物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題

1、物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強納稅評估工作的有效性和針對性，從 2003 年我市地稅系統(tǒng)實施稅務(wù)檢查的物業(yè)管 理公司中，隨機抽取了 50 個案例進行統(tǒng)計分析。在被抽取的 50 個案例中，有問題 46 戶，有問題率 達到 92%，如圖 3-1 所示。在檢查有問題的 46戶中，最高查補稅款 114萬元，最低查補稅款 3400 元， 平均查補稅款 15 萬元。從查補稅款分布看， 營業(yè)稅占 71.32%，企業(yè)所得稅占 17.66%，個人所得稅占 6.57%，其他稅種合計占 4.45%，如圖 3-2 所示。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅 和企業(yè)所得稅上。第

2、二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補稅款中營業(yè)稅占到 71.32%，下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。 首 先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，其中常見問題占81.41%，特殊問題占18.59%，如圖 3-4 所示。一、常見問題（一）未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入全部或部分營業(yè)收入、 應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款”、 “長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占36.4%，計入“其他應(yīng)付款”的占 42.4%，計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”的

3、占12.15%，計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占 15.2%。如圖 3-3 所示。圖 3-3案例 1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費2848702.25 元（其中 2000 年 1 月至 12 月代收 2271986.25 元，2001 年 1 月至 12 月代收 576716 元）， 計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條：“在 中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅 的納稅義務(wù)人， 應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”及第五條： “ 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞

4、務(wù)、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用 ?！钡囊?guī)定，造成少繳營業(yè)稅 5%計 142435.11 元。案例 2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的 物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止 2002年9 月，該帳戶貸方余 額為 794947.08 元。該行為違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境 內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營 業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當按照本條例繳納營業(yè)稅。”，第五條" 納稅人的營業(yè)額為納稅人

5、提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用 " ，和第九 條"營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間， 為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天 " 的 規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 39747.35 元，城建稅 2782.31 元，教育費附加 1192.42 元。案例 3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（ 1）某物業(yè)管理公司分別于 2001 年 3 月 6 日、7 日收取某物業(yè)管理 中心物業(yè)管理費收入 49017.61 元和 7736.24 元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計營業(yè)收入 , 未申報繳納營業(yè)稅。（ 2）該單位 2001年 5月17日收取房屋出租收入

6、 20000元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計 應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華 人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納 稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅?！钡谒臈l“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不 動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營業(yè)額X稅率?！钡诰艞l“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天?！奔盃I業(yè)稅稅目稅率 表規(guī)定 “服務(wù)業(yè)”稅率為 5%。另據(jù)中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例第二條：“凡繳納產(chǎn) 品稅、增值稅、營業(yè)稅

7、的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。”征收教育費附加的暫 行規(guī)定第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、 增值稅、營業(yè)稅的單位和個人， 應(yīng)當依照本規(guī)定繳納教育費附加。 ” 鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅 3837.69 元，及城建稅 268.64 元和教育費附加 115.13 元。（二）收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。案例 4： 某物業(yè)公司 2000 年和 2001 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為 1144773.28 元和 1405543.3 元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定：“在中

8、華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動 產(chǎn)的單位和個人， 為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人， 應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”和國稅發(fā) 1998217 號國 家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)'稅目中的代理' 業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營 業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅 ?！痹斐缮倮U納營業(yè)稅 127515.83 元。二、特殊問題（一）價外費用未作

9、計稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。（二）應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。案例 5：北京某物業(yè)管理有限責任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)管理費5.5%收取業(yè)主稅金， 2000 年收取業(yè)主稅費合計 15313.74 元， 2001 年收取業(yè)主稅費合計 20051.4 元。該企業(yè) 2000 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費 319.84 元和 4526.46 元，記入“營業(yè)外收入”科目。 2001 年 6 月代收款項手續(xù)費共計 28

10、208.11 元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條、第四條 : “納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或 者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額?！钡谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供 應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用?！钡诰艞l :“營業(yè)稅的 納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天?！钡囊?guī)定，并 根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè) - 其他服務(wù)業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定 繳納營業(yè)稅共計 3409.96 元。（三）暫收款項未申報繳納營業(yè)稅

11、物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營 業(yè)稅。（四）從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。（五）房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供

12、非有形商品推銷、代理 等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的 稅率代扣代繳稅款。案例 6：某物業(yè)公司 2001 年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為18720 元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補繳個人所得稅。根據(jù)中華人民共 和國個人所得稅稅法第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā) 200347 號文 件國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹 中華人民共和國稅收征收管理法 及其實施細則若干具體問題的通知第 二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584 元。（二） 不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)

13、費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是 計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。二、 特殊問題（一） 出差補助未繳納個人所得稅。（二） 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅例 7 ：某物業(yè)管理公司 2000 年 1 月至 2001 年 12 月支付管理人員誤餐補貼 73656 元計入“管 理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤。根據(jù)北京市地方企 業(yè)所得稅稅前扣除辦法第三十條第一款：“ . 誤餐補貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補繳企 業(yè)所得稅 24306.48 元。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅全部或部分營業(yè)收入、 應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款”、 “長期應(yīng)付款”、 “應(yīng)收賬款”、 “其他應(yīng)收款”往來科目， 不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”， 少繳企業(yè)所得稅。二、特殊問題（一） 以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅 物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產(chǎn) 的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。（二） 重復(fù)列支成本、費用 在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出