房地產(chǎn)D建筑基礎(chǔ)知識(shí)

1、抵押、目前,房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)什么是商品房的五證”？房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備：1. 國(guó)有土地使用證：我國(guó)的土地管理法規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過(guò)征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國(guó)有土地上所建的 房屋才能用于出售。如果不能取得國(guó)有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、出租等。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家交納土地出讓金；2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：根據(jù)我國(guó)土地管理法規(guī)定，建設(shè)用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃；3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃許 可；4. 建

2、設(shè)工程施工許可證：只有擁有此證工程才能施工；5. 商品房預(yù)售許可證：沒(méi)有此證，房子就不能銷售或預(yù)售，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有前四證，就辦不 下來(lái)此證。什么是外銷許可證？凡對(duì)境外預(yù)售的房屋者要辦理此證才可銷售。什么是房地產(chǎn)買賣合同？房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利， 所有的商品房銷售都須簽訂此合同,內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。什么是銀行按揭？銀行按揭是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房 者支付，購(gòu)得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀行按揭。什么是樣板房？ 樣板房是指

3、與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房子。什么是示范房？示范房與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。 房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門(mén)來(lái)確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測(cè)繪大隊(duì)或測(cè)繪中隊(duì)負(fù)責(zé)確定。向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些？1. 印花稅：數(shù)額為交易價(jià)的萬(wàn)分之五，每證另貼花 5 元；2. 登記費(fèi)：數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。3. 契稅：數(shù)額為交易價(jià)的百分之四，目前業(yè)主交納百分之二。4. 公共維修基金： 35 元/平方米什么是商品房的起價(jià)、均價(jià)、預(yù)售價(jià)和一次性買斷價(jià)？1.

4、 起價(jià)：某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。2. 均價(jià)：將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。3. 預(yù)售價(jià)： 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù) （銷） 售合同中的志用術(shù)語(yǔ)； 預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格， 在商品房交付使用時(shí)， 應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。4. 一次性買斷價(jià)：買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定 之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？商品房買賣合同當(dāng)明確以下內(nèi)容：1. 用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時(shí)間2. 總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間3. 建筑面積、套

5、內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e和分?jǐn)偛课环謩e標(biāo)明。4. 商品房的銷售方式（預(yù)售或現(xiàn)房銷售）5. 商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方面的責(zé)任。6. 發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定7. 關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任。8. 物業(yè)管理方式及售后保修、維修責(zé)任9. 合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異的處理方式10. 違約責(zé)任什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公 共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是

6、集管理、經(jīng)營(yíng)、 服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。 業(yè)主委員會(huì) 由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中 選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期 3 年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)由道德品質(zhì)好、熱心公益事 業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主 委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。什么是三通一平？ 指土地在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。什么是七通一

7、平？指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。什么是建設(shè)用地面積？經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。什么是建筑面積？指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。什么是建筑物基底面積？指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。什么是使用面積？使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或 衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層（夾層）、 2.2 米以上的閣樓等面積，如墻體 屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)?。什么是公用建筑面積？ 建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

8、和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e什么是公共面積？ 公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶型以外使用的面積，包括層高超過(guò) 2.2 米的設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、 樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、 電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一 管理。什么是公共面積分?jǐn)?？每戶（或單位）?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1 ） 有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2 ） 如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的， 按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?即： 每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e =應(yīng)分?jǐn)偣?共面積X每戶使用面積/各戶使用

9、面積之和什么是得房率？套內(nèi)使用面積與建筑面積之比，這也是衡量某個(gè)樓盤(pán)的量化指針。什么是容積率？計(jì)容積率總建筑面積與地塊面積之比。什么是建筑覆蓋率（建筑密度、建筑系數(shù)）？建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。什么是綠化率？建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂 直綠化。什么是綠化覆蓋率？建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（% ）。什么是日照間距？建筑物與建筑物之間的距離，它要滿足一個(gè)比例的要求。什么是廳和房間的（開(kāi)間）？指這一個(gè)房間的寬度，是指墻中線至墻中線的距離。什么是中線？指墻的中

10、間的一條線，到兩個(gè)墻表面的距離都一樣。什么是一磚墻，半磚墻？120一塊標(biāo)準(zhǔn)磚長(zhǎng)為 240 毫米，寬為 115 毫米， 高為 53 毫米，一磚墻指墻厚為 240 毫米，半磚墻指墻厚為 毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷層）什么是層高？本層地面至上一層地面的高度，標(biāo)準(zhǔn)層高為 2.8 米。什么是樓層凈高？本層地面至本層頂?shù)母叨?，凈?+樓板厚度 =層高。什么是承重墻和非承重墻？ 承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)；非承重墻是指 不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用，在工程圖上為中空墻體，有 沒(méi)有這堵墻對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響。什么是房型？指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái)。什么是動(dòng)線？進(jìn)住宅大門(mén)后，各個(gè)功能房之間的活動(dòng)路線。什么是預(yù)置板與現(xiàn)澆板？預(yù)置板指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時(shí)候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價(jià)低，但整 體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用?，F(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗 滲性較好。什么是夾層？在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。什么是裙房？指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過(guò) 24