專業(yè)市場(chǎng)_南通通呂一號(hào)橋建材市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究與定位報(bào)告

1、 南通市通呂一號(hào)橋項(xiàng)目 市場(chǎng)研究與定位報(bào)告 南通市匯峰置業(yè)有限責(zé)任公司 南通市通呂一號(hào)橋北首建材市場(chǎng) 2008 年1 月25 日 3></a>.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案 前 言 本項(xiàng)目位于南通港閘區(qū)濠西路上，臨近通呂運(yùn)河，所在區(qū)域?yàn)檫B接港閘區(qū)與南通中心城區(qū)的核心區(qū)域，周邊裝潢建材類商業(yè)氛圍濃厚。開發(fā)商出于對(duì)該項(xiàng)目的重視與珍愛，不僅希望能夠打造符合市場(chǎng)需求、能夠體現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的綜合項(xiàng)目，而且也希望通過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃，能夠最大限度的提升區(qū)域品質(zhì)，成為引領(lǐng)區(qū)域規(guī)劃的地標(biāo)建筑，與周邊項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，從而推動(dòng)區(qū)域的跨越式發(fā)展。從以上可以看出，開發(fā)公司對(duì)本項(xiàng)目抱有極大的熱忱，

2、并積極以實(shí)際行動(dòng)為區(qū)域的規(guī)劃、建設(shè)貢獻(xiàn)出一個(gè)精品項(xiàng)目而努力。 我們中原地產(chǎn)非常榮幸能夠與富有遠(yuǎn)見和社會(huì)責(zé)任感的南通市匯峰置業(yè)有限責(zé)任公司合作，共同為項(xiàng)目的成功和公司的發(fā)展而努力！ 此份市場(chǎng)研究與定位報(bào)告，分為分前言、地塊分析篇、市場(chǎng)環(huán)境分析篇、土地綜合評(píng)價(jià)篇、物業(yè)市場(chǎng)選型篇、方案分析等六大篇章，分別從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)、整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、項(xiàng)目機(jī)會(huì)定位等多個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了分析。 而我們希望通過(guò)這樣一份市場(chǎng)研究與定位報(bào)告能夠清晰、客觀的描述項(xiàng)目，科學(xué)的論證區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目定位，最終給開發(fā)商一個(gè)準(zhǔn)確而有價(jià)值的參考意見。 .cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目地塊分

3、析.5 1、項(xiàng)目地塊概述.5 1.1 項(xiàng)目地塊分析.5 1.2 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀與建設(shè)指標(biāo).6 1.3 項(xiàng)目區(qū)域綜述.6 1.4 總結(jié).11 2、項(xiàng)目地塊SWOT 分析.12 2.1 Strength（優(yōu)勢(shì)）分析.12 2.2 Weakness（劣勢(shì)）分析.12 2.3 Opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）分析.13 2.4 Threats（威脅點(diǎn)）分析.13 2.5 S.W.O.T 分析小結(jié).13 2.6 地塊存在問(wèn)題以及調(diào)研內(nèi)容.14 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析.15 1、宏觀環(huán)境分析.15 1.1 城市概覽.15 1.2 人口規(guī)模及構(gòu)成變化.16 1.3 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.17 1.4 城市規(guī)劃

4、分析.21 1.5 城市交通分析.24 1.6 城市產(chǎn)業(yè)狀況.25 1.7 城市未來(lái)預(yù)測(cè)以及分析.26 2、房地產(chǎn)業(yè)分析.27 2.1 行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析.27 2.2 各個(gè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析.29 2.3 行業(yè)政策環(huán)境.30 2.4 土地出讓狀況以及預(yù)測(cè).34 2.5 行業(yè)預(yù)測(cè)分析.36 3、目標(biāo)市場(chǎng)分析.37 3.1 商業(yè)市場(chǎng).37 3.2 寫字樓市場(chǎng).50 3.3 酒店市場(chǎng)分析.56 第三部分 項(xiàng)目土地綜合評(píng)價(jià).62 1、項(xiàng)目地塊固有價(jià)值評(píng)價(jià).62 1.1 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀分析.62 1.2 區(qū)域地塊升值潛力評(píng)價(jià).62 1.3 項(xiàng)目地塊固有價(jià)值綜合評(píng)價(jià)小結(jié).66 2、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值綜合評(píng)價(jià).6

5、7 2.1 各種物業(yè)形態(tài)發(fā)展的市場(chǎng)可行性分析.67 2.2 商業(yè)賣場(chǎng)需求調(diào)研分析.75 3.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案 2.3 項(xiàng)目功能定位初步建議.77 第四部分、項(xiàng)目方案綜合評(píng)估.79 1、項(xiàng)目分期開發(fā)的設(shè)定.79 2、項(xiàng)目各期物業(yè)配置.79 3、項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格定位.83 3.4 辦公樓價(jià)格.85 3.5 專業(yè)市場(chǎng)價(jià)格.86 4、項(xiàng)目土地價(jià)格分析.90 4.3 開發(fā)成本估算.91 4.4 土地價(jià)格測(cè)算.92 4.5 表格附件.93 .cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案4 第一部分 項(xiàng)目地塊分析 1、項(xiàng)目地塊概述 1.1 項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目位于港閘區(qū)唐閘鎮(zhèn)街道，地塊西側(cè)臨城市主干

6、道濠西路，南側(cè)近通呂一號(hào)橋，東側(cè)毗鄰規(guī)劃中的1.5 號(hào)橋（直接聯(lián)通南通商業(yè)主干道南大街與南通火車站），項(xiàng)目地塊北側(cè)臨近外環(huán)線。 項(xiàng)目位置示意圖 本項(xiàng)目地塊臨濠西路一側(cè)現(xiàn)為建材市場(chǎng)，項(xiàng)目地塊周邊在建商業(yè)項(xiàng)目眾多，其正南面為已經(jīng)開盤的財(cái)富杰座，正北面為在建的奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)，項(xiàng)目東側(cè)為村民聚居區(qū)和小型加工企業(yè)，與項(xiàng)目隔濠西路相望的是南通合板市場(chǎng)。此外，與本項(xiàng)目距離稍遠(yuǎn)，依次座落著幾個(gè)已經(jīng)建成或在建的大型商辦項(xiàng)目，包括華都商務(wù)廣場(chǎng)、美麗華廣場(chǎng)、鴻鳴金屬?gòu)V場(chǎng)，以及位于一號(hào)橋南面的有即將開盤的中威·尚德城邦。 5.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案 項(xiàng)目南面財(cái)富杰座 項(xiàng)目北面奧特萊斯工地 項(xiàng)

7、目西面 項(xiàng)目東面 1.2 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀與建設(shè)指標(biāo) 本項(xiàng)目地塊上目前的物業(yè)由三部分組成，臨濠西路一側(cè)為南通建材市場(chǎng)，占地約20000 平方米，市場(chǎng)內(nèi)鋪位主要進(jìn)行建材、家具的批發(fā)與零售；地塊中部分布著一些農(nóng)民房和菜地；地塊最東面為一些村民聚居區(qū)和小型加工制造企業(yè)。地塊內(nèi)部整體形象比較差，周邊環(huán)境也非常不佳。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 基地總面積為112390 平方米，規(guī)劃容積率為2.26，地塊形狀呈狹長(zhǎng)形，臨濠西路沿街面最窄，僅僅只有165 米長(zhǎng)，在臨近規(guī)劃當(dāng)中的1.5 號(hào)橋最寬處也僅有210 多米，而地塊的整體進(jìn)深卻有560 米之長(zhǎng)。這樣的地塊不論對(duì)于是什么物業(yè)類型的開發(fā)，都是非常困難和棘手的，因此如何解決

8、臨街面較窄，進(jìn)深寬，有效引導(dǎo)人流、關(guān)注和需求就成為了本項(xiàng)目定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題了。 1.3 項(xiàng)目區(qū)域綜述 本項(xiàng)目地塊處南通市政府近幾年內(nèi)將重點(diǎn)打造的“北翼新城”范圍內(nèi)，且距離南通市商.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案6 業(yè)中心南大街僅僅2 公里，受到其輻射的效果相當(dāng)明顯。不過(guò)經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)選擇和淘汰，同時(shí)憑借優(yōu)良的交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)已經(jīng)形成了自己的特色商業(yè)家居、建材專業(yè)賣場(chǎng)和建材物流、批發(fā)集散中心。目前區(qū)域范圍內(nèi)的特色商業(yè)已經(jīng)在南通市擁有了一定的知名度，擁有了相當(dāng)穩(wěn)定的客戶群，而且目前正呈現(xiàn)更新?lián)Q代，升級(jí)發(fā)展的跡象。今后隨著華都商業(yè)廣場(chǎng)、奧特萊斯、美麗華廣場(chǎng)、

9、財(cái)富杰座、中威尚德城邦等商辦項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)和商家入住，將會(huì)在提升區(qū)域形象，改善區(qū)域環(huán)境的同時(shí)，保持區(qū)域特色商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)吸引更多的商家、客戶進(jìn)駐和關(guān)注。 因此，我們判斷本項(xiàng)目區(qū)域長(zhǎng)期固有的商業(yè)模式和狀況不會(huì)發(fā)生根本的改變，未來(lái)隨著城市的發(fā)展和功能的分區(qū)，區(qū)域特色商業(yè)有得到強(qiáng)化和更大發(fā)展的可能。但是，與上面所描述的情況相對(duì)應(yīng)的是區(qū)域商業(yè)形象將有所改觀，不論是商業(yè)積聚模式，還是物業(yè)檔次，還是商家品牌都將得到進(jìn)一步的提升。相關(guān)的情況和趨勢(shì)判斷，我們會(huì)在下面的報(bào)告當(dāng)中逐一予以分析。 1.3.1 項(xiàng)目周邊住宅分布以及居民結(jié)構(gòu)狀況 由于項(xiàng)目地塊地處城鄉(xiāng)結(jié)合部位，交通發(fā)達(dá)，特色商業(yè)集中，在區(qū)域范圍內(nèi)有

10、眾多建材市場(chǎng)，但住宅分布比較少，除項(xiàng)目地塊內(nèi)有一些聚居居民外，地塊周邊1.5 公里范圍內(nèi)有集中的居住小區(qū)不是很多。目前主要有怡園新村、怡園錦居、怡園北村和晏園南岸這四個(gè)居民區(qū)。怡園新村為一個(gè)老式小區(qū)，大約共有138 戶，住戶以在附近工廠上班的普通職工為主，大部分為本地居民，收入多為中低收入，年齡結(jié)構(gòu)偏大，居民的日常消費(fèi)以區(qū)域消費(fèi)為主，大眾消費(fèi)主要依托輕紡市場(chǎng)和市區(qū)商業(yè)中心。 臨近怡園新村的在售樓盤怡園錦居，規(guī)劃戶數(shù)為262 戶，物業(yè)類型兼具多層、小高層和別墅，地段較優(yōu)越，目標(biāo)客戶群以30 多歲的城市工薪階層為主；怡園北村為拆遷戶的限價(jià)房，由47 棟多層組成，共1555套；一號(hào)橋南側(cè)距離本項(xiàng)目約

11、1000 米左右，2006 年推出河畔景觀住宅晏園南岸，該樓盤由兩幢高層和27 套別墅組成，規(guī)劃總戶數(shù)為156 戶，目前高層住宅已經(jīng)售罄，該樓盤房型較大，購(gòu)房主力客戶群為城市中高收入人群，兼有部分投資客。 晏園南岸以南，目前正在打造另外一個(gè)高品質(zhì)商、辦、住綜合項(xiàng)目中威·尚德城邦，其住宅部分總建筑面積為11 萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶數(shù)近1000 戶，其客戶定位為城市主流精英人群。 .cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案7 晏園南岸 怡園景居 在一號(hào)橋以南近鐘秀路，與本項(xiàng)目距離稍遠(yuǎn)的區(qū)域，有錦繡花苑、錦江苑、錦都花園等近兩年建成并入住的住宅小區(qū)，總戶數(shù)在800 左右，居住人口素質(zhì)和收入均較高；另

12、有老小區(qū)百花村、北濠橋新村等老小區(qū)，居住人口眾多，以南通市老居民為主。本區(qū)域居民購(gòu)物場(chǎng)所選擇時(shí)主要鎖定南大街的主城區(qū)商業(yè)中心。 小結(jié)： z 項(xiàng)目區(qū)域是傳統(tǒng)意義上的建材交易積聚區(qū)，生活氛圍淡薄，但隨著近年來(lái)周邊幾個(gè)住宅小區(qū)的興建，同時(shí)區(qū)域內(nèi)未來(lái)還將進(jìn)一步推出住宅用地，未來(lái)將有大量居住人口導(dǎo)入，區(qū)域居住氣氛將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。 z 就新建小區(qū)而言，怡園北村作為拆遷房，相對(duì)來(lái)說(shuō)入住居民收入、素質(zhì)都比較低，但由于其龐大的體量，給區(qū)域帶來(lái)的是人口的大量導(dǎo)入；怡園景居和晏園南岸以其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)使得一些城市中高層收入成為其主力客戶群，這部分人為公務(wù)員、中小企業(yè)主等，收入穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；而即將開盤的中威&

13、#183;尚德城邦亦將城市主流人群定位為其主力客戶群，可以預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅人口素質(zhì)和消費(fèi)能力都將獲得極大的提升。 z 一號(hào)橋以南鐘秀路沿線分布著許多新老小區(qū)，常住人口數(shù)量眾多，其中錦都花苑、錦江苑、錦繡花園等近年新建商品住宅，其入住人口素質(zhì)和收入均較高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。目前該區(qū)域居民，日常消費(fèi)以區(qū)域消費(fèi)為主，大宗購(gòu)物及休閑娛樂(lè)消費(fèi)則訴諸于南大街商業(yè)中心，如果能吸引到這部分居民過(guò)一號(hào)橋到本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)，將極大地促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和繁榮。 1.3.2 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況 商業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊的商業(yè)密集，主要集中在濠西路上，除在建的幾個(gè)集中型商業(yè)項(xiàng)目外，商業(yè)的建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為沿街一

14、層商鋪，另外有幾個(gè)大型的建材、地板批發(fā)或?qū)Ｙu市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)的業(yè)種主要表現(xiàn)為“建材、家居、批發(fā)”，檔次為中低檔，此外還零星地分布著小超市、水果店、藥店等業(yè)種，本項(xiàng)目周邊還有兩個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，分別位于項(xiàng)目南側(cè)的濠西路近鐘秀路上和項(xiàng)目北側(cè)近外環(huán)北路上。 8.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案 項(xiàng)目地塊商業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目馬路正對(duì)面商業(yè) 與項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)的鐘秀路上商業(yè)較為繁華，鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)普遍檔次比較低，在最近幾年內(nèi)新增了部分專業(yè)的商場(chǎng)，如：財(cái)神道，好易家等；還有部分新社區(qū)的沿街商鋪，如：錦繡花園沿街鋪面、友誼家園沿街鋪面等，

15、這在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)。也提升了鐘秀路商鋪的租金價(jià)格。目前，鐘秀路上店面面積在404400m2 之間，租金價(jià)格控制在0.33-3.65 元/天。 項(xiàng)目周邊超市分布狀況 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)研，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域超市呈如下特征： z 項(xiàng)目周邊區(qū)域缺乏大賣場(chǎng)、綜合性超市，僅有為數(shù)不多的小超市； z 除百花南苑社區(qū)里面的五角超市面積在1100 平方米左右，相鄰的文峰千家惠超市面積在500 平方米左右外，其余的小超市面積普遍較小，多在100-150 平方米左右，經(jīng)營(yíng)的商品品種單一，為食品和居民日雜用品，滿足居民的日?；枰?。 z 沿鐘秀路上的超市主要服務(wù)對(duì)象為社區(qū)居民，濠西路上本項(xiàng)目旁

16、邊的兩個(gè)超市主要服務(wù)對(duì)象為周邊商業(yè)店主。 z 本項(xiàng)目旁邊超市較少，主要緣于區(qū)域以商業(yè)為主，缺乏生活氛圍和相關(guān)需要，而鐘秀路沿線居民更習(xí)慣于前往南大街購(gòu)物。對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域范圍而言，也一直未出現(xiàn)一個(gè)大的能滿足居民多方面需要的綜合性超市或賣場(chǎng)，但隨著區(qū)域居民數(shù)量的進(jìn)一步導(dǎo)入，相關(guān)配套還不健全，一個(gè)大的能夠更全面滿足居民日常需要同時(shí)帶給其購(gòu)物體驗(yàn)的綜合性超市的出現(xiàn)是區(qū)域發(fā)展之大勢(shì)所趨。 項(xiàng)目周邊超市分布圖 .cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案9 商業(yè)空白點(diǎn)和市場(chǎng)機(jī)會(huì) 縱觀項(xiàng)目整個(gè)周邊區(qū)域，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)種為建材等家裝類用品，檔次為中低檔居多，中間有些餐飲和小超市等小賣鋪。項(xiàng)目周邊的濠西路上，外環(huán)北

17、路至鐘秀路間，包括外環(huán)北路和鐘秀路上，缺乏比較大的購(gòu)物超市或大賣場(chǎng)，鮮見中高檔的餐飲和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，生活類商業(yè)氛圍淡薄。因此，盡管項(xiàng)目周邊現(xiàn)有居民日常購(gòu)物和休閑消費(fèi)主要通過(guò)訴諸于主城區(qū)的南大街等商業(yè)中心來(lái)滿足。但是隨著城市向外圍擴(kuò)展，外圍居住、辦公人口逐漸增多，商業(yè)中心亦有向外轉(zhuǎn)移和擴(kuò)展之勢(shì)，本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)形態(tài)將會(huì)逐漸改變目前這種以建材交易為主導(dǎo)，業(yè)種較為單一的現(xiàn)狀，迎合日漸增多的居民需要，購(gòu)物、休閑娛樂(lè)體驗(yàn)將成為本區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向之一，在本區(qū)域發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目大有可為。 1.3.3 項(xiàng)目周邊辦公樓市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目周邊區(qū)域目前缺乏辦公氛圍，區(qū)域內(nèi)僅有的少數(shù)公司、企業(yè)在選擇辦公場(chǎng)所的余地較小，或在市場(chǎng)

18、內(nèi)隔出一個(gè)或幾個(gè)房間用作辦公，分布零散，缺乏現(xiàn)代化的辦公樓給所有的企業(yè)統(tǒng)一入住。區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主要以裝潢設(shè)計(jì)、貿(mào)易類公司居多。 今后，區(qū)域內(nèi)商辦項(xiàng)目財(cái)富杰座、華都商業(yè)廣場(chǎng)、奧特萊斯、美麗華廣場(chǎng)、鴻鳴金屬?gòu)V場(chǎng)陸續(xù)開業(yè)。目前區(qū)域辦公樓的銷售對(duì)象中投資客戶占了很大的比例，主要為做生意有閑錢的客戶，其看中區(qū)域未來(lái)辦公物業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。自用型的客戶主要為小公司，建材商、家具商、物流公司等，客戶?lái)源既包括附近市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者、區(qū)域自住客，亦包括來(lái)自南通其他區(qū)域和外省市欲進(jìn)入南通發(fā)展的企業(yè)。這些新建的寫字樓具有優(yōu)良的品質(zhì)及完善的相關(guān)配套，隨著更多企業(yè)的進(jìn)入，區(qū)域辦公氛圍將一步加強(qiáng)。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊踏勘了解到，項(xiàng)目臨

19、近區(qū)域近兩年推向市場(chǎng)的商辦項(xiàng)目較多，并且位置較集中，這些商業(yè)項(xiàng)目均是集商業(yè)與辦公一體。下面我們就對(duì)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)的一些典型物業(yè)進(jìn)行介紹： 1、 華都商務(wù)廣場(chǎng) 開發(fā)商南通港閘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：濠西路288 號(hào) 建筑形態(tài)：總建12 萬(wàn)平方米，主要由小高層、多層及一些裙樓商鋪組成，定位為甲級(jí)寫字樓、商辦、商鋪、家居購(gòu)物中心。寫字樓辦公挑高4.8 米，毛坯房； 銷售價(jià)格：寫字樓均價(jià)4650 元/平方米。商辦60300 平方米。 推廣手段：現(xiàn)場(chǎng)售樓處、工地圍墻、橫幅等。無(wú)優(yōu)惠措施。 客戶群體：辦公客戶辦公樓投資客戶占60，主要為做生意有閑錢的客戶，白領(lǐng)購(gòu)房幾乎沒(méi)有。自用型的客戶占40，主要為小公

20、司，建材商、家具商、物流公司等。 商鋪客戶商鋪的購(gòu)買客戶主要為周邊的建材商家，且與開發(fā)商有關(guān)系的客戶購(gòu)買的。自用型的客戶約占80。投資只有20。 .cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃102000案 總體評(píng)價(jià)：規(guī)模較大，有比較大的景觀綠化，且招入了百安誼家，有一定的號(hào)召力。 2、 財(cái)富商城杰座 開發(fā)商：南通和睦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：濠西路通呂一號(hào)橋北50 米 建筑形態(tài)：項(xiàng)目為一幢9 層的小高層建筑，1，2 層沿街為商鋪，1層可分割；2 層共3000 平米，整層出售；3 到9 層為soho，面積2056，主要集中于3138 平米，層凈高3 米，內(nèi)部格局為南北排布，中間為過(guò)道，南北價(jià)差800 元/平方米

21、 銷售價(jià)格：一層商鋪20000 元/平米，二層價(jià)格7000 左右；soho毛坯價(jià)格29905100 元/平方米；精裝修價(jià)格38005900 元/平方米； 項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃圖 1.4 總結(jié) 以上我們從各個(gè)方面，對(duì)本項(xiàng)目地塊進(jìn)行了分析，從中可以看出： 項(xiàng)目周邊區(qū)域新建住宅較多，未來(lái)導(dǎo)入人口較多，消費(fèi)人群巨大，具有很強(qiáng)的消費(fèi)需求和消費(fèi)潛力。 項(xiàng)目地塊商業(yè)市場(chǎng)非常不成熟，經(jīng)營(yíng)業(yè)種比較單一，物業(yè)建筑形態(tài)總體上比較低端和雜亂，商業(yè)空白比較明顯，這些都為項(xiàng)目的發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。 項(xiàng)目地塊周邊新推商辦項(xiàng)目近期如雨后春筍般涌現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目既給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)良好的機(jī)遇，同時(shí)也不可避免地構(gòu)成威脅。機(jī)遇在于這些建

22、筑外觀整體形象良好，設(shè)施先進(jìn)的樓盤將會(huì)促進(jìn)區(qū)域商業(yè)氛圍變得更加濃厚，使區(qū)域商業(yè)業(yè)種豐富化和全面化，提升區(qū)域商業(yè)檔次；威脅在于這些商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)入不可避免地會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)提出新的難題和挑戰(zhàn)。 區(qū)域辦公氛圍目前仍很淡薄，但隨著區(qū)域內(nèi)內(nèi)幾個(gè)商辦項(xiàng)目寫字樓的推出，將逐漸改變1.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案1 區(qū)域辦公物業(yè)檔次低下的局面，使區(qū)域辦公氛圍逐漸加強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展辦公物業(yè)形成利好。 區(qū)域規(guī)劃比較高檔，未來(lái)沿濠西路的新型商業(yè)建筑不論在定位、形象上，還是在品質(zhì)、檔次都將會(huì)有明顯的升級(jí)；再配合區(qū)域的逐漸成熟，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了很多機(jī)會(huì)。 2、

23、項(xiàng)目地塊SWOT 分析 2.1 Strength（優(yōu)勢(shì)）分析 本項(xiàng)目地塊周邊交通非常便利，臨近城市主干道濠西路和外環(huán)線; 本項(xiàng)目地塊距離城市中心商業(yè)區(qū)約6 分鐘車程，公交線路也比較多； 本項(xiàng)目地塊周邊已經(jīng)形成了具有一定規(guī)模積聚效應(yīng)和口碑效應(yīng)的特色商業(yè)，而且正處于一個(gè)更新?lián)Q代的歷史機(jī)遇當(dāng)中； 本項(xiàng)目處于正在發(fā)展中的“北翼新城”范圍內(nèi)，與寧通高速，火車站，長(zhǎng)江渡口均只有10 分鐘的車程，不僅對(duì)外交通比較便利，而且中期發(fā)展有很多利好作為支撐; 項(xiàng)目地塊周邊有比較多的住宅小區(qū)，潛在消費(fèi)人口眾多，并且規(guī)劃中本項(xiàng)目周邊還將有大量住宅用地出讓，而且時(shí)間比較段，因此不久的將來(lái)，區(qū)域?qū)?huì)有一個(gè)龐大的常住人口，而

24、這也就意味著消費(fèi)能力的增強(qiáng)和需求的多樣化，這大有利于本項(xiàng)目商業(yè)的成熟和發(fā)展； 項(xiàng)目周邊商辦項(xiàng)目近年來(lái)逐漸興起，這些商辦項(xiàng)目將形成良好的互動(dòng)效應(yīng)，改變區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)單一、辦公氛圍淡薄的現(xiàn)狀，整體提升區(qū)域商業(yè)、辦公氛圍和檔次，使區(qū)域逐漸朝城市商業(yè)中心發(fā)展。因此本項(xiàng)目在這些商辦項(xiàng)目上市后、人們逐漸改變對(duì)區(qū)域固有的印象再推出，將更具有銷售優(yōu)勢(shì)； 開發(fā)商持有本項(xiàng)目地塊上的部分物業(yè)，對(duì)區(qū)域熟悉，具有良好的客戶資源和資源整合能力，這將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)形成利好。 2.2 Weakness（劣勢(shì)）分析 區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)形態(tài)單一，主要局限于建材等家裝類商品的交易，區(qū)域生活類商業(yè)氛圍淡薄，檔次較低而不全，在南通市民固有的

25、印象中區(qū)域商業(yè)形象不高，改變這種形象，同時(shí)吸引到一號(hào)橋以南眾多居民過(guò)橋消費(fèi)娛樂(lè)，還需要一段時(shí)間； 區(qū)域目前形象比較差，改造的周期比較長(zhǎng)，難度比較大； 區(qū)域內(nèi)雖然正在開發(fā)和規(guī)劃中的小區(qū)較多，但現(xiàn)有小區(qū)較少，未來(lái)人口的大量導(dǎo)入還需年時(shí)間，意味著區(qū)域商業(yè)生活氛圍的更加成熟需更長(zhǎng)的時(shí)間； 政府對(duì)于區(qū)域的規(guī)劃雖然有非常良好的前景，但是到目前為止，缺少必要的細(xì)節(jié)和具體.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃122000案 的時(shí)間表，因此對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)具有比較大的不確定性； 項(xiàng)目目前只有西側(cè)一面臨街，臨街面只有5多米長(zhǎng)，而縱深很長(zhǎng)，這對(duì)于本項(xiàng)目如何合理規(guī)劃，引導(dǎo)人流進(jìn)出提出挑戰(zhàn)。 2.3 Opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)

26、）分析 項(xiàng)目地處“北翼新城”，處于市區(qū)連接港閘區(qū)的主要交通要道。而市政府大力發(fā)展港閘經(jīng)濟(jì)和建設(shè)港閘新城，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了更多的發(fā)展空間； 作為貫通城市商業(yè)中心和火車站的1.5 號(hào)橋的建造將為區(qū)域的發(fā)展和地塊的開發(fā)創(chuàng)造較大的機(jī)會(huì)； 南通整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較好，市場(chǎng)處于穩(wěn)定的發(fā)展階段； 隨著南通城市規(guī)模的擴(kuò)大和市區(qū)人口的增多，城市向外圍區(qū)域擴(kuò)展和商業(yè)中心外移為項(xiàng)目區(qū)域整體發(fā)展提供了潛在可能性，使本項(xiàng)目的發(fā)展具有其合理性和必然性； 市場(chǎng)空白明顯，周邊未來(lái)居民數(shù)量巨大，消費(fèi)潛力可觀，只要定位合適，完全可以引導(dǎo)市場(chǎng)，創(chuàng)造奇跡； 項(xiàng)目周邊大量專業(yè)建材家居市場(chǎng)，積聚大量外來(lái)人口，區(qū)域內(nèi)外地客商較多，可加速

27、項(xiàng)目未來(lái)的物業(yè)的去化。 2.4 Threats（威脅點(diǎn)）分析 項(xiàng)目周邊已經(jīng)發(fā)展的商辦項(xiàng)目比較多，由于其先期進(jìn)入占領(lǐng)市場(chǎng)，其商業(yè)部分尤其會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展構(gòu)成有利的威脅，形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)； 近幾年來(lái)銀行進(jìn)行信貸緊縮，貸款難度加大，商業(yè)地塊的貸款額度只有六成，拉高了購(gòu)房門檻，使客源減少； 城市規(guī)劃中對(duì)項(xiàng)目周邊的規(guī)劃發(fā)生變更亦會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生沖擊； 項(xiàng)目周邊的特色商業(yè)發(fā)展已經(jīng)具有一定的規(guī)模，陸續(xù)上馬的同類型物業(yè)也正在緊張的建造當(dāng)中，這個(gè)在帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，也隨之帶來(lái)了潛在過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)； 2.5 S.W.O.T 分析小結(jié) 以上我們從各個(gè)方面，對(duì)本項(xiàng)目地塊進(jìn)行了分析，從中可以看出：項(xiàng)目周邊區(qū)域未來(lái)

28、消費(fèi)人群巨大，商業(yè)形態(tài)單一，商業(yè)空白比較明顯，這些都為項(xiàng)目的發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇；另外本項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)有的規(guī)劃和配置，使其具備了成為區(qū)域商業(yè)中心的潛質(zhì)和必要條件，本項(xiàng)目商業(yè)體量巨大，只要項(xiàng)目商業(yè)定位準(zhǔn)確，營(yíng)造商業(yè)氛圍得力，推廣、引導(dǎo)有效，就能夠樹立區(qū)域地標(biāo)，并且起到引領(lǐng)周邊商業(yè)發(fā)展、吸引區(qū)域甚至一號(hào)橋以南居民過(guò)來(lái)消費(fèi)的巨.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案13 大作用。而對(duì)于辦公物業(yè)市場(chǎng)，soho 式辦公近年來(lái)在南通市場(chǎng)倍受歡迎，類似產(chǎn)品一經(jīng)推出往往都能夠迅速去化，而且本區(qū)域內(nèi)外地建材商較多，對(duì)于此類產(chǎn)品有著較大的投資偏好，因此可以考慮作為本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目之一。 此外，面對(duì)項(xiàng)目地塊自身存

29、在的劣勢(shì)和面對(duì)的外在威脅，亦需采取合理的措施進(jìn)行規(guī)避或化解，面對(duì)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅，在定位時(shí)應(yīng)采取差異化定位，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，后期進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，從而化不利為有利。 2.6 地塊存在問(wèn)題以及調(diào)研內(nèi)容 本項(xiàng)目存在周邊商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)單一，辦公氛圍淡薄，居住人口較少，近期周邊商辦項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，地塊狹長(zhǎng)、沿街面較窄各種內(nèi)部和外部問(wèn)題，如何化解這些問(wèn)題，合理地規(guī)劃項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展方向，以尋求項(xiàng)目的價(jià)值最大化，則是本次調(diào)研及報(bào)告所要解決的問(wèn)題。以解決以上所提及的問(wèn)題為導(dǎo)向，針對(duì)本項(xiàng)目的調(diào)研內(nèi)容主要包括如下方面，在后期的分析報(bào)告當(dāng)中也針對(duì)這些內(nèi)容展開進(jìn)行論述、分析： 區(qū)域調(diào)研：相關(guān)內(nèi)容見上面報(bào)告； 政府部門

30、：向相關(guān)部門了解到南通市及港閘區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)資料；向南通市、港閘區(qū)兩級(jí)政府部門了解到城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃情況和相關(guān)文件；向南通市國(guó)土局、港閘區(qū)國(guó)土局了解到南通市及港閘區(qū)近年來(lái)土地出讓情況及土地出讓政策，以及未來(lái)出讓計(jì)劃；向南通市統(tǒng)計(jì)局取得南通市近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展各層面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及相關(guān)資料； 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研：實(shí)地踏訪了解南通市各區(qū)域商業(yè)、住宅、辦公、酒店各物業(yè)的市場(chǎng)情況，實(shí)地對(duì)市場(chǎng)上正在銷售的商、辦、住項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，獲取第一手的資料；對(duì)南大街商業(yè)中心和全市重點(diǎn)酒店進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研；對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀和各類型物業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研。 深訪：對(duì)銷售人員、政府人員、普通市民、開發(fā)商進(jìn)行深訪調(diào)研，獲得房地產(chǎn)市

31、場(chǎng)相關(guān)資料，明確了解南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)狀。 在下面的報(bào)告當(dāng)中，我們就根據(jù)以上的這些內(nèi)容逐一進(jìn)行論述、分析： 14.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 1、宏觀環(huán)境分析 1.1 城市概覽 南通，地處我國(guó)東海岸中部，長(zhǎng)江入?？诒卑?，三面臨水，一面靠陸，狀如菱形斗島。它隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上海”。南通集&quot;黃金海岸&quot;與&quot;黃金水道&quot;優(yōu)勢(shì)于一身，擁有長(zhǎng)江岸線226 公里，海岸線210 公里，其中可建5 萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位的岸線40 多公里，是我國(guó)沿海地區(qū)土地資源

32、最豐富的地區(qū)之一。 南通下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個(gè)縣級(jí)市和海安、如東二縣。南通屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨水充沛。年平均氣溫約15 度，年均日照2100-2200小時(shí)，年均降水量約1000 毫米。 在中國(guó)近代文化科教史上，南通以創(chuàng)辦第一所師范學(xué)校、第一座民間博物苑、第一所紡織學(xué)校、第一所刺繡學(xué)校、第一所戲劇學(xué)校、第一所中國(guó)人辦的盲啞學(xué)校和第一所氣象站等&quot;七個(gè)第一&quot;，而占有重要地位。 圖2-1 南通行政區(qū)劃圖 南通市區(qū)位于南通的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；市中心

33、的濠河風(fēng)景區(qū)為國(guó)家4A 級(jí)旅游風(fēng)景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風(fēng)景區(qū)同樣為國(guó)家4A 級(jí)旅游風(fēng)景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風(fēng)景區(qū)之一；而狼山兩側(cè)的劍山、.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃152000案 軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過(guò)近幾年的開發(fā)建設(shè)，新添了不少景點(diǎn)。 1.2 人口規(guī)模及構(gòu)成變化 1.2.1 人口現(xiàn)狀 2006年南通全市人口769.79萬(wàn)人，其中市區(qū)人口86.64萬(wàn)人。 從人口構(gòu)成上看，南通市目前非農(nóng)業(yè)人口比重僅占30.21，城市化率較低。其中市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口，占全市非農(nóng)業(yè)人口比重約為35.33。近年來(lái)南通市總?cè)丝谝恢北３忠粋€(gè)平穩(wěn)的負(fù)增長(zhǎng)率，由2000年的784.53萬(wàn)人下降到2006年的769.7

34、9萬(wàn)人。但市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎貐s平穩(wěn)上升，從下面的圖表當(dāng)中可以看出，有越來(lái)越多的人口進(jìn)入到南通市區(qū)。 圖：南通市歷年市區(qū)人口變化 資料來(lái)源：南通市統(tǒng)計(jì)局 圖：南通市區(qū)戶平均人口情況 6.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案1 資料來(lái)源：南通市統(tǒng)計(jì)局 1.2.2 人口規(guī)劃 2010年規(guī)劃：2010年南通市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到418萬(wàn)人，其中南通市區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)人，城市化水平達(dá)到50，城市規(guī)模100平方公里。 城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)及居民改善居住條件的要求直接帶動(dòng)了商品住宅的需求，從而大大刺激了南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2006年末南通市區(qū)人均住房建筑面積為29.43 平方米，根據(jù)規(guī)劃，201

35、0年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達(dá)到30平方米，人口要達(dá)到100萬(wàn)人，據(jù)此計(jì)算： 新增人口需要的住宅面積（10086.64）×30400.8 萬(wàn)平方米 居民改善需要的住宅面積=(30-29.43)×86.64=49.4 萬(wàn)平方米 兩項(xiàng)合計(jì)需要450 萬(wàn)平方米，每年平均需要的竣工量為112.5 萬(wàn)平方米。而與之相對(duì)應(yīng)的是，近幾年來(lái)南通市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2006年全年，市區(qū)住宅的竣工面積達(dá)到了132.78 萬(wàn)平方米。按目前的發(fā)展速度，南通市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過(guò)計(jì)劃的30 平方米。繁榮的住宅需求不僅帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?dòng)了與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)的繁榮，例如

36、：家具、建材等。在下面我們針對(duì)這一方面還將進(jìn)行詳細(xì)論述于分析。 1.2.3 外籍人口 從南通市公安局外事處了解到，目前南通外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設(shè)施無(wú)法完備，因此攜家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相對(duì)集中在由其單位自建的提供酒店服務(wù)的公寓里；歐美及其他國(guó)家人士較少，居住也較為分散。因此就目前市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)說(shuō)，外籍人士對(duì)南通房地產(chǎn)各個(gè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)的影響都非常有限。 小結(jié)： 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，南通下轄的縣級(jí)市、縣人口往南通市主城區(qū)聚集是大勢(shì)所趨。同時(shí)戶平均人口數(shù)呈逐年下降趨勢(shì)。人口的這些變化為南通市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。 城市規(guī)模

37、的擴(kuò)大，城市人口的增加，都將增加對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求，另一方面，由于城市化建設(shè)和人口增加給南通市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的貢獻(xiàn)，會(huì)促成南通市民生活水平的提高，加大對(duì)改善居住條件的需求。 住宅需求的旺盛，會(huì)帶動(dòng)與住宅相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，尤其是家居、建材消費(fèi)行業(yè)的繁榮。 1.3 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1.3.1 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 南通市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，在與上海聯(lián)系、銜接方面，目前南通在江蘇省僅次于蘇州、無(wú)錫與南京。按照南通市十一五規(guī)劃，南通.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案17 市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長(zhǎng)三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角

38、北翼的現(xiàn)代物流中心。 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 近年來(lái)，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，在2006 年，南通市的GDP 達(dá)到1758.34億元。與此同時(shí)，南通人均國(guó)民生產(chǎn)總值也保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2006 年達(dá)到28635 元，每年均以高于10%的速度遞增。見下面圖表所示： 圖：南通市GDP 及其增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：南通市統(tǒng)計(jì)局 圖：人均GDP 及其增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：南通市統(tǒng)計(jì)局 圖2-6 南通市區(qū)2001-2006 年財(cái)政收入及增長(zhǎng)率 .cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案18 資料來(lái)源：南通市統(tǒng)計(jì)局 雖然近幾年來(lái)南通經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，但由于交通等各個(gè)方面的因素制約，相比其他長(zhǎng)三角城市仍顯落后。2006 年蘇州人均GDP 達(dá)到7

39、8531元，上海為57310 元，杭州為51871 元，寧波50261 元，而南通市只有28635 元，可見在同屬于長(zhǎng)三角的各城市中，南通市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較落后。但是伴隨著蘇通大橋的建成通車，南通市融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域的力度加大，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)南通將會(huì)以更加快的速度迎來(lái)一個(gè)發(fā)展的新時(shí)期。 根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，2007 年一季度南通市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值433.60 億元，同比增長(zhǎng)16.4%（按可比價(jià)格計(jì)算），增幅高于全江蘇省平均水平1.2 個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)平均水平5.3 個(gè)百分點(diǎn)，在全江蘇省13 個(gè)省轄市和長(zhǎng)三角16 城市中位居第一。其中排名第二、三的是舟山（16.3%）、蘇州（

40、16.2%）。 根據(jù)南通市總體規(guī)劃，近中期(20002010 年)南通市國(guó)民經(jīng)濟(jì)年平均遞增10%左右，到2010 年，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到3000 美元；遠(yuǎn)期(20112020 年)年平均遞增8%左右，至2020 年，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6000 美元，建成蘇中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市之一。 南通經(jīng)濟(jì)布局 按照規(guī)劃，南通市區(qū)將形成“一主”：國(guó)家級(jí)南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；“二副”：崇川、港閘兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)；“二帶”：沿江、沿河產(chǎn)業(yè)帶；“六口”：陳橋、橫港等6 個(gè)道口經(jīng)濟(jì)板塊；“十區(qū)”：陳橋、幸福、閘東等10 個(gè)工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)。 對(duì)于本項(xiàng)目所在區(qū)域，位于港閘省級(jí)開發(fā)區(qū)和沿河產(chǎn)業(yè)帶的輻射范圍內(nèi)，規(guī)劃的支持，產(chǎn)

41、業(yè)的保障都將增添區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展和成熟。 1.3.2 人民生活水平 伴隨著南通市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對(duì)速度慢于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，到2006 年人均可支配收入達(dá)到14058 元。 近幾年，南通市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上升，人均消費(fèi)品零售額歷年來(lái)則呈小幅震蕩、緩步上升態(tài)勢(shì)。 9.cg35 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃2000案1 雖然南通市人民生活水平穩(wěn)步提升。但是與蘇州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2006 年蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為20668 元、19027 元、19674 元?？梢姡用裆钏揭_(dá)到長(zhǎng)三角的一些發(fā)達(dá)的城市還需要一定時(shí)間。 圖：2002-2006 年市區(qū)人均可支配收入 資料來(lái)源：南通市統(tǒng)計(jì)局 圖：2001-2006 年南通市社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況 資料來(lái)源：南通市