興寧商城招商策劃方案

1、興寧商城招商策劃方案目錄一、項(xiàng)目概況二、市場(chǎng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目SWT分析四、項(xiàng)目定位五、招商策略及管理運(yùn)營(yíng)模式六、整合推廣策略七、招商進(jìn)度安排八、結(jié)束語(yǔ)項(xiàng)目概況1、地理位置興寧商城位于桂平市新天地步行街與桂南路交匯處，靠近一農(nóng) 貿(mào)，坐擁桂南路、桂貴路、人民路三大客源。2、商業(yè)氛圍新天地步行街是近年興建起來(lái)的新型商業(yè)步行街， 這里是新舊商 業(yè)區(qū)的結(jié)合地帶，在步行街內(nèi)聚集眾多的服裝專(zhuān)賣(mài)店、大型超市、藥 店、飲食店、網(wǎng)吧、家電城等業(yè)態(tài)，開(kāi)業(yè)之初，即吸引了大批市民的 目光。這是眾多時(shí)尚的商品，吸引了眾多年輕人前來(lái)購(gòu)物，并且形成 了特定的消費(fèi)群。3、商場(chǎng)規(guī)模F1: 1500 m2F2: 2000 mF3：

2、 2000 mF4: 1200 mF5: 1600 mF6: 1600 mF7: 1600 mF8: 1600 mF9: 400 m商業(yè)環(huán)境分析1、政策、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境桂平市是中國(guó)縣級(jí)優(yōu)秀旅游城市， 城區(qū)人口 20 多萬(wàn)，享受著“中 國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)” 、泛珠三角區(qū)啟動(dòng)建設(shè)以及貴港建設(shè)“玉貴 走廊”等的優(yōu)惠政策，隨著國(guó)家繼續(xù)加大西部開(kāi)放力度，桂平市的經(jīng) 濟(jì)實(shí)力不斷壯大，且速度快，城區(qū)商業(yè)環(huán)境有了長(zhǎng)足的發(fā)展。2、城市商業(yè)環(huán)境桂平市的商業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，逐步形成了以桂貴路、桂南路和 人民路為核心的商業(yè)格局， 目前仍以沿街商鋪經(jīng)營(yíng)為主， 整個(gè)城市商 業(yè)還處于街區(qū)式的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但近兩年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的

3、發(fā)展，桂 平的商業(yè)格局有聚集的趨勢(shì)， 其中的主力店對(duì)商圈的聚集起了的磁石 作用，近年來(lái)先后出現(xiàn)了新天地步行街、桂平商廈、宏輝商廈、桂平 商都等較現(xiàn)代的商住樓盤(pán)， 經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)， 有些市場(chǎng)取得了較 快的發(fā)展，但也有些經(jīng)營(yíng)慘淡，舉步維艱。可以預(yù)測(cè)，今后兩年，桂 平市還將出現(xiàn)較多的商業(yè)樓盤(pán)， 商業(yè)配套設(shè)施將越來(lái)越完善， 將吸引 更多的主力店進(jìn)駐，并且商場(chǎng)將向?qū)I(yè)化發(fā)展。3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境近年來(lái)，桂平的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速， 由于大多數(shù)樓盤(pán)以商住結(jié)合 的形式呈現(xiàn)，桂平的商業(yè)市場(chǎng)也如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，但對(duì)于一個(gè) 只有 20 多萬(wàn)人口的四級(jí)城市來(lái)說(shuō)，呈現(xiàn)出了“消化不良”的癥狀。 以下是項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)的

4、比較：名稱(chēng)比較項(xiàng)目新天地步行街桂平商廈桂平商都宏輝商廈占地面積20000多怦約 3000 m210. 7 畝5000 多m地段背靠人民路，連接桂南路與桂貴路桂南中路，距離步行街約800M桂南中路桂南中路與桂平商廈相連。物業(yè)配套大型停車(chē)場(chǎng)、兩條 規(guī)劃路、一條百米 步行街，有購(gòu)物手 扶電梯。前有廣場(chǎng)，50米沿街商鋪停車(chē)場(chǎng)、中庭步行街地下停車(chē)場(chǎng)、電梯、內(nèi)街廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式沿街商鋪、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)未疋業(yè)態(tài)組合服裝、超市、藥店、精品店、粉店、茶葉專(zhuān)賣(mài)、書(shū)店等一層服裝專(zhuān)賣(mài)店、鞋店、書(shū)店、理發(fā)店 等一層診所、理發(fā)店等，二層旅游產(chǎn)品未疋經(jīng)營(yíng)檔次中咼中咼

5、中低未疋經(jīng)營(yíng)環(huán)境好較好一般一般消費(fèi)群體15 30歲的年輕人、初咼中學(xué)生中青年居多還未開(kāi)業(yè)還未開(kāi)業(yè)由以上比較分析可知，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，四個(gè)項(xiàng)目全部集中于桂南路，且都相距不遠(yuǎn)，商家經(jīng)營(yíng)壓力可想而知。但興寧商城 自有自己的優(yōu)勢(shì)，它所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu) 越，人口流動(dòng)大，已形成了較為固定的消費(fèi)群4、居民消費(fèi)情況桂平市目前還是一個(gè)縣級(jí)旅游城市， 市區(qū)人口僅20多萬(wàn)，且居民 的月收入普遍低于 1500 以下，相對(duì)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的消費(fèi)群體有限，并 且居民的購(gòu)買(mǎi)力較弱， 在接受調(diào)查的居民中月消費(fèi)支出預(yù)算在 100 元 以下的占約四成， 101300 元的占約一半。近年來(lái)桂平市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

6、迅速，人們生活水平有了很大提高， 但生活仍處于滿(mǎn)足衣食住行后的 起步階段， 大部分居民的消費(fèi)相對(duì)保守， 儲(chǔ)蓄與小孩的教育生活費(fèi)用 占絕大部分。但大部分年輕人的消費(fèi)觀(guān)念較超前，且負(fù)擔(dān)輕，有多少 花多少，不乏超前消費(fèi)顧客。而大部分學(xué)生屬于知識(shí)文化人群，他們 的消費(fèi)觀(guān)念是比較超前的， 大部分家長(zhǎng)都比較寵愛(ài)小孩， 他們具有相 當(dāng)?shù)南M(fèi)能力， 且他們消費(fèi)帶有一定的盲目性， 看見(jiàn)什么喜歡就買(mǎi)什 么，呈現(xiàn)“你有我也要有，我要比你的好！ ”的心理。分析結(jié)論：一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)市場(chǎng)大有可為。二、近年，桂平市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境處于由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè) 模式過(guò)渡時(shí)期，即由分散經(jīng)營(yíng)向聚集、專(zhuān)業(yè)化靠攏趨勢(shì)。三

7、、居民消費(fèi)能力不高， 但年輕人的消費(fèi)觀(guān)念超前， 消費(fèi)能力較強(qiáng)。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，新天地步行街的的顧客以 1530 歲年輕人居 多，因此項(xiàng)目的目標(biāo)群體定位以青年人，經(jīng)營(yíng)中檔、實(shí)惠、時(shí) 尚商品為宜。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較激烈，商家經(jīng)營(yíng)壓力大，在同一桂南路上，就有較 多經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的臨街商鋪，項(xiàng)目以聯(lián)營(yíng)方式操作是可行的。項(xiàng)目SWO分析1、優(yōu)勢(shì)企業(yè)優(yōu)勢(shì)a) 企業(yè)決策者具有獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光，具有超前的市場(chǎng)意識(shí)。這將有利于項(xiàng)目各項(xiàng)工作的開(kāi)展，這是招商成功的基礎(chǔ)。b) 企業(yè)擁有雄厚的資金做后盾。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)a) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，坐擁桂南路，桂貴路人民路三大客源，靠近汽 車(chē)總站和一農(nóng)貿(mào)，人流量大。b) 興寧商城所在的步行街，規(guī)模較

8、大，入市早，地理位置優(yōu) 越，人流量大，已形成了較為固定的消費(fèi)群，興寧商城是 “坐享其成！”c) 興寧商城開(kāi)業(yè)后將成為步行街的主力店，產(chǎn)生強(qiáng)大磁場(chǎng)效 應(yīng)，將吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物。d) 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，將加大項(xiàng)目成功砝碼。2、劣勢(shì)a) 此為二次招商， 招商風(fēng)險(xiǎn)加大，再也不能失敗，否則要想 再次啟動(dòng)的話(huà)，會(huì)難上加難。b) 競(jìng)爭(zhēng)較激烈，商家經(jīng)營(yíng)壓力大，新天地步行街，以及離此 不遠(yuǎn)的桂平商廈、 桂南路有較多經(jīng)營(yíng)服飾類(lèi)的商鋪， 大大 分流客源。(這也是我們建議 2、3 層聯(lián)營(yíng)的原因之一)c) 項(xiàng)目所在地的客流量不均衡， 呈波浪起伏狀， 即周六周日 節(jié)假日人流量較大，平時(shí)人流量較少，白天人流量少

9、，晚 上人流量較多。d) 項(xiàng)目規(guī)模較小，且物業(yè)設(shè)施屬中等水平。3、機(jī)會(huì)共享機(jī)遇a) 桂平市人民生活水平及消費(fèi)能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有了 較快的發(fā)展。b) 處于傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式轉(zhuǎn)變時(shí)期，即由分散經(jīng) 營(yíng)向聚集、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，由城鎮(zhèn)商業(yè)街向城市商業(yè)街轉(zhuǎn)變； 正所謂：順應(yīng)大趨勢(shì)賺大錢(qián)，順應(yīng)小趨勢(shì)賺小錢(qián)。c) 越來(lái)越多的外地投資者進(jìn)入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展。獨(dú)享機(jī)遇率先引入聯(lián)營(yíng)方式，以及先進(jìn)管理理念，興 寧商城作為桂平首家規(guī)范化管理運(yùn)營(yíng)商城，在一定的時(shí)期內(nèi)， 樹(shù)立起了“先入為主”的優(yōu)勢(shì)。4、威脅直接威脅城區(qū)人口較少，僅 20 多萬(wàn)，居民收入水平偏低，穩(wěn)定的消費(fèi) 群體有限，并且居民的購(gòu)買(mǎi)力較弱。間接

10、威脅未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越多的商業(yè)樓盤(pán)出現(xiàn)，將加大競(jìng)爭(zhēng)激烈度。四、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食、辦公等于一體的多功能時(shí)尚購(gòu)物商場(chǎng)。2、經(jīng)營(yíng)定位以中低檔為主，兼顧高檔，以“休閑逛街 +百貨娛樂(lè)”模式，商 品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉；中、低、高檔比例采用“五、三、二制” ，即中檔商品 占五成，低檔商品占三成，高檔商品占二成。3、經(jīng)營(yíng)特色時(shí)尚 +實(shí)惠因?yàn)槲覀儼焉虉?chǎng)顧客消費(fèi)的特征定義為大眾與現(xiàn)代的結(jié)合， 現(xiàn)代 只有面向大眾才有實(shí)際意義， 在不脫離主流消費(fèi)群體實(shí)際能力的情況 下，強(qiáng)調(diào)品牌時(shí)尚才有可行性。4、業(yè)態(tài)定位F1:興寧商城數(shù)碼廣場(chǎng)（與移動(dòng)合作）F2:青年時(shí)尚休閑基地主營(yíng)各類(lèi)中低檔時(shí)尚休閑服裝加小型休閑冷飲

11、吧F3:魅力新世界運(yùn)動(dòng)休閑系列： 主營(yíng)男女運(yùn)動(dòng)休閑服裝；戶(hù)外運(yùn)動(dòng)用品等皮鞋箱包: 主營(yíng)各類(lèi)中低檔皮革箱包；針織用品: 主營(yíng)內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等；化妝用品: 主營(yíng)中低檔香水類(lèi)、口紅類(lèi)、護(hù)膚類(lèi)、潔容類(lèi)、美 甲類(lèi)、美發(fā)類(lèi)等；仿真飾品: 仿真珠寶項(xiàng)鏈等；風(fēng)情飾品 :主營(yíng)頭飾類(lèi)、服飾類(lèi)、手機(jī)飾品類(lèi)、假發(fā)類(lèi)、仿真 首飾、民族風(fēng)情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等； 美容美甲類(lèi): 主營(yíng)美容、美發(fā)、美甲等。貼紙照：貼紙照、自助卡拉0K等吸引年輕人的玩意。西餐主力店: 如麥肯姆。以上業(yè)態(tài)布局可以充分發(fā)揮出業(yè)態(tài)的固有消費(fèi)群， 實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)之間 的優(yōu)勢(shì)共享，劣勢(shì)互補(bǔ)，使商場(chǎng)經(jīng)“全面”和“錯(cuò)位”克

12、服了“樓上 一層，人氣減三分”這個(gè)痼疾，吃、穿、用、休閑、娛樂(lè)、辦公、文 化等“一站”的體驗(yàn)式消費(fèi)，使人氣不再隨樓層的高度而下滑，從而 有力保證商場(chǎng)持續(xù)旺場(chǎng)。5、目標(biāo)市場(chǎng)定位青年 +部分白領(lǐng)是本商場(chǎng)的消費(fèi)注流。主要滿(mǎn)足桂平市以周邊縣鎮(zhèn)年輕人，初高中學(xué)生的消費(fèi)需要，打 造成為桂平市年青一族的時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，桂平市濃縮版的“南寧 裕豐商場(chǎng)”。6、 商場(chǎng)形像定位 鑒于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以主流時(shí)尚消費(fèi)群定位， 商場(chǎng)給大眾的感 覺(jué)要簡(jiǎn)樸。 裝修過(guò)于華麗一是成本高， 二是給追求完美的人華而不實(shí) 的感覺(jué)，反而讓消費(fèi)者怯步。但是環(huán)境必須清潔、擺放整齊，有現(xiàn)代 氣息，外觀(guān)上要有特色。建議對(duì)商場(chǎng)大門(mén)及外墻重新設(shè)計(jì)裝修

13、。五、招商策略及管理運(yùn)營(yíng)方式由于前期商場(chǎng)操作不當(dāng)，造成經(jīng)營(yíng)不理想，此為二次招商，當(dāng)慎 之又慎，一著不慎，全盤(pán)皆輸，且要想再次啟動(dòng)，則難上加難；現(xiàn)代 大型商業(yè)物業(yè)管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形 態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。 多年的商業(yè)歷史的 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明， 不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的購(gòu)物中心， 會(huì)逐漸從“商業(yè)管理” 蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。（一） 招商策略統(tǒng)一招商管理原則：1. 維護(hù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)適當(dāng)比例 即零售、餐飲、娛樂(lè)（休閑）產(chǎn)業(yè)比例為： 52： 18：302. 維護(hù)統(tǒng)一主題形象，統(tǒng)一品牌形象在招商時(shí)要注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品

14、牌形象。3. 功能同業(yè)差異，形式異業(yè)互補(bǔ)4. 集中品牌優(yōu)勢(shì)特色我們?cè)谡猩讨埃?應(yīng)對(duì)桂平市場(chǎng)品牌進(jìn)行調(diào)查， 對(duì)商家進(jìn)行排 查模底，然后進(jìn)行適合項(xiàng)目的定位和市場(chǎng)沒(méi)有品牌引進(jìn)， 以南 寧新和平品牌眾多， 可選擇性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)， 集中一批具有市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)力的品牌以打造本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色。5. 經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)聯(lián)營(yíng)和租憑為主，自營(yíng)互補(bǔ)原則。6. 主力店優(yōu)先，特殊客戶(hù)給予優(yōu)惠原則。(二) 管理運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)管理模式定位： 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng) “統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日常現(xiàn)場(chǎng)管 理、客戶(hù)查詢(xún)、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理 可以通過(guò)收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)、收取出租活 動(dòng)場(chǎng)地等方

15、式達(dá)到收支平衡甚至贏(yíng)利； 統(tǒng)一管理包括十個(gè) “統(tǒng)一”：1) 統(tǒng)一規(guī)劃布局2) 統(tǒng)一宣傳促銷(xiāo)3) 統(tǒng)一商場(chǎng)形象4) 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)人員管理5) 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間6) 統(tǒng)一收銀7）統(tǒng)一物價(jià)、質(zhì)量、計(jì)量管理8）統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待9）統(tǒng)一物業(yè)管理10）統(tǒng)一管理制度六、整合推廣策略（ 一 ） 商場(chǎng)命名桂平興寧商城（ 二） 商場(chǎng)推廣主題與新和平一起賺錢(qián)一一經(jīng)營(yíng)0風(fēng)險(xiǎn)！商場(chǎng)主力店（移動(dòng)數(shù)碼通訊城、網(wǎng)吧等）強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！F2 青年時(shí)尚購(gòu)物基地打造桂平濃縮版的“南寧裕豐商場(chǎng)”F3 魅力新世界桂平市年輕一族的購(gòu)物首選之地！興寧商城處于核心商業(yè)中心，三路客源四面來(lái)，不賺都難！（ 三） 招商推廣策略現(xiàn)場(chǎng)招商直接到南寧和平商場(chǎng)設(shè)

16、立現(xiàn)場(chǎng)招商處，利用、條幅、招商畫(huà)冊(cè)等，充分展示商業(yè)步行街投資購(gòu)物環(huán)境等。設(shè)計(jì)招商宣傳單頁(yè)（ DM）設(shè)計(jì)制作內(nèi)容詳實(shí)的招商畫(huà)冊(cè)， 說(shuō)透生意機(jī)會(huì)及生意成本， 作為項(xiàng)目的宣傳資料。利用我司在新和平的資源，進(jìn)行品牌商戶(hù)洽談及資料派發(fā)。 利用我司在新和平的資源，在招商前期階段采取定人定點(diǎn) 的方式，拜訪(fǎng)品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進(jìn)行定向招商。 新聞推廣及廣告招商 在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時(shí)通過(guò)新聞推廣 方式，進(jìn)行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。 直銷(xiāo)發(fā)單給各類(lèi)的目標(biāo)客戶(hù)送去招商畫(huà)冊(cè)，既可以摸清商戶(hù)想法，又 可以和客戶(hù)建立良好的關(guān)系。條幅 樓體布置招商信息條幅，每有一個(gè)品牌商家入駐就增加一

17、塊條幅。DM廣告 可以在雄基信息、三聯(lián)廣告做發(fā)布招商信息，以吸引當(dāng)?shù)?投資者。活動(dòng)推廣組織新和平商家考察桂平和桂平投資者考察南寧新和平活動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝立體推廣組合招商部設(shè)計(jì)：面積約60平方米，小面積利于積聚人氣；招商部?jī)?nèi)布置形 象背景板，左右布置噴繪，突出項(xiàng)目綜合賣(mài)點(diǎn)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝（充分展示興寧商城特色及項(xiàng)目形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷(xiāo)售信息；燈桿旗、路旗：主要布置于項(xiàng)目附近街道沿線(xiàn)及步行街內(nèi)。七、招商進(jìn)度安排時(shí)間工作內(nèi)容12月份第1周提交招商報(bào)告；簽定合約；12月份第2周確疋招商面積及經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)劃分等，公開(kāi)招商時(shí)間取 終確認(rèn)；樓層平面效果圖確疋；制定招商計(jì)劃；宣傳推廣計(jì)劃；設(shè)計(jì)制作招商宣傳冊(cè)，宣傳單頁(yè)，X展架等；現(xiàn)場(chǎng)包裝方案等初步設(shè)想；確定、聯(lián)營(yíng)合同、委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議等各類(lèi)合同條款、12月份第3周正式按招商計(jì)劃進(jìn)行招商，招商畫(huà)冊(cè)，宣傳單頁(yè)，X展架等設(shè)計(jì)制作完成；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)招商部裝修完畢；現(xiàn)場(chǎng)代表確定進(jìn)駐，現(xiàn)場(chǎng)招商；進(jìn)駐新和平進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)招商；發(fā)布相關(guān)招商廣告；