油、高凝油、高含硫天然氣、低豐度油氣資源及三次采油的

5、陸上油氣田企業(yè)，根據(jù)以前年度符合上述減稅規(guī)定的原油、天然氣銷售額占其原油、天然氣總銷售額的比例，確定資源稅綜合減征率和實際征收率，計算資源稅應(yīng)納稅額。計算公式為：綜合減征率（減稅項目銷售額減征幅度6%）總銷售額實際征收率6%綜合減征率應(yīng)納稅額總銷售額實際征收率2）煤炭資源稅的規(guī)定煤炭資源稅實行從價定率計征。煤炭應(yīng)稅產(chǎn)品（以下簡稱應(yīng)稅煤炭）包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤（以下簡稱洗選煤）。納稅人將其開采的原煤，自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售原煤，計算繳納資源稅。納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤銷售的，以洗選煤銷售額乘以折算率作為應(yīng)稅煤炭銷售額

6、計算繳納資源稅。洗選煤應(yīng)納稅額=洗選煤銷售額折算率適用稅率洗選煤銷售額包括洗選副產(chǎn)品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運輸費用。3）稀土、鎢、鉬資源稅的規(guī)定稀土、鎢、鉬應(yīng)稅產(chǎn)品包括原礦和以自采原礦加工的精礦。納稅人將其開采的原礦加工為精礦銷售的，按精礦銷售額（不含增值稅）和適用稅率計算繳納資源稅。納稅人開采并銷售原礦的，將原礦銷售額（不含增值稅）換算為精礦銷售額計算繳納資源稅。應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=精礦銷售額適用稅率精礦銷售額的計算公式為：精礦銷售額=精礦銷售量單位價格精礦銷售額不包括從洗選廠到車站、碼頭或用戶指定運達地點的運輸費用。納稅人銷售（或者視同銷售）其自采原礦

7、的,可采用成本法或市場法將原礦銷售額換算為精礦銷售額計算繳納資源稅。其中成本法公式為：精礦銷售額=原礦銷售額+原礦加工為精礦的成本（1+成本利潤率）市場法公式為：精礦銷售額=原礦銷售額換算比換算比=同類精礦單位價格（原礦單位價格選礦比）選礦比=加工精礦耗用的原礦數(shù)量精礦數(shù)量原礦銷售額不包括從礦區(qū)到車站、碼頭或用戶指定運達地點的運輸費用。納稅人將其開采的原礦，自用于連續(xù)生產(chǎn)精礦的，在原礦移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅，加工為精礦后按規(guī)定計算繳納資源稅。納稅人將自采原礦加工為精礦自用或者進行投資、分配、抵債以及以物易物等情形的，納稅人將其開采的原礦對外銷售的，納稅人將其開采的原礦連續(xù)生產(chǎn)非精礦產(chǎn)品的，視

8、同銷售原礦，依照有關(guān)規(guī)定計算繳納資源稅。2.從量定額征收的計稅依據(jù)從量定額征收的計稅依據(jù)（1）視同銷售的自用數(shù)量作為銷售數(shù)量。（2）納稅人不能準確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量。（3）納稅人在資源稅申報時，除財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，應(yīng)將其應(yīng)稅和減免稅項目分開計算和報送。（4）金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計算公式為：選礦比=精礦數(shù)量耗用原礦數(shù)量（5）納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額納稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。

9、納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予扣除。五、五、應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額的計算1.從價定率應(yīng)納稅額的計算從價定率應(yīng)納稅額的計算實行從價定率征收的，根據(jù)應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額和規(guī)定的適用稅率計算應(yīng)納稅額，具體計算公式為：應(yīng)納稅額=銷售額適用稅率【例9-1】某油田8月銷售原油40萬噸，取得銷售收入2億元，按資源稅稅目稅率表的規(guī)定，其適用的單位稅額為8%。計算該油田本月應(yīng)納資源稅稅額。 應(yīng)納稅額=20 0008%=1 600(萬元) 2. 從量定額應(yīng)納稅額的計算從量定額應(yīng)納稅額的計算實行從量定額征收的，根據(jù)應(yīng)稅產(chǎn)品的課稅數(shù)量和規(guī)定的單位稅額計算應(yīng)納稅額，具體計算公式為：

10、應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量單位稅額代扣代繳應(yīng)納稅額=收購未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量適用的單位稅額【例9-2】某銅礦山12月銷售銅礦石原礦50 000噸，移送入選精礦6 000噸，選礦比為1：4，該礦山銅礦屬于5等，按規(guī)定每噸單位稅額為1.3。計算該礦山本月應(yīng)納資源稅稅額。 (1)外銷銅礦石原礦的應(yīng)納稅額=50 000噸1.3元=65 000(元)(2)因無法準確掌握入選精礦石的原礦數(shù)量，按選礦比計算的應(yīng)納稅額:應(yīng)納稅額=入選精礦選礦比單位稅額=6 00041.3元=31 200(元) 或=6 000（1/4）1.3元=31 200(元)(3)合計應(yīng)納稅額=原礦應(yīng)納稅額+精礦應(yīng)納稅額=65 000+31 200=

11、96 200(元)六、六、稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠1基本規(guī)定（1)開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。（2)納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中,因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的,由省級人民政府酌情決定減稅或者免稅。（3)北方海鹽資源稅暫減按每噸15元征收;南方海鹽、湖鹽、井礦鹽資源稅暫減按每噸10元征收;液體鹽資源稅暫減按每噸2元征收。（4)鐵礦石減按40%征收資源稅。與稀土共生、伴生的鐵礦石，在計征鐵礦石資源稅時，準予扣減其中共生、伴生的稀土礦石數(shù)量。（5）對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。煤層氣是指賦存于煤層及其圍巖中與煤炭資源伴生的非常規(guī)天然氣,也稱煤礦瓦斯。納稅人的減稅、免稅項目應(yīng)當(dāng)

12、單獨核算課稅數(shù)量;未單獨核算或者不能準確提供課稅數(shù)量的,不予減稅或者免稅。2原油、天然氣的優(yōu)惠規(guī)定3煤炭的優(yōu)惠規(guī)定4稀土、鎢和鉬的優(yōu)惠規(guī)定七、征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅義務(wù)發(fā)生時間（1）納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。（2）納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。（3）扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為

13、支付貨款的當(dāng)天。2.納稅期限納稅期限（1）納稅期限是納稅人發(fā)生納稅義務(wù)后繳納稅款的期限。資源稅的納稅期限為1日、3 日、5日、10日、15日或者1個月，納稅人的納稅期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的，可以按次計算納稅。（2）納稅人以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內(nèi)申報納稅；以1日、3 日、5日、10日或者15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起10日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月稅款。3.納稅地點納稅地點（1）凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的開采或者生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納稅款。（2）如果納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)開采或者生產(chǎn)

14、應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅地點需要調(diào)整的，由所在地省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)決定。（3）如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品一律在開采地納稅，其應(yīng)納稅款由獨立核算、自負盈虧的單位，按照開采地的實際銷售量（或者自用量）及適用的單位稅額計算劃撥。（4）扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，也應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。第二節(jié) 土地增值稅一、一、土地增值稅概述土地增值稅概述1.土地增值稅的概念土地增值稅的概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。就其課稅對象而言，它屬于財產(chǎn)增值稅

15、；而就其課征環(huán)節(jié)來看，它又具有動態(tài)財產(chǎn)稅的性質(zhì)?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務(wù)院頒布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下簡稱土地增值稅暫行條例）。2.土地增值稅的開征背景土地增值稅的開征背景3.土地增值稅的特點土地增值稅的特點（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，屬于“土地轉(zhuǎn)移增值稅”的類型。（2）征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅暫行條例規(guī)定繳納增值稅。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)，按照累進原則設(shè)計的，實行分級計稅。增值率高的、稅率高、多納稅；增值率低的

16、、稅率低、少納稅，稅負較為合理。（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。二、二、土地增值稅納稅人土地增值稅納稅人土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。土地增值稅納稅人的規(guī)定是非常寬泛的，不論法人與自然人，不論經(jīng)濟性質(zhì)，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。三、三、土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍1.征稅范圍的一般規(guī)定

17、征稅范圍的一般規(guī)定土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，其基本征收范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（2）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)（3）存量房地產(chǎn)的買賣2. 征稅范圍的若干具體規(guī)定征稅范圍的若干具體規(guī)定 （1）房地產(chǎn)繼承、贈與（2）房地產(chǎn)的出租（3）房地產(chǎn)的抵押（4）房地產(chǎn)的交換（5）合作建房（6）國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物（7）房地產(chǎn)的代建房行為（8）房地產(chǎn)的重新評估四、四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額

18、。土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額兩個因素。1.收入額的確定收入額的確定2.扣除項目扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金 扣除。（5）其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除（6）舊房及建筑物的評估價格指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價

19、乘以成新度折扣率后的價格五、稅率（四級超率累進稅率） 單位：%級數(shù)級數(shù)增值額與扣除項目增值額與扣除項目金額的比率金額的比率稅率稅率(%)速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)(%)1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035六、六、應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額的計算1.應(yīng)納稅額的計算公式應(yīng)納稅額的計算公式土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：應(yīng)納稅額=（每級距的土地增值額適用稅率）但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算（1）增值額未超過扣除項目金額50%時,計

20、算公式為:土地增值稅稅額=增值額30%（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，計算公式為:土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，計算公式為:土地增值稅稅額=增值額50% -扣除項目金額15%（4）增值額超過扣除項目金額200%時，計算公式為：土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35%【例9-3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售新建住宅樓一幢，取得收入6000萬元，發(fā)生的扣除項目金額合計為2900萬元。計算應(yīng)納的土地增值稅額。解析：增值額=6000-2900=3100(萬元)增值額與扣除項目的比例=31002900100=1

21、06.90計算應(yīng)納稅額：算法1：應(yīng)納稅額=29005030+29005040+(3100-2900)50 =435+580+100 =1115(萬元)算法2：應(yīng)納稅額=310050-290015=1550-435=1115(萬元)【例9-4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟寫字樓取得收入10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)

22、開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。解：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)5%=650(萬元）（4）允許扣除的稅費為555萬元（5）加計扣除額=(1000+3000)20%=800(萬元）（7）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元）（8）增值額=10000-6005=3995(萬元）增值率=39956005100%=66.53%應(yīng)納稅額=399540%-60055%=1297.75(萬元）【例9-5】某公司轉(zhuǎn)讓一幢20世紀80年代建造的廠房，當(dāng)時

23、造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為六成新，按400萬元出售，支付有關(guān)稅費共計22萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。解：評估價格=60060% =360(萬元）允許扣除的稅金22萬元扣除項目金額合計=360+22 =382(萬元)增值額=400-382 =18(萬元）增值率=18382100% =4. 71%應(yīng)納稅額=1830%=5.4(萬元）2.特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法為了加強土地增值稅的征收管理，堵塞漏洞，保證稅收及時足額入庫，土地增值稅實施細則規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地

24、產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。依據(jù)這項原則，對上述兩種經(jīng)營方式采取了先按比例預(yù)征（預(yù)征率為：東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%），然后清算的辦法。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算各省稅務(wù)機關(guān)可按以下規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)以下規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。七、稅收優(yōu)惠1.建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。2.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營對于

25、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。八、八、征收管理征收管理1.土地增值稅的申報手續(xù)與期限土地增值稅的申報手續(xù)與期限納稅人應(yīng)當(dāng)自簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。2.土地增值稅的納稅期限土地增值稅的納稅期限稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定其應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓

26、(即過戶)手續(xù)之前。3.納稅地點納稅地點土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收。4.相關(guān)部門的配合相關(guān)部門的配合（1）土地、房地產(chǎn)管理部門的責(zé)任與義務(wù)（2）房地產(chǎn)評估機構(gòu)的責(zé)任與義務(wù)第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅一、一、城鎮(zhèn)土地使用稅概述城鎮(zhèn)土地使用稅概述1.城鎮(zhèn)土地使用稅的概念城鎮(zhèn)土地使用稅的概念城鎮(zhèn)土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一種稅。2.開征城鎮(zhèn)土地使用稅的意義開征城鎮(zhèn)土地使用稅的意義3.城鎮(zhèn)土地使用稅的特點城鎮(zhèn)土地使用稅的特點二、二、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍和納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍和納稅人1.城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范

27、圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。2.城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人在上述區(qū)域內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人在原有基礎(chǔ)上擴展到包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)在內(nèi)的各類企業(yè)、單位，以及包括外籍人員、華僑和港、澳、臺同胞在內(nèi)的所有類型的個人。三、三、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)與稅率城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)與稅率1.城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，以每平方米土地為計稅單位，按照定額稅率計算征收。2.城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率城鎮(zhèn)土地使用稅的

28、稅率四、四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠1.減免稅優(yōu)惠的基本規(guī)定減免稅優(yōu)惠的基本規(guī)定（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地。（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地，凡能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地，免征土地使用稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。上述單位用于生產(chǎn)、經(jīng)營、建房出租用地和其他用地，不屬于免稅范圍。（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。非社會性的公共用地不能免稅，如企業(yè)內(nèi)的廣場、道路、綠化等占用的土地。（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。農(nóng)副產(chǎn)品加

29、工場地和生活、辦公用地不能免稅。（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5年至10年。（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。2.省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定優(yōu)惠的項目省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定優(yōu)惠的項目（1）個人所有的居住房屋及院落用地。（2）房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地。（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地。（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地。（5）集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。五、五、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅的計算公式為：

30、應(yīng)納稅額=計稅土地面積適用單位稅額【例9-5】某工業(yè)企業(yè)坐落于大城市內(nèi)，共占用應(yīng)稅土地30000平方米，其中：廠區(qū)坐落在四等地段，占地27800平方米(含托兒所專用土地1000平方米)；銷售經(jīng)營部坐落在二等地段，占地2200平方米。該城市二等地段適用的年單位稅額為21元，四等地段為9元。計算該企業(yè)全年應(yīng)納的城鎮(zhèn)土地使用稅額。解析：企業(yè)所屬托兒所專用土地免稅。應(yīng)納稅額=(27800-1000)9+220021=241200 +46200=287400(元)六、六、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅義務(wù)發(fā)生時間（1）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起

31、，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（2）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（4）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的， 應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2.城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅實行按年計算、分期繳納的方法。具體納稅期限由省級人民政府確定。例如，天津市規(guī)定：城鎮(zhèn)土地使用稅分兩期繳納，上半年在5月份繳納、下半年在11月份繳納。3.