關(guān)于房關(guān)于房貸力FAHP和情勢變更來解除購房合同

1、關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同1 / 8關(guān)于房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同作者陳雪彥 近來由于房貸新政策的出臺，改變了二套房、三套房的認定標準，提高了首付比例。一時間，商品房買賣合同糾紛在中華大地上以迅雷不及掩耳之勢，鋪天蓋地地襲來，致使很多開發(fā)商、購房者一時措手不及。訴狀如雪片一般飛進法院，開發(fā)商起訴購房者要求承擔違約責任，購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同退還定金，雙方可謂紛紛擾擾、莫衷一是。為解決這個問題，本文依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定對房貸新政策下的商品房買賣合同糾紛的法律適用問題展開論述。房貸新政策導(dǎo)致產(chǎn)生諸多商品房買賣合同糾紛的根源在于，新政策

2、改變了二套房、三套房的認定標準，致使很多原來認定為一套房、二套房的房屋，現(xiàn)在淪為二套房、三套房，同時新政策提高了二套房、三套房的首付比例，造成購房者無法按原計劃獲得充足的銀行貸款，而另一方面，與開發(fā)商之間的購房合同已簽訂，定金已支付，無法獲得充足的銀行貸款，就意味著無法按照購房合同來履行買方義務(wù)，按合同約定需承擔定金責任，購房者作為交付定金的一方將無權(quán)要求返還定金。面對開發(fā)商的起訴，購房者提出了以“不可抗力”和“情勢變更”為主要理由的抗辯。一些購房者也主動起訴要求以“不可抗力”和“情勢變更”為由解除合同，返還定金。下面筆者將分別闡述“不可抗力”和“情勢變更”的理由是否成立，及如何操作。合同法將

3、不可抗力規(guī)定為行使合同解除權(quán)的法定事由，一旦發(fā)生不可抗力，合同雙方均有權(quán)主張解除合同，而不用承擔違約責任。那么，什么是不可抗力呢?民法通則第一百五十三條把不可抗力規(guī)定為“不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況”，合同法第一百一十七條第二款規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任”。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：1.不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件,它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當然,這種預(yù)料之外的偶然事件,并非是當事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非當事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小,而被當事人忽略不計,

4、把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了,這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。在正常情況下,判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標準：一是客觀標準,即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預(yù)見到的,該合同當事人就應(yīng)當預(yù)見到。如果對該種事件的預(yù)見需要一定的專門知識,那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的事件則該合同當事人就應(yīng)當預(yù)見。二是主觀標準,就是在某種具體情況下,根據(jù)行為人的主觀條件,如當事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當事人是否應(yīng)該預(yù)見到。2.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的

5、客觀原因所導(dǎo)致的,債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意,也無過失,主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責于自己的原因而產(chǎn)生的事件,如果能夠通過主觀努力克服它,就必須努力去做,否則就不足以免除其債務(wù)。根據(jù)不可抗力的以上兩個特點，我們來對房貸新政策進行一個法律分析。很多人認為，國家打壓房價，抑制房價投機是必然趨勢，政府有關(guān)部門也多次聲明要抑制房價過快增長，因此房貸新政策是可以預(yù)見的。對于這個問題，筆者持不同意見。首先，政府是否出臺打壓房價的政策，只是一種可能性，是一種不確定的狀態(tài)。我們都知道社會上風傳的很多政府舉措，并非最后都形成規(guī)范性文件，有很多在熱度過后，就銷聲匿跡，更何況年初北京市長在北

6、京市政協(xié)會座談會上還說不用政策手段打壓房價，在這種情況下，一般的購房者，并不能準確把握政策動向，如何能正確預(yù)測出政府會出臺打壓房價的新政?其次，就算政府要出臺新政，那么會是多長時間后，三個月、六個月、還是一年兩年?可見時間是不確定的。而購房者跟開發(fā)商簽訂完購房合同后，只需要在很短的時間內(nèi)就能辦理完按揭貸款手續(xù)，購房者有什么能力和義務(wù)去預(yù)見什么時間內(nèi)會出臺新政?再次，作為打壓房價的手段，政府可以選擇的措施有提高房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費，提高銀行貸款利率，提高首付比例，對房產(chǎn)交易條件進行嚴格限制等方式。多種方式中，除了提高首付比例外，其他措施對購房者獲得銀行的按揭貸款影響并不大，購房者有什么能力和義務(wù)要

7、預(yù)測到政府恰好會采取提高首付比例的措施?以上三種情形總結(jié)起來就是是否頒布，何時頒布，采取何種措施。這三個不確定因素遠遠超過一般正常人的預(yù)見能力，因而房貸新政的出臺不應(yīng)該由購房者來承擔應(yīng)該預(yù)見的責任，房貸新政策應(yīng)屬于不可預(yù)見的內(nèi)容。滿足了不可預(yù)見的條件，接下來我們要看這個風險是否屬于不可控制。由于新政不直接影響購房合同的效力，因而購房合同在法律上是可以履行的。造成購房合同無法履行的困難在于，提高首付比例后造成購房者資金不足，如果這個時候，開發(fā)商能為購房者解決資金渠道的問題，比如說通過擔保公司的擔保由他方來補足資金缺口，那購房合同就可以正常履行，這種情況下，新政就屬于可以控制的范圍，因而不成為不可

8、抗力。但因為在購房合同中，開發(fā)商并不承擔為購房者提供購房資金的義務(wù)，如果開發(fā)商沒有替購房者提供可提供資金支持的第三方，購房者有沒有義務(wù)自己尋找資金來完成對合同的履行呢?根據(jù)合同的嚴格責任，在合同合法有效的前提下，只要購房者沒有按照購房合同的約定支付房款，即構(gòu)成違約責任。因此，即使新政的出現(xiàn)導(dǎo)致購房資金出現(xiàn)缺口，購房者仍然可能通過自行籌集資金的方式來履行支付房款的義務(wù)。因此新政的出現(xiàn)雖然滿足不可預(yù)見的條件，卻并不滿足不可控制的條件，雖然屬于不能避免，但并非不可克服，因此不能成為不可抗力。由于房貸新政不能成為不可抗力，所以購房者以不可抗力進行抗辯或者主張解除購房合同，將很難得到法院的支持。接下來我

9、們再看一下什么是情勢變更。情勢變更是指合同成立生效后至合同履行終止前，合同賴以存在的客觀基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生了不可歸責于合同當事人的重大變異，致使合同履行異常艱難或合同目的落空。如果繼續(xù)履行合同，將使合同一方當事人明顯處于不利地位并導(dǎo)致其經(jīng)濟利益的重大損失，或是繼續(xù)履行合同對一方當事人已無任何意義，為避免顯失公平的后果發(fā)生，不利一方當事人可以請求變更或者解除合同，免除合同義務(wù)而不因此承擔違約責任的一種原則或制度。由于情事變更原則是基于維護社會實質(zhì)正義的衡平立場，允許法律凌駕于合同當事人的自主意識之上，出于防止合同當事人因締約時所無法預(yù)料且無法控制的社會變故，而獲取不當利益或遭受意外損失的明顯違反一般

10、公正觀念的情況發(fā)生，主動介入和干預(yù)合同關(guān)系。因此，法律對情事變更原則的適用規(guī)定了嚴格的條件。第一，情事變更是訂約時當事人不可預(yù)見的。如果訂約時當事人預(yù)見將來要發(fā)生某種情事變更，而當事人仍以現(xiàn)在的客觀情況為基礎(chǔ)訂約的，表明該當事人愿意承擔風險，而無理由主張情事變更。如果當事人應(yīng)當預(yù)見將要發(fā)生情事變更而未預(yù)見，說明其主觀上具有過錯，也不應(yīng)適用情事變更原則，但對于有些發(fā)生幾率很低的情況，如飛機失事，盡管當事人訂約時會預(yù)見到這些情況可能發(fā)生，但仍應(yīng)作為情事變更對待。如果合同雙方當事人之間，一方預(yù)見而另一方?jīng)]有預(yù)見，則應(yīng)區(qū)分善意與惡意等不同情況，對善意的沒有預(yù)見的當事人應(yīng)允許其主張情事變更第二，情事變更

11、事實的出現(xiàn)不可歸責于雙方當事人。不可歸責于雙方當事人是指當事人對情事的變更無法預(yù)見和控制，雙方當事人對于情事變更事實的出現(xiàn)在主觀上沒有過錯。如國家經(jīng)濟政策的調(diào)整、全球性或區(qū)域性的經(jīng)濟危機或金融動蕩等。如果情事變更可歸責于當事人，則當事人自應(yīng)負擔其風險或承擔違約責任，不發(fā)生適用情事變更原則問題，至于不可歸責于當事人的情事變更的范圍，既包括不可抗力，也包括意外事件和其它非當事人所能預(yù)見的事件。第三，因情事變更使原合同的履行顯失公平。情事變更發(fā)生后，通常造成了當事人之間的利益失衡。如果繼續(xù)按原合同規(guī)定履行義務(wù)，將會對當事人明顯有失公平，從而會違背誠實信用原則。在理解顯失公平時應(yīng)當注意三點：其一，顯失

12、公平的出現(xiàn)必須是因情事變更產(chǎn)生的，而不是因其它原因造成的。其二，合同履行顯失公平是指雙方當事人利益嚴重失衡，表現(xiàn)為履行過于艱難或必須付出高昂的代價。如果情事變更對雙方當事人之間的利益關(guān)系影響輕微，則不應(yīng)主張適用。其三，決定公平與否的時間應(yīng)以債務(wù)人履行債務(wù)的時間為準，而不能以其它任何時間為標準。第四，必須有情事變更的客觀事實。這種客觀事實的出現(xiàn)和存在是適用情事變更原則的前提。這種客觀事實是指合同訂立時作為該合同賴以成立的基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了異常變動。該變動既可以是交易或經(jīng)濟情況的變化，也可以是非經(jīng)濟事實的變化，如發(fā)生了不可抗力或意外事件，國家經(jīng)濟政策進行重大調(diào)整，貨幣嚴重貶值、價格大幅度上漲等。

13、在實踐中判斷情事是否發(fā)生變更，應(yīng)以法律行為基礎(chǔ)是否喪失、當事人目的能否實現(xiàn)、是否造成對價關(guān)系障礙等因素為具體標準。第五，情事變更必須發(fā)生在合同成立后履行終止前。這項原則確立的目的在于對合同關(guān)系建立基礎(chǔ)發(fā)生異變而給合同當事人造成的不公平處境予以法律救濟。如果情事變更的事實在訂約以前發(fā)生，則合同是在已發(fā)生變化了的客觀情況的基礎(chǔ)上訂立的，無適用情事變更原則的必要。如果在訂約時已發(fā)生情事變更，受不利影響的當事人仍以變化前的客觀情況為基礎(chǔ)訂約，則表明其自愿承擔風險與不利后果，對其沒有必要加以保護。此時若受不利影響的當事人確實不知已發(fā)生的情事變更，則可依重大誤解制度加以解決。如果在合同履行完畢以后發(fā)生情事

14、變更，則因合同關(guān)系已不存在，對雙方的利益不產(chǎn)生任何影響，也就沒有必要適用情事變更原則。但是，如果債務(wù)人遲延履行債務(wù)，并在遲延期內(nèi)發(fā)生情事變更，從制裁違約債務(wù)人的角度出發(fā)，應(yīng)不許其以情事變更原則主張免責。如果合同訂立后履行終止前發(fā)生情事變更，當事人確不知情或者知情而未主張，為盡快穩(wěn)定法律關(guān)系，只要當事人如約履行合同并致其效力消滅，也不應(yīng)再允許情事變更原則的適用。近年來受金融風暴和次貸危機的影響，國內(nèi)以情勢變更為由要求解除合同的糾紛呈直線上升趨勢，在這樣的背景下，最高人民法院對情勢變更原則的適用進行了相應(yīng)的規(guī)范。為了更好地了解情勢變更原則，以下就最高人民法院對情勢變更原則的適用規(guī)定進行部分列舉：最

15、高人民法院合同法解釋二第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。最高人民法院關(guān)于正確適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家的工作大局的通知中規(guī)定，“對于合同法解釋二第二十六條，各級人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應(yīng)當由高級人民法院審核。必要時應(yīng)報請最高人民法院審核”。最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理

16、民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見規(guī)定：一、慎重適用情勢變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系1.當前市場主體之間的產(chǎn)品交易、資金流轉(zhuǎn)因原料價格劇烈波動、市場需求關(guān)系的變化、流動資金不足等諸多因素的影響而產(chǎn)生大量糾紛，對于部分當事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應(yīng)當依據(jù)公平原則和情勢變更原則嚴格審查。2.人民法院在適用情勢變更原則時，應(yīng)當充分注意到全球性金融危機和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢變化并非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程。在演變過程中，市場主體應(yīng)當對于市場風險存在一定程度的預(yù)見和判斷。人民法院應(yīng)當依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴格審查當

17、事人提出的“無法預(yù)見”的主張，對于涉及石油、焦炭、有色金屬等市場屬性活潑、長期以來價格波動較大的大宗商品標的物以及股票、期貨等風險投資型金融產(chǎn)品標的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。3.人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風險。商業(yè)風險屬于從事商業(yè)活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關(guān)系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應(yīng)當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預(yù)見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預(yù)期、風險是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場

18、的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風險。4.在調(diào)整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當事人重新協(xié)商，改訂合同;重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應(yīng)當按照最高人民法院關(guān)于正確適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家工作大局的通知(法2009165號)的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關(guān)審核程序。根據(jù)情勢變更的定義和相關(guān)法律規(guī)定以及前面對不可抗力的分析，我們可以看出，房貸新政滿足了不可預(yù)見，非不可抗力，滿足了非商業(yè)風險，也滿足了繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的這幾個