世貿大廈物業(yè)管理方案

1、世界貿易大廈物業(yè)管理方案物業(yè)與資產管理部仲量聯(lián)行測量師事務所（上海）有限公司世界貿易大廈物業(yè)管理中心二零一五年七月三十一日8 / 681、序言 P3-52、財務管理 P6-83、人力資源管理 P8-94、行政管理 P95、公共部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務 P10-196、清潔衛(wèi)生服務 P20-267、公共區(qū)域秩序維護服務 P26-298、車輛停放管理 P29-309、綠化日常養(yǎng)護服務 P3110、交房流程 P3211、二次裝修管理 P33-3512、投訴處理流程 P3613、消防安全宣傳和防范 P3714、物業(yè)維修和管理的應急措施 P38-6915、工作會議及報告 P70?序百1

2、、樓內建筑設施：?建筑物外墻?大堂和電梯廳?辦公走道?消防走道和前室?大門?衛(wèi)生間、茶水間?屋頂?強、弱電井、管道井及樓層設備間2、各配套設施、設備和設備房：?供電設施、設備和配電房?公共衛(wèi)生潔具和設備?空調設施、設備系統(tǒng)?電梯、電梯井道和電梯機房?供水設施、水泵和水泵房?信息通訊設備?監(jiān)控、安全防范報警?消防設施和設備3、辦公單元內設施：房頂、墻面和地坪門、窗及五金配件單元內燈具、開關、插座和電氣線路單元內空調末端設備、溫控開關、風閥、風口信息端口和線路服務項目服務內容物業(yè)管理服務內容及標準設計建議擬定各類設備之維修計劃、運行維護規(guī)范及各部門規(guī)章制度?工程管理？接待管理?清潔管理？停車場管理

3、?財務管理？環(huán)境及綠化管理?人事管理？裝修管理?租戶服務？保安管理?有償服務？增值服務財務接收建議?管理費成本測算/各類物業(yè)收費標準確認?開設財務賬戶?賬目資料整理用戶手冊、裝修指南建議?與開發(fā)商確認內容詳盡之用戶手冊、裝修指南詳列所有用 戶須注意事項?完善項目所有使用及管理規(guī)定?制定用戶手冊人事調配建議?從本行管理大廈抽調優(yōu)秀管理人員?從本行人才庫篩選積極能干的中層人員?現(xiàn)場人員到位?確定員工制服式樣?辦理員工錄用和福利事宜人員培訓?新進員工培訓?員，職業(yè)技能培訓?員工行為準則與規(guī)范培訓?在崗培訓?培訓考核管理中心現(xiàn)場接收?檔案資料保管?保安管理?工程管理?清潔綠化?單元驗收?房屋及設備設施

4、接收全權物業(yè)管理服務本行全權物業(yè)管理服務的目標是提高業(yè)主的投資回報，使業(yè)主的物業(yè)保值乃至升值，不斷進行自身 改進，以充分挖掘物業(yè)的投資價值。同時，從客戶的利益出發(fā)，以優(yōu)質、高效、公平合理為原則， 通過專業(yè)化及高標準的物業(yè)管理服務，為用戶提供一個安全舒適環(huán)境。作為領先業(yè)界的物業(yè)資產管 理公司，仲量聯(lián)行定會為貴公司提供良好的物業(yè)管理服務，使貴司有更多的時間處理核心業(yè)務。為達到上述的目標，本行將通過本行完善的運作系統(tǒng)、熟練的操作程序和優(yōu)質的服務團隊來為貴項 目服務。全權日常物業(yè)管理服務具體工作包括：程管理停車場及車輛交通管理工作會議及報告財務管理行政管理人力賁源管理 政府職能部門溝通 公共環(huán)境及保安

5、管理 消防安仝管理 突發(fā)事件處理 公共環(huán)境及綠化管理 公共環(huán)境及清潔管理 客戶服務 租戶進場協(xié)調工作和裝 修管理財務管理有效的控制費用開支對于物業(yè)管理來說是極其重要的，本行將依實際情況定制如下。1. 財務預算本行將于每一個財務年度到來兩個月之前，擬定詳盡的下一年度預算，在得到貴司批準后作為管理費賬戶運作及財務控制的依據(jù)，包括項目管理費收費標準，以完善下一財務年度的管理費開支預算。同時，本行亦將根據(jù)每年收支情況，與貴司商討協(xié)商后，適當調整物業(yè)管理費收費標準。2. 收費管理1. 根據(jù)確認的管理費收費標準定期發(fā)單/ 收款，并跟進款項催收工作。2. 處理管理費等收費發(fā)票及稅務事宜。3. 配合業(yè)主對逾期

6、未付之租戶采取必要措施。4. 提供詳盡之欠款清單以供客戶隨時查閱。除上述之外，本行還能提供中央控制的財務管理方案，并在許多同類項目中有過多年實踐。本行物業(yè)與資產管理部財務經(jīng)理將對管理中心會計的財務操作進行如下方法統(tǒng)一監(jiān)控。3 . 財務軟件該系統(tǒng)在財務監(jiān)控方面能提供一整套高質量以及低成本的解決方案。目前上海本地項目已全部使用Flex System 系統(tǒng)，其優(yōu)勢顯著，目前使用該軟件的業(yè)主及租戶方均對此軟件的效能表示滿意。Flex System 的優(yōu)勢 :? Flex System 系統(tǒng)采用 Thin-Client 技術，所有相關數(shù)據(jù)全部保存在仲量聯(lián)行上海總部的機房服務器中，不必擔心本地數(shù)據(jù)丟失問題

7、。? 服務器由專業(yè)人員進行維護，十分有效的保證了服務器的正常運作。? 每天都會由專業(yè)人員進行數(shù)據(jù)備份，如果服務器的數(shù)據(jù)受到災難性的毀壞后，可以保證在 48 小 時內恢復數(shù)據(jù)。? 準確度和分析能力的提高? 及時性和便捷性的提高? 工作效率的提高? 業(yè)主亦可同時于網(wǎng)上取得有關數(shù)據(jù)以作監(jiān)控? 而有關此套軟件的購置、安裝服務費用已由本行承擔其總體部分，而業(yè)主方作為終端使用者僅需承擔一小部分費用。故無論是從費用支出還是實際操作經(jīng)驗方面來說，本行建議使用此方案 以達到良好的財務管控目的。4 .財務操作監(jiān)控本行物業(yè)與資產管理部高級管理人員將對項目管理中心的財務操作進行專門設置與控制。每筆支出 會通過各層主管

8、審批，最后經(jīng)過物業(yè)與資產管理部負責人親自審批后發(fā)出，以確保其符合預算及實 際工作需求，符合財務規(guī)則及本行一貫的支銷控制宗旨，確保業(yè)主利益得到充分保障。配合適當?shù)?財務軟件，貴公司亦可同時于網(wǎng)上取得有關數(shù)據(jù)以作監(jiān)控。項目支出審批具體步驟包括以下幾個程 序：提出申請初步審核第二次審核最終審批簽字（管理中心負責人）（公司管理部主管）（公司財務總監(jiān)）（公司管理部董事）對于日常的財務支出費用，本行建議分為三個部分來著手管理：固定性支出一一般為項目設備、設施的保養(yǎng)及維修外包合同；本行建議由管理公司選擇適當?shù)谋ｐB(yǎng)公司，簽署保養(yǎng)合同，每月按合同金額提交費用申請，并應每年對此類合同 進行審核。非固定性支出一一般

9、為項目日常運作所產生的小維修、零星工具的購買、員工工資等金額不定的費用；費用金額在 300元人民幣以上的預算內支出，本行建議需經(jīng)管理公司總部 審批，方可執(zhí)行。預算外支出需事先得到貴公司書面同意。日常零星支出一一般為項目日常操作中所產生的車費、郵費等小支出；本行建議此類費用單筆金額應控制在300元人民幣（包括300元人民幣）以內，月總支出控制在5,000元人民幣以內，由現(xiàn)場經(jīng)理核準于管理費賬戶中支出，管理公司總部每月審批一次。5 .財務報告與建議每月提供包括資產負債表、基金結余表、帳齡表等在內的全套財務報表，以便貴公司及時了解項目財務動向；?每月提供預算比較及解釋，以便貴公司了解項目財務偏差之原

10、因；? 年度進行專業(yè)獨立財務審計，以示公開、透明、獨立。?定期或在市場出現(xiàn)較大幅度波動時，適時提供市場各項收費信息、收費政策等供貴公司參考， 以便業(yè)主可及時調整自身的財務收費政策等以贏得最大效益。? 人力資源管理本行建議所有與項目員工招聘、調整及辭退或辭職工作及一切與人事管理有關的工作都由本行人力 資源部具體負責。為了保證員工在日常工作中的表現(xiàn)、工作質量、工作效率等，本行制定了一系列的人事管理規(guī)范與制度，其中包括：1. 員工招聘制度新進員工必須通過公司人力資源部及項目管理中心兩次面試。上班前必須先辦理錄用手續(xù)并簽定合同 （ 或勞動協(xié)議） 。辦手續(xù)時需填寫各類個人資料供存檔、需上交本人身份證復印

11、件、最高學歷證書復印件及其它培訓資料證書復印件（ 如有 ） ，個人資料應正確無誤，如提供虛假資料，可招致辭退的嚴重后果。需攜帶好勞動手冊等原件，由員工本人親自到公司總部人力資源部門與公司簽訂正式合同后方能上班。2. 培訓計劃“萬事人為本”，要實現(xiàn)物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，必須要有一大批專業(yè)人才相互協(xié)作。從目前城市建設發(fā)展的情況看，物業(yè)管理人員正面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、公共關系等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn)。本行將建立起一套完整的人事培訓制度，并輔以定期的公司內部培訓、政府部門的專業(yè)培訓，以提高各層次人才的質量，使員工具備各個層次物業(yè)管理人員所需具備的概念和知識，構成管理公司強有力的人力資源，為

12、今后的發(fā)展提供人員保障。為此本行將每年針對此項目制定相應的培訓計劃，并請專業(yè)人員在主要培訓課程擔任導師。培訓課綱包括：租戶服務風險管理評核培訓清潔綠化先進物業(yè)管理知識能耗管理語言應對保安監(jiān)控環(huán)境保護質量審核培訓財務管理員工管理培訓預防性維修保養(yǎng)項目經(jīng)理人培訓人力資源部將通過理論考核、操作考核、業(yè)績評定和觀察等方法，評價培訓的有效性，評價接受培訓人員是否具備了所需的能力。對不能勝任本職工作的員工，將進行再培訓、考核，或轉崗直至辭退，使員工的能力與其從事的工作相適應。每年第四季度本行人力資源部通過組織對各部門和各級人員的年度綜合考核評定，檢驗公司年度培訓計劃的有效性，了解各部門對培訓工作的意見和建

13、議，以便更好地制定下年度的培訓計劃。? 行政管理由于本行建議人事、財務由管理公司總部負責具體操作，故現(xiàn)場物業(yè)助理同時將負責如下內容：?現(xiàn)場員工的考勤等簡單的人事記錄?現(xiàn)場的費用申報及零星費用的報銷?倉庫保管?租戶資料存檔?項目各類工程及設備設施原始資料的歸檔?各政府部門及公共事業(yè)部門的文件、通知存檔?公共部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務設備的綜合管理要求1 .設備管理各項制度仔細閱讀大廈的竣工驗收圖紙、各設備系統(tǒng)的調試記錄，設備使用說明書等技術資料，根據(jù)現(xiàn) 場設備和系統(tǒng)的施工安裝情況，熟練掌握設備和系統(tǒng)的性能。制訂適合大廈設備管理的安全運 行、崗位責任、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記

14、錄管理、維修檔案管理等制度。2 .設備及機房環(huán)境整潔? 制訂設備及機房的清潔工作計劃和清潔標準? 合理劃分衛(wèi)生包干區(qū)域，并落實到人? 由經(jīng)理和主管組織開展定期檢查評比和不定期的抽查工作? 設備及機房必須做到環(huán)境整潔、無雜物、無灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生。機房環(huán)境符合設備運 行要求。3 .配備精干的專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程?依靠公司管理項目的規(guī)模效應，儲備雄厚的各種專業(yè)管理人才，為項目的物業(yè)管理人員配備 提供支援。?可靠、有效的人員組織，即保證了大廈設施、設備的驗收接管工作優(yōu)質、高效，也保證了以 最快速度熟練掌握大廈設備的性能和操作規(guī)程。?通過與同濟大學合建的物業(yè)管理培訓中心，委派資深的專業(yè)培訓

15、教師對項目的管理處員工進 行集中培訓，配合管理處的骨干力量進行現(xiàn)場培訓，建立一支高素質的員工隊伍。4 .設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故2 .建立設備的日常維護、大修計劃與實施方案1 .建立外保養(yǎng)單位聯(lián)系網(wǎng)，制訂重大設備的外保養(yǎng)、修理計劃，如變配電、消防系統(tǒng)設施和設備 等。2 .做好項目年度及季度的備配件，特別是進口備配件和材料計劃，并建立聯(lián)系網(wǎng)絡。3 .做好設備內保養(yǎng)的年、季、月保養(yǎng)計劃，做到合理安排，層層落實，認真檢查。4 .制訂員工的長期教育和短期教育、培訓計劃，做好員工升證、復證、持證上崗工作。5 .制訂每年的日常工作計劃和年度總結報告，內容包括員工的勞動態(tài)度、遵守制度、日

16、常設備運行、維修保養(yǎng)等各項工作的檢查落實，以及經(jīng)濟活動分析、設備的各項指標等。6 .開展設備的檢查、評比工作和員工技術比賽及組織應知應會考試。7 .做好規(guī)章制度、操作規(guī)程等資料的整理、歸檔等工作。8 .主要設備維修保養(yǎng)?變配電系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)和消防滅火系統(tǒng)的維保及聯(lián)動試驗。需通過招投標的程序，選聘 具有政府認可資質和許可經(jīng)營的專業(yè)維修商，負責上述設施和設備的維修保養(yǎng)工作。9 .工程部設備的內部保養(yǎng)項目?公共區(qū)域設備需潤滑部位，按要求加注潤滑油。?公共區(qū)域設備及設施的清潔保養(yǎng)及除銹油漆工作。?給水系統(tǒng)過濾器的拆裝、清潔工作。?公共區(qū)域電氣柜、電機的清潔維護保養(yǎng)、絕緣測量。?各類泵的水封檢查，聯(lián)

17、接處檢查及保養(yǎng)。?其他設備的日常維護保養(yǎng)工作共用設施管理? 共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。?共用管線下的或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。? 做好大廈公共管線，特別是智能化管線的保護，以防人為、鼠咬以及水浸等損壞。?對埋入地下的主要管線設置嚴禁開挖標記，暴露在外的管線采取加固和圍欄措施。?各種管線標識清楚，表面油漆或保溫等完好無損? 項目公共照明完好無損。? 項目范圍內道路暢通，路面平坦。共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務要求J 丁 P部位日常保養(yǎng)、維修服務要求1玻璃門、幕墻窗戶玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常 聲響。2墻面墻表囿粉刷尢明顯剝落開裂，墻囿磚、地

18、坪、地磚平整不起殼、無 遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致。3管道、排水溝屋面排水溝、室外排水管道應保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、 碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內安排專項修理。4安全、引導標志大堂設有單元標牌及司牌；樓層電梯廳、地卜車庫、消防通道應設 有路標及安全指示牌；危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維 護設施，保證所有標志、指示牌清晰完整，維護設施得當。5衛(wèi)生間保持設施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通 不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應及時修復。6電梯保持設備設施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立 即修復。7避難

19、層、平臺保證避難設施無損壞、地面平整、密封性好、發(fā)現(xiàn)損壞立即修復。8綠地、花臺龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象；水管無堵塞，無漏水現(xiàn)象，花壇完 整。11 / 68變配電系統(tǒng) 變配電系統(tǒng)交接班制度(1)交接班應在上班前后一刻鐘內進行，交接雙方應按時到場認真進行，并在工作記錄本上記錄， 若接班人員因故未到，交班人員應堅守崗位，直至接班人員到場，交接完畢后才能離崗。如因 交接不清，接班者同意交班者離崗，則接班后發(fā)生事故或有異常情況，應由接班人員負責。(2)在交接班前，值班人員應將交班事項填寫在記錄本中，交班時應交清下列內容：? 設備的運行情況變更及其它異常情況，發(fā)現(xiàn)處理經(jīng)過及目前設備的情況。? 設備維護的缺

20、陷及處理情況。? 巡視發(fā)現(xiàn)的缺陷及處理情況，必要時在現(xiàn)場交接班。? 當值班已完成和未完成及有關措施。? 上級指示及有關資料。? 設備整潔，環(huán)境衛(wèi)生及其它情況。(3)接班人員應認真聽取交接內容。(4)交接班時如遇到事故，停止交接，由交班人員處理，接班可在交班人指導下協(xié)助。(5)若遇到應急情況采取臨時措施的，必須由交班者與接班者現(xiàn)場交接，若接班者一人無法完成， 交班者應留下一起處理。日班復原后也應作好記錄，并匯報上級領導。低配電設備維護保養(yǎng)內容：?每月按維護保養(yǎng)要求對開關柜外殼、溫度計、風扇、接地線等進行維護保養(yǎng)，定期檢查外 殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測量一次。?每個季度檢查各電氣開關

21、和固定螺栓，如發(fā)現(xiàn)松動，應及時進行緊固，保證接觸良好。? 檢查中發(fā)現(xiàn)各類電氣開關觸頭不平或有毛刺時，將不平處打平，打光。? 每年對接地網(wǎng)進行檢查、測試一次，保證可靠接地。? 每月對各類電氣柜正面進行清潔，檢查儀表指示和運行參數(shù)，以及開關狀態(tài)和操作機構。 電氣背面觀察各母線、連接點、引出線是否發(fā)熱變色，連接是否良好。? 每年對電氣柜的主要儀表、電表進行校驗，柜內全面清掃除塵，整理二次線，補齊和更換 二次線號，全面緊固螺栓連接，檢修閘刀和開關等。13 / 68? 每月檢查配電室通風降溫設備，保證正常運行。確保配電室溫度、濕度控制在規(guī)定要求 內。? 低配電室每月清掃洗塵一次，保持室內清潔、干凈。每年

22、進行全面大掃除和環(huán)境整理。消防滅火和報警系統(tǒng)(1)管理要求?消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法。并能及時處理各種問題。?組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任。?制訂突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。?每天巡查和定期檢查，保證無火災安全隱患。?保持和大物業(yè)消防控制中心的聯(lián)系。(2)各系統(tǒng)的安全運行規(guī)定?煙、溫感系統(tǒng)：當發(fā)生火災報警時，確認區(qū)域后，首先通知管理員到報警現(xiàn)場觀察，同時與 該區(qū)域人員取得聯(lián)系。若為火險立即按滅火作戰(zhàn)方案處理，若為誤報，查明誤報原因后， 請管理員將區(qū)域報警復位，再將值班室內的集中報警器復位，并做好記

23、錄。同時與大物業(yè) 消防控制中心保持溝通。?排煙系統(tǒng)：當某區(qū)域發(fā)生火災時，值班人員遙控打開該區(qū)域及鄰近區(qū)域(如火災層和上下 層)的排煙閥。如失控時，通知工程人員就地打開失控排煙閥，這時排煙風機啟動，啟動 信號燈亮。若風機不能自動啟動，速轉入手動位置啟動，仍不能啟動時速派人到風機現(xiàn)場 強行啟動。?加壓送風系統(tǒng)：根據(jù)火災的不同方位，迅速打開相應的加壓風機，自動信號燈亮，若失控時 可派人到風機現(xiàn)場強行啟動。?消火栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設備之一，當進行該系統(tǒng)操作時，時刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消防 消火栓報警信號。當滅火人員打碎就地的報警按鈕后，消防中心得到該消火栓的報警信 號，這時相應的消火栓泵自動啟動，啟泵

24、信號燈亮。若不能自動啟泵時，應立即轉入手動 位置啟泵，仍不能啟動時，速與工程部人員聯(lián)系，到水泵現(xiàn)場強行啟動。?消防噴淋系統(tǒng)：當某區(qū)域發(fā)生火災時，失火部位的噴淋頭爆破噴水，該區(qū)域的水流指示器動 作，消防中心得到該區(qū)域報警信號。值班員觀察水位或壓力信號，當水位或壓力降到下 限，噴淋泵自動啟動，相應的啟泵信號燈亮，若不能自動啟泵時，立即轉入手動位置啟 動，仍不能啟動時，速派人到泵房強行啟動。凡上述系統(tǒng)操作時，必須隨時認真記錄。操作完畢后，必須時刻觀察各個系統(tǒng)運行是否正常?；馂?撲滅后，要進行事后工作，即所有系統(tǒng)要復位，對所有系統(tǒng)的設備進行檢修。事故處理完畢后，要 詳細整理記錄資料，總結操作經(jīng)驗。給排

25、水系統(tǒng)1 .每月對自來水使用量進行記錄，如發(fā)現(xiàn)使用水量異常變化，必須分析原因，以查明是否有 漏水等現(xiàn)象。并且需要與大物業(yè)管理中心保持聯(lián)系。2 .每日對給水設備進行二次巡查。3 .正常情況下，控制柜上的控制開關必須置于自動位置上。4 .污水泵進行維修前，首先通知管理處相應區(qū)域的衛(wèi)生間停止使用。5 .排水泵在雨季時，每周進行一次巡視，以確保正常排水。6 .每周對各類水槽及衛(wèi)生設備進行一次巡檢。7 .設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象。8 .排水系統(tǒng)暢通。電梯系統(tǒng)運行管理一.電梯安全使用管理制度1. 嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。2. 電梯運行管理及維修保養(yǎng)單位應取得當?shù)卣|量技術監(jiān)督局頒發(fā)的維修

26、資格許可證，并 在許可證規(guī)定的有效期內實施服務，電梯維修保養(yǎng)及操作人員應持證上崗。3. 電梯準用證，年檢合格證，維修保養(yǎng)合同完備。4. 在電梯轎廂顯著位置標明有效的安全檢驗合格標志及日常維護保養(yǎng)單位的名稱、急修和投訴電話。5. 有電梯安全使用的警示說明或者警示標志。6. 電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施應完好。7. 轎廂、井道、機房應保持清潔。8. 對有嚴重故障、繼續(xù)使用有可能發(fā)生事故的電梯，立即停止使用，并及時組織整改。9. 變更日常維護保養(yǎng)單位的，書面確認被交接的電梯處于安全狀態(tài)。10. 制定電梯事故應急措施和救援預案。每年進行至少一次電梯應急預案的演練，并通過在電梯

27、轎廂內張貼宣傳品和標明注意事項等方式，宣傳應對緊急情況的常識。11. 在電梯發(fā)生事故時，按搶險救援預案組織排險、搶救，保護事故現(xiàn)場，并立即報告所在地的區(qū)質量技監(jiān)局。二 . 電梯安全操作規(guī)程電梯行駛前的檢查與準備工作1. 開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。2. 開啟轎內照明。3. 每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。4. 層門關閉后，從層門外不能用手撥啟，當層門轎門不能完全關閉時，電梯不能正常啟動。5. 平層準確度應無顯著變化（在規(guī)定范圍內）三 . 電梯行駛中應注意事項1. 轎廂的載重量應不超過額定載重量。2. 客梯不允許作為載貨電梯使用。3. 不允許裝運易燃、

28、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理處同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。4. 嚴禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，電梯在正常運行情況下不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。5. 不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。6. 電梯在行駛中，應勸阻乘客勿靠在轎廂門上。7. 轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置他物。8. 當電梯使用中發(fā)生如下故障時，應立即通知維修人員，停用檢修1) 層、轎門完全關閉后，電梯未能正常行駛時；2) 運行速度顯著變化時；3) 層、轎門關閉前，電梯自行行駛時；4) 行駛方向與選定方向相反時；5) 內選、平層、快速、召喚和

29、指層信號失靈失控時；6) 發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時；7) 當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運行時；8) 安全鉗誤動作時；9) 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時；10) 發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時。11) 電梯使用完畢后，管理人員應將轎廂停在基站，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉12) 電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。四. 日常維護保養(yǎng)要求日常維護保養(yǎng)單位應當按照保養(yǎng)說明書提供的保養(yǎng)項目、方法和周期要求，制定日常維護保養(yǎng)計劃，并做好保存期不低于 5 年的保養(yǎng)記錄。日常維護保養(yǎng)計劃應當包括下列內容：1. 至少每 15 日對電梯及安全設施進行一次預防性保養(yǎng)

30、(包括清潔、潤滑、調整和檢查)；2. 每月不少于1 次對安全裝置、鋼絲繩、制動器、接觸器和其他運轉部件的外觀和運轉情況進行檢查；3. 每半年對安全裝置、限速器、緩沖器進行1 次安全試驗；4. 每年進行 1 次機械制動器的制動能力試驗；5. 每年不少于1 次對電梯運行情況進行全面檢查。6. 電梯使用單位應在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前的 30 日內向檢驗機構提出定期檢驗申請。16 / 68空調系統(tǒng)運行管理1 .空調系統(tǒng)運行應正常，樓層風機運行應正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象。2 .空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障時，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。3 .應根據(jù)空調系統(tǒng)運行狀況及地區(qū)用電規(guī)定，制定合理

31、、經(jīng)濟的運行方案。4 .空調系統(tǒng)的機房內應保持干燥清潔，嚴禁堆放無關物品。5 .空調系統(tǒng)應設有：應急關閉回風和新風的裝置；控制空調系統(tǒng)分區(qū)域運行的裝置； 供風管系統(tǒng)清洗、消毒用的可開閉窗口等應急處理設施或設備。6 .空調系統(tǒng)的冷凝水及送風的衛(wèi)生要求見公共場所集中空調通風系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范7 .空調系統(tǒng)的空氣處理機組內表面、過濾器（網(wǎng)）、凈化器、表冷器、加熱（濕）器、冷凝 水盤應每年進行一次全面檢查、清洗或更換。定期進行盤管組件、風機清洗。8 .每年對辦公單元內空調送、排風口進行清洗，保持清潔，表面無積塵與霉斑。9 .定期進行風管清洗（送風管、回風管和新風管）工作：?按國家法定要求委托專業(yè)清洗機構應根

32、據(jù)集中空調通風系統(tǒng)的情況和公共場所集中空調通風系統(tǒng)清洗規(guī)范的技術要求，制定詳細的清洗工作計劃和清洗操作規(guī)程。?使用機器人將所有清洗過的風管內部情況錄制成錄像帶或光盤等影像資料。10 .應每兩年對集中空調通風系統(tǒng)進行一次預防空氣傳播性疾病的衛(wèi)生學評價。新建、改建和 擴建的應當在評價合格后方可投入運行。11 .建立集中空調通風系統(tǒng)檔案，檔案應當包括以下內容：衛(wèi)生學評價報告書；清洗、消 毒及其資料記錄；經(jīng)常性衛(wèi)生檢查及維護記錄；空調故障、事故及其他特殊情況記 錄；空調系統(tǒng)竣工圖。標識管理12 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電 梯、樓梯、出入口通道、門牌號、

33、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點標識等）。13 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設置警示性標識。18 / 683. 配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態(tài)標識。4. 標識的圖形符號應符合 GB/T 10001.1 標志用公共信息圖形符號第 1 部分：通用符號標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894安全標志、GB 13495消防安全標志的要求。各類標識的格式應統(tǒng)一，懸掛（擺放）應安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調、無涂改，文字規(guī)范。30 / 68? 清潔衛(wèi)生服務物業(yè)管理清潔在整個物業(yè)管理服務工作系統(tǒng)中亦具有十分重要的

34、地位，其工作成效代表項目的整體 形象，對物業(yè)客戶的工作、生活質量，以及物業(yè)的成新、使用年限和銷售率都有著直接的影響。我 司將根據(jù)已有的清潔標準并針對貴項目的實際情況制訂相應的操作方案。大堂 日 常清潔頻率 /質量標準項目工作內容工作標準清潔頻率日周月年1大理石地面用塵推推地面塵埃及垃圾晶面處理光無、無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)2指示牌除塵及用濕布抹上不銹鋼油（若/、銹鋼制造）尢灰塵、污跡113筒燈外殼一十布抹燈泡一十布抹尢灰塵、污跡114電力插頭十布抹尢灰塵、污跡15消防設施箱及警鐘高塵掃除塵除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡116墻角線濕布抹十布抹尢灰塵、污跡117冷氣出/入風口高塵掃除塵濕布抹尢灰塵、

35、污跡118煙灰缸廢紙筒清除廢物及濕/十布抹上不銹鋼油清除廢物箱頂煙缸無煙會、垃圾、污跡經(jīng)經(jīng)常常循1循環(huán)環(huán)9墻身石材卸一濕/十布抹光無、無灰塵、污跡110指小器材/喇叭煙感十布抹尢灰塵、污跡111植物套盆濕/十布抹尢灰塵112大花板高塵掃除塵、清潔濕/十布抹光無、無灰塵、污跡1113墻壁燈飾清抹除塵，濕/干布抹尢灰塵、污跡114玻璃門（窗）玻璃刮刀刮，濕/十布抹明鳧、無灰塵、手指印經(jīng)常循環(huán)15裝飾物濕/十布抹尢灰塵、污跡116廢物箱（調換垃圾袋）濕/十布抹無污跡、無異味117服務臺濕/十布抹尢灰塵、污跡經(jīng)常循環(huán)辦公區(qū)域日常清潔頻率/質量標準（增值服務）在耳J 丁 P項目工作內容工作標準清潔頻率日

36、周月年1地板/地毯（如有）塵推及吸塵尢灰塵、污跡1清洗尢灰塵、污跡1上保養(yǎng)蠟臘面均勻、手感佳12墻身濕/十布抹尢灰塵、污跡13門用濕/十布抹尢灰塵、污跡1上家具保養(yǎng)蠟臘面均勻、手感佳14家俱清抹尢灰塵、污跡1上家俱保養(yǎng)蠟臘面均勻、手感佳15電力插頭十布抹尢灰塵、污跡16燈外殼一十布抹尢灰塵、污跡1燈管一十布抹尢灰塵、污跡17風口濕布抹尢灰塵、污跡18垃圾筒（調換 垃圾袋）傾倒垃圾，用濕/十布抹無污跡、無異味29大花板除塵尢灰塵、污跡1濕/十布抹尢灰塵、污跡110沙發(fā)布藝一除塵刷刷尢灰塵、污跡111辦公桌清抹尢灰塵、污跡112煙灰缸清除廢物及濕/十布抹無煙會、垃圾、污跡經(jīng)常循環(huán)13電話尢灰塵、污

37、跡i衛(wèi)生間日常清潔頻率/質量標準項目工作內容工作標準清潔頻率日周月年i地面清掃清洗尢灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)2衛(wèi)生紙架濕，十布抹補充衛(wèi)生紙尢灰塵、污跡1根據(jù)需要3筒燈外殼一十布抹燈泡一十布抹尢灰塵、污跡114電力插頭十布抹尢灰塵、污跡15干手機除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡16墻身濕，十布抹尢灰塵、污跡17冷氣出/入風口高塵掃除塵濕布抹尢灰塵、污跡118小便池/坐廁/洗臉盆水盆臺面用幼細的百潔布擦鳧筑面， 不損傷釉面光澤，清潔時用非 腐蝕性清潔劑（清潔劑帶有消 毒作用）濕，十布抹無污跡、無異味、水跡經(jīng)經(jīng)常常循循環(huán)環(huán)9水龍頭濕，十布抹之光亮（清潔劑不帶腐蝕性）光無、無污跡、水跡經(jīng)常循環(huán)10坐廁間隔板濕

38、，十布抹（泊潔劑而后消毋作用）無污跡、水跡111坐廁板及內部內部用非腐蝕性清潔劑清潔（清潔劑帶有消毒作用）坐廁板濕，十布抹無污跡、無異味經(jīng)常循環(huán)12廢紙簍濕，十布抹及時清倒垃圾清潔、無異味1視乎需要13空氣清新機濕/十布抹1洗手液補充清新劑 濕/十布抹 補充洗手液無灰塵、污跡、服務及時視1視乎乎需需要要14大花板除塵濕/十布抹尢灰塵、污跡1115垃圾筒清除垃圾肛布抹無污跡、無異味經(jīng)常循環(huán)16鏡面濕/十布抹玻璃刮刀刮明亮、無水跡經(jīng)常1循環(huán)電梯 日 常清潔頻率 /質量標準項目工作內容工作標準清潔頻率日周月年1地面用塵推推地面塵埃及垃圾清洗光無、無灰塵、污跡經(jīng)常循1環(huán)2墻身用濕/十布抹上不銹鋼油光無

39、、無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)3門（內外）用濕/十布抹上不銹鋼油光無、無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)4門隙及邊清理細小垃圾無灰塵、垃圾、污跡15橋箱頂燈用濕/干布抹（需工程部配合）無灰塵、污跡46風口濕布抹無灰塵、污跡17內外電梯樓 層指示牌及 各按手擎用濕/十布抹上不銹鋼油（若/、銹鋼制造）無灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)消防通道 樓梯日常清潔頻率/質量標準項目工作內容工作標準清潔頻率日周月年1地面清掃濕拖尢灰塵、污跡經(jīng)1常循環(huán)2墻身用濕/十布抹尢灰塵、污跡13門（內外）用濕/十布抹尢灰塵、污跡經(jīng)常循環(huán)4墻角線濕布抹十布抹尢灰塵、污跡115燈外殼一十布抹 燈管一十布抹尢灰塵、污跡116風口除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡

40、117垃圾筒清倒垃圾，用濕/十布抹無污跡、無異味經(jīng)常循環(huán)8管道除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡119消防設施箱及警鐘除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡1走道 日 常清潔頻率 /質量標準項目工作內容工作標準清潔頻率日周月年1走道地面用塵推推地面塵埃及清洗尢灰塵、污跡經(jīng)常循1環(huán)2辦公室指示牌除塵及用濕布抹尢灰塵、手指印113筒燈外殼一十布抹燈泡一十布抹尢灰塵、污跡114電力插頭十布抹尢灰塵、污跡15消防設施箱及警鐘高塵掃除塵除塵/濕，十布抹尢灰塵、污跡116墻角線濕布抹十布抹尢灰塵、污跡117冷氣出/入風高塵掃除塵尢灰塵、污跡1口濕布抹18墻身濕/十布抹尢灰塵、污跡19出路門/牌拈小而材/喇叭煙感十布抹連門框

41、及門邊濕/十布抹尢灰塵、污跡1110大花板高塵掃除塵濕/十布抹尢灰塵、污跡11設備層/天臺日常清潔頻率/質量標準項目工作內容工作標準清潔頻率日周月年1地面清掃濕拖尢灰塵、污跡經(jīng)1常循環(huán)2墻身用濕/十布抹尢灰塵、污跡13門（內外）用濕/十布抹上家具保養(yǎng)蠟尢灰塵、污跡經(jīng)常1循環(huán)4燈外殼一十布抹燈管一十布抹尢灰塵、污跡115風口除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡116垃圾筒清倒垃圾，用濕/十布抹上不銹鋼油（若/、銹鋼制造）無污跡、無異味經(jīng)常1循環(huán)7管道除塵濕，十布抹尢灰塵、污跡118消防設施箱及警鐘除塵/濕，十布抹無灰塵、污跡1?公共區(qū)域秩序維護服務公共區(qū)域安全防范措施(1) 管理處應當加強對物業(yè)的養(yǎng)護和維

42、修，定期檢查消除隱患。對公共區(qū)域安全防范的重點部位設置警示標識、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場所要設置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語簡明且醒 目的警示標識，告示注意事項，明確禁止行為。并對下列部位強化防范措施：? 照明及線路應有防漏電裝置。? 樓宇玻璃大門：應有醒目的防撞條等防護措施及警示標識。? 電梯：應設有安全使用和故障注意事項的標識，維修養(yǎng)護時應設置圍護措施。? 電表箱、消防箱：應保持箱體、插銷、表具和器材完好，設置警示標識。? 水箱：應加蓋或加門并上鎖。? 垃圾堆放：應規(guī)定生活和建筑垃圾分類堆放，建筑垃圾實行袋裝化。? 挖溝排管：應標明施工期、設置圍護和警示標識。(2) 組建安全應急防范搶險

43、預備隊伍，每年要組織開展二次以上的安全防范知識培訓和對突發(fā)事件處理的實戰(zhàn)演練。(3) 管理部要加強對公共區(qū)域安全防范重點部位的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，不留隱患。門崗交接班：? 上班提早15分鐘到崗，按規(guī)定著裝，保持制服整潔，襯衫干凈，領帶端正，鈕扣扣好，不卷衣 袖，褲腳，皮鞋干凈，口袋不宜裝過多物品，高級管理員檢查管理員儀容儀表，布置工作及注意 事項。? 按劃分區(qū)域做班前巡查，巡查后做好記錄，發(fā)現(xiàn)上一班遺留問題或公共財物損壞，須向上一班管 理員確認。? 與上一班管理員相互致禮換崗，接對講機，接崗完畢報告高級管理員，門崗值勤跨步立崗，保持 注意力集中，密切注視四周情況。? 交班記錄完整，物品

44、器械清楚無誤，上一班管理員交班須將本班有關情況和注意事項交代清楚， 交班人必須待接班人接崗后方可離崗。控制人流：(1) 接待大廈客戶、訪客問訊做到舉止大方得體，態(tài)度和藹可親，嚴禁無禮待客，遇老、弱、殘等有困難者，主動及時進行幫助，勸阻推銷人員進入大廈區(qū)域，阻止衣冠不整、閑雜人等進入大廈。(2) 嚴格按照施工現(xiàn)場管理條例規(guī)定進行檢查、監(jiān)督，對于大廈施工人員進出，檢查其施工證，并檢查施工證與本人是否相符。巡檢(1) 巡檢管理員負責仔細觀察，巡邏到位，每次巡邏在巡檢表上做好記錄，發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查 問，并要求監(jiān)控中心配合，有情況必須詳細記錄時間、地點，處理結果，并簽名。(2) 熟悉各層面消防設施位置

45、、數(shù)量，防止漏查，檢查消火栓、安全指示燈、警鈴、滅火機、防火門 是否完好，檢查通道是否暢通，發(fā)現(xiàn)物品堆積消防通道及時予以處理，如有異常及時向上級匯 報。(3) 巡查門、窗、燈等公用設施，發(fā)現(xiàn)損壞，立即報工程部檢修，巡查樓層的整潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重污 染及時與清潔部聯(lián)系，檢查公共設施是否在運行狀態(tài)。(4) 查驗施工裝修許可證，合適裝修內容，發(fā)現(xiàn)超越裝修規(guī)定范圍的施工，責令停止施工，查驗施工 人員施工證，發(fā)現(xiàn)無施工證之施工人員將其帶離大廈，查看施工安全情況，發(fā)現(xiàn)不安全因素， 令其立即整改。(5) 夜間巡邏，留意“偏角”、“死角”，留意各業(yè)戶加班情況，采用耳聽、眼看、鼻嗅等方法，檢 查公用部位關燈、關門

46、、關窗，確定所有業(yè)戶辦公單元門完整、鎖好，并在巡檢表上記 錄，檢查安全措施是否完整，發(fā)現(xiàn)異常，及時上報主管領導。(6) 頻次：早班四次，夜班四次監(jiān)控中心交接班：(1) 接班人員提前15分鐘上崗，按規(guī)定著裝，佩帶胸卡，檢查設備和各類器材，注意對講機充電處 于正常狀態(tài)，各類器材擺放整齊，各類設備指示燈處于正常狀態(tài)，保持設備無積灰，地面清潔。(2) 做好當班記錄，將本班情況交代清楚。(3) 中控中心除當班人員、管理處經(jīng)理、主管、領班巡視、工程維修、保養(yǎng)人員外，其他未經(jīng)許可人員一律不得進入。經(jīng)同意進入者必須在中控室外來人員及國家政府機關人員來訪登記表上做 好登記。(4) 工程維修、保養(yǎng)人員進入時，須持

47、有操作許可證明，并做好登記。(5) 設備供應商、維修保養(yǎng)商須有管理處工程部人員陪同方可進入，并做好登記。(6) 6）其他人員需經(jīng)業(yè)主及管理處同意方可進入。(7) 7）當值人員必須督促做好所有外來人員的登記工作。電視屏幕監(jiān)視：（ 4） 熟悉各個畫面所對應的位置，集中思想觀察電視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知高級管理員，確保屏幕畫面清晰，設備運行良好，及時發(fā)現(xiàn)電梯關人故障，并迅速通知高級管理員和工程部。（ 5） 快速切換屏幕，操縱云臺攝像頭，調整焦距，跟蹤觀察。（ 6） 數(shù)碼錄像：確保錄像機運行正常，錄像資料按規(guī)定時間保存，調看錄像必須經(jīng)主管同意。（ 7） 消防控制系統(tǒng)操作：確保消防報警設備處于正常狀

48、態(tài)，熟悉消防報警系統(tǒng)各回路位置，報警點位置，聽到警鈴報警及時通知高級管理員派人到現(xiàn)場查看，待消除警報后將報警系統(tǒng)復位，報警記錄清楚。（ 8） 客戶報修接報：接聽報修電話態(tài)度良好、親切，準確記錄報修單元號、報修人姓名、報修內容、報修時間，并及時通知工程部或相關人員赴現(xiàn)場維修。報修單填寫清楚，按序擺放，有檔可查。（ 9） 客戶投訴記錄：接聽電話時態(tài)度親切，準確清晰記錄投訴單元號、投訴人姓名、投訴內容、時間并及時通知相關人員處理。根據(jù)租戶投訴處理流程圖操作。（ 10） 巡更系統(tǒng)操作：負責操作巡更器，檢查管理員的巡更記錄，巡更資料按序擺放，清晰可查，巡更記錄及時交高級管理員簽收，并配合主管檢查。（ 1

49、1） 電梯管理系統(tǒng)：全面監(jiān)視電梯運行狀況，確保電梯管理系統(tǒng)正常運行，發(fā)現(xiàn)故障及時報修，并在電梯故障統(tǒng)計一欄表上準確記錄故障發(fā)生時間、梯號。? 車輛停放管理：機動車 ：（ 1） 地下停車庫進出車輛接受大廈監(jiān)控中心 24小時監(jiān)控；（ 2） 發(fā)現(xiàn)可疑人員在車庫內徘徊，應上前禮貌詢問是否需要協(xié)助，防止偷車事件；（ 3） 車庫管理員在巡視時，需檢查地下停車庫設置的滅火器是否完好，并同時注意車庫內有無雜物及易燃品堆放；（ 4） 車庫管理員在巡視時，應特別注意停放之車輛有無漏油、漏水現(xiàn)象發(fā)生，若發(fā)現(xiàn)情況應及時通知車主；（ 5） 月租卡車位供本大樓客戶使用，車位租用者若更換車輛，須事先書面告知管理中心；（ 6

50、） 車輛進入車庫需按照指定路線、路標行駛，不準逆向行駛，否則造成之后果自行負責；（ 7） 駕駛員進入車庫，需聽從現(xiàn)場管理員指揮，不得任意侵占他人車位；（ 8） 駕駛員進入車庫，不準攜帶易燃易爆物品，禁止吸煙，禁止動用明火，不準亂扔垃圾；（ 9） 客戶在泊車時不得占用公共通道，一張月租卡只能停放一部車輛；（ 10） 車庫內禁止修車、試車、洗車行為；（ 11） 駕駛員不得任意動用消防設施；（ 12） 車庫內移動車輛碰撞他人車輛或大廈設施，需照價賠償；（ 13） 駕駛員在使用月租卡過程中，如使用不當而造成月租卡損壞或月租卡遺失，需補辦月租卡并另付相應補卡費用；（ 14） 車輛進入車庫，車主應妥善保管車內物品，注意檢查門、窗關閉，如有遺失概不負責；（ 15） 車輛進入車庫出入口時，禁止跟車，按規(guī)定依次出入車庫，因違章跟車造成的損失，后果自負；（ 16） 機動車停車位嚴禁停放非機動車和摩托車；（ 17） 車輛攜帶辦公設備出大廈，請主動出示物品出入許可證；（ 18） 1 樓平臺上停車位除農村商業(yè)銀行（當前租用單位）相關車輛、卸貨車輛暫停之外，禁止其他車輛占用。非機動車：（ 19） 動車應停放于指定區(qū)域，并按規(guī)定停放；