北京市居民供熱采暖合同示本解讀

1、（按面積計費版）示范文本解讀為貫徹落實北京市供熱采暖管理辦法的有關規(guī)定，規(guī)范本市的居民供熱采暖交易關系，公平維護采暖用戶和供熱單位的合法權益，減少交易糾紛，北京市市政市容管理委員會和北京市工商行政管理局根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國消費者權益保護法等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，共同組織制定了北京市居民供熱采暖合同（按面積計費版）的示范文本，于今年7月1日起推行使用。一、示范文本制定的過程由于供熱采暖交易關系著廣大市民群眾的切身利益，涉及的主體和具體情況極為復雜，因此在文本起草過程中，兩部門本著“合法、公平、可行”的原則，廣泛聽取了社會各界的意見和建議。首先通過召開座談會、研討會、書面

2、征求意見等形式，先后征求了市消費者協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)、市人大代表和政協(xié)委員、供熱專家和法律專家、供熱協(xié)會以及供熱單位的意見。為保證文本質量，兩部門于2010年3月24日至3月31日，通過“首都之窗”網(wǎng)站，向社會各界公開征集對文本的完善意見。期間共收到網(wǎng)上留言286條，電子郵件84封。這也是近年來合同示范文本網(wǎng)上征求意見過程中，收到建議最多的一次。兩部門根據(jù)征集上來的意見，組織有關專家對文本做了大幅度調整，其中重大修改達23處。兩部門又于2010年4月20日，再次共同邀請有關當事人、消費者協(xié)會、供熱協(xié)會、法律專家等各方代表，召開了示范文本的公開論證會，對文本內容進行了集中討論?！笆锥贾啊本W(wǎng)站對

3、論證會進行了全程網(wǎng)上直播。公開論證會后，兩部門再次組織力量對各方意見比較集中的室內溫度標準、雙方違約責任、供熱單位免責條款、合同有效期等問題，作了進一步的修改和完善，其中重大修改為14處。這次正式發(fā)布的示范文本共12條。文本在總結北京市近年來供熱采暖管理工作經(jīng)驗的基礎上，根據(jù)有關法律規(guī)定，結合現(xiàn)實中發(fā)生的供熱投訴和訴訟案例，明確了采暖用戶和供熱企業(yè)各自享有的權利、應當履行的義務以及相應的違約責任，并充分體現(xiàn)了供熱采暖作為基礎性公共事業(yè)的特點。二、關于供熱溫度標準的規(guī)定供熱溫度標準是文本中最核心的條款，也是各界意見最集中的環(huán)節(jié)。文本明確，采暖期內，在正常天氣情況下，對符合現(xiàn)行國家住宅設計規(guī)范要求

4、的住宅，或經(jīng)過建筑圍護結構和供熱系統(tǒng)改造的住宅，供熱單位應當保證用熱人臥室、起居室的溫度不低于18；未經(jīng)建筑圍護結構改造或供熱系統(tǒng)改造的住宅，當室外平均氣溫在7以上時，臥室、起居室溫度應當不低于18，當室外日平均氣溫在7以下、9以上（含）時，臥室、起居室溫度應當不低于16。雙方對實際溫度有爭議時，任何一方均可以聘請有資質的第三方進行室溫檢測。雙方委托不同的檢測機構測溫時，以用熱人委托檢測機構的檢測數(shù)據(jù)為準。經(jīng)檢測，溫度符合標準的，檢測費由用熱人承擔；溫度不符合標準的，檢測費由供熱單位承擔。三、關于供用熱雙方的權利和義務供熱企業(yè)應當按照約定的時間、地點、溫度標準提供安全、穩(wěn)定的供熱服務，保證用熱

5、人室內溫度持續(xù)達標。供熱企業(yè)要公布值班和報修電話，在采暖期內安排人員24小時值守，電話錄音要保存到下一采暖季開始前，以便發(fā)生糾紛后提取證據(jù)；對電話報修要在1個小時之內給出答復，在緊急情況下要立即處置。因所維護管理的供熱設施發(fā)生故障、事故等情況影響用戶正常采暖的，應當及時公告，并迅速采取有效措施，及時消除影響。用熱人要配合供熱企業(yè)做好充水、試壓、排氣及試運行等工作。針對現(xiàn)在較為普遍的裝修時拆改室內共用供熱設施、擴大采暖面積或增加散熱設備等問題，根據(jù)“誰作為誰負責”的原則，明確用熱人不得因此影響他人利益，并要承擔由此帶來的法律后果。文本還明確用熱人應當按合同約定的期限、方式和金額支付采暖費，并應當

6、對室內自用采暖設施進行管護，對超出使用年限、影響采暖質量、存在安全隱患的自用采暖設施應當及時更新、改造；接到供熱單位發(fā)出的自用采暖設施隱患整改通知后，應當及時采取措施消除隱患。四、違約責任的約定文本第7條是對違約責任的約定。文本詳細說明了在不同情況下供熱單位的退費責任，列有相應的計算公式，方便雙方計算退費金額。如規(guī)定室內溫度低于約定溫度2之內的，退費比例為40；室內溫度低于約定溫度2以上、4以下的，退費比例為60；室內溫度低于約定溫度4以上的，退費比例為100。文本從公平角度出發(fā)，規(guī)定供熱單位除了退還熱費外，還要承擔其他相應責任。止匕外，文本也規(guī)定了用熱人的違約責任。如規(guī)定用熱人有因室內自用采

7、暖設施泄露、擅自拆改室內供熱設施產(chǎn)生泄漏或影響其他用熱人采暖、未按合同約定履行應當由其承擔的設施管護義務、私自取用供熱系統(tǒng)用水、拒絕供熱單位入戶作業(yè)、拒絕供熱單位提由的設施隱患整改建議等行為的，造成自身、其他用熱人、供熱單位或公共利益損失的，除承擔自身損失外，還應當承擔相應的賠償責任。五、暫停用熱的約定文本規(guī)定在條件允許的前提下，雙方當事人可以約定由供熱企業(yè)予以暫停供熱，用熱人在此期間只需繳納基本費用即可。主要因為：一是熱能具有輻射性和傳導性，單個用戶停熱后，熱量還是會通過四鄰的墻體、樓板向該房屋進行傳熱，這就是戶間傳熱。單個用戶停熱后，相鄰用戶要保持正常采暖勢必增加熱能消耗。二是單個用戶的采

8、暖設施也是供熱系統(tǒng)整體的一部分，要求停熱的用戶仍然占有著供熱資源。這部分資源并不因單個用戶暫停用熱而發(fā)生轉移或重新分配。三是單個用戶暫停用熱后，供熱單位的服務責任并未終止，供熱單位仍然承擔著管理的責任，以及在事故狀態(tài)下的搶修責任。四是供熱單位的基本運行成本不因單個用戶暫停用熱而有明顯減少。綜合考慮采暖用戶和供熱單位雙方的承受能力，結合國家有關政策文件精神，文本約定：價格主管部門對基本費用有規(guī)定的，執(zhí)行其規(guī)定；沒有規(guī)定的，單個用戶要求暫停用熱暫按采暖費總額60%的比例繳納基本費用。六、合同的生效、變更、爭議解決等內容的約定北京市居民供熱采暖合同（按面積計費版示范文本的出臺，為公平維護采暖用戶和供熱單位的合法權益提供了法律支持和保障。示范文本作為對北京市供熱采暖管理辦法的細化和補充，有很多法律法規(guī)中所尚未包含的內容，如室內溫度標準問題、供熱單位不提供發(fā)票用熱人有權拒繳采暖費問題、供熱單位保存報修錄音問題、供熱單位退費比例問題、供熱單位的免責條款問題等等。因此，廣大供熱單位和消費者只有積極使用示范文本簽約，才能真正維護自身的合法權益。北京市市政市容管理委員會和北京市工商行政管理局繼續(xù)積