成本法——建筑物折舊

1、成本法成本法 建筑物折舊成本法內(nèi)容回顧 1 1、成本法的基本原理、成本法的基本原理1 2 2、成本法操作步驟、成本法操作步驟3 3、成本法總結(jié)和運用舉例、成本法總結(jié)和運用舉例l 搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料成本、稅費、利潤等資料l 測算重新構(gòu)建價格測算重新構(gòu)建價格l 測算折舊測算折舊l 求取積算價求取積算價l 成本法的概念成本法的概念l 成本法成本法的理論依據(jù)的理論依據(jù)l 成本法成本法適用的對象和條件適用的對象和條件l 成本法成本法的操作步驟的操作步驟建筑物折舊內(nèi)容概要建筑物折舊內(nèi)容概要l 一一 、建筑物折舊含義和原因、建筑物折舊含義和原因l 二二 、

2、建筑物折舊的求取方法、建筑物折舊的求取方法l 三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題本節(jié)主要內(nèi)容本節(jié)主要內(nèi)容l建筑物折舊含義和原因建筑物折舊含義和原因l建筑物折舊的求取方法建筑物折舊的求取方法年限法年限法 一、建筑物折舊的含義和原因一、建筑物折舊的含義和原因（一）建筑物折舊的含義（一）建筑物折舊的含義關(guān)系式關(guān)系式 建筑物折舊建筑物折舊= =建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格- -建筑物市場價值建筑物市場價值指由各種原因所造成的建筑物價值損指由各種原因所造成的建筑物價值損失，是建筑物在估價時點時的重新購失，是建筑物在估價時點時的重新購建價格與其市場價值之間的差額。建價格與

3、其市場價值之間的差額。自然經(jīng)過的老朽功能落后（二）建筑物折舊的原因二）建筑物折舊的原因 某舊建筑物，估計其重置價格為某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地萬元，地面、門窗等破舊引起的面、門窗等破舊引起的物折質(zhì)舊物折質(zhì)舊為為3萬元，戶型萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功功能折舊能折舊為為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的的經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊為為7萬元。萬元。 則該建筑物總的折舊為則該建筑物總的折舊為18萬元，其現(xiàn)值為萬元，其現(xiàn)值為40萬元減萬元減18萬元等于萬元等于22萬元。萬元。例題例題1 1： 李某于

4、李某于2000年花年花7萬元購得萬元購得“一大三小一大三小”住宅住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在某在2004年底將該住房以年底將該住房以5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊原因有（起減價的折舊原因有（ ） A A、物質(zhì)折舊、物質(zhì)折舊 B B、經(jīng)濟折舊、經(jīng)濟折舊 C C、功能折舊、功能折舊 D D、區(qū)位折舊、區(qū)位折舊 例題例題2 2：l因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（舊而引起

5、的減價，屬于（ ）。）。 A A自然折舊自然折舊 B B物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊 C C功能折舊功能折舊 D D經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊l風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于（風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于（ ） A A、經(jīng)濟折舊、經(jīng)濟折舊 B B、物質(zhì)折舊、物質(zhì)折舊 C C、功能折舊、功能折舊 D D、外部折舊、外部折舊l新開發(fā)的房地產(chǎn)和土地，采用成本法估價一般應(yīng)新開發(fā)的房地產(chǎn)和土地，采用成本法估價一般應(yīng)（ ） A A、扣除折舊、扣除折舊 B B、預(yù)算折舊、預(yù)算折舊 C C、以一定的比率計算折舊、以一定的比率計算折舊 D D、不扣除折舊、不扣除折舊練習(xí)題練習(xí)題1 1二、二、 建筑物折舊的求取方法建

6、筑物折舊的求取方法 年限法年限法直線法成新折扣法市場提取法市場提取法分解法分解法物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟折舊1 1 年限法和有關(guān)年限的概念年限法和有關(guān)年限的概念 年限法是把建筑物的折舊年限法是把建筑物的折舊建立在建立在建筑物的壽命、建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。 1 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命2 2）建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為）建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)實際經(jīng)過年數(shù)和和有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)可能短于有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。數(shù)。舉例說明哪些情況

7、下？舉例說明哪些情況下？3 3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命自然壽命自然壽命經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過年數(shù)實際經(jīng)過年數(shù)剩余自然壽命剩余自然壽命剩余經(jīng)濟壽命剩余經(jīng)濟壽命有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)經(jīng)濟壽命一剩余經(jīng)濟壽命有效經(jīng)過年數(shù)經(jīng)濟壽命一剩余經(jīng)濟壽命 l下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（ ）。）。A A建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)B B建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過建筑物的

8、經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)C C建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等D D建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)練習(xí)題練習(xí)題2 2式中：式中：D Di i第第i i年的折舊額，或稱做第年的折舊額，或稱做第i i 年的折舊年的折舊; ;C C 建筑物的重新購建價格建筑物的重新購建價格; ;S S 建筑物的凈殘值，是建筑物建筑物的凈殘值，是建筑物

9、的殘值減去清理費用后的余額的殘值減去清理費用后的余額N N 建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命; ; R R 建筑物的凈殘值率建筑物的凈殘值率; ; (CS)(CS)稱為折舊基數(shù)稱為折舊基數(shù); ; 2 2 直線法直線法 NRCDNSCDDi1 直線法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的直線法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。折舊額相等。公式為：公式為：tNRCtDEt1建筑物的現(xiàn)值建筑物的現(xiàn)值V tNRCtNRCCECVt111年折舊率年折舊率 NRCDd1tdCV1有效年齡有效年齡t t年的建筑物折舊總額年的建筑物折舊總額Et 某建筑物的建筑面積某建筑物的建筑面積100m2100m2，單

10、位建筑，單位建筑面積的重置價格為面積的重置價格為500500元元/m2/m2，判定其有效，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為經(jīng)過年數(shù)為1010年，經(jīng)濟壽命為年，經(jīng)濟壽命為3030年，殘值年，殘值率為率為5%5%。試用直線法計算該建筑物的年折。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。例題例題3 3： 某建筑物建筑總面積為某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價平方米，重置價格為格為2000元元/，現(xiàn)值為，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物元。該建筑物已使用已使用15年，耐用年限為年，耐用年限為50年，建筑物價值損年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新

11、建造耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額。成本、已使用折舊總額、年折舊額。 練習(xí)題練習(xí)題3 3計算公式為：計算公式為： V VC Cq q 式中式中 q q建筑物的成新率建筑物的成新率( () )。 成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。求取建筑物的現(xiàn)值。 成新折扣法成新折扣法適用于適用于同時需要對大量建筑物進行同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。粗略。 3 3

12、 成新折扣法成新折扣法 l 某幢某幢1010年前建成交付使用的房屋，在年前建成交付使用的房屋，在此此1010年間維修養(yǎng)護情況正常，房地產(chǎn)估年間維修養(yǎng)護情況正常，房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查看判定其剩余經(jīng)濟壽命為價師經(jīng)實地查看判定其剩余經(jīng)濟壽命為3030年，殘值率為零。請用直線法計算該年，殘值率為零。請用直線法計算該房屋的成新率。房屋的成新率。例題例題4 4： 某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為1010年，經(jīng)估價人員年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為4646年，該建年，該建筑物經(jīng)濟壽命為筑物經(jīng)濟壽命為5050年，殘值率為年，殘值率為2 2，用直線法，用直

13、線法計算該建筑物的成新率為（）。計算該建筑物的成新率為（）。 A.80A.80B.82B.82C.83C.83D.92D.92練習(xí)題練習(xí)題4 4本節(jié)內(nèi)容小結(jié)本節(jié)內(nèi)容小結(jié)l建筑物折舊含義建筑物折舊含義l建筑物折舊原因建筑物折舊原因l建筑物折舊求取方法建筑物折舊求取方法 年限法年限法 直線法直線法成新折扣法成新折扣法本節(jié)課后練習(xí)題本節(jié)課后練習(xí)題l1.1.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（的是（ ）。）。A A建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)B B建筑物的經(jīng)

14、濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)C C建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等D D建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) 2. 2.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（ ）。）。A A交通擁擠交通擁擠B B建筑技術(shù)減少建筑技術(shù)減少 C C城市規(guī)劃改變城市規(guī)劃改變D D自然環(huán)境惡

15、化自然環(huán)境惡化 3 3某某8 8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m120m2 2，單位建筑面積的重置價格為，單位建筑面積的重置價格為800800元元/m/m2 2，建筑，建筑物殘值率為物殘值率為6 6，年折舊率，年折舊率2.22.2，計算該建筑物的，計算該建筑物的現(xiàn)值是（現(xiàn)值是（ ）元。）元。A A76880 B76880 B79104 C79104 C7795277952D D81562815624.4.當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，實際成新率應(yīng)（造的，實際成新率應(yīng)（ ）直法計算出的成新率。）直法計算出的成新率。 A A、大于、大于 B B、大于或等于、大于或等于 C C、小于、小于 D D、小于或等于、小于或等于5.5.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為某建筑物實際經(jīng)