精品資料（2021-2022年收藏）張家界商業(yè)市場調查12.14

1、張家界商業(yè)市場調查分析一、張家界酒店內部購物店調查類型業(yè)態(tài)面積（平米）租金（萬/年）租金（元/平米·月大成酒店超市/藝術品70895華天酒店特產店30383金海岸待定12015104金海岸（二層）待定60569人民路服飾12-154-5277步行街待定4710177步行街化妝品5012200分析：n 【大成酒店】商業(yè)門面共3個，一個品牌服飾店，一個煙酒超市店，一個特色藝術品店，其中煙酒超市和特色藝術品店聯(lián)合出租，面積共70平米左右，租金8萬元/年，95元/平米·月。n 【華天酒店】特產店面積30平米，租金3萬元/年，83元/平米·月。n 從租金水平來看：酒店商業(yè)門

2、面租金遠低于金海岸（104元/平米·月）一層門面租金，人民路（280元/平米·月）、步行街（180元/平米·月），也低于大庸路門面租金（大庸路門面租金：120元/平米·月）n 酒店商業(yè)租金較周邊臨街門面租金低20元/平米·月。n 從經營狀況來看：酒店商業(yè)門面受張家界旅游淡旺季影響較大，旺季隨著游客的增加生意較好，淡季由于入駐酒店人口較少生意較差。n 總體來看：酒店商業(yè)消費人群以本地常駐人口為主，由于該類商鋪深居酒店內部，人流量有限，總體生意較差，決定了其租金水平無法上漲，另一方面，大成、華天商業(yè)門面較少，沒有形成規(guī)模，加之經營業(yè)態(tài)缺乏特色，無法

3、吸引更多消費者前來購物。二、張家界在售商業(yè)項目調查分析項目樓層業(yè)態(tài)主力面積（米）售價回報分攤逸城廣場一層服飾3-4萬元/平米-南岸晶都一層（臨街）待定50-80/108-1182.7/2.3萬元/平米10%一層(不臨街)待定70-908000-9000元/平米二層待定10006300元/平米十字街地下門面服飾60-803.2-3.5萬/平米第一年5.4%，以后兩年以7%遞增。-1、【南岸晶都】基本情況：項目共2棟，A棟2個單元，B棟三個單元。開發(fā)商：張家界中辰置業(yè)有限公司項目地址：張家界南莊坪大市場旁農行永定區(qū)支行斜對面建筑類型：高層建筑面積：37463.5平方米 商業(yè)類型：臨街商鋪商業(yè)層數：

4、兩層BA樓棟樓層面積（平米）單價（元/平米）優(yōu)惠銷售情況分攤A棟一層50-8023000一次性97折，按揭98折30%10%108-118260000%二層130063000%一層拐角1088000-90000%B棟一層50-8010000僅剩3個60平米鋪面分析：n 一層拐角門面因不好利用，銷售價格及銷售情況均不理想?？梢姀埣医缟虡I(yè)購買群體對商鋪戶型的規(guī)則程度十分看重。n B棟銷售情況較A棟理想，B棟的價格優(yōu)勢是致使銷售快于A棟的關鍵所在。2、【十字街】維港·十字街基本情況：開發(fā)商：張家界唯港房地產開發(fā)有限公司項目地址：張家界永定區(qū)回龍路十字街建筑類型：高層開盤時間：2010年10

5、月23日地下步行街二期一期一期：11#10#9#售：3萬元/平米租：300元/平米·月售：2萬元/平米租：100元/平米·月售：2萬元/平米租：200元/平米·月香榭女人世界 期次開盤時間業(yè)態(tài)臨街售價臨街租金內街售價內街租金銷售率/出租率一期2010年10月時尚女裝品牌、化妝品、杭派女裝、女性飾品、女衣、睡衣、鞋帽、箱包3萬元/平米300元/平米·月2萬元/平米100-200元/平米·月8號棟因位置偏遠暫為銷售和招商，10號棟、11號棟剩2個門面。一期店面照片： 一期層高：4.5米配置：電話線、網線、水物管：信富物業(yè)地下步行街：地下服飾步行街售

6、：3.3萬元/平米3年代租：第一年5.4%的回報率，以后兩年按7%遞增。二期：步步高層高：5.5米層精品男裝城市都會廣場品牌業(yè)態(tài)面積（米）總價（萬元/個）銷售情況備注步步高負一樓：超市-開發(fā)商和步步高簽訂17年半合同，期間回報率：1-2年6.5%回報，3-12年7%回報，13-15年7.5回報，16-17.5年8%回報一樓：珠寶、首飾3-613-1630%（樓梯和進門鋪面銷售樂觀）二樓：珠寶、首飾8-137-1290%（剩樓梯口4個鋪面）3、【張家界國際旅游商業(yè)城】項目簡介：項目位于位于張家界市官黎坪，坐落在風景秀麗的天門山國家森林公園腳下，地處張家界火車站、長途客運中心站廣場。項目依托汽車站

7、及火車站的交通樞紐及周邊辦公中心區(qū)、行政中心區(qū)、綜合服務中心區(qū)、商業(yè)中心等，使區(qū)域商業(yè)得到快速發(fā)展，成為未來商業(yè)中心及交通中心。物業(yè)類別 商鋪、商住占地面積 72666.7平方米 建筑面積 150000平方米物業(yè)地址 張家界火車站站前廣場容 積 率 4.20 綠 化 率 26.7%規(guī)劃戶數 800戶停 車 位 693公攤面積 25%開 發(fā) 商 張家界晟昊置業(yè)有限公司 項目功能分區(qū)：旅游商品城購物、餐飲、娛樂休閑大賣場名品街運動城購物、餐飲、娛樂休閑項目現(xiàn)狀：D3D4項目目前在售為D3、D4兩個區(qū)域。D3是由1棟3層高的商鋪構成：78 32000元/59 28000元/57

8、19000元/118 22000元/57 19000元/91 29000元/48 21000元/38 24000元/ （D3一層平面圖）51 10500元/38 11000元/60 13000元/60 11000元/6 11000元/ （D3二層平面圖） 62 6000元/52 6700元/46 6600元/46 7100元/73 8100元/ （D3三層平面圖）D3棟整棟以45-90的面積段為主；一層是以48、90左右面積為主，價格區(qū)間在19000-32000元/;二層是以45左右面積為主，價格區(qū)間為11000元/；三層是以45左右面積為主，價格區(qū)間在6000-8000元/D4是由1棟3層高

9、的商鋪構成：122 26500元/116 29000元/70 32500元/45 18900元/53 33000元/90 28000元/109 28000元/137 30500元/182 34000元/164 52000元/45 18900元/70 28400元/38 21000元/ （D4一層平面圖） 68 14300元/47 13000元/45 13000元/93 14300元/95 13900元/56 13900元/101 13900元/ （D4二層平面圖）38 11000元/42 11000元/ （D4三層平面圖）D4棟以50-90的面積段為主；一層面積以45、100左右為主，價格區(qū)間

10、為18000-50000元/;二層面積以48左右為主，價格區(qū)間為13900元/；三層面積以40左右為主，價格區(qū)間為11000元/該項目共分10年時間進行反租，前5年按8%，后5年租金遞增按10%反租；以D4棟一層的一間45為例：售價為18000元/，總價為810000元。如果按照目前售價計算前5年客戶每年租金收益為6.5萬元，每個月租金大概在5400元左右；后5年每年租金收益為81000元，每月租金大概為6700元左右。三、項目商業(yè)劃分及業(yè)態(tài)定位1、項目商鋪劃分建議（詳見附件）2、項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位1F：國際名品中心+旅游特產展示店2F：旅游特產專賣3F: 旅游特產專賣4F、5F：寫字樓四、商業(yè)銷售價格建議n 1F均價30000元/；考慮外鋪35000元/，內鋪拉低整體均價；n 2F均價12000元/；n 3F均價8000元/；n 4F均價5000元/；n 5F均價5000元/；樓層