律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的內(nèi)容

1、律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的內(nèi)容房地產(chǎn)建設(shè)項目一般周期長，通常可以分為以下四個階段。由于每個階段的特點不同，律師在每個階段所提供的法律服務(wù)也有所不同：1 建設(shè)項目工地的前期開發(fā)階段前期準備工作主要包括計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批， 規(guī)劃部門對 項目 進行規(guī)劃審批，進行施工設(shè)計，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作 是取得 項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用 權(quán)。我們所 說的五證中的三證（建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許 可證、建設(shè)工 程規(guī)劃許可證）都是在這個階段取得的。而國有土地使 用權(quán)證由于開發(fā)商 支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在這個階段，律師的主要業(yè)務(wù)包括

2、：（1）保證開發(fā)商取得土地的合法性。從 馭 得土地的方式、審批的程序到簽訂具體的土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同律師都應(yīng)當把好 關(guān)”比如說有的地方存在違規(guī)批地問題， 交付的土地沒有“七通一平”等情況， 對這些問題，律師都要從合法的角度做好審查。（2）本階段涉 及的合同較多，可 能會有房地產(chǎn)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、有關(guān)市政 配套的一系列合同等 等，律師一定要做好合同的洽談、起草、審查、訂立工作。因為這些合同都是后 一開發(fā)階段的基礎(chǔ)合同，不能出現(xiàn)任何的疏漏和瑕 疵。（3）這個階段，涉及的行 政審批較多，即使在目前很多地方有審批大廳，簡化了辦理程序、審批事項、審批環(huán)節(jié)，但大大小小也涉及到40余項的 審批（各地尚

3、有不同），律師要協(xié)助建 設(shè)單位進行審批、請示、報告，縮短審 批 時間，使得工程順利開工進展。（4） 在土地的前期開發(fā)過程中，協(xié)助建設(shè) 單位向有關(guān)部門做好請示、報告工作。2項目的建設(shè)施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是 旁地 產(chǎn)開發(fā)的重要階段，開發(fā)商在這個階段委托有資質(zhì)的公司進行項目設(shè)計、 項目施 工、項目監(jiān)理，并組織項目的交接驗收。在本階段，為了更快地收 回成本，回 籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式 對物業(yè)進行銷 售。這個階段，律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)參與本項目工程設(shè) 汁招標文件、施工 招標文件的起草、制定，參與建設(shè)單位對設(shè)計、施工投票

4、文件 的審查；(2)參與項目設(shè)計合同、項目施工監(jiān)理合同、委托測繪合同、委托助察合同、項目工程承包合同的洽談、起草、審查與修改；(3)代表建設(shè)單位 審查承包方提出的工 程分包單位的資質(zhì)等級與履約能力，審查確定工程分 包合同；(4)協(xié)助建設(shè)單位 依約全面履行工程承包合同、設(shè)備采購安裝合同，積累和保管履約資料及反索賠 資料，幫助建設(shè)單位加強項目文件、資料管理；(5)協(xié)助建設(shè)單位控制工程造價， 審查工程量增減的簽證依據(jù)，處理因工程造價引起的爭議，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與政府 工程造價部門的聯(lián)系；(6)參加建設(shè)單位對竣工工程的驗收、 交接工作，對驗收、 交接工作提出法律意見。3項目經(jīng)營管理階段 在這個階段主要是房

5、屋的銷售，銷售分為預(yù)售和現(xiàn) 房銷售兩個階段。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之 前進行銷售，現(xiàn) 旁銷售即開發(fā)商在取得竣工證或取得大產(chǎn)證后進行銷售。 這個階段可能會涉及到委托銷售商進行銷售、委托物業(yè)管理公司進行前期管理 等。銷 售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金，實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷 售的 成敗決定著開發(fā)商的根本利益。這個階段律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)參與建設(shè)單位與樓宇銷售代理商就代理 銷售事宜的談判，審查、修改建設(shè)單位與代理商的代理銷售協(xié)議書，達到可簽約的條件；(2)代表建設(shè)單位就可依法轉(zhuǎn)讓的項目成品轉(zhuǎn)讓事宜，與擬受讓方進行 談判，起草、審查、修改轉(zhuǎn)讓協(xié)議；(3)協(xié)助建

6、設(shè)單位起草、修改購房須知、 訂購書、預(yù)售合同、房屋管理、使用、維修公約、租賃合同等相關(guān)法 律文件；(4)參與建設(shè)單位與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，審查有關(guān)商品房 抵押貸款的法律文件；(5)協(xié)助建設(shè)單位與購房人簽訂購房合同；(6)協(xié)助建設(shè) 單位根據(jù)具體情況設(shè)定物業(yè)管理模式，起草、修改物業(yè)管理前期服務(wù)合同，協(xié) 助企業(yè)進行招投標。4 物業(yè)管理階段 這個階段主要是物業(yè)管理企業(yè)在從開發(fā)商接管物業(yè)后， 進行物業(yè)管理服務(wù)的活動。一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委 托，物業(yè)管 理機構(gòu)對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、 交通、消防、 環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動

7、。這個階段律師的主 要業(yè)務(wù)包括：（1）為公司擬訂、審查、修改各類物業(yè)服務(wù) 合同、租賃合同、業(yè) 主公約，包括對各類格式合同的增補；（2）協(xié)助公司制定各 項物業(yè)管理措 施、方案、制度；（3）處理開發(fā)商與業(yè)主（業(yè)委會）之間的公共部位、 公共設(shè)施 之爭，比如小區(qū)的車位、綠地等； 處理公司與業(yè)主、租戶之間的糾 紛并出具律師函；（5）協(xié)助公司制定各內(nèi)部管理制度。 四、提供全程房地產(chǎn)法 律服務(wù)對律師的要求從上文律師提供全程法律服務(wù)的內(nèi)容看，從某種意義上講，是對律師提 出 了很高的要求，不但要具備專業(yè)的法律知識，還要掌握房地產(chǎn)業(yè)的一些專業(yè)知識，并且要求二者充分地結(jié)合。1 對律師的專業(yè)化水平要求提高，律師必須掌

8、握房地產(chǎn)的一些專業(yè)知識建設(shè)項目所需要的全過程法律服務(wù)涉及建設(shè)領(lǐng)域眾多技術(shù)問題，法律 服務(wù)技術(shù)性、專業(yè)性很強，屬于較專業(yè)的法律服務(wù)，它要求提供服務(wù)的律師不僅要具備專業(yè)法律知識與能力，還要具備專業(yè)技術(shù)知識。目前在律師中普遍存在的問題是律師的專業(yè)知識不足，并不能與法律知識很好地結(jié)合。比如，作為律師要了解土地價款構(gòu)成中的有關(guān)生地價、熟地價、出讓金、市政費等含義，用地條件中有關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施及七通一平、三通一平的內(nèi)容，建筑紅線與用地紅線的區(qū)別，容積率與用地面積、建筑面積的換算等，只有這樣，律師才能作出切實可行的法律意見，最大限度地保護客戶的利益。2 房地產(chǎn)業(yè)涉及法律、法規(guī)、政策較多，律師全面

9、掌握才能更好地提供服務(wù)全程的房地產(chǎn)法律服務(wù)，幾乎涉及到所有的法律領(lǐng)域。在房地產(chǎn)企業(yè)成立 階段，涉及到公司法、公司登記條例、“三資”企業(yè)法、有關(guān)房地產(chǎn) 企業(yè)資質(zhì)管 理的法律、法規(guī)；在房地產(chǎn)的立項及規(guī)劃設(shè)計階段，涉及到土地法、城市房地產(chǎn)法、城市規(guī)劃法、消防法及有關(guān)綠化、用水、環(huán)境保護、人防、市政設(shè)施管理等方面的法律；在工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理各階段也涉及到紛繁復(fù)雜的法律、法規(guī)，比如建筑法、商品房銷售管理辦法、物業(yè)管理條例等。房地產(chǎn)業(yè)涉及到如此多的法律、法規(guī)，作為律師怎樣才能熟 練地掌握與運用呢？筆者認 為有兩點要注意：一是加強對業(yè)務(wù)的學習，特別是對新的法律、法規(guī)的學習，并結(jié)合有關(guān)案例做到對法律

10、、法規(guī)的更好了解；二是加強團隊合作，房地產(chǎn)涉 及的法律綜合性很強，一個律師要想 把所有的法律熟記于心、靈活運用是有相 當?shù)碾y度的，所以最好幾個律 師、甚至一個律師事務(wù)所組成一個團隊，進行業(yè) 務(wù)分工、精誠合作，這樣也 宜于保證服務(wù)的質(zhì)量。3.律師要正確認識房地產(chǎn)法律服務(wù)的范圍， 不斷擴大房地產(chǎn)法律服務(wù) 從目 前的情況看，律師全程參與房地產(chǎn)建設(shè)的項目并不多，這其中的原 因很多，比 如有關(guān)單位或個人沒有意識到法律在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的作用，整個房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范、法治化程序不高，律師對這一方面市場重要性的 認識不夠，這些 都是律師未全程參與房地產(chǎn)項目的原因，也導(dǎo)致了律師在房 地產(chǎn)項目中的法律 服務(wù)多限于訴訟業(yè)務(wù)，特別在內(nèi)地房地產(chǎn)法律服務(wù)市場尤為明顯。房地產(chǎn)法律服務(wù)市場是一個很大的市場，律師應(yīng)充分認識到這個 市場的潛力，在不斷提高專業(yè)水平的同時，要加強房地產(chǎn)法律服務(wù)的宣傳，使得 建設(shè)項目全程法律服務(wù)的積極意義逐漸被建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門所重視與認同。最后，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，勢必推動房地產(chǎn)法律服務(wù)的發(fā)展，在北