辦公樓大廈物業(yè)管理投標(biāo)書

1、第一部分 #物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介及業(yè)績(jī)一、公司的介紹二、公司所獲榮譽(yù)、獎(jiǎng)勵(lì)三、公司業(yè)績(jī)1、對(duì)內(nèi)承接的項(xiàng)目2、對(duì)外承接的項(xiàng)目第二部分 #辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃#辦公樓位于 #,總建筑面積近 3萬(wàn)平方米,包括高檔商務(wù) 辦公樓、餐廳、酒店。該項(xiàng)目位于 #,具有優(yōu)越的地理位置和便利 的外部交通環(huán)境;設(shè)施設(shè)備優(yōu)良,具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng),各項(xiàng)功能齊 全,可提供舒適的辦公環(huán)境,將為 #樹(shù)立良好的形象?；谏鲜鲆?素, 我們認(rèn)為 #辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。 作為高質(zhì)量物業(yè)項(xiàng)目, 建成后必然要求提供有與之相適應(yīng)的高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。 我 公司將憑借 #中心特有企業(yè)文化底蘊(yùn)和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢(shì), 整合的 傳

2、統(tǒng)與高新技術(shù)優(yōu)勢(shì),成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢(shì),放射型信息優(yōu)勢(shì)等, 做好業(yè)主的管家,提供一流的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)保值、升值。運(yùn)用科 學(xué)的管理方法,提升大廈形象。綜合分析,我們擬定出物業(yè)管理的五 點(diǎn)設(shè)想及策劃。一、 實(shí)施“人性化”物業(yè)管理人性, 是人類亙古不變的永恒主題; 崇尚人性, 是我公司的精髓。 在海關(guān)大廈, 我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念, 以關(guān)注員工的 不同需求、 關(guān)注物業(yè)使用者的工作環(huán)境質(zhì)量、 關(guān)注大廈的整體氛圍為 特征的物業(yè)管理,使該項(xiàng)目成為“人性”得以充分張揚(yáng)的生存空間。 我們?cè)凇?#大廈”將實(shí)施“人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃具 體為:1. 引入“重視員工”的管理理念員工是人性化物業(yè)管

3、理的實(shí)施者, 只有 “善待員工” 才能實(shí)現(xiàn) “善 待客戶” 。(1多層次、 多角度地激勵(lì)員工, 以滿足員工物質(zhì)與精神需要;(2主張管理者與員工之間的充分溝通,體現(xiàn)人與人之間的人 格平等;(3關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn),使員工與企業(yè)同步發(fā)展;(4為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍,實(shí)現(xiàn)“能者上,平者讓, 庸者下” ;(5為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯,通過(guò)培訓(xùn),使每一個(gè)物業(yè)管理員可 以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經(jīng)理。2. 辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入(1 “以人為本”的辦公環(huán)境概念管理公司在介入 #大廈的管理后, 將憑借豐富的物業(yè)管理實(shí)踐 經(jīng)驗(yàn)并充分了解客戶之辦公需求,將“以人為本”的辦公概念引入到 #大廈的環(huán)境管理

4、中去,把環(huán)境意識(shí)、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)與契合放在 首位,使客戶感受到 #大廈的文明和環(huán)境的清麗和諧。(2 實(shí)施“便利辦公環(huán)境計(jì)劃”為客戶提供所需的各項(xiàng)特約 服務(wù),解決客戶后顧之憂。3. 為客戶提供體貼入微的關(guān)懷傾聽(tīng)客戶心聲,確立“善待客戶”的職業(yè)意識(shí)。安排“客戶接待 日” ,傾聽(tīng)客戶心聲,滿足客戶的合理需求。二、 全面實(shí)施綠色環(huán)境保護(hù)計(jì)劃環(huán)境保護(hù)是二十一世紀(jì)人類最關(guān)注的主題, 綠色環(huán)保將成為一種 潮流。 #大廈的“環(huán)保指標(biāo)”則成為衡量 #大廈物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志,也是客戶的人性需要。因此,我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入 ISO14000環(huán)境管理體系,全面實(shí)施環(huán)境保護(hù)計(jì)劃,從大廈園區(qū)綠化 覆蓋率、排污排水設(shè)

5、施、垃圾處理、噪聲處理及營(yíng)造自然景觀等方面 采取一系列環(huán)保措施。三、 充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法提高 #大廈物業(yè)管理水平必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法。 如果 我公司能獲得 #大廈的管理權(quán),我們將充分運(yùn)用我公司已經(jīng)建立起 來(lái)的四個(gè)系統(tǒng) ISO9002國(guó)際質(zhì)量保證體系、 MIS 系統(tǒng)(信息管理 系統(tǒng) 、 CIS 系統(tǒng)(企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng) 、 CS 系統(tǒng)(客戶滿意戰(zhàn)略確 保海關(guān)大廈的管理服務(wù)始終保持一流水平。1、 ISO9002質(zhì)量保證體系對(duì)管理服務(wù)運(yùn)作的規(guī)范本公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的 ISO9002質(zhì)量保證體系并在所管 項(xiàng)目上成功運(yùn)作, 管理服務(wù)運(yùn)作的每一個(gè)行為都在該體系中有明確的 規(guī)范和界定,為我們

6、的管理服務(wù)提供質(zhì)量保證。2、 MIS 系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng)對(duì)信息處理的規(guī)范#大廈智能化程度高,故信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要, 為了保證 #大廈信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時(shí)處 理,我們建議在管理處機(jī)構(gòu)中設(shè)置“智能控制中心” 。該中心除了對(duì) 樓宇各種智能化設(shè)備進(jìn)行控制外,還負(fù)責(zé)樓宇所有信息的接受和處 理,并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤。3、 CIS 系統(tǒng)(企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)提升大廈的文化品味 我們將對(duì) #大廈的形象設(shè)計(jì)提供參考意見(jiàn)及方案。 該設(shè)計(jì)內(nèi)容 包括大廈標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員工的服飾、標(biāo)牌等。4、 CS 系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略為客戶提供全方位服務(wù)將在 #大廈實(shí)施顧客滿意

7、戰(zhàn)略,一切從客戶需要出發(fā),以客 戶滿意為目標(biāo),為客戶提供全方位的服務(wù)。四、 堅(jiān)持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范化在 #大廈的物業(yè)管理中, 我們將在發(fā)展商的支持和配合下, 嚴(yán) 格按照北京市有關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定對(duì)大廈實(shí)行規(guī)范化管理, 確保 發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動(dòng)的狀態(tài)之中。此外,我 們?cè)趪?yán)格執(zhí)行條例的同時(shí),還將對(duì)日常管理的有關(guān)問(wèn)題做有益的探 索,為 #大廈的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻(xiàn)。五、 充分發(fā)揮高科技在管理中的作用管理公司建議在大廈的管理中, 根據(jù)大廈的實(shí)際情況逐步建立及 使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理大廈包括:1、 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA 2、 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA 3、 通訊自

8、動(dòng)化系統(tǒng)(CA 4、 消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA 5、 保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA 6、 物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)(MA 第三部分:保養(yǎng)、保安、保潔管理計(jì)劃第一章 大廈維修保養(yǎng)(管理計(jì)劃書第一節(jié) 概述#辦公樓維修保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項(xiàng)目之建筑物、內(nèi)外 裝璜、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的完好和正常運(yùn)行使用。適應(yīng) 高檔寫字樓 (及酒店 辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要。保持并提高“硬件”水平 使大廈保值增值,為大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。實(shí)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目的綜合管理,是完成既定任務(wù)的保障。我們 認(rèn)為根據(jù) #大廈的使用和經(jīng)營(yíng)需要,結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況,將 維修保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各主要方面及各重點(diǎn)環(huán)節(jié)科學(xué)地、 有機(jī)地結(jié) 合起

9、來(lái),發(fā)揮整體實(shí)力,是完成管理目標(biāo)、保證質(zhì)量和提高綜合效益 的有效手段。本計(jì)劃書系統(tǒng)地概括了 #辦公樓維修保養(yǎng)的組織制度、技術(shù) 管理、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)、維修服務(wù)、能源和材料管理的實(shí)施方案,注重 了操作性。就設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)淺展 開(kāi),希望能成為較切合實(shí)際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。末端具體工作計(jì)劃、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實(shí)際工作中根 據(jù)不同的具體情況和業(yè)主委托的實(shí)際管理內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和量化。第二節(jié) 組織制度部門名稱:工程部 (或維修部 大廈工程維修服務(wù)部門一.崗位設(shè)置維修保養(yǎng)主管 (工程師 : 1人變電站 /發(fā)電機(jī)運(yùn)行值班 : 4人冷凍機(jī)和空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維修 : 4人熱力站 /水 /燃?xì)?

10、/消防水系統(tǒng)運(yùn)行 : 4人樓宇自控 /衛(wèi)星電視運(yùn)行值班和電話線路 /報(bào)警線路等弱電維修 : 5人水 /電 /空調(diào)末端維修和客戶綜合維修服務(wù) : 6人土建 /裝修日常維修 : 2人合計(jì) : 26人人員素質(zhì) :主管 : 工程師或技師職稱, 10年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 電站電工 : 有高壓電工操作證和入網(wǎng)證,中級(jí)以上技術(shù)等 級(jí), 5年以上工作經(jīng)驗(yàn)。維修電工 : 有 (高 低壓電工操作證, 中級(jí)以上技術(shù)等級(jí), 3年以上物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。水 /暖 /空調(diào)工:有相應(yīng)操作證, 5年以上專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。有物業(yè) 維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。弱電技工:弱電技術(shù) 5年以上,有樓宇自控運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)。懂 消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運(yùn)行維修。二.崗

11、位責(zé)任1.維修保養(yǎng)主管 : 直接上級(jí) -項(xiàng)目經(jīng)理工作范圍:大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、各類機(jī) 電設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作的管理;各類內(nèi) 部工程大修改造工作管理; 日常維修、 服務(wù)管理。(1 對(duì) 工程部所有員工負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教育的責(zé)任。(2 制 定部門工作計(jì)劃、費(fèi)用計(jì)劃并組織執(zhí)行和過(guò)程的控 制。(3 對(duì) 員工人身安全、設(shè)備運(yùn)行安全進(jìn)行檢查、督導(dǎo)。(4 制 定或?qū)徟こ滩扛鞣N規(guī)章制度和工作規(guī)范。(5 向 經(jīng)理報(bào)告工作完成情況、費(fèi)用執(zhí)行情況及經(jīng)營(yíng)情況。 2.工程師(主管兼 。直接上級(jí):公司工程部總監(jiān)管理工作范圍:全面技術(shù)管理工作。負(fù)責(zé)大廈“硬件”設(shè)備 設(shè)施的技術(shù)管理和員工的技能培訓(xùn)。(1

12、 制 定設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,并提供技術(shù)保障。(2制定操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(3對(duì)維修保養(yǎng)的操作過(guò)程實(shí)施控制,維修保養(yǎng)工作完成 后驗(yàn)收。(4維修費(fèi)用預(yù)算、成本控制、維修材料備件的審核及確 認(rèn)。(5大修、改造方案的制定及;客戶二裝工程方案及技術(shù) 資料的審批。(6 能 源使用管理。業(yè)務(wù)工作范圍 :(1 所 轄專業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。(2 專 業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃制定和實(shí)施,完成各種工作任務(wù)。(3 專 業(yè)技術(shù)工作的實(shí)施及有關(guān)的工程方案審查,完工驗(yàn) 收。(4 專 業(yè)費(fèi)用預(yù)算,并控制費(fèi)用的使用。(5 員 工業(yè)務(wù)分配和業(yè)務(wù)考核。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立 與執(zhí)行。(6 其 它日常管理工作和維修保養(yǎng)的實(shí)際操作

13、。3.班組(或崗位領(lǐng)班。(1 具 體日常運(yùn)行值班、維修、服務(wù)工作的分配和操作。(2 執(zhí) 行保養(yǎng)計(jì)劃并保證質(zhì)量。(3 執(zhí) 行主管工程師安排的工作指令。(4 及 時(shí)處理報(bào)修和投訴。(5 負(fù) 責(zé)分管設(shè)備的安全和員工的操作安全。(6 與 員工共同操作。5.技工。直接上級(jí):領(lǐng)班按崗位分配和責(zé)任制規(guī)定,完成各類工作任務(wù)。 (各項(xiàng)工作 制度、規(guī)范及崗位分配另行制定 。6.值班調(diào)度 (樓宇自控值班員兼 。 直接上級(jí):主管。 (1 24小時(shí)受理各方面的報(bào)修、投訴。隨時(shí)分配給各班組 員工或通報(bào)各級(jí)有關(guān)人員處理,并得到反饋。(2隨時(shí)掌握員工動(dòng)態(tài)分布情況,及時(shí)進(jìn)行維修服務(wù)中的 人員協(xié)調(diào)互補(bǔ)。(3及時(shí)傳達(dá)上級(jí)臨時(shí)安排的

14、工作指令。(4服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、配合、協(xié)調(diào)。組織處理緊急事件。(5規(guī)定的外部事務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的聯(lián)絡(luò)、辦理。 (7 檔 案、資料管理;文秘性工作。三.考核制度根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)章。1.部門逐級(jí)考核:制定系統(tǒng)、班組崗位逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法。2.員工逐級(jí)考核:制定領(lǐng)班、技工逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法。3.考核內(nèi)容:(細(xì)則另定(1 部門考核 a保養(yǎng)計(jì)劃完成情況。b 設(shè)備完好率和運(yùn)行情況。c 服務(wù)質(zhì)量。d 費(fèi)用執(zhí)行情況。(2 員工考核 a績(jī)效。b 業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。c 工作質(zhì)量。d 服務(wù)態(tài)度。第三節(jié) 技術(shù)管理一.技術(shù)資料管理(一制定詳細(xì)的技術(shù)資料管理制度,細(xì)化技術(shù)資料的收集、存 檔

15、、保護(hù)、修改、變更、使用、移交等辦法及程序(細(xì)則 另定 :1.技術(shù)資料交接程序和日常收集辦法。2.設(shè)備改造或變更后強(qiáng)制修改或變更資料規(guī)定。3.資料存檔及保護(hù)辦法。4.技術(shù)資料使用、 復(fù)印、 分配規(guī)則及內(nèi)部資源共享方法。 (二技術(shù)資料內(nèi)容:1.各類竣工圖紙、原始資料。2.各類技術(shù)修改材料、圖紙、文件。3.設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修檔案。4.設(shè)備設(shè)施說(shuō)明書及其備品備件規(guī)格、 型號(hào)、 供貨來(lái)源。5.政府和行業(yè)管理部門對(duì)設(shè)備設(shè)施有關(guān)檢測(cè)報(bào)告、使用 批準(zhǔn)文件、認(rèn)證等材料。6.各有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二.基本技術(shù)保障(一 建 立基本技術(shù)保障體系。由工程師牽頭,高中級(jí)專業(yè)技 工具體負(fù)責(zé)的綜合技術(shù)力量,是確保大廈經(jīng)營(yíng)檔次和

16、正 常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件。技術(shù)力量的調(diào)配方式,根據(jù)工作性質(zhì)和服務(wù)要求屆時(shí)具體制定。 技術(shù)人員的配置 , 重點(diǎn)采用 以下方法:1.日常維修及服務(wù)以技工為主。逐步建立細(xì)致的工 作流程和操作規(guī)范。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈活性確保工 作質(zhì)量。2.保養(yǎng)、大修、工程、改造在得到業(yè)主委托后由工 程師直接負(fù)責(zé),具體操作由技工分工實(shí)施。制定詳細(xì) 的技術(shù)流程和本大廈的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。3.“物管公司”總部的綜合技術(shù)支持國(guó)貿(mào)物管公司 工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關(guān)大 廈”項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作,以及酒店擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的工程 需求。(1 重點(diǎn)設(shè)備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍,實(shí)施專業(yè)技 術(shù)統(tǒng)管,并有備案。(2 設(shè)備中修、大修技術(shù)方案報(bào)

17、“總部”專業(yè)技術(shù)組審 批。(3 大型維修機(jī)具及重要通用備件靈活調(diào)劑, 確保供應(yīng)。(4 專業(yè)技術(shù)組定期到項(xiàng)目檢查,考評(píng)設(shè)備情況,并提 出整改意見(jiàn)。(5 根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)派遣有關(guān)專業(yè)工程師配合。(6 總部“專業(yè)工程組”隨時(shí)配合重大搶修、重要大修、 綜合技改及其它規(guī)模性或復(fù)雜性的維保工作。 (二 專 項(xiàng)技術(shù)(或設(shè)備保障:1. 專項(xiàng)重點(diǎn)設(shè)備或?qū)ｍ?xiàng)技術(shù)以 “專項(xiàng)委外合同” 為保障, 強(qiáng)制保養(yǎng)和大修。2.與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系,保證專用 備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。3.針對(duì)性地建立與市政(或政府及社會(huì)專業(yè)維修隊(duì)伍 的相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系,用于應(yīng)付突發(fā)事件、緊急任 務(wù)及不可預(yù)見(jiàn)的工作。4.針對(duì)工作中遇

18、到的具體的高精尖疑難技術(shù)問(wèn)題,以多 種形式適時(shí)聘請(qǐng)專項(xiàng)技術(shù)人員協(xié)助解決并對(duì)酒店員 工進(jìn)行培訓(xùn)。三.專業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.變電站運(yùn)行規(guī)程2.變電站倒閘操作程序3.變電站檢修操作程序4.強(qiáng)電低壓供用電系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程5.強(qiáng)電低壓維修作業(yè)程序6.供水系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程7.供水系統(tǒng)作業(yè)程序8.熱力站運(yùn)行工作規(guī)程和作業(yè)程序9.熱力站檢修作業(yè)程序10.排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序11.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程12.空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序13.空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序14.衛(wèi)星接受站運(yùn)行規(guī)程及檢修程序15.消防報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程16.消防報(bào)警故障處理程序17.消防報(bào)警試驗(yàn)、檢修程序18.消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)試驗(yàn)

19、、檢修程序19.消防噴灑系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序20.消防栓水系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序21.消防卷閘試驗(yàn)、檢修程序22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、檢修規(guī)程及操作程序 23.保安系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程24.保安系統(tǒng)檢修、試驗(yàn)程序25. 樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程26. 樓宇自控系統(tǒng)檢修程序27. 燃?xì)庀到y(tǒng)運(yùn)行規(guī)程28. 燃?xì)庀到y(tǒng)檢修作業(yè)程序29. 通信系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程30. 通信系統(tǒng)檢修作業(yè)程序,移機(jī)、裝機(jī)作業(yè)程序31. 通信主機(jī)、計(jì)費(fèi)、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序32. 裝飾裝修維護(hù)作業(yè)規(guī)程33. 建筑物、路面、外圍維護(hù)作業(yè)程序34. 家具木器維修工作規(guī)程35. 電梯、升降機(jī)、擦窗機(jī)運(yùn)行工作規(guī)程36. 電梯、升降機(jī)、擦窗機(jī)檢修作業(yè)程序

20、37音像設(shè)備使用規(guī)范及維護(hù)程序38. 廚房設(shè)備使用規(guī)范及維護(hù)程序39. 衛(wèi)生潔具維護(hù)、檢修規(guī)程40. 各類專用設(shè)備操作規(guī)程及檢修作業(yè)程序41. 各類設(shè)備、設(shè)施,系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)42. 各種設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安裝及施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)43. 其它有關(guān)安全規(guī)程和技術(shù)措施四.員工技術(shù)培訓(xùn)對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。培 訓(xùn)安排可分為三個(gè)階段。第一階段,使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的 設(shè)備設(shè)施情況, 掌握運(yùn)行和操作, 保證整體運(yùn)轉(zhuǎn)。 第二階段,對(duì)重點(diǎn)設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握,能夠獨(dú)立排除 故障,獨(dú)立進(jìn)行保養(yǎng)。第三階段,全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。打破工種界限,一般性的維修不分專業(yè)

21、人人能做,提高效率、 降低成本。方案如下:1. 由 甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。 施工單位及設(shè)備制造廠家 派專人或組織培訓(xùn)班, 對(duì)維修人員培訓(xùn)其設(shè)備的使用、 維 修方法。此項(xiàng)應(yīng)屬“工程合同”范圍。2. 工 程交接后, 在保修期內(nèi)由施工方派專人同大廈維修人員 共同參與設(shè)備運(yùn)行, 指導(dǎo)并處理專項(xiàng)技術(shù)問(wèn)題, 在實(shí)際工 作中教會(huì)崗上維修人員。3. 系 統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定后, 由專業(yè)工程師(或技師對(duì)技工進(jìn)行深 入的較全面的培訓(xùn)。4. 專 業(yè)之間交叉培訓(xùn)。 結(jié)合日常工作利用多種形式對(duì)員工進(jìn)行一專多能培訓(xùn)。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。5. 培 訓(xùn)考核制度。 任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進(jìn)行考核, 以 確認(rèn)受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作

22、績(jī)效。6. 竣 工技術(shù)培訓(xùn)范圍:機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細(xì)培 訓(xùn)計(jì)劃另定。第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理 -運(yùn)行、維修、保養(yǎng)一. 實(shí)施設(shè)備管理責(zé)任定員1.建立設(shè)備明細(xì)臺(tái)帳,按單體分項(xiàng)。2.將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。 所有維修保養(yǎng)人 員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。3.設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成 情況進(jìn)行檢查,并提出有關(guān)保養(yǎng)建議,補(bǔ)充設(shè)備檔案。 4.制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度 (細(xì)則根據(jù)實(shí)際情況確定 。二. 設(shè)備日常運(yùn)行、維修(一 設(shè) 備運(yùn)行管理方式1.設(shè)備運(yùn)行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運(yùn)行主管(或領(lǐng)班負(fù)責(zé), 工程師協(xié)調(diào)。2.設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行維修班組執(zhí)行,各工種分工協(xié)

23、作。3.機(jī)電系統(tǒng)實(shí)行 24小時(shí)運(yùn)行值班制度。4.運(yùn)行人員適用于相關(guān)的日常維護(hù)、保養(yǎng)、服務(wù)工作。5.根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng)營(yíng)需要,在運(yùn)行班組 中劃分責(zé)任區(qū)域。(二 設(shè) 備運(yùn)行內(nèi)容:1.站點(diǎn) 24小時(shí)運(yùn)行值班電站 (及發(fā)電機(jī) 、 中控室 (及衛(wèi)星站 、 熱力站 (及冷凍站 設(shè)置固定值班崗位, 值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常維護(hù)及臨時(shí)性維修。 (具體內(nèi)容另定2.系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修值班運(yùn)行維修班組實(shí)施 24小時(shí)值班。負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電 梯、消防、通信等機(jī)電系統(tǒng)的綜合運(yùn)行、維修及相關(guān)服務(wù) (具體內(nèi)容另定3.運(yùn)行操作項(xiàng)目1站點(diǎn)故障處理2系統(tǒng)停、送(開(kāi)關(guān)操作3機(jī)房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視4公共區(qū)巡視5系統(tǒng)運(yùn)行

24、狀態(tài)調(diào)整4.運(yùn)行表格(提要按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運(yùn)行表格,主要內(nèi)容如下:1各類巡視表2各類運(yùn)行記錄表3交接班表4故障處理登記表(三日常維修內(nèi)容:1.系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行故障處理2.系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修3.公共區(qū)設(shè)施維修4.末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修5.消耗品的更換6.其它各類報(bào)修(四運(yùn)行維修制度(提要1.維修值班制度2.巡視制度3.維修記錄制度4.維修工作單制度5.日常維修工作流程(五建立運(yùn)行維修“速查表”為提高工作效率,發(fā)揮員工一專多能的作用,按專業(yè)系 統(tǒng)建立維修速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點(diǎn)、系統(tǒng)連 接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來(lái)。使任何人對(duì)一 般故障不用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。三. 計(jì)劃保

25、養(yǎng)(一 建 立每臺(tái)設(shè)備的維修檔案,動(dòng)態(tài)反映設(shè)備情況。(二 按 專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防范性保養(yǎng)計(jì)劃。(三 制 定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計(jì)劃強(qiáng)制保養(yǎng)(或檢測(cè)項(xiàng)目1. 電梯 2.擦窗機(jī) 3.消防水泵 4.高壓配電開(kāi)關(guān) 5.電力變壓器 6.熱力泵 7.主補(bǔ)水泵 8. 消防排煙風(fēng) 機(jī) 9.應(yīng)急燈 10.燃?xì)忾y門、管線 11.熱水閥門管線 12. 主排污泵 13.防盜報(bào)警器 14.火警探測(cè)器 15.發(fā) 電機(jī) 16.衛(wèi)星天線結(jié)構(gòu) 17.樓頂、室外廣告牌 (架 結(jié) 構(gòu) 18.燃?xì)庠罹?19.桑那電爐 20.各種蓄電池 (電瓶 20. 冷凍機(jī) 21.冷卻塔 22.其他涉及使用安全的設(shè)備 (四 防

26、范性計(jì)劃保養(yǎng)周期1.年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目:各類電機(jī);消防水泵;高低壓配電盤;電力變壓器; 鍋爐;空調(diào)主機(jī);空調(diào)風(fēng)道清理;空調(diào)風(fēng)閥;冷熱水 主泵; 避雷系統(tǒng); 風(fēng)機(jī)盤管; 熱交換器; 消防煙 (溫 感探頭;接地系統(tǒng);電話分線箱;電力電纜或母線; 建筑外墻門窗等。2.季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目:各類普通水泵; 空氣處理機(jī) (風(fēng)機(jī) ; 空調(diào)散流器 (風(fēng) 口 ;分路低壓開(kāi)關(guān)(分路電盤 ;電熱水器;生活水 箱;蓄水池;應(yīng)急燈;蓄電池組;擦窗機(jī);交換機(jī)、 配線架;管井、管溝;動(dòng)力控制電盤;消防報(bào)警盤; 消火栓;燃?xì)庠罹?衛(wèi)生間機(jī)電設(shè)備;保安設(shè)施;應(yīng) 急廣播。3.月周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目:空調(diào)過(guò)濾網(wǎng);排污泵;

27、排污井及管道;水箱清洗;給 排水自控裝置;電梯;發(fā)電機(jī)等。四. 大修及更新改造(一 大 修的含義。符合下列情形之一,即視為大修。1. 發(fā) 生的單項(xiàng)維修費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定 資產(chǎn)列支金額的。 (如高價(jià)值零備件和材料。 2. 發(fā) 生固定資產(chǎn)增值的項(xiàng)目。 (如設(shè)備設(shè)施更換、改造、 安裝等。 3. 財(cái) 務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項(xiàng)目,其一次性維修費(fèi)用等于或大于設(shè)備整體價(jià)值的。 (如整體不能更換或貨 源困難的低值設(shè)備。 4. 超 過(guò)折舊期的設(shè)備維修。(二 實(shí) 施大修的辦法1. 根據(jù)實(shí)際情況提出大修計(jì)劃及其預(yù)算。2. 制定大修技術(shù)方案和實(shí)施方案。3. 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊(duì) 操

28、作執(zhí)行。必要時(shí)委托工程隊(duì)伍或廠商執(zhí)行。 4. 按規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。五. 工程管理(一 協(xié)助 #管理項(xiàng)目1.使用和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工程或 安裝工程。2.大廈擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)增加的工程項(xiàng)目。3.大廈內(nèi)客戶自行實(shí)施的二次裝修工程。4.客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。(二 工程管理制度1.內(nèi)部施工管理程序。2.內(nèi)部施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.客戶施工管理程序。4.客戶裝修技術(shù)審批程序。5.客戶施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。6.客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(各專業(yè) 。六. 維修保養(yǎng)應(yīng)急措施(提要(一 組織措施應(yīng)急預(yù)案1. 制定細(xì)致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。2. 落實(shí)應(yīng)急人員,強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。3. 規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式,確定人員

29、及時(shí)到位。(二 技術(shù)措施1.事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況,制定技術(shù)處理程 序并要求員工熟知。如:火災(zāi)撲救保障程序、斷電處 理程序、跑水處理程序等。2.維修值班室配備專用應(yīng)急工具。3.制定善后措施(各主要設(shè)備設(shè)施 。(三 主要應(yīng)急內(nèi)容:火警(災(zāi) 、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大 事故、防汛等。(四 工程部緊急事件處理原則1. 保障生命、保護(hù)設(shè)備、減少損失2. 搶救現(xiàn)場(chǎng)、防止擴(kuò)大、控制影響3. 分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)定大局七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項(xiàng)維修(或保養(yǎng)合同1. 電梯保養(yǎng)及其大修2. 冷凍機(jī)保養(yǎng)及大修3. 電話交換機(jī)主機(jī)系統(tǒng)及其軟件、計(jì)費(fèi)子系統(tǒng)保養(yǎng)4. 消防監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)及其軟

30、件保養(yǎng)5. 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)及其軟件6. 空調(diào)機(jī)組大修7. 樓宇自控主機(jī)保養(yǎng)8. 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測(cè)或強(qiáng)制保養(yǎng)9. 其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修第五節(jié) 維修服務(wù)一.維修服務(wù)的含義及內(nèi)容大廈內(nèi)各部門和客戶(或客人日常對(duì)設(shè)備設(shè)施及其功能需 求的報(bào)修、投訴、申請(qǐng)之工作項(xiàng)目,視為維修服務(wù)。根據(jù)設(shè)備設(shè) 施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定,維修服務(wù)分 為“無(wú)償服務(wù)”和“有償服務(wù)” 。1.無(wú)償服務(wù)大廈應(yīng)提供的無(wú)償使用和保修的設(shè)備設(shè) 施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項(xiàng)目。包括依合同對(duì)客戶 的服務(wù)和對(duì)各部門的服務(wù)。2.有償服務(wù)主要是對(duì)客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè) 備設(shè)施的維修服務(wù)

31、和特殊需求之工作項(xiàng)目。如:寫字間客戶自備 設(shè)備及維修消耗品等。3. “報(bào)修”與“投訴”為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率, 需合理設(shè)置維修服務(wù)管理程序,適當(dāng)區(qū)分“報(bào)修”與“投訴”是 必要的。 一般情況下, 報(bào)修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請(qǐng)求, 維修人員按正常工作程序處理;投訴是指服務(wù)對(duì)象對(duì)大廈的軟、 硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求,維修人員按特殊程序處理。二.維修服務(wù)主要工作制度及其基本程序1.主要工作制度:(1值班負(fù)責(zé)制及其崗位負(fù)責(zé)制 (2 “工作單(票 ”制度。包括“維 修單” 、 “工作指令” 、 “工作申請(qǐng)單”等(3維修服務(wù)記錄及反饋制度(4維修服務(wù)核算及取費(fèi)制度(5 服務(wù)質(zhì)量保障制度。 包括

32、到場(chǎng)時(shí) 間、 服務(wù)態(tài)度、 維修質(zhì)量、 滿意 率等2.基本程序: 三.建立維修服務(wù)擋案對(duì)外以客戶為單位,對(duì)內(nèi)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝?如房 號(hào)等建立維修服務(wù)檔案,以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修保 養(yǎng)計(jì)劃提供依據(jù)。特別是客戶維修擋案,將對(duì)客戶的起租、退租、 維修、有償服務(wù)收費(fèi)等起著重要作用?？蛻艟S修服務(wù)檔案包括:(1原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺留問(wèn)題 記錄、交接記錄。(2 客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、 裝修驗(yàn)收記 錄。(3租期內(nèi)維修記錄及客戶確認(rèn)文件。(4有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。(5與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來(lái)文件。(6客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。四.保

33、證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則1.維修人員到場(chǎng)時(shí)間(自接到信息時(shí)起(1特殊情況立即到場(chǎng)。如:跑水、斷電、電 梯故障等(2投訴 5分鐘內(nèi)(3報(bào)修 10分鐘內(nèi)2.同時(shí)多項(xiàng)維修處理順序:(以影響面大小確定 主要公共場(chǎng)所客戶一般營(yíng)業(yè)區(qū)各部門 系統(tǒng)內(nèi)部維修。3.技術(shù)保障以服務(wù)優(yōu)先為原則。技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。五.逐步改進(jìn)維修服務(wù)管理手段,籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理 軟件,提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量 。第六節(jié) 能源和維修材料管理一.能源管理大廈工程部門對(duì)能源的管理主要是在能源供給、技術(shù)保證、 使用分配及節(jié)能措施方面實(shí)施的管理。具體工作由專業(yè)(主管 工程師協(xié)助海關(guān)實(shí)施,內(nèi)容如下:1.制定水、電、氣、燃

34、油消耗計(jì)劃并分配使用指標(biāo)。2.能源使用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂?.計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。4.與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。5.能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)施。 二.維修材料、備件及工具管理1.管理方案:(1建立維修材料、備件采購(gòu)制度(2建立維修材料、備件專用庫(kù)房(或平臺(tái) ,制定庫(kù)管 制度。(3材料、備件的使用制度(4工具購(gòu)買及其領(lǐng)用管理制度拆舊備件及費(fèi)舊材料管理制度(5 建 立設(shè)備材料備件工具的出入庫(kù)管理制度2.基本管理程序: (2 領(lǐng) 用程序 第二章 大廈保安(管理計(jì)劃書第一節(jié) 概述針對(duì)北京海關(guān)新辦公樓自身特點(diǎn)及周邊環(huán)境情況,合理分配警 力,保證大廈擁有一個(gè)良好的辦公秩序,預(yù)防火災(zāi)事

35、件的發(fā)生。第二節(jié) 人力資源配備保安人員安排及工作職責(zé)如圖所示。保安崗位設(shè)置及職責(zé) 31第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定一、消防安全管理規(guī)定1. 依據(jù)“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的工作方針,本著“誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)” 的精神制定項(xiàng)目消防安全管理制度。2. 根據(jù)工作需要項(xiàng)目須成立防火安全委員會(huì),委員會(huì)主任由總物業(yè)經(jīng) 理?yè)?dān)任,各部門經(jīng)理為委員會(huì)委員。3.防安全責(zé)任制。4.5.6.火安全委員會(huì)審批。7. 安保部依照制定的消防安全制度和責(zé)任實(shí)施日常的管理,有權(quán)對(duì)違 反制度和責(zé)任的人員進(jìn)行教育和處罰。8. 安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì),定期對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的單位和人員進(jìn)行消防 安全的宣傳教育。9. 項(xiàng)目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員,

36、務(wù)必以防火安全為重點(diǎn),高度重視 防火安全工作,不得以任何理由違反和破壞消防安全制度。10. 安保部根據(jù)實(shí)際情況, 一年舉辦一至二次消防演習(xí), 并提前由物業(yè)部通知各客戶 /小業(yè)主配合。二、中控室防火安全管理規(guī)定1. 消防中控室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和動(dòng)用明火。2. 室內(nèi)禁止有放易燃易炸物品。3. 無(wú)關(guān)人員不得在室內(nèi)逗留。4. 室內(nèi)禁止違章操作。5.6. 正常情況下,中控房應(yīng)予以上鎖。7.三 、 電 井 房 防 火 安 全 管 理 規(guī) 定1.2. 電井房?jī)?nèi)不得存放易燃、易炸物品。3. 電井房?jī)?nèi)閑人不得進(jìn)入逗留。4. 電井房電工要定期檢查強(qiáng)電和內(nèi)線頭是否牢固。5. 電工要定期清掃強(qiáng)電箱內(nèi)的積塵。6. 電井房?jī)?nèi)禁

37、止聲音作業(yè)和接電。四 、 電 梯 機(jī) 房 防 火 安 全 管 理 規(guī) 定1. 電梯機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。2. 電梯機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃易炸物品。3. 電梯機(jī)房?jī)?nèi)禁止違章作業(yè)。4. 電梯機(jī)房?jī)?nèi)閑人不得進(jìn)入逗留。5. 電梯工要定期檢查機(jī)房?jī)?nèi)配電設(shè)備安全可靠。6. 電梯工要定期清掃機(jī)房?jī)?nèi)配電箱的積塵。 五 、 空 調(diào) 風(fēng) 機(jī) 房 防 火 安 全 管 理 規(guī) 定1. 機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。2. 機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃易炸物品。3.4.5.6.六 、 庫(kù) 房 防 火 安 全 管 理 規(guī) 定1. 庫(kù)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè)。2. 易燃易炸品不得與其它用品混存。3. 庫(kù)房物品擺放要符合“五距” 。4. 庫(kù)房

38、內(nèi)禁止使用電加熱器具。5. 庫(kù)房工要定期檢查庫(kù)房?jī)?nèi)的溫度。七、辦 公 室 內(nèi) 防 火 安 全 管 理 規(guī) 定1. 辦公室內(nèi)禁止存放易燃、易炸物品。2. 工作人員下班前要關(guān)閉用電設(shè)備的電源。3. 工作人員要時(shí)常檢查是否有規(guī)定滅之煙頭。4. 不允許將煙缸里的東西倒入紙簍。5. 辦公室不允許使用大功率的電加熱器具。八、動(dòng) 用 明 火 安 全 管 理 規(guī) 定1.全管理制度。2.作業(yè)。3. 辦理動(dòng)火許可證時(shí),動(dòng)火單位須提交動(dòng)火人的特種作業(yè)操作證 及身份證的復(fù)印件。4. 動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土; 50平方米應(yīng)配置一具 4公斤以上的干粉滅火器。5. 電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作,作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必

39、須有看火人隨時(shí) 準(zhǔn)備撲救。6. 發(fā)現(xiàn)聲音作業(yè)者,按“項(xiàng)目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)容予以處罰。7. 上述規(guī)定同時(shí)適用于項(xiàng)目工程部或項(xiàng)目所聘用之施工隊(duì)。九、訪 客 驗(yàn) 證 登 記 管 理 規(guī) 定1. 進(jìn)入項(xiàng)目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的出入證 ;2. 沒(méi)有出入證的人員進(jìn)入項(xiàng)目須履行來(lái)客來(lái)訪登記手續(xù);3. 保安人員須問(wèn)清來(lái)人進(jìn)入項(xiàng)目辦何事,找何人及個(gè)人基本情況;4. 工作人員先用電話進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn),電話聯(lián)系不通可請(qǐng)巡視警衛(wèi)幫助 聯(lián)系;5. ;6. ;7.8.十、客 戶 登 記 備 案 管 理1. 凡簽約入伙項(xiàng)目寫字間 /商鋪 /單元的客戶 /小業(yè)主,須履行安全登記 備案手續(xù);2. 履行安全登記備案手續(xù)

40、須提交客戶 /小業(yè)主的合法證明文件;3. 公司提交工商執(zhí)照 ,辦事處商社提交登記證的復(fù)印件,小業(yè) 主提交身份證復(fù)印件;4. 客戶內(nèi)工作人員須提交身份證 、 護(hù)照 、 港澳臺(tái)回鄉(xiāng)證的復(fù)印 件;5. 客戶須委任一名責(zé)任人負(fù)責(zé)安全登記備案的相關(guān)事宜;6. 物業(yè)管理員須每月核實(shí)客戶及人員的變動(dòng)情況;7. 安保部根據(jù)提供之客戶登記備案名冊(cè), 辦理 職員出入證 等相關(guān)手 續(xù)。十一、鑰 匙 發(fā) 放 借 用 管 理 規(guī) 定1. 項(xiàng)目?jī)?nèi)各類鑰匙須編號(hào)登記存放于項(xiàng)目中央檔案室鑰匙箱內(nèi),由專 人負(fù)責(zé)保管;保安部留項(xiàng)目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急情況下使用 2. , 特殊或緊急 情況下方可借用中控備存鑰匙 ,名 , 不得

41、隨意取用轉(zhuǎn)交他人。3.4.5.6.十二、更 換 鎖 具 、 配 置 鑰 匙 管 理 規(guī) 定1. 項(xiàng)目任何部位更換鎖具配備鑰匙由保安部統(tǒng)一管理,2. 填寫更換鎖具審批表手續(xù);3. 及時(shí)將更換后的鎖具鑰匙交安保部一份備案;4. 項(xiàng)目任何部位的鑰匙需要增配,須填寫配置鑰匙申請(qǐng)單說(shuō)明理 由;5. 安保部在申請(qǐng)單上簽署意見(jiàn)后,報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批;6. 經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后,安保部派專人負(fù)責(zé)去配置鑰匙;7. 配置鑰匙人員須專事專辦,不得辦理其他事情;8. 如發(fā)現(xiàn)有鑰匙丟失,須立即報(bào)告安保部經(jīng)理安排善后事宜。十 三 、 揀 拾 物 品 安 全 管 理 規(guī) 定1. 項(xiàng)目?jī)?nèi)揀拾到物品須上交安保部保存;2.3.4.5

42、.6.7.8.十 四 、 接 報(bào) 刑 事 治 安 事 件 管 理 規(guī) 定1. 物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶 /小業(yè)主有關(guān)安全問(wèn)題的投訴, 應(yīng) 通知安保部;2. 安保部在接到通知后須派員前往調(diào)查了解情況;3. 如接報(bào)的是刑事治安案件,須立即派員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn);4. 經(jīng)確認(rèn)情況屬實(shí),一方面詢問(wèn)、記錄簡(jiǎn)要情況,另一方面保護(hù)現(xiàn)場(chǎng);5. 將了解的情況報(bào)告總物業(yè)經(jīng)理,須應(yīng)客戶要求上報(bào)公安機(jī)關(guān);6. 要保守現(xiàn)場(chǎng)秘密,不得將現(xiàn)場(chǎng)情況對(duì)外擴(kuò)散;7. 如屬涉槍涉爆案件,須按制定的處置預(yù)案采取措施。十五、財(cái) 務(wù) 取 送 款 安 全 管 理 規(guī) 定1. 財(cái)務(wù)人員做好取送款的準(zhǔn)備工作后,通知安保部派專人押款;2. 財(cái)務(wù)

43、人員取送款須專事專辦,快去快回;3. 財(cái)務(wù)人員取送款時(shí)須使用專用箱包;4.5.6.7.8.9.十 六 、 警 衛(wèi) 交 接 班 管 理 規(guī) 定1. 項(xiàng)目警衛(wèi)實(shí)行 24小時(shí)倒班制,交接班時(shí)間為早 8:00和晚 8:002. 接班警衛(wèi)須提前 10分鐘到崗,換完工裝到指定地點(diǎn)集合;3. 由領(lǐng)班開(kāi)班前會(huì),通報(bào)上班及當(dāng)班情況,分配崗位;4. 下班警衛(wèi)在接完崗后到指定地點(diǎn)集合,由領(lǐng)班開(kāi)班后會(huì)總結(jié)當(dāng)日的 工作;5. 帶班領(lǐng)班須認(rèn)真填寫值班記錄,不能有所遺漏;6. 交班領(lǐng)班在交接工作時(shí)須將當(dāng)日未辦完的事情交代清楚;7. 接班領(lǐng)班須清點(diǎn)檢查交接的物品是否齊全完好。十 七 、 警 衛(wèi) 請(qǐng) 示 匯 報(bào) 管 理 規(guī) 定

44、1. 警衛(wèi)當(dāng)班履行職責(zé)時(shí)實(shí)行逐級(jí)請(qǐng)示匯報(bào);2. 警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)不清楚的事情須請(qǐng)示匯報(bào);3.4.5.十 八 、 內(nèi) 部 安 全 巡 視 管 理 規(guī) 定1.檢查制度;2. 保安巡視按規(guī)定路線進(jìn)行,實(shí)施不間斷制。即巡視保安和門崗保安 交替運(yùn)行,由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行;3. 保安巡視路線自物業(yè)首層的號(hào)樓梯起,巡視人員乘電梯至頂層,先 檢查層,然后順消防樓梯向下至首層號(hào)樓梯止;4. 保安巡視負(fù)責(zé)檢查路線內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公區(qū)區(qū)域存在的安 全隱患;5. 巡視人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對(duì)講機(jī)、巡視記錄本、手電。每經(jīng)過(guò)一個(gè)巡更點(diǎn)必須用鑰匙打點(diǎn),不得遺漏;6. 巡視中遇可疑人和可疑物確定不了時(shí),要迅速上報(bào)主管以上人員處

45、理。特別針對(duì)得起涉及爆炸物和有政治色彩的物品。7. 巡視中遇客戶求助或投訴時(shí),要耐心認(rèn)真地聽(tīng)清楚內(nèi)容,能當(dāng)聲解 決的事情即刻處置,解決不了的立即向相關(guān)部門報(bào)告。8. 巡視人員每巡視一次,要仔細(xì)地做好巡視記錄,無(wú)論巡視中遇到任 何問(wèn)題均應(yīng)記錄在案,以備查詢。9. 領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況,并做好巡邏記錄,妥善存檔保管備 查;10.十 九 、 客 戶 未 鎖 門 的 安 防 管 理 規(guī) 定1.2. 保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶的單無(wú)門鎖有否遭到損毀和破壞,再 確認(rèn)客戶內(nèi)有無(wú)人員加班 /有無(wú)人員在。除遇可疑情況外, 確認(rèn)過(guò)程 中嚴(yán)禁巡查人員進(jìn)入客戶單元內(nèi)查詢。3. 在確認(rèn)后立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜

46、帶鎖具或封條和客戶未鎖 門情況確認(rèn)書到現(xiàn)場(chǎng),將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封,并當(dāng) 場(chǎng)填寫確認(rèn)書 。4. 當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后,將填寫過(guò)的確認(rèn)書收存于 當(dāng)值記錄本內(nèi),留待交班時(shí)清楚明了的交接,避免遺誤。5. 當(dāng)值保安的接到要求開(kāi)啟被鎖閉或貼封的單元門后,須持開(kāi)啟單元 的確認(rèn)書和鑰匙迅速前往。應(yīng)在接到通知后五分鐘內(nèi)到達(dá)。 6. 當(dāng)值保安在開(kāi)啟單元門時(shí), 務(wù)必先確認(rèn)要求開(kāi)啟單元門人的身份 (出 示出入證或本人身份證 ,請(qǐng)客戶 /小業(yè)主對(duì)開(kāi)啟單元內(nèi)的物品 給予確認(rèn),如無(wú)任何問(wèn)題就請(qǐng)客戶在確認(rèn)書上簽名或蓋章。 7. 如果發(fā)現(xiàn)客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報(bào)稱單元內(nèi)有物品損 毀或丟失,須立即保

47、護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),禁止無(wú)關(guān)人員出入;并按照緊急意 外情況處置程序上報(bào)部門經(jīng)理。8.物業(yè)經(jīng)理。9.時(shí)可打“ 110二十、火 災(zāi) 應(yīng) 急 處 置 管 理 規(guī) 定1. 為確保項(xiàng)目范圍內(nèi)一旦失火,能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進(jìn)行 撲救和疏散,本著小火早救,大火控制的原則,把可能造成的經(jīng)濟(jì) 損失降至最低點(diǎn),特制定此制度。2. 火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級(jí)動(dòng)作。三級(jí)為接到火警預(yù)報(bào), 二級(jí)為有火情發(fā)生(初起小火 ,一級(jí)為釀致火災(zāi)。3. 當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時(shí),即實(shí)施三級(jí)動(dòng)作。消防中控室值機(jī)員立刻用對(duì)講機(jī)將火災(zāi)預(yù)警的位置通報(bào)消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi),消防 領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)必須于 3分鐘內(nèi)迅速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行火情確

48、 認(rèn)。4. 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)有火情發(fā)生時(shí),即實(shí)施二級(jí)動(dòng)作。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場(chǎng)人 員,利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器具,展開(kāi)撲救,同時(shí)將火情情況用對(duì)講機(jī)上報(bào) 安保部經(jīng)理。經(jīng)細(xì)查如無(wú)火情發(fā)生,即通告消防中控室復(fù)位并做記 錄,如不能復(fù)位,應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修及查出原因。5. 如火勢(shì)無(wú)法用滅火器具控制時(shí),即實(shí)施一級(jí)動(dòng)作,撲救人員在自身6.7.8. 火勢(shì)撲滅后,物業(yè)部在工程部、保安部?jī)刹块T的配合下,對(duì)事件做 出調(diào)查、折照,對(duì)財(cái)物損失做出登記,通知保險(xiǎn)公司盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 作理賠處理。二十一、緊 急 疏 散 管 理 規(guī) 定1. 為保證項(xiàng)目?jī)?nèi)一旦發(fā)生緊急情況,能夠有分工,有重點(diǎn)地實(shí)施疏散 指令,特制定此疏散規(guī)定。2. 此疏散規(guī)定適用于

49、火災(zāi),涉爆及自然災(zāi)害需要疏散人群的事故。3. 疏散指令必須是總物業(yè)經(jīng)理或現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人下達(dá),由項(xiàng) 目義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施,義務(wù)消防隊(duì)從項(xiàng)目各部門工作人員中抽調(diào) 組成。4. 實(shí)施疏散指令時(shí),義務(wù)消防隊(duì)員須按照各自分工去完成任務(wù)。5. 義務(wù)消防隊(duì)安保部分隊(duì)的任務(wù):5.1. 門衛(wèi)接到指令后,迅速打開(kāi)通往項(xiàng)目外圍的所有出入門;然后指 引人群有序地疏散;應(yīng)盡量組織逃出人員并按單元進(jìn)行人員登記; 5.2.現(xiàn)場(chǎng),并指引正確的疏散途徑;5.3.。6.6.1.6.2. 工程部水工應(yīng)關(guān)閉,事故現(xiàn)場(chǎng)的生活水閥門,避免形成水患; 6.3. 工程部電梯工立即趕到消防電梯處,操控電梯,協(xié)助消防人員或 其他有關(guān)組織進(jìn)入大樓。7. 義務(wù)消防隊(duì)物業(yè)部分隊(duì)的任務(wù):7.1. 物業(yè)部在接到疏指令后,應(yīng)迅速派人員趕到事故現(xiàn)場(chǎng)樓層的