XX文化產(chǎn)業(yè)園可行性分析報告

1、XX文化產(chǎn)業(yè)園可行性報告作者:日期:XXXX文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告XX有限公司2011-8-21、八 前XX是XX地區(qū)乃至全國極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?通過對我市規(guī)劃中的三寶產(chǎn) 業(yè)園（面積300畝）的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境和市場調(diào)查分析，依據(jù)我市的目前文化市場 狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步看法，并結(jié)合我 縣項目的特點優(yōu)勢，進行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財務評價和風險分析，以期探 討該項目進行文化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可能性。一、報告目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對 該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意

2、見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方 案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應的建議。3、結(jié)合項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、項目概況1、地理位置及現(xiàn)狀文化產(chǎn)業(yè)園項目擬規(guī)劃于我縣 XXXX北側(cè)，東臨XXXX西臨XXXXX，適宜建 設(shè)文化產(chǎn)業(yè)所需要的氣候及交通條件，本地塊尚未開發(fā)，屬平整地貌，植被以林 木和農(nóng)田為主，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)因地制宜、突出特色。2、項目建設(shè)必要性分析XX市富礦、富水、富林的的先天然條件為三寶產(chǎn)業(yè)園的誕生提供了區(qū)位優(yōu)勢； 青瓷、寶劍、石雕作XX的三張名片，又為產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建搭建了品牌優(yōu)勢；石雕大 師XX

3、X之子一一XXX先生對產(chǎn)業(yè)區(qū)的靈感與規(guī)劃，更是為其藍圖增色不少。在如此 得天獨厚的條件下，XX產(chǎn)業(yè)園的應運而生，更是 XX走向全國、走向世界的契機。三、項目整體規(guī)劃XX首期工業(yè)用地規(guī)劃面積為300畝，園區(qū)主要定位為文化產(chǎn)業(yè)，并致力于打 造國家級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，探索較為成熟的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。園區(qū)依托中國 高速經(jīng)濟增長所帶來的巨大市場潛力，通過廣為熟知的三寶文化與三寶文化帶頭 人的紐帶作用，旨在打造三寶之鄉(xiāng)的文化品牌，推出XX的城市亮點，通過“以品牌招商、以文化引資”，搭建全方位的P2P營銷平臺，同時，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商 用門面、會展鑒賞中心、貴賓接待中心、專業(yè)服務等各類設(shè)施和機構(gòu)，支持入園

4、企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)入園企業(yè)與園區(qū)的雙贏。四、項目功能規(guī)劃項目整體規(guī)劃300畝，規(guī)劃的出發(fā)點為宣傳弘揚 XX文化，提升政府形象，使 XX成為本省乃至全國著名的文化產(chǎn)業(yè)基地。總體規(guī)劃建筑物分為會展中心、貴賓 樓及商住兩用樓。會展中心規(guī)劃2萬平方米，用于展示XX青瓷、寶劍、石雕三寶， 展區(qū)分為靜態(tài)展示、動態(tài)3D展示、現(xiàn)場互動展示。貴賓樓為 40棟單棟獨體別墅， 為保證與XX旅游城市地位相協(xié)調(diào)，各別墅設(shè)計分別進行，初步規(guī)劃每棟500平米， 合計占地約2萬平方米。其余土地建設(shè)商住兩用房，共計 40棟，底層全部用于商 業(yè)門面展示，集中推出三條特色街道，包括特色青瓷一條街、寶劍磨礪一條街、 石雕大師一條街。五、

5、可行性分析園區(qū)計劃在3年內(nèi)引進別墅群高端酒店運營商 2家，分別承包20棟別墅，50 棟商住兩用樓中，高層住房全部用于出售，而樓下商鋪采用出租收取手續(xù)費的原 則，預計將實現(xiàn)年產(chǎn)值超過50億元，本文化產(chǎn)業(yè)園有著一般工業(yè)園難以比擬的市 場優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，具有良好的市場前景和較高的經(jīng)濟效 益。經(jīng)過審慎的財務測算，本項目全部投資的財務內(nèi)部收益率為37.97%,投資回收期為5.77年。在積極控制市場性風險與管理風險的基礎(chǔ)上，將獲得生態(tài)效益、 5 城市名片機遇空前經(jīng)濟收益、社會收益的共贏局面。1、市場分析：一，到目前為止，XX市尚無規(guī)模成型的大型文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和規(guī) 劃中的XX產(chǎn)業(yè)園相媲美。

6、二，國家扶持文化產(chǎn)業(yè)項目。2011年上半年，文化部開 展“文化與科技融合創(chuàng)新園區(qū)”、“文化與科技融合優(yōu)秀產(chǎn)品”、“文化與科技融合 優(yōu)秀企業(yè)”評選工作，加快文化與科技的結(jié)合，發(fā)展新興業(yè)態(tài)，大力培育新興產(chǎn)業(yè)，三寶文化產(chǎn)業(yè)園是一個典型案例；三，XX聞名世界，XX寶劍企業(yè)的產(chǎn)品遠銷歐美、中東、東南亞、澳大利亞等國家和地區(qū)，在外國享有很高的盛名，但在國 內(nèi)的市場并不廣闊，而部分 XX青瓷及XX石雕企業(yè)在國內(nèi)一些省會城市有著非常 好的銷售業(yè)績，卻苦于無法打開國外市場。2、 自然環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園選址于靜幽山谷，林木繁茂，環(huán)境優(yōu)美，寧靜，空氣清 新，地勢起伏舒緩，山水景觀秀麗，自然意境純美，便于文化產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的園區(qū)

7、因地制宜。3、文化環(huán)境分析：XX石雕技藝、XX寶劍鍛造技藝、XX青瓷燒制技藝是國務 院批準的文化部確定的第一批國家級非物質(zhì)文化。XX三寶歷史悠久，享譽海內(nèi)外。 XX的文化觀賞價值及收藏價值極高，消費者購買的目的多以賞玩、收藏為主，或 是買了作為禮品相送。由于“ XX'的目標市場相近，所以為產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了很好的條件。4、產(chǎn)業(yè)政策分析XX產(chǎn)業(yè)園的運營涉及到多方合作，如果沒有政府的主導和支持，很難成功。自從XX石雕技藝、XX寶劍鍛造技藝、XX青瓷燒制技藝被列為國家非物質(zhì)文化遺 產(chǎn)后，XX市政府對“ XX三寶”發(fā)展大力支持，對其進行宣傳支持和政策扶持，XX產(chǎn)業(yè)園區(qū)在這樣的形勢下，由XX政府支持

8、將更具權(quán)威性、信服力。通過以上分析，我們對該項目進行 SWO分析，剖析項目優(yōu)勢、劣勢及其應對 的方法。Strength : XX聞名國內(nèi)，其品牌具有不可復制性，而 XX豐富的旅游資源也是 增強產(chǎn)業(yè)園綜合競爭力的因素之一。Weakness城市相對較小，顧客引導不充分，需求未完全打開。Opportunity :周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況較好，旅客資源豐富，我市資源稟賦明 顯好于其他地區(qū)，我們的增長潛力在新客戶還是在原有客戶爭取上都具備一定優(yōu) 勢。Threat :產(chǎn)業(yè)園建立后，縣城其余商鋪顧客需求勢必會被分流，不排除其采 用不正當?shù)膬r格競爭手段，不規(guī)范運營或威脅行業(yè)整體盈利水準。六、商業(yè)模式分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)運

9、作模式的設(shè)計既要體現(xiàn)當?shù)靥厣幕忠紤]美妙的客戶體驗， 因此，從設(shè)計的風格上來看，應充分符合 XX文化歷史旅游名城的定位，兼具古樸 與現(xiàn)代的結(jié)合，在歷史的積淀中尋覓現(xiàn)代城市生活的便捷體驗尤為重要。我們規(guī) 劃展示中心作為產(chǎn)業(yè)園美好形象的標志，可考慮引進先進的3Dmax視頻技術(shù)，拍攝3D宣傳片，讓客戶在立體影片中享受 XX美景與文化的巔峰之感。貴賓樓作為 專家樓，可邀請多位文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的專家和領(lǐng)導進行文化交流座談活動，在其空 余時可對外進行度假酒店式出租，定位高端，迎合高端團體客戶及部分優(yōu)質(zhì)散戶 的需求。商用兩主樓的底層全部用于門面展示，性質(zhì)為項目方出租，所涉及商品 遍布于特色青瓷一條街、寶劍

10、磨礪一條街、石雕大師一條街，項目公司對其采用 銷售由項目公司收費并從中提取一定的運營管理費，用于街道日常管理和初始投 入的回報，此種方法可降低商家間的惡性價格競爭，規(guī)范市場行為，為XX文化的傳播及項目公司良好的盈利奠定基礎(chǔ)。1、融資狀況：資金來源：主要通過銀行借貸、產(chǎn)業(yè)基金、私募股權(quán)等方式。2、投資狀況（1）預計投資金額：20,000萬元（2）初始資金來源：投資項目公司自籌資金 5,000萬元；銀行貸款15,000萬元。3、收入來源：依據(jù)投資的方向，主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值。 7（1）稅收收入估算本項目300畝工業(yè)用地預計分五年全部開發(fā)完畢。在本項目中，考慮到園區(qū)的土

11、地開發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開發(fā)初 期客觀上存在的經(jīng)營風險，綜合投資期內(nèi)的發(fā)展趨勢，將本項目平均每期工程的 建設(shè)期預計為1年，項目10年期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計為 75%4、支出狀況：（1）工業(yè)用地開發(fā)成本300 畝工業(yè)用地預計分五年全部開發(fā)完畢。工業(yè)用地的開發(fā)成本約為每畝 14萬元。（2）商業(yè)用地開發(fā)成本1,500畝商業(yè)用地預計在2012年開始3年內(nèi)開發(fā)完畢。初始每畝商業(yè)用地開 發(fā)成本以14.5萬（6.5萬/畝土地拆遷費、2.8萬/畝土地報批費、5.2萬/畝土地 平整費）計算，考慮到今后國家土地征用相關(guān)政策可能調(diào)整，土地征用成本可能 變化，拆遷費用可能上升。從而導致土地開發(fā)成本也

12、可能發(fā)生改變。（3）管理費用主要為員工工資、房租、辦公費用等。其中：主要是用于高級管理人員的薪酬，每人每年約50萬元。第1年（2011年）員工工資支出約100萬，辦公費用約60萬，共計160萬。 預計管理費用增長：2012年開始管理費用部分預計以5%勺速率逐年遞增。即：2011 年為 140+ 160= 300 萬2012 年為 300+ 300X 5%= 315 萬2013 年為 315+ 315X 5%= 331 萬其余類推（4）經(jīng)營費用主要包括用于市場開發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費用。廣告宣傳等費用第一年的初期投入為100萬元，預計該部分以5%勺速率逐年遞增。即：2011年為100萬

13、；2012 年為 100+ 100X 5% = 105 萬；2013 年為 105+ 105X 5% = 110 萬；其余類推。(5) 財務費用采用貸款融資方式，相關(guān)費用總計約 8%關(guān)于項目還款計劃：根據(jù)預計的項目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時間等因素，需要的還款期限為5年。還款方式為每年支付利息，到期支付本金。再考慮承銷費用等其他相關(guān)費用，均按每年支付當年費用計算，預計每年財務費用為1200萬元(15000X 8%=1200 萬兀)o(6) 稅費須繳納的主要稅費有：營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅率為5%城建稅為7%教育費附加為3%企業(yè)所得稅率為33%上述稅金計算結(jié)果見表1

14、o表1:項目公司交納的主要稅金2011201220132014201520162017201820192020營業(yè)收入1665019490240031112712902596469728149945410997營業(yè)稅(5%)8339751200556645298349407473550城建稅及教 育費附加(7%+3%)839712056653035414755營業(yè)稅金及附加91610721320612710328383448520605企業(yè)所得稅121611119060011011307154918181773其中：營業(yè)收入=稅收收入+工業(yè)用地報批后收益+商業(yè)用地開發(fā)增值營業(yè)稅=營業(yè)收入 5%城建稅及教育費附加=營業(yè)稅 X(7% + 3%) 企業(yè)所得稅=(營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加經(jīng)營成本利息支出)X3%5、預計現(xiàn)金流量折現(xiàn)：用收入減去支出、費用等成本后，得出利潤，再用當 前銀行借貸利息率折現(xiàn)，大概預計出盈利。在完全市場基礎(chǔ)之上，并假設(shè)企業(yè)的經(jīng)營是有規(guī)律的、并且是可以預測的。我們采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量及其風險進行預期，然后選擇 合理的貼現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。