房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)1712270

1、第一部分 房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性1、房地產(chǎn)基本概念1）、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要 是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定性， 正因 此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個(gè)人投資保值或升值取利的主要方式。在我國(guó)房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動(dòng)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ，土 地產(chǎn)權(quán)是我國(guó)所有，至高無(wú)上不可以買賣的。2 ）、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、 銷售、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)， 在高速發(fā)展的國(guó)家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮 演著國(guó)民經(jīng)濟(jì)中極其重要的角色， 在現(xiàn)代的社會(huì)中任何企業(yè)與個(gè)人的

2、發(fā)展都離不 開(kāi)房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場(chǎng)所、生產(chǎn)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，職工需要安排住所，同時(shí) 企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴(kuò)大規(guī)模、 改變形象， 個(gè)人的發(fā)展也需要更換 居住生活環(huán)境來(lái)提高自我價(jià)值和生活品質(zhì)， 所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起， 就決 定了它的地位。2、房地產(chǎn)的特性（1） 不可移動(dòng)性（ 2） 獨(dú)一無(wú)二性（3） 壽命長(zhǎng)久性（4） 數(shù)量有限性（5） 用 途多樣性（ 6） 相互影響性（ 7） 易受限制性（ 8） 價(jià)值高大性（ 9） 難以變化 性（ 10）保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)的分類 房地產(chǎn)業(yè)可分為：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)

3、、轉(zhuǎn)讓、 抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn) 居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 主要是接受開(kāi)發(fā)商的委托銷售其開(kāi)發(fā)的新商品房和 二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義 房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分1、 狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)：是指專門用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所。2、廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)：是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房 地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合 系統(tǒng)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1 、市場(chǎng)信息不充分。價(jià)格不公開(kāi)，買賣方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià) 值。2 、市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無(wú)法流通，具有

4、明顯區(qū)域性。3 、市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長(zhǎng)，投資大。4 、市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，土地地產(chǎn)國(guó)家壟斷。5 、市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類地產(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)（一 級(jí)市場(chǎng)）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)（二級(jí)市場(chǎng)） 。 房產(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買賣市場(chǎng)， 房屋租賃市場(chǎng)、 房屋調(diào) 換市場(chǎng)三種。第二部分 名詞解釋1、國(guó)有土地有償使用： 國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán) 提供給單位或個(gè)人使用， 而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定， 一次或分 年度向國(guó)家

5、繳納土地有償使用費(fèi)的行為。2、土地使用權(quán)出讓： 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限 內(nèi)出讓給土地使用者， 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。3、協(xié)議出讓土地使用權(quán)： 協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指出讓方與受讓方（土地使用 者）通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。4、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)： 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合 規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓人） ，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地 使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)，擇優(yōu)而取。5、拍賣出讓土地使用權(quán)： 拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利 用公開(kāi)場(chǎng)合由政府的代表者土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使

6、用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)， 諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)， 最后出最高價(jià)者取 得土地使用權(quán)。6、房屋權(quán)屬登記： 是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述 權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、 典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記， 并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān) 系的行為。7、房屋權(quán)利人： 是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。8、房屋權(quán)利申請(qǐng)人： 是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋 所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。9、房屋所有權(quán)登記發(fā)證： 是指申請(qǐng)人按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的

7、行為。10、總登記： 是指縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要， 在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的 房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。11、初始登記：是指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房 屋所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。12、轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、 裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。13、變更登記：是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房 屋所有權(quán)登記：房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；房屋面 積增加或者減少的；房屋翻建的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。14、他項(xiàng)權(quán)利登記： 是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、 典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利所進(jìn)行

8、的房屋所有權(quán) 登記。15、注銷登記： 是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房 屋權(quán)屬登記。16、房屋權(quán)屬證書： 是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收 益和處分權(quán)利的唯一合法憑證， 房屋權(quán)屬證書受到國(guó)家法律保護(hù)。 房屋權(quán)屬 證書包括：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證或者房地產(chǎn) 權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證 、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 。17、所有權(quán)證： 指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法 所有權(quán)的證書。18、共有權(quán)證： 指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)， 每個(gè) 共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。19、他項(xiàng)權(quán)利： 指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管

9、部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利 證書。20、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案： 是指房地產(chǎn)行政主管部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、 調(diào)查、測(cè)繪、 權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有價(jià)值的文字、圖表、 聲像 等。21、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理： 是指房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)歸檔的房地產(chǎn)權(quán)屬文件材 料進(jìn)行登記、整理、分類編目、劃分密級(jí)、編制檢索工具等的管理。22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)： 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。23、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)： 是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等設(shè)施建 設(shè)和土地的平整。24、商品住宅： 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

10、企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供 居住用的房屋。25、五證： 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工 程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 、商品房預(yù)售許可證和國(guó)有土地使 用證，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)， 開(kāi)工證和商品房預(yù) 售許可證由建設(shè)部門核發(fā)， 國(guó)有土地使用證由國(guó)土資源部門核發(fā)。26、預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式 價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。27、基價(jià)： 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。28

11、、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和 數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，如某高層物業(yè) 推出的“不計(jì)樓層、朝向，以 2800元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售” ，即以均價(jià)作銷售價(jià)， 也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。29、起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起 價(jià)。多層住宅，不帶花園的， 一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)； 帶花園的住宅， 一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)， 以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。 房 產(chǎn)廣告中常表“XXX元/平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。第三部分 建筑知識(shí)一、按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按

12、使用性質(zhì)（即用途） ，通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑； 非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。 民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能， 可分為居住建筑 和公共建筑兩大類。（ 1） 居住建筑 居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（ 2）公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物， 公共建筑按使用特點(diǎn)， 可以分為 以下一些建筑類型： 生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場(chǎng)、浴室、理發(fā)店等； 文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等； 托幼建筑：托兒所、幼兒園等； 科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等； 醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等； 商業(yè)建筑：商店、商場(chǎng)、貿(mào)易市場(chǎng)、飯店、

13、餐廳以及相關(guān)設(shè)施； 體育建筑：體育場(chǎng)（館）、游泳池（館）等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑； 文娛建筑：劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等； 交通、由E電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、由E政大樓、電報(bào)、 電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑； 其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。二、建筑知識(shí)中各詞匯的解釋1、建筑承包商： 房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商， 建筑承包商在商品房建設(shè)過(guò)程中， 對(duì)房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用。 也是房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。2、建筑立面圖： 是將建筑的不同測(cè)表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影 圖。它主要

14、表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階等的形式 和位置，建筑垂直方向各部分高度， 建筑的藝術(shù)造型效果和外部裝飾做法等。 根 據(jù)建筑型體的復(fù)雜程度，建筑立面圖的數(shù)量也有所不同。一般分為正立面、 背立 面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以 按軸線編號(hào)來(lái)命名立面圖名稱，這對(duì)平面形狀復(fù)雜的建筑尤為適宜。在施工中， 建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。3、建筑剖面圖： 是依據(jù)建筑平面圖上標(biāo)明的剖切位置和投影方向，假定用鉛垂 方向的切平面將建筑切開(kāi)后面得到的正投影圖。 沿建筑寬度方向剖切后得到的剖 面圖稱橫剖面圖； 沿建筑長(zhǎng)度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面

15、圖； 將建筑的局 部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。 建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內(nèi) 部布置情況，反映建筑的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、材料做法、構(gòu)造關(guān)系及建筑豎向 部分的高度尺寸等。4、建筑平面圖： 是假想在房屋的窗臺(tái)以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余 部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、 房間布 置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以 及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂 層平面圖、屋頂平面圖等。 其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的 水平正投影而得到的平面圖。5、建筑總平面圖： 建筑總

16、平面圖是表明一項(xiàng)建設(shè)工程總體布置情況的圖紙。它 是在建設(shè)基地的地形圖上， 把已有的、新建的和擬建的建筑物、 構(gòu)筑物以及道路、 綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來(lái)的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數(shù)、 室內(nèi)外地面標(biāo)高，新建道路、綠化、場(chǎng)地排水和管線的布置情況，并表明原有建 筑、道路、綠化等和新建筑的相互關(guān)系以及環(huán)境保護(hù)方面的要求等。 由于建設(shè)工 程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、 地貌的不同， 建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有 的較為簡(jiǎn)單，有的則比較復(fù)雜， 必要時(shí)還可分項(xiàng)繪出豎向布置圖、 管線綜合布置 圖、綠化布置圖等。6、建筑工程施工圖： 簡(jiǎn)稱“施工圖”，是表示工程項(xiàng)目總體布局，建筑物的外部 形狀、內(nèi)部

17、布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、 內(nèi)外裝修、材料做法以及設(shè)備、 施工等要求的圖樣。 具有圖紙齊全、表達(dá)準(zhǔn)確、要求具體的特點(diǎn)。它是設(shè)計(jì)工作的最后成果，是進(jìn)行 工程施工、 編制施工圖預(yù)算和施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)， 也是進(jìn)行施工技術(shù)管理的重 要技術(shù)文件。一套完整的建筑工程施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、 給排水、 采暖通風(fēng)施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、 采暖通風(fēng)和 電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設(shè)備施工圖。7、建筑施工圖： 簡(jiǎn)稱“建施”。它一般由設(shè)計(jì)部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪 圖。建筑施工圖主要反映一個(gè)工程的總體布局， 表明建筑物的外部形狀、 內(nèi)部布 置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來(lái)作為

18、施工定位放線、內(nèi)外 裝飾做法的依據(jù)， 同時(shí)也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。 建筑施工圖包括設(shè) 備說(shuō)明和建筑總平面圖、建筑平面圖、 立體圖、 剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面 圖、樓梯、門窗、臺(tái)階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說(shuō)明等等。8、建筑工程圖： 建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國(guó)家規(guī)定的制圖標(biāo)準(zhǔn)，把 已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、 大小等準(zhǔn)確地表達(dá)在平面上的圖樣， 并 同時(shí)表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、 安裝等的要求。 它是工程項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)依 據(jù)和重要的技術(shù)資科。建筑工程圖包括方案設(shè)計(jì)圖、各類施工圖和工程竣工圖。 由于工程建設(shè)各個(gè)階段的任務(wù)要求不同， 各類圖紙所表達(dá)的內(nèi)容、 深度和方式

19、也 有差別。方案設(shè)計(jì)圖主要是為征求建設(shè)單位的意見(jiàn)和供有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門審批服務(wù)； 施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)； 竣工圖是工程完工后按實(shí)際建造情況繪制的 圖樣，作為技術(shù)檔案保存起來(lái)，以便于需要的時(shí)候隨時(shí)查閱。9、容積率：指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實(shí)際于城市 規(guī)劃管理秩序，要為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即 控制土地使用強(qiáng)度等而提出的一個(gè)限制指標(biāo)。容積率越高，則意味著建筑面積 越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減 小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。10、計(jì)算公式10.1建筑面積指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：建筑面積二套內(nèi)建筑面積 應(yīng)分

20、攤的公共建筑面積10.2套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積+墻體面 積陽(yáng)臺(tái)建筑面積）10.3套內(nèi)墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或=非共用墻墻體、水平投影面積10.4公共分?jǐn)偯娣e二公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積10.5公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套 套內(nèi)建筑面積之和10.6 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：居住面積二房屋的建筑面積/建筑面積的換算系數(shù)11、建筑密度： 即建筑覆蓋率， 指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè) 用地之比。12、綠化率： 是指規(guī)劃

21、建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積， 一般包括 建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 （構(gòu)筑物 ） 所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。13、建設(shè)用地面積 : 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地 水平投影面積，不包括代征地的面積。14、建筑高度： 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定： 煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的 水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的 20，且高度不超過(guò)四米的，不計(jì)入建筑高

22、 度。建筑為坡度大于 30 度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì) 算建筑高度。 文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度， 按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn) （包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物） 、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口 至地面高度計(jì)算建筑高度。15、住宅平面系數(shù)： 一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比， 是住宅 設(shè)計(jì)時(shí)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，用字母“ K表示。16、使用面積系數(shù)： 用百分率表示： 等于各套內(nèi)使用面積之和 （平方米 ）除以總建 筑面積（平方米）。即使用面積系數(shù)二各套內(nèi)使用面積之和（平方米”總建筑面積 （平方米）X 10017、建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)

23、光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的 建筑高度的倍數(shù)； 建筑的長(zhǎng)高比指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍 數(shù)。1 8、戶室比 : “戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比， 反映到住宅設(shè)計(jì)上， 就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中， 各種不同套型住宅占住宅 總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占 28%。19、開(kāi)間：開(kāi)間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際 距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。20、進(jìn)深：進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí) 際長(zhǎng)度。21、層咼：層高是指

24、住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這 個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（2.8米記入建筑面積）22、凈高：凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。23、住宅的套型和戶型：“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的 講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶 型家庭生活的居住空間類型。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。 根據(jù)1987年7月頒布的城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每 套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每 套使用面積不少于45平方米

25、）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 但隨著住房商品 化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房 的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前， 住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來(lái)劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居 室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室” ，612平方米 房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅 戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。24、躍層、復(fù)式、錯(cuò)層：24.1躍層:一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平 層住宅動(dòng)靜分區(qū)更為明確

26、，但上下樓對(duì)于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅 只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。24.2復(fù)式:一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的 部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)。高的部分是占兩層的大空間，視 覺(jué)感受較為寬闊豐富。24.3錯(cuò)層:一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能 夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層， 所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感， 可以 利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間， 錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受， 如 不是身臨其境很難想象得到，因此對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。 但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零

27、散，容易使小戶型顯得局促， 適 合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。25、閣樓：即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部 搭建的樓層， 比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方， 一般人不能直立， 無(wú)采光、通風(fēng)窗的，稱為暗樓。近年來(lái)在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，普遍附建有閣 樓。26、水箱間： 是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲(chǔ)水用途的房屋， 在水箱外另 設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)及屋面頂蓋。27、裝飾性塔樓： 是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘 樓等。28、附層：即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次， 如一幢房屋從外部看是二層， 從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫

28、夾層。29、假層： 是指在建造房屋時(shí)，在房屋中同時(shí)建造的一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層， 其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內(nèi)高度在1.7M 以上的部分。30、地下室： 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲(chǔ)藏間、人防、機(jī)房等。31、露臺(tái)：露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中 做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。32、陽(yáng)臺(tái)：一般陽(yáng)臺(tái)突出于建筑物外墻邊沿線 1.2M 以上，分全封閉（全算面積） 和不封閉（算 50%面積）。33、飄窗：一般來(lái)說(shuō)，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線 80CM以內(nèi)，全封閉落地居 多，不計(jì)算面積。34、房屋施工面積：

29、是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 包括本期新開(kāi)工的 面積和上年開(kāi)工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積， 以及上期已停建在本期恢復(fù)施工 的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積 中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。35、房屋新開(kāi)工面積： 是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積。 不包括上期跨入 報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。 房屋的 開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永樁）的日期為準(zhǔn)。36、竣工房屋面積： 是指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工， 達(dá)到住人 和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)） ，可正式移交使用的各棟 房

30、屋建筑面積的總和。37、實(shí)際銷售面積： 是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽 訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。 不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房 屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同， 在報(bào)告期竣工的商品房屋 面積。38、預(yù)售面積： 是指報(bào)告期未仍未竣工交付使用， 但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè) 的商品房屋面積。 報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房的面積應(yīng)列 入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。39、空置面積： 是指報(bào)告期未已竣工的可代銷售或出租的商品房屋建筑面積中， 尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面 積，但不包括報(bào)告期

31、已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司 自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。40、結(jié)構(gòu)面積： 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)， 分隔平面各組成部分的 墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。41、建筑面積：建筑面積包括樓房的使用面積，結(jié)構(gòu)面積和輔助面積，以及按比 例分?jǐn)偟皆撎鬃》康墓灿媒ㄖ娣e之和。42、居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的 居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、 柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積 （即結(jié) 構(gòu)面積）。43、使用面積：住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面 積之和。44、輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各

32、層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面 積，包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。45、房屋的建筑面積： 建筑面積也稱 建筑展開(kāi)面積 ，它是指建筑物各層面積的 總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。包括使用面積、 輔 助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面 積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽(yáng)臺(tái)、客觀存在外樓梯等占 用的面積，每層高度超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不 得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來(lái)折算它們的建筑面積。46、公攤面積： 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為 單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中

33、， 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積， 由該幢樓 各套商品房分?jǐn)偅?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積， 則由受益的各套商品房分?jǐn)偂?各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e， 為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 具體可分 攤的公用建筑面積有：大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前 廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱 間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空 調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功 能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻 （包 括山墻） 墻體面積水平投影面積的一

34、半。 另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用 房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，需要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ?面積。按照規(guī)定，倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防 工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋， 以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、 管理（包括物業(yè)管理） 用房不計(jì)入公用建筑空間。 按照規(guī)定， 北京市房地局要求售房單位在預(yù)售商品房前， 必須向商品房預(yù)售管理 部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告， 包括樓盤面積和公攤面積的計(jì)算方式， 以 及明確公有共用部位。 并要求提交的公有共用部位要與購(gòu)房人購(gòu)房合同附件中明 示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預(yù)

35、）售商品房時(shí)，需要在銷（預(yù)）售合 同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 三、建筑物的結(jié)構(gòu)1、混合結(jié)構(gòu)：（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構(gòu)件） 、框架結(jié)構(gòu)（包 括框支結(jié)構(gòu)）、框剪結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)（如國(guó)貿(mào)大廈） 。而筒體又分好幾種，這里不 詳細(xì)說(shuō)明。它們的允許建筑高度逐漸提高。 一般高層為框剪結(jié)構(gòu)， 大多為三十層， 估計(jì)就是由于框剪結(jié)構(gòu)在深圳的七級(jí)烈度、 二級(jí)抗震的條件下的允許高度為 120 有關(guān)。2、磚混結(jié)構(gòu) :磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚” ，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有 其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。 “混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按 一定比例配

36、制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配 件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求， 磚混住 宅一般在 5 6 層以下。3、框架結(jié)構(gòu) ：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的 加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。4、鋼混結(jié)構(gòu)： 這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土， 即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎 石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力 強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。5、鋼結(jié)構(gòu)： 鋼結(jié)構(gòu)即指主要承

37、重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高 摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu) 建筑價(jià)格昂貴，裝配施工組織要求高， 一般只在高檔寫字樓賓館采用， 或在工業(yè) 建筑上采用。6、剪力墻結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)（也稱框支剪力墻） ： 剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)， 它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向 力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。 它的優(yōu)點(diǎn)是側(cè)向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設(shè)計(jì)豐富，尤其結(jié)合 預(yù)應(yīng)力大開(kāi)間樓板體系，平面布置更為靈活，擴(kuò)展了設(shè)計(jì)師和住戶的想象空間。 此外，由于混凝土墻體抗裂、 抗?jié)B性能好， 且節(jié)點(diǎn)都為現(xiàn)澆， 容易達(dá)到“

38、無(wú)滲漏” 工程的標(biāo)準(zhǔn)。它的缺點(diǎn)是自重大， 基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)成本高， 因此宜采用輕質(zhì)隔墻 和短肢墻體系；同時(shí)，它的保溫性能較差，比如2 5 0毫米厚的混凝土外墻，平 均傳熱系數(shù)約2.96，遠(yuǎn)大于上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外墻傳熱系數(shù)2.0的 強(qiáng)制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和施工工藝。 目前，我國(guó)高層住宅采用最廣的結(jié)構(gòu)體系是鋼筋混凝土剪力墻， 上海最高已應(yīng)用 到4 0層的高層住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)件包括梁、板、 柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， 此類 結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、 工業(yè)建筑和高層住宅。 鋼筋混凝土建筑里又有 框架結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)、框一筒結(jié)構(gòu)等。目前2530層左右的高層

39、住宅通常采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開(kāi)發(fā)商 樂(lè)于建設(shè)，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的。 但它的缺點(diǎn) 是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸， 裝修不易， 同層平面難免會(huì)出現(xiàn) 較差戶型。四、現(xiàn)代住宅1、什么是商住住宅：商住住宅是 soho （居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬 于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居 住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、 創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。2、蝶式住宅有什么特點(diǎn)： 蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀 像蝴蝶而得名，蝶式住宅

40、的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)。3、 SOLO SOL（是一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；SOLO是一件事 情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO!種生活；SOLO是市中心精準(zhǔn)住宅。SOLC戶型新概念之定義3.1 主要客戶群定位于 25歲左右的單身或同居的青年人。3.2 戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面。3.3 每套建筑面積在 35 平方米左右。3.4 臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分， 可以沒(méi)有客廳，也可以沒(méi)有工作間，甚至可以 沒(méi)有臥室，所有的生活空間設(shè)定來(lái)源于居住者本身。3.5 SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴 室是其基本配置。 廚房更提倡開(kāi)敞

41、式環(huán)保節(jié)能型整體廚房， 和廚房緊密相連的是 精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLC戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓 縮，最大限度地提高了房屋使用率。3.6 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性， 同時(shí)還要求公共空間的SOLO化 迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如： 24小時(shí)便利店， 24 小時(shí) 自助型洗衣店， 24 小時(shí)自助式健身房等等。3.7 全裝修現(xiàn)房交房，無(wú)期房銷售狀態(tài)。3.8 提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。3.9 外銷或內(nèi)銷外租。SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個(gè)人，但可以徹 底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。4、花園式住宅（別墅） : 花

42、園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般 都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低， 內(nèi)部居 住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、 通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。5、TOWNH0U十Et標(biāo)準(zhǔn)：5.1 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生 活、工作兩便利。5.2 交通： 周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和 便捷性。5.3 環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。5.4 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò) 06，其規(guī)模最好在 15 萬(wàn)平方米以上才能滿

43、 足其社區(qū)配套和生活品位的要求。5.5 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合， 合理布置建筑與道路、 景觀的關(guān)系。5.6 建筑： 社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的 創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。5.7 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需 齊備。5.8 價(jià)格：一套售價(jià)控制在 80 萬(wàn)至 180萬(wàn)元之間為好。5.9 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。5.10 文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。6、酒店式公寓 ： 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)， 公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。酒店式服務(wù)公寓

44、是目前在北京尚不多見(jiàn)的物業(yè) 類型。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大 功效。與傳統(tǒng)的酒店相比， 酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色， 而服務(wù) 就更勝一籌了。 所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。 除了提供 傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外， 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、 家居式的服 務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。 其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。 由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。 與傳統(tǒng) 酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于， 這種樓盤可將每個(gè)單元 出售給個(gè)體買房者， 由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托

45、酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租 經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。7、服務(wù)性公寓的服務(wù)項(xiàng)目 : 根據(jù)服務(wù)性公寓的特點(diǎn)，其服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容如下： (1) 設(shè)立住戶服務(wù)臺(tái)， 24 小時(shí)服務(wù)，以最快速度為住戶解決各類問(wèn)題； (2) 穿梭巴士 服務(wù)，定時(shí)將公寓住戶送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點(diǎn)，以方便用戶； (3) 學(xué)校巴 士服務(wù)，物業(yè)管理公司專職人員每天接送中小學(xué)生前往國(guó)際學(xué)校讀書； (4) 看管 孩子服務(wù)， 當(dāng)住戶外出不方便攜子女共同外出， 物業(yè)管理公司可派出專職人員前 往住戶家中看管孩子； (5) 醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)，物業(yè)管理公司隨時(shí)應(yīng)住戶要求聯(lián)系 醫(yī)生前來(lái)出診或送往醫(yī)院治療； (6) 公寓園藝綠化

46、，物業(yè)管理公司定期為公寓花 園進(jìn)行園藝美化； (7) 家務(wù)服務(wù)，應(yīng)住戶要求物業(yè)管理公司可以為住戶安排專職 人員協(xié)助住戶處理日常家務(wù)； (8) 洗衣服務(wù)，物業(yè)管理公司為住戶洗衣、送衣服 務(wù)；(9) 汽車租貨，物業(yè)管理公司配有汽車租貨服務(wù)，攜帶司機(jī)或住戶駕駛均可， 以方便住戶外出； (10) 商務(wù)服務(wù)，設(shè)立小型商務(wù)中心， 向住戶提供商務(wù)信息和秘 書服務(wù)； (11) 小型超級(jí)市場(chǎng)。為住戶準(zhǔn)備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不 出社區(qū)即可買到日常所需物品。8、商務(wù)樓: 商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動(dòng)的樓宇， 除了辦公室以外一般還有展示 廳、會(huì)議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。9、 VS : VS是英

47、文VILLASTYLE的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這 個(gè)概念在一定程度上反映了樓盤的內(nèi)在品質(zhì)。VS戶型概念將為白領(lǐng)、私企老板 等提供一個(gè)“別墅式”的居住環(huán)境，這些戶型由三層組成，面積在15 0平方米 左右。10、住宅小區(qū): 住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線 (如河流) 劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。 一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活 需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。11、微利房 : 微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利 出售獲取自由微利的普通商品房。12、商品房 :商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)） 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由

48、于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以， 商品 房是 80 年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、 層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。13、公有住宅 : 公有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家（中央政府或地方政 府、城市政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售 之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。公有住宅 主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅， 向本企 業(yè)職工出租、出售。14、公有舊住宅 : 公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將 在市場(chǎng)出售的公有住宅， 公有

49、舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售， 現(xiàn)租住戶有優(yōu) 先購(gòu)買權(quán)。15、新建公有住宅 : 新建公有住宅指由政府或國(guó)有企業(yè)建造， 還未曾使用的住宅。 16 、安居房 : 安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng) 濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中 低收家庭， 特別是對(duì) 4 平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、 由政府補(bǔ)貼 的非盈利性住房。17、經(jīng)濟(jì)適用房 : 是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特 點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言， 是適中的， 能夠適用中低收入家庭 住房問(wèn)題而修建的普通住房，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。隨著時(shí)代的發(fā)

50、展， 經(jīng)濟(jì)適用 房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷提高住房質(zhì) 量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求， 在質(zhì)量上要 通過(guò)精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)和精心施工， 使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高而水平高， 面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美。18、小康住宅 : 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 2000 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè) 工程 項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這 將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。19、智能化大廈 :又稱智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、 通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合， 通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)

51、監(jiān)控、 對(duì)信息資源的管 理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、 高度安全 與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為 3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS,辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS,其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS 和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS , 保安自動(dòng)化系統(tǒng)（ SAS。20、集資房 : 集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、 個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金， 進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。 職工個(gè)人可按 房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予 部分減免。集資所

52、建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁 有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。21、平價(jià)房:平價(jià)房是慣以成本加上 3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭 提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅 小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。22、解困房 : 指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特 別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題的住房。23、抵債房 : “抵債房”，主要是指?jìng)鶆?wù)人無(wú)法以貨幣償還債務(wù)時(shí)，將自己所有的 房屋作價(jià)支付給債權(quán)人， 由債權(quán)人上市出售的房屋， 并不包括開(kāi)發(fā)商抵押給銀行 的抵債房。24、什么叫綠

53、化隔離帶 : 按照城市總體規(guī)劃， 北京市城區(qū)為 1041 平方公里， 按照 分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心區(qū)和 10個(gè)城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與 邊緣區(qū)要有綠化帶隔開(kāi)。目前， 北京市擬建成 240平方公里的綠化帶， 其中僅綠 地面積就將達(dá)到 100 多萬(wàn)平方公里。25 、商業(yè)圈的規(guī)模與形狀 : 商業(yè)圈是指商場(chǎng)吸引顧客的地理區(qū)域。它是以商場(chǎng)為 中心向四周擴(kuò)展，構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈第四部分 物業(yè)知識(shí)1、物業(yè)管理： 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其 所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全

54、體產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動(dòng)。2、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)： 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單 位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、 整治及提供與居民生活 相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。3、什么是物業(yè)管理： 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托 , 依據(jù)物業(yè)管 理合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和 環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、 修繕和整治， 并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合 性的有償服務(wù)。4、住宅維修基金：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備維修基金 ( 以下簡(jiǎn)稱維修基金 ) 。維修基金的使用管理

55、執(zhí)行， 專項(xiàng)用于 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售 時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。 新房的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu) 房款 23的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬 全體業(yè)主共同所有，不計(jì)人住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直 轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。5、公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分：(1) 售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的 20，高層宅不低于售房款的 30。該部分基金屬售房單位所有。(2) 購(gòu)房者按購(gòu)房款 2的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的 維修基金

56、屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金 管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定， 經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施6、公共設(shè)施： 公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 由業(yè)主和使用人共同使用的道路、 綠地、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)等設(shè)施。7、共用部位： 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使 用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通 道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。8、共用設(shè)備： 共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使 用的供水管道、排水管

57、道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水 泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。9、承租權(quán)交易： 下列公房不得進(jìn)行承租權(quán)交易：已列入拆遷范圍并已凍結(jié)戶口 的、依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的、 被房屋行政管理部門認(rèn)定的危險(xiǎn)房、 違章建筑以 及公房承租權(quán)交易主管機(jī)關(guān)認(rèn)定確屬不宜進(jìn)行承租權(quán)交易的。10、前期物業(yè)管理：國(guó)家建設(shè)部今年10月正式向全國(guó)推廣的 前期物業(yè)管理服 務(wù)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理 是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂 物業(yè)管理合同 生效時(shí) 止的物業(yè)管理。這說(shuō)明“前期物業(yè)管理” ，有別于一般意義的物業(yè)管理。 一般意義上的物

58、業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開(kāi) 始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由 于業(yè)主委員會(huì)尚未成立， 沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)， 但已有部分業(yè)主入 住，不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)， 那只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理單位， 或者就是開(kāi) 發(fā)商屬下的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越 長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開(kāi)始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理 順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系， 還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等， 它的效益是出在一段時(shí)期 以后。所以開(kāi)發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)， 簽約一般都簽幾年， 否則物業(yè)公司不 大愿意接受短期協(xié)議。然而，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無(wú)法制約業(yè)主，業(yè)主 委員會(huì)成立以后，任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。立法的規(guī)定， 迫使物業(yè)管理企 業(yè)對(duì)“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務(wù)到位 到