大學(xué)生租賃房屋項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

1、大學(xué)生租賃房屋創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書1企業(yè)背景和概況1.1創(chuàng)業(yè)背景中層收入的人群，既買不起商品房，也超過了經(jīng)濟(jì)適用房的購買標(biāo)準(zhǔn)，處 于上不上，下不下的位置。而這一類人群占社會上無房戶的絕大多數(shù)。為了解決該群體的住房困難問題，產(chǎn)生了公租房這一過渡性住房產(chǎn)品另一公租房是歷史遺留問題，由于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，國家實(shí)行房屋配給制度，由 國家或企業(yè)蓋房，按照居民或企業(yè)職工的生活需要經(jīng)過申請，配給家庭使用。這類房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家或企業(yè)，由住戶租賃使用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)施，房屋制度 也進(jìn)行了改革，由國家配給住房變?yōu)閭€人購買住房。 老的公租房基本逐漸折價賣 給租戶?，F(xiàn)在已經(jīng)很少有老制度下的公租房了。 僅僅在國家機(jī)關(guān)和大型國家企

2、業(yè) 下還有部分殘存的公租房。1.2公司概況我們主要從事二手房買賣、房屋租賃、豪宅租售及樓盤營銷策劃代理等業(yè)務(wù)。我 們是一家新開啟的公司，公司規(guī)模暫時比較小。在公司部各部門間的關(guān)系是面對 客戶的服務(wù)關(guān)系。誠信，做人要誠信，做事要誠信。責(zé)任，責(zé)任是負(fù)責(zé)到底的 精神敬業(yè)，敬業(yè)須戒浮躁，是精心做好本職工作。工作，工作是比要求做到的更 好。創(chuàng)新，創(chuàng)新是動力、是發(fā)展、是理想。創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)是艱苦奮斗、是拼搏、是 實(shí)現(xiàn)理想的途徑。愛心，愛心是奉獻(xiàn)，是包容。合作，合作是互補(bǔ)、是互助、是 雙贏.90年代以后，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房屋租賃中介服務(wù)行也隨之日趨 繁榮，經(jīng)歷從無到有、從小到大、從不規(guī)到比較規(guī)的發(fā)展

3、過程，到上世紀(jì)90年代末特別是21世紀(jì)，隨著大學(xué)生的數(shù)量不斷增大，在房屋租賃中介服務(wù)中又分 化出新的需求熱點(diǎn)，并不斷發(fā)展壯大，為大學(xué)生服務(wù)的房屋租賃市場需求也擴(kuò)大， 成為潛在的市場。我們小組成員經(jīng)認(rèn)真討論和大致調(diào)查得出，開展大學(xué)生房屋租賃平臺，既能 很好的服務(wù)大學(xué)生，又能很好的開發(fā)市場。2市場調(diào)查和分析2.1市場調(diào)查租金上漲較普遍據(jù)7月上旬國家統(tǒng)計(jì)局公布的6月全國居民消費(fèi)價格指數(shù)顯示，住房租金價格 同比上漲4.1%,值得一提的是，住房租金自2010年以來一直保持持續(xù)上漲的趨 勢，并已經(jīng)連續(xù)42個月上漲。同時，來自我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，市6月份租金與去年同期相比上漲了 17.7%。 我愛我家首席市

4、場分析師海表示，“去年在鼓樓、秦淮等主城區(qū)，1800元/月還 能租到一套裝修不錯的小兩房，但現(xiàn)在同樣的房子每個月要 2200元以上才能租 到?！钡罔F沿線租房受歡迎記者了解，今年6月份全市房租均價為2387元/月，環(huán)比5月份的2287元/ 月上漲了 4.36%,在主城租金居高不下之際，讓不少租客感覺到壓力，于是將視 線轉(zhuǎn)移到主城周邊地區(qū)租房。地鐵1號線、南延線以及2號線沿線住房一直以來是上班族的首選，1號線、 2號線均路徑城中，上班族往返時間與租住在主城相差無幾，其次，新興板塊環(huán) 境舒適，配套設(shè)施較為齊全也成為租房一族的考量因素，不過，地鐵沿線房源受歡迎的同時，租房價格總體還是呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢

5、2.2原因分析供求關(guān)系 為節(jié)省租金，60平方米以下的小戶型房源成為求職者們的首 選，單室套更是炙手可熱。需求大增，房租也跟風(fēng)漲。根據(jù)租賃滿堂紅分析的數(shù) 據(jù)顯示，當(dāng)前租房市場供需壓力較為突出， 從前段時間的1： 1.42變?yōu)?： 1.89， 供明顯小于求是直接導(dǎo)致房租上漲的主要因素。房價連帶效應(yīng)租金的上漲與房價的走高不無關(guān)系，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局7月份發(fā)布的70個大中城市房價變化情況顯示，房價下降的城市僅占一個，上漲的 城市有69個。6月房價同比上漲12.3%,房產(chǎn)持有者為獲取一定回報(bào)率，漲價作 為一種工具便成了手中利器。就業(yè)難愈發(fā)凸顯 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年中國高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá)699 萬，比20

6、12年多19萬，創(chuàng)歷史新高。據(jù)某最新調(diào)查結(jié)果，截至今年 3月，本科 畢業(yè)生簽約率為38%碩士畢業(yè)生不足三成，分別低于上屆同期 8個和7個百分 點(diǎn)，而放棄就業(yè)轉(zhuǎn)而考研的人數(shù)也歷年最高。3租賃公司戰(zhàn)略措施3.1犧牲距離選擇遠(yuǎn)郊租客可以通過犧牲生活舒適度和時間的代價來降低房租成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城郊租賃價格一般要比城市中心低兩到三成左右，作為年輕人，只能犧牲一點(diǎn)生活的舒適度，每天多花點(diǎn)時間去坐公交或者地鐵, 選擇租賃遠(yuǎn)郊的房源居住。3.2回老家工作、二線城市競爭壓力大，生活節(jié)奏緊，與其苦苦長期蝸居在城市的一隅，不如回家創(chuàng)造屬于自己事業(yè)的一份天地， 從而達(dá)到迂回前進(jìn) 的目的?！熬退忝銖?qiáng)混著，生活質(zhì)量也太低了

7、。所以還不如回到家鄉(xiāng)，哪怕是二 三線中小城市，你會發(fā)現(xiàn)生活質(zhì)量立刻提高，壓力也不會那么大了，而且還能和 家人在一起，人活著不就圖個幸福安逸嗎。” ID為“金蛇郎君01”的網(wǎng)友說。3.3努力賺錢盡快買房除了租房，另一條路便是買房。根據(jù)對“畢房族”的有關(guān)調(diào)查顯示，在這個群體中，有31.6%的人是父母付全款；61%勺人是父母出首付，自己賺錢還房貸；另有7.3%的人是靠自己奮斗付了首付。另外，超過60%勺人選擇70-90方左右的剛需戶型。4. 公司的整體進(jìn)度進(jìn)行安排4.1市場分析市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分-了解周圍大學(xué)的分布和數(shù)量，估計(jì)市 場需求量。目標(biāo)市場的設(shè)定-具體細(xì)分市場服務(wù)對象。消費(fèi)群體、消費(fèi)方

8、式、消費(fèi)習(xí)慣及影響市場的主要因素分析-解剖大學(xué)生對租賃房屋的看法和態(tài)度，以及對他們影響的因素。4目前大學(xué)生房屋租賃市場狀況，所處市場發(fā)展階段狀況。5.市場趨勢預(yù)測和市場機(jī)會-根據(jù)市場調(diào)查分析，預(yù)估大學(xué)生房屋租賃的 需求。6行業(yè)政策-了解學(xué)校和當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度。4.2競爭分析有無行業(yè)壟斷從市場細(xì)分看競爭者市場份額主要競爭對手情況：規(guī)模，實(shí)力潛在競爭對手情況和市場變化分析分析本大學(xué)生房屋租賃平臺的競爭優(yōu)勢4.3接著進(jìn)行市場營銷制定合適的宣傳策略開展宣傳活動433進(jìn)行優(yōu)惠活動制定價格方案4.4進(jìn)行方案制定和執(zhí)行進(jìn)行具體的分工和責(zé)任劃分 制定實(shí)施的步驟和實(shí)施細(xì)節(jié) 制定管理規(guī)的條例制度全組人員都同心協(xié)力，

9、全力以赴去認(rèn)真執(zhí)行。才能使大學(xué)生房屋租賃平臺穩(wěn)健的 運(yùn)行，取得良好的效益。5. 房屋租賃關(guān)鍵風(fēng)險及防5.1房屋租賃關(guān)鍵風(fēng)險隨著租金價格的下浮，租賃代理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利潤逐漸降低。隨著租金價格和成交量的持續(xù)低迷，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采取租賃代理模式的獲益 會不斷降低，而運(yùn)維成本在金融危機(jī)的影響下還可能增加，其獲益更少。 因此，這是2009年采取租賃代理業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)面臨的最大壓力。租賃代理運(yùn)作模式繁瑣，糾紛多多租賃代理運(yùn)作這種經(jīng)營模式涉及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房東和承租者三方利益，尤 其是還包括了耗費(fèi)大量人力、物力的后勤人員管理、房屋維護(hù)等繁瑣的運(yùn) 營管理，在實(shí)際運(yùn)作過程中極易產(chǎn)生利益摩擦而演變成糾紛，將經(jīng)紀(jì)公司 牽涉到業(yè)

10、主與租客的糾紛中。而對于充當(dāng)居間人身份的經(jīng)紀(jì)公司而言， 耗 費(fèi)大量精力在該種模式方面不符合公司運(yùn)營的利益最大化原則，再加上目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過租賃代理的收益日漸減少，導(dǎo)致該種模式的可操作性也在逐步降低。5.1.3 一次性交納租金數(shù)額巨大，租客承受能力有限在目前金融危機(jī)持續(xù)影響消費(fèi)者生活水平的時期， 消費(fèi)者也更愿意將多 一點(diǎn)的錢留在自己手里備用。因此，租賃代理模式下的租金交納方式也會 限制一部分租客選擇在該種模式下租房，而這也將在一定程度上減少經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)利用押金來增加流動資金周轉(zhuǎn)的數(shù)額。業(yè)主慎簽代租合同，確保租金收益實(shí)現(xiàn)樓市的長期低迷和金融危機(jī)的持續(xù)影響，對于2011年的各大房屋中介公

11、司而言，都面臨著著巨大的壓力，而租金價格的下浮對于采用租賃代理 模式的經(jīng)紀(jì)公司而言，則更要面對巨大的經(jīng)營風(fēng)險。5.2房租租賃風(fēng)險防增強(qiáng)法律意識，避免房屋租賃糾紛有以下情形之一的房屋，一律不得出租：A未依法取得房屋所有權(quán)證的；E司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利 的；C共有房屋未取得共有人同意的；D權(quán)屬有爭議的；E屬于違法建筑的；F不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；G已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；H不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；I有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。加強(qiáng)信息化租賃管理體系的建立科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，是房屋租賃管理體系走向不斷完善的重要途徑。目前我國 已經(jīng)出現(xiàn)了

12、一些較為完善的房屋租賃管理系統(tǒng)系統(tǒng)中包含房屋租賃合同管理、 租金管理、押金管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理、 租金提醒、合同提示等功能，實(shí)現(xiàn)了出租、收款、統(tǒng)計(jì)、提醒等功能的完美結(jié)合， 大大地提高了房屋租賃管理工作的效率，有效地降低了工作量、工作時間。522訂立合同前應(yīng)盡可能了解對方當(dāng)事人的有關(guān)信息訂立合同前應(yīng)對對方的法律地位、 經(jīng)營圍、資信狀況以及近期的經(jīng)營業(yè)績、 商業(yè) 信譽(yù)進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地 的工商部門進(jìn)行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。對代理人簽訂合同應(yīng)對其代理權(quán)進(jìn)行了解對于對方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營管理人員代表其

13、單位訂立的合同， 應(yīng)注意了解對方的 授權(quán)情況，包括授權(quán)圍、授權(quán)期限、所開立介紹信的真實(shí)性，對非法定代表人的 高級管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。注意提高具體業(yè)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)在合同訂立過程中許多漏洞 的出現(xiàn)是由于經(jīng)辦人員對業(yè)務(wù)不熟悉， 對相關(guān)法律法規(guī)不了解所致，因此應(yīng)注意 提高業(yè)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人員的業(yè)務(wù)能力及素質(zhì)， 熟悉本行業(yè)的業(yè)務(wù)情況切實(shí)反映和 保護(hù)自己的利益。掌握本行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，了解法律是否對該交易行為有禁止 或限制性規(guī)定。對專業(yè)性較強(qiáng)的合同可以讓律師等法律專業(yè)人員提供幫助。525合同訂立應(yīng)采取書面形式并使用比較標(biāo)準(zhǔn)的合同本我國合同法雖然允許采用書面形式、口

14、頭形式和其他形式，但因?yàn)榉菚?面形式在發(fā)生糾紛時不好確定責(zé)任， 也為避免被人利用進(jìn)行欺詐，訂立合同應(yīng)盡 量采用書面形式。同時訂立合同時應(yīng)盡量參照合同本， 并結(jié)合具體情況訂立。容 應(yīng)盡量詳盡、明確。我國工商行政管理機(jī)關(guān)頒布有標(biāo)準(zhǔn)的合同本可以進(jìn)行參照。 若有條件可以由工商行政管理機(jī)關(guān)對合同進(jìn)行鑒證。一方面可以對容進(jìn)行把關(guān)， 另一方面也可以增強(qiáng)合同的嚴(yán)肅性和可信度。6企業(yè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)6.1團(tuán)隊(duì)背景介紹本公司在創(chuàng)立初期由七個人組成一個創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì) 團(tuán)隊(duì)名稱：奇跡創(chuàng)造者團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)成員：總經(jīng)理：黃盼盼市場部經(jīng)理：黃靜 市場部助理：娟黃淑瑩客戶代表：偉康歡財(cái)務(wù)經(jīng)理、人力資源經(jīng)理：艷紅常芬經(jīng)理耶寺務(wù)經(jīng)理股東會董募會 監(jiān)

15、事會總經(jīng)理市場經(jīng)理劃總經(jīng)理6.2團(tuán)隊(duì)精神6.2.1團(tuán)隊(duì)精神：所謂團(tuán)隊(duì)精神，是指團(tuán)隊(duì)成員為了團(tuán)隊(duì)利益與目標(biāo)而相互協(xié)作的作風(fēng)，共同承擔(dān)集體責(zé)任，齊心協(xié)力，匯聚在一起，形成一股強(qiáng)大的力量, 成為一個強(qiáng)有力的集體。大家都知道“拔河”運(yùn)動，它是一種最能體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神的運(yùn)動，每個人都必須付出 100%勺努力，心朝一處想、勁朝一處使，緊密配 合、互相支撐，才能形成一股強(qiáng)大的力量，勢不可擋，戰(zhàn)勝對方。我們的團(tuán)隊(duì)精神就是：相互信任，相互包容，相互補(bǔ)臺，相互謙讓。團(tuán)隊(duì)口號：給我們一個機(jī)會，給您創(chuàng)造一個溫馨滿意的家！6.3團(tuán)隊(duì)管理團(tuán)隊(duì)管理：鼓勵團(tuán)隊(duì)成員之間的支持和對抗在管理者和團(tuán)隊(duì)成員或團(tuán)隊(duì)之間取得平衡注重團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)

16、和發(fā)展7企業(yè)經(jīng)營狀況7.1企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況企業(yè)主營業(yè)務(wù)圍和附屬其他業(yè)務(wù)，納入年度會計(jì)決算報(bào)表合并圍企業(yè)從事 業(yè)務(wù)的行業(yè)分布情況；未納入合并的應(yīng)明確說明原因； 企業(yè)人員、職工數(shù)量和專 業(yè)素質(zhì)的情況；報(bào)表編報(bào)口徑說明。本年度生產(chǎn)經(jīng)營情況，包括主要房屋出租的數(shù)量及同比增減量，在所處行 業(yè)中的地位，如按銷售額排列的名次；經(jīng)營環(huán)境變化對企業(yè)經(jīng)營的影響； 營業(yè)圍 的調(diào)整情況。方案的預(yù)期進(jìn)度及完成決算情況。經(jīng)營中出現(xiàn)的問題與困難，以及需要披露的其他業(yè)務(wù)情況與事項(xiàng)等。7.2利潤實(shí)現(xiàn)、分配及企業(yè)虧損情況主營業(yè)務(wù)收入的同比增減額及主要影響因素。成本費(fèi)用變動的主要因素，包括原材料費(fèi)用、能源費(fèi)用、工資性支出、借

17、 款利率調(diào)整對利潤增減的影響。其他業(yè)務(wù)收入、支出的增減變化，若其收入占主營業(yè)務(wù)收入10% （含10%）以上的，則應(yīng)按類別披露有關(guān)數(shù)據(jù)。同比影響其他收益的主要事項(xiàng)，包括投資收益，特別是長期投資損失的金 額及原因；補(bǔ)貼收入各款項(xiàng)來源、金額、以及扣除補(bǔ)貼收入的利潤情況；影響營 業(yè)外收支的主要事項(xiàng)、金額。利潤分配情況利潤表中的項(xiàng)目，如兩個期間的數(shù)據(jù)變動幅度達(dá)30% （含30%以上，且占 報(bào)告期利潤總額10%（含10%以上的，應(yīng)明確說明原因。7.3資金增減和周轉(zhuǎn)情況各項(xiàng)資產(chǎn)所占比重，應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨、長期投資等變化是否 正常，增減原因；長期投資占所有者權(quán)益的比率及同比增減情況、原因、購買和 處

18、置子公司及其他營業(yè)單位的情況。資產(chǎn)損失情況，包括待處理財(cái)產(chǎn)損益主要容及其處理情況，按賬齡分析三 年以上的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款未收回原因及壞賬處理辦法，長期積壓商品物 資、不良長期投資等產(chǎn)生的原因及影響。流動負(fù)債與長期負(fù)債的比重，長期借款、短期借款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付 款同比增加金額及原因；企業(yè)嘗還債務(wù)的能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險狀況；三年以上的應(yīng)收 賬款和其他應(yīng)付款金額、主要債權(quán)人及未付原因；逾期借款本金和未還利息情況。企業(yè)從事證券買賣、期貨交易、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)占用資金和效益情況。企業(yè)債務(wù)重組事項(xiàng)及對本期損益的影響。資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益項(xiàng)目中，如兩個期間的數(shù)據(jù)變動幅度達(dá)30%（含30%以上，且占報(bào)告期資產(chǎn)總額5%（含5%以上的，應(yīng)明確說明原因。7.4所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）增減變動情況會計(jì)處理追溯調(diào)整影響年初所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）的變動情況，并應(yīng) 具體說明增減差額及原因。所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）本年初與上年末因其他原因變動情況，并應(yīng)具 體說明增減差額及原因。所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）本年