河南省關于外商投資房地產企業(yè)準入條件和審批流程

1、關于外商投資房地產企業(yè)準入條件和審批流程的備 忘 錄致：公司領導就外商投資房地產企業(yè)的準入條件和審批流程等相關問題，經查詢有關法律、法規(guī)，并通過本所律師前往省商務廳、省工商局實地進行了咨詢，結合有關具體情況，出具本備忘錄如下：一、外商投資房地產企業(yè)的定義外商投資房地產企業(yè)是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設施、主題公園等建設經營，或以上述項目建設為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)。相關規(guī)定：商務部辦公廳關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見有關問題的通知（商資字2006192號）二、外商投資房地產企業(yè)的市場準入條件1、境外

2、投資者在境內從事房地產開發(fā)或經營業(yè)務，應當遵守商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產的有關規(guī)定，依法申請設立外商投資房地產企業(yè)，經有關部門批準并辦理有關登記后方可按照核準的經營范圍從事相關業(yè)務。相關規(guī)定：（1）建設部、商務部關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（2）商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函200750號）（3）商務部辦公廳關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見有關問題的通知（商資字2006192號）1 / 8（4）建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）2、外商投資設立房地產企業(yè)，投資總

3、額在1000萬美元(含1000萬美元)以上的，其注冊資本應不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元至1000萬美元的，其注冊資本應不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的，其注冊資本應不低于投資總額的70%。相關規(guī)定：（1）建設部、商務部關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（2）商務部辦公廳關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見有關問題的通知（商資字2006192號）（3）建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）3、設立外商投資房地產企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一

4、年期外商投資企業(yè)批準證書和營業(yè)執(zhí)照，到稅務機關辦理稅務登記。其中，在外商投資企業(yè)批準證書備注欄內標明"有效期至*年*月*日"。相關規(guī)定：（1）建設部、商務部關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（2）商務部辦公廳關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見有關問題的通知（商資字2006192號）（3）建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）4、外商申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房產權的預約出讓/購買協(xié)議。未達到上述要求，審批部門不予批準。

5、外商投資房地產企業(yè)應在外商投資企業(yè)批準證書一年有效期內向土地管理部門繳納土地出讓金，憑上述證照到土地管理部門申辦國有土地使用證，憑國有土地使用證到商務主管部門換發(fā)正式的外商投資企業(yè)批準證書后，2 / 8再到工商行政管理機關換發(fā)與外商投資企業(yè)批準證書經營期限一致的營業(yè)執(zhí)照，到稅務機關辦理稅務登記。相關規(guī)定：（1）商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函200750號）（2）商務部辦公廳關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見有關問題的通知（商資字2006192號）（3）建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171

6、號）5、已設立外商投資企業(yè)新增地產開發(fā)或經營業(yè)務，以及外商投資房地產企業(yè)從事新的房地產項目開發(fā)經營，應按照外商投資有關法律法規(guī)向審批部門申請辦理增加經營范圍或擴大經營規(guī)模的相關手續(xù)。相關規(guī)定：商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函200750號）6、外商投資房地產企業(yè)的股權和項目轉讓，以及境外投資者并購境內房地產企業(yè)，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。投資者應提交履行國有土地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等的保證函，國有土地使用證，建設（房地產）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材

7、料。相關規(guī)定：建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）7、境外投資者通過股權轉讓其他方式并購的境內房地產企業(yè)，收購合資企業(yè)中方股權的，需妥善安臵職工，處理銀行債務，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起三個月內以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。境外投資者收購外商投資房地產企業(yè)中方股3 / 8權的，須妥善安臵職工，處理銀行債務，并在股權轉讓協(xié)議生效之日起三個月內以自有資金一次性支付全部轉讓對價。相關規(guī)定：（1）建設部、商務部關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（2）商務部辦公廳關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資

8、準入和管理的意見有關問題的通知（商資字2006192號）（3）建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）三、外商投資房地產企業(yè)的禁止性規(guī)定1、不得以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內房地產企業(yè)。境外投資者不得以變更境內房地產企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產審批。外商投資房地產企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。相關規(guī)定：（1）商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函200750號）（2）建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房200

9、6171號）2、對投資房地產未取得外商投資企業(yè)批準證書和營業(yè)執(zhí)照的境外投資者，不得進行房地產開發(fā)和經營活動。相關規(guī)定：建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）3、外商投資房地產企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得國有土地使用證的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。相關規(guī)定：建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）4 / 84、外商投資房地產企業(yè)應當遵守房地產有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準的期限和條件。有關部門要加強對外

10、商投資房地產企業(yè)開發(fā)、銷售等經營活動的監(jiān)管，發(fā)現囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為的，要根據國辦發(fā)200637號文件及其他有關規(guī)定嚴肅查處。 相關規(guī)定：建設部等部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）5、限制外商投資產業(yè)：房地產業(yè)，包括：1.土地成片開發(fā)（限于合資、合作）2.高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營；3房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。禁止外商投資產業(yè)：高爾夫球場的建設、經營。相關規(guī)定：外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂）（國家發(fā)展改革委、商務部令第57號）四、關于外商投資房地產企業(yè)的審批程序1、外商申請設立房地產企業(yè)的審批

11、程序（1）用預先核定的外商投資企業(yè)名稱到國土管理部門依法獲得開發(fā)項目土地使用權（或簽訂協(xié)議）；（2）到發(fā)改委進行外商投資項目核準；（3）到商務主管部門辦理一年期的外商投資企業(yè)批準證書；（4）到工商行政管理部門辦理一年期的營業(yè)執(zhí)照；（5）繳納土地出讓金，憑上述證照到土地管理部門申辦國有土地使用證；（6）取得國有土地使用證后到商務主管部門換發(fā)正式的外商投資企業(yè)批準證書；（7）持正式的外商投資企業(yè)批準證書到工商行政管理機關換發(fā)與外5 / 8商投資企業(yè)批準證書經營期限一致的營業(yè)執(zhí)照；（8）到稅務機關辦理稅務登記；（9）企業(yè)持外商投資企業(yè)批準證書、營業(yè)執(zhí)照及全部報批資料送商務部辦理備案審批手續(xù)；（10）

12、商務部批準備案后在官方網站上公布備案企業(yè)名單。（11）企業(yè)到外匯管理局辦理外資匯入審批手續(xù)。2、外商并購境內資房地產企業(yè)審批程序（1）可先用現有內資企業(yè)名義到國土管理部門依法獲得開發(fā)項目土地使用權；（2）到發(fā)改委申請外資并購立項核準；（3）到商務主管部門辦理外資并購審批手續(xù)，申領外商投資企業(yè)批準證書（其他與新設企業(yè)基本相同）向商務主管部門提交履行國有土地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等的保證函、國有土地使用證、建設（房地產）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。（4）企業(yè)持外商投資企業(yè)批準證書、及全部報批資料送商務部辦理備案審批手續(xù)；（5）商務部批

13、準備案后在官方網站上公布備案企業(yè)名單；（6）企業(yè)到外匯管理局辦理外資匯入審批手續(xù)。3、已設立的外商投資企業(yè)新增地產開發(fā)或經營業(yè)務，以及已設立的外商投資房地產企業(yè)從事新的房地產項目開發(fā)經營，同樣也應履行上述審批程序。相關規(guī)定：6 / 8商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函200750號）以上相關審批流程均系通過咨詢或在各相關政府主管部門網站公布而得，具體辦理時可能會有個別流程不完全相同，具體審批流程可以負責審批的相關部門最終審批流程為準。河南金學苑律師事務所二一一年八月二十六日附件：相關法律、法規(guī)1、中華人民共和國城市房地產管理法2、中華人民共和國外匯管理條例3、關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房（2006）171號）4、關于貫徹落實<關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見>有關問題的通知（商資字（2006）192號）5、關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知（匯發(fā)（2006）47號）6、關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函（2007）50號）7、關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知（匯綜發(fā)（200