房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定

1、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定技術(shù)規(guī)范研究婁文俠6 月 27 號(hào)，上海 “蓮花河畔景苑 ”一棟在建的13 層樓房轟然倒塌，此事件再次提醒公眾：房屋質(zhì)量缺陷的確不容忽視！房地產(chǎn)市場的發(fā)展一方面滿足了人們對(duì)住房的需求，另一方面也帶來了大量的矛盾和糾紛，其中大部分矛盾和糾紛是由于房屋質(zhì)量缺陷引起的。 隨著中華人民共和國物權(quán)法的頒布和實(shí)施，國家立法越來越重視對(duì)公民、法人和其他組織的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，而人們對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)。那么，如何對(duì)房屋質(zhì)量缺陷造成的損失進(jìn)行價(jià)格鑒定，為司法、行政部門提供專業(yè)的調(diào)處和審判依據(jù)，使價(jià)格認(rèn)證工作更好的發(fā)揮 “調(diào)解價(jià)格矛盾，處理價(jià)格糾紛 ”的職能作用呢？本文從房屋質(zhì)

2、量缺陷的分類、房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格構(gòu)成、價(jià)格鑒定程序、原則和方法、影響價(jià)格鑒定因素分析等幾個(gè)方面，對(duì)房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定技術(shù)規(guī)范問題進(jìn)行了初步探討，并提出了幾點(diǎn)建議。第一部分房屋質(zhì)量缺陷的基本概況一、房屋質(zhì)量缺陷的基本認(rèn)識(shí)1房屋質(zhì)量缺陷是指房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的要求。其產(chǎn)生的原因主要有：人為和工期因素造成的偷工減料、資金和成本因素造成的降低材料標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)和資質(zhì)因素造成的設(shè)計(jì)、 施工不規(guī)范等。二、房屋質(zhì)量缺陷的分類房屋質(zhì)量缺陷按照性質(zhì)、是否可以修復(fù)以及缺陷存續(xù)時(shí)間分類如下所示：房屋質(zhì)量缺陷分類表標(biāo)準(zhǔn)種類內(nèi)涵影響情況房屋實(shí)際存在的主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)和地基不均勻

3、沉降、基礎(chǔ)裝飾裝修等有形組成部分的缺陷，它直老化、腐蝕、地面酥碎、房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷接影響房屋安全或未達(dá)到設(shè)計(jì)的合格屋面裂縫、漏筋、墻面標(biāo)準(zhǔn)起鼓、碳化、剝落等房屋水電、暖通、燃?xì)?、通信、保溫、按缺陷性層高不足、暖氣不熱、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用質(zhì)分類房屋功能質(zhì)量缺陷保溫隔熱效果差，地面狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)指標(biāo)等無法滿足設(shè)計(jì)使用返潮、地漏反臭等要求的缺陷采光不足、通風(fēng)不暢、房屋環(huán)境對(duì)房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的室室內(nèi)環(huán)境裝修污染、有害氣體嚴(yán)質(zhì)量缺陷內(nèi)環(huán)境缺陷重超標(biāo)、隔音差等2小區(qū)綠化率不足、配套對(duì)房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的室室外環(huán)境設(shè)施不齊全、噪音、光、外環(huán)境缺陷化學(xué)、氣體污染等裝修材料不合格、

4、裝修修復(fù)施工技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，且可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷不符合標(biāo)準(zhǔn)、 地面起沙、有科學(xué)、合理、 可行的修復(fù)方案的缺陷按是否可空鼓、墻面摸灰裂縫等修復(fù)分類室內(nèi)加固造成的使用面不可修復(fù)房屋在技術(shù)上不可能、經(jīng)濟(jì)上不可行的、不積減少，層高降低、房質(zhì)量缺陷能修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷屋耐久性降低等依據(jù)質(zhì)量缺陷修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)后，缺裝修污染、裝修不符合陷可以完全消除，房屋耐久性、適用性標(biāo)準(zhǔn)、地面起沙、空鼓、暫時(shí)性房屋質(zhì)量缺陷等方面完全符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合墻面摸灰裂縫、小區(qū)綠同約定中的要求，不影響對(duì)房屋的正常按缺陷存化不足等使用續(xù)時(shí)間分伴隨整個(gè)房屋經(jīng)濟(jì)壽命周期的不可修室內(nèi)加固造成的使用面類復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，或是依

5、據(jù)可行的修積減少，層高降低、房永久性房屋質(zhì)量缺陷復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)后，房屋可以使用， 但屋耐久性降低、樓體間房屋耐久性、 適用性等方面不能完全符距造成的采光不足、通合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及合同約定中的要求風(fēng)不暢、地下污染等第二部分房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格構(gòu)成根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的分類，聯(lián)系價(jià)格鑒定工作的實(shí)際，3房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格構(gòu)成主要包括以下四個(gè)方面：一、可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的修復(fù)工程費(fèi)用價(jià)格鑒定可修復(fù)即在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的原則下，在相應(yīng)時(shí)間內(nèi)可以恢復(fù)成原狀或原設(shè)計(jì)使用用途。對(duì)于可修復(fù)的缺陷損失價(jià)格鑒定主要是測算修復(fù)房屋缺陷部位所需支付的拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用，其主要工程費(fèi)用構(gòu)成如

6、下所示：人工費(fèi)直接費(fèi)材料費(fèi)機(jī)械使用費(fèi)措施費(fèi)主要工程費(fèi)用各種規(guī)費(fèi)間接費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)利潤稅金二、可修復(fù)、暫時(shí)性房屋質(zhì)量缺陷造成的直接經(jīng)濟(jì)損失對(duì)于可修復(fù)、暫時(shí)性的房屋質(zhì)量缺陷在修復(fù)施工期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括 :房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、房屋空置的收益損失、房屋延期交付使用的可得利益損失、租金收益損失、能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用的增加、施工影響4的補(bǔ)償（對(duì)周邊環(huán)境造成的安全保障、 人員出行、 噪音超標(biāo)、有害氣體污染等） 、對(duì)相鄰房屋損壞的補(bǔ)償、其他直接經(jīng)濟(jì)損失等。案例一： 2007 年受宿州市中級(jí)人民法院委托，我中心依法對(duì)宿州市某大酒店于 2007 年 2 4 月份 3 個(gè)月的可得利益損失進(jìn)行了價(jià)格

7、鑒定。該酒店因裝修質(zhì)量缺陷產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致其未能如期營業(yè)。由于價(jià)格鑒定標(biāo)的的主體在鑒定基準(zhǔn)日并未投入營運(yùn)，根據(jù)鑒定需要，假定該主體在鑒定基準(zhǔn)日期間按照原設(shè)計(jì)用途能夠進(jìn)行正常營業(yè)。價(jià)格鑒定人員通過對(duì)宿州市 7 家同行業(yè)的近期經(jīng)營狀況進(jìn)行市場調(diào)查，并咨詢有關(guān)經(jīng)營主管人員，建立統(tǒng)計(jì)調(diào)查表，選取客觀數(shù)據(jù)（社會(huì)平均水平），經(jīng)綜合測算得出鑒定標(biāo)的客觀合理的鑒定價(jià)格，得到法院和雙方當(dāng)事人的認(rèn)可。宿州市某大酒店2007 年 2 至 4 月份可得利益損失價(jià)格鑒定表單位：元名 稱利用各項(xiàng)費(fèi)用每天純鑒定價(jià)格類 別數(shù)量單 位單 價(jià)天數(shù)月營業(yè)額月純利潤項(xiàng) 目率開支利潤（89 天）標(biāo)準(zhǔn)間36 間元 / 天128.00803

8、0110592.0070 33177.601105.9298426.88客房部商務(wù)間8 間元 / 天288.00753051840.0070 15552.00518.4046137.60包間28 間元 /桌400.009030302400.0070 90720.003024.00269136.00酒 店大廳46 桌元 /桌350.00203096600.0070 28980.00966.0085974.00浴資門票232 人元 /人28.0030194880.0070 58464.001948.80173443.20擦鞋119 人元 /人5.003017850.0070 5355.00178.

9、5015886.50搓背102 人元 /人10.003030600.0070 9180.00306.0027234.00桑拿項(xiàng)目足療93 人元 /人30.003083700.0070 25110.00837.0074493.00保健按摩84 人元 /人58.0030146160.0070 43848.001461.60130082.40美容美發(fā)80 人元 /人10.003024000.0070 7200.00240.0021360.00KTV12 間5小時(shí) /天25.00 元 /小時(shí)503022500.0070 6750.00225.0020025.00棋牌室6 間7小時(shí) /天30.00 元

10、/小時(shí)903034020.0070 10206.00340.2030277.80娛樂項(xiàng)目網(wǎng)吧30 臺(tái)5小時(shí) /天3.00 元 /小時(shí)50306750.0070 2025.0067.506007.50演藝門票50 人元 /人10.00301500.0070 4500.00150.0013350.005桑拿過大廳50 人元 /人15.003022500.0070 6750.00225.0020025.00夜費(fèi)房間12 間元 /人50.0050309000.0070 2700.0090.008010.00合計(jì)350517.6011683.921039868.88三、不可修復(fù)、永久性房屋質(zhì)量缺陷造成的

11、直接經(jīng)濟(jì)損失在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復(fù)或修復(fù)不經(jīng)濟(jì)所造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括：自營房屋的經(jīng)營收益的減少、租賃房屋的租金收益的減少、市場交易價(jià)值的減損等。案例二： 今年元月， 我中心受理一起價(jià)格糾紛咨詢案件，某市一棟竣工交付使用的三層樓幼兒園校舍，由于施工方原因，致使一層樓的層高由原來設(shè)計(jì)的 3.5 米降至 2.8 米，從而引發(fā)污水倒灌。對(duì)這起沒有安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定案件，關(guān)鍵是要根據(jù)法庭的價(jià)格補(bǔ)償調(diào)解意見書進(jìn)行價(jià)格鑒定，因?yàn)橥环课葙|(zhì)量缺陷選用不同的修復(fù)方案或補(bǔ)償方案會(huì)導(dǎo)致鑒定結(jié)果的巨大差異。當(dāng)然，也可以由專業(yè)機(jī)構(gòu)出具權(quán)威

12、鑒定意見書，對(duì)其修復(fù)是否經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)定，如果推倒重建，其拆除、重建費(fèi)用比房屋的價(jià)值減損要高出十幾倍，從經(jīng)濟(jì)的角度來看屬于修復(fù)不經(jīng)濟(jì)，而通過經(jīng)營收益的減少或市場價(jià)值的減損來實(shí)施價(jià)格補(bǔ)償最為客觀且易于雙方接受。因此，建議當(dāng)事人提供法庭確認(rèn)的價(jià)格補(bǔ)償調(diào)解意見書后，再進(jìn)行直接經(jīng)濟(jì)損失的價(jià)格鑒定，當(dāng)事人也表6示這是解決矛盾糾紛的有效途徑。四、存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定，首先要建議委托方委托專業(yè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定結(jié)論書，判定房屋危險(xiǎn)級(jí)別，并出具修復(fù)方案或不可修復(fù)、需拆除重建的鑒定意見書。根據(jù)鑒定意見書，價(jià)格

13、鑒定人員確定價(jià)格損失構(gòu)成：1、對(duì)于可修復(fù)、暫時(shí)性的缺陷損失，價(jià)格鑒定項(xiàng)目包括修復(fù)工程費(fèi)用、周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、租金收益損失和其他直接經(jīng)濟(jì)損失；2、對(duì)于不可修復(fù)、 需拆除重建的缺陷損失，價(jià)格鑒定項(xiàng)目應(yīng)該包括：拆除費(fèi)用、清理費(fèi)用、重建費(fèi)用、周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、租金收益損失和其他直接經(jīng)濟(jì)損失等，同時(shí)扣減拆除物殘值。第三部分房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的定義、程序和原則一、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的定義房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定是指價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)接受司法、行政執(zhí)法、仲裁等部門的委托，在價(jià)格鑒定基準(zhǔn)日，采7用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)由于房屋質(zhì)量缺陷造成的損失進(jìn)行調(diào)查、勘驗(yàn)、測算、論證，并出具價(jià)格鑒定結(jié)論，其結(jié)果經(jīng)委托機(jī)關(guān)確認(rèn)后

14、，作為認(rèn)定房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格依據(jù)。二、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的程序按照安徽省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定條例第三章第十三條規(guī)定，房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定可按以下程序進(jìn)行：（一）司法、行政機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)委托，提交價(jià)格鑒定委托書、鑒定物品明細(xì)表和其他相關(guān)資料；（二）價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)接受委托；（三）擬定價(jià)格鑒定作業(yè)方案；（四）搜集價(jià)格鑒定所需資料；（五）價(jià)格鑒定人員市場調(diào)查、現(xiàn)場勘驗(yàn)、科學(xué)測算、客觀論證；（六）價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)作出價(jià)格鑒定結(jié)論；（七）價(jià)格鑒定資料歸檔。由于房屋質(zhì)量缺陷的表現(xiàn)形式、成因繁多，使房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定工作具有較為鮮明的個(gè)案特點(diǎn)，價(jià)格鑒定人員應(yīng)根據(jù)掌握的相關(guān)資料，向委托方說明影響價(jià)格鑒

15、定的結(jié)論的主要因素，并提出客觀合理解決價(jià)格糾紛的意見和建議。根據(jù) 安徽省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定條例實(shí)施細(xì)則第十八8條規(guī)定：對(duì)需要進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)或技術(shù)鑒定的涉案財(cái)產(chǎn)，辦案機(jī)關(guān)應(yīng)委托有關(guān)法定機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)或技術(shù)鑒定，取得具有法律效力的質(zhì)量（技術(shù)）檢驗(yàn)（鑒定）報(bào)告書后，價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)方可進(jìn)行價(jià)格鑒定。因此，在這里特別強(qiáng)調(diào)，價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定委托資料的審核查驗(yàn)工作，同時(shí)要求委托方提供質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議書，或協(xié)助委托方委托相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具鑒定意見書，以及修復(fù)方案的確定工作，以此作為價(jià)格鑒定的重要前提和文件依據(jù)。（一）明確價(jià)格鑒定房屋的有關(guān)情況：房屋名稱、權(quán)屬狀況、坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、建

16、筑年代、建筑面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑圖紙和設(shè)計(jì)說明等；（二）房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議書、鑒定意見書：1、房屋質(zhì)量缺陷的認(rèn)可協(xié)議書，是由當(dāng)事人雙方對(duì)房屋質(zhì)量缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而簽訂的缺陷認(rèn)可協(xié)議書。2、房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當(dāng)事人委托或委托方委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書。無論是認(rèn)可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項(xiàng)內(nèi)容：房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響。9案例三：某一房屋由于相鄰在建樓房打樁增大荷載影響，造成地基不均勻沉降，引起結(jié)構(gòu)明顯位移、裂縫等，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。根據(jù) JGJ12599危險(xiǎn)房屋

17、鑒定標(biāo)準(zhǔn)判定為 C 級(jí)：部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房。（三）確定修復(fù)方案：由于修復(fù)方案的選擇對(duì)價(jià)格鑒定結(jié)果的影響巨大， 因此， 科學(xué)、 合理、 可行的修復(fù)方案，必須按照技術(shù)上可能、 經(jīng)濟(jì)上可行的原則制定。 同上所述，修復(fù)方案的確定也可以采取兩種方式：1、當(dāng)事人雙方協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而簽訂修復(fù)方案協(xié)議書。2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具修復(fù)方案意見書。案例三，其合理的修復(fù)意見：采用混凝土注漿技術(shù)加固基礎(chǔ)，修復(fù)受損房屋。三、房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的原則1、合法原則，主要是指機(jī)構(gòu)資質(zhì)、人員資格、鑒定程序、鑒定人員的行為等都必須符

18、合法律法規(guī)規(guī)定的要求，這10是價(jià)格鑒定的基本前提。2、客觀原則，是指從實(shí)際出發(fā)，通過認(rèn)真調(diào)查研究，以詳實(shí)可靠的客觀資料為基礎(chǔ)，得出真實(shí)可信的價(jià)格鑒定結(jié)論。3、公平原則，是指價(jià)格鑒定工作應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的管理制度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程，運(yùn)用科學(xué)的方法、程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作方案，使價(jià)格鑒定結(jié)果準(zhǔn)確合理。4、公正原則，是指價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公正的立場，以中立的第三者身份為辦案機(jī)關(guān)公正地提供價(jià)格鑒定結(jié)論。5、技術(shù)上可能原則。是指修復(fù)方案在施工技術(shù)手段、建筑裝飾材料性能等方面能夠達(dá)到在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定中，對(duì)房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的要求。6、經(jīng)濟(jì)上可行原則。是指修復(fù)方案在技術(shù)可能的前提下，修復(fù)費(fèi)

19、用是符合市場客觀中等水平、可以被雙方接受的。第四部分房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的基本方法由于房屋質(zhì)量缺陷的分類不同，損失的實(shí)際狀況也不盡相同，因此對(duì)損失價(jià)格的鑒定應(yīng)做到具體情況具體分析，密切聯(lián)系實(shí)際，科學(xué)選取價(jià)格鑒定方法。價(jià)格鑒定方法選取是11否得當(dāng)，直接影響價(jià)格鑒定結(jié)論的公正性，以及雙方當(dāng)事人的接受能力。根據(jù)鑒定項(xiàng)目的復(fù)雜程度、選定的修復(fù)方案以及損失價(jià)格構(gòu)成，房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的基本方法有以下四種：一、成本法成本法是指根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果或修復(fù)方案，按價(jià)格鑒定基準(zhǔn)日的相關(guān)市場價(jià)格及費(fèi)用水平，求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和的一種價(jià)格鑒定方法。公式為：V=C 1+C2+C3+C 4-C

20、5式中V 房屋質(zhì)量缺陷損失的鑒定價(jià)格；C1拆除工程費(fèi)用；C2修繕工程費(fèi)用；C3恢復(fù)工程費(fèi)用；C4 直接經(jīng)濟(jì)損失（修復(fù)期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟(jì)損失，如收益損失、周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、相鄰房屋損壞補(bǔ)償?shù)龋?；C5被拆除物殘值（按市場回收價(jià)格確定）。該方法主要適用于可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定。二、資本化法12資本化法是指通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價(jià)格鑒定方法。1、適用于凈收益損失的資本化公式：m AiV=i=1(1+R)i式中V 房屋質(zhì)量缺陷損失的鑒定價(jià)格；Ai未來第i 年的凈收益損失額；R 折現(xiàn)率；m 凈收益損失年限。注：凈收益損失額包括收入減少和運(yùn)營費(fèi)用增加

21、所造成的損失總額。2、適用于收益年限減少的資本化公式:nAimAiV= i=1(1+R)Ii=1(1+R)i式中V 房屋質(zhì)量缺陷損失的鑒定價(jià)格；A i 未來第 i 年可獲得的正常市場凈收益；R 折現(xiàn)率；n 無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；m 有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。13該方法主要適用于有收益且不可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定。三、價(jià)差法價(jià)差法是指求取類似的無質(zhì)量缺陷的房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)值之差的一種價(jià)格鑒定方法。公式為：V=V 1-V 2式中V 房屋質(zhì)量缺陷損失鑒定價(jià)格；V 1類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)格；V 2類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)格。該方法主要適用于房屋市場價(jià)值易于收集的

22、房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定。四、市場比較法市場比較法是指與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對(duì)其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行各項(xiàng)因素修正或調(diào)整的一種價(jià)格鑒定方法。公式為： V P×F1×F2×F3式中V 房屋質(zhì)量缺陷損失鑒定價(jià)格；P可比實(shí)例損失補(bǔ)償價(jià)格；F1補(bǔ)償情況修正因素 （正常情況）；14F2補(bǔ)償日期修正因素（鑒定基準(zhǔn)日）；F3補(bǔ)償狀況修正因素（鑒定標(biāo)的狀況）。該方法主要適用于類似質(zhì)量缺陷的房屋市場價(jià)值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定。五、比例系數(shù)修正法比例系數(shù)修正法是指采用房屋質(zhì)量缺陷所造成的損失比例系數(shù)來界定房屋質(zhì)量缺陷對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)值的影響的的一種價(jià)格鑒定方法。公式為：

23、 V P×（ 1 h1/h2）式中V 房屋質(zhì)量缺陷損失鑒定價(jià)格；P無質(zhì)量缺陷房屋價(jià)格；h1實(shí)際指標(biāo)；h2設(shè)計(jì)指標(biāo)。該方法主要適用于房屋層高降低、室內(nèi)凈使用面積減少的等房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格鑒定。如案例二中三層樓幼兒園校舍一層樓的層高由原來設(shè)計(jì)的 3.5 米降至 2.8 米，其損失價(jià)值為：損失價(jià)值無質(zhì)量缺陷房屋價(jià)格×（ 1 2.8/3.5） 2580000 ×20 516000（元）15即該校舍因?qū)痈呓档蛯?dǎo)致的價(jià)值減損為51.6 萬元。第五部分影響房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的因素分析從房屋質(zhì)量缺陷的種類和損失價(jià)格構(gòu)成來看，影響房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格鑒定的因素較多，那么，

24、如何排除因素干擾，確保鑒定結(jié)論客觀、合理、公正、公平，從而維護(hù)司法的公正性和雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益？下面就以下影響因素進(jìn)行簡要分析：一、損失程度的界定房屋質(zhì)量缺陷損失程度的界定應(yīng)以地基基礎(chǔ)、 結(jié)構(gòu)構(gòu)件的損毀程度為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，全面分析，綜合判斷。特別是在地基基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件發(fā)生危險(xiǎn)的判斷上，應(yīng)考慮構(gòu)件的危險(xiǎn)是孤立的還是關(guān)聯(lián)的。若構(gòu)件的危險(xiǎn)是孤立的，則不構(gòu)成結(jié)構(gòu)的危險(xiǎn)；若構(gòu)件的危險(xiǎn)是相關(guān)的，則應(yīng)聯(lián)系結(jié)構(gòu)判定危險(xiǎn)范圍 (整幢或局部 ) 。在歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)上，判定房屋是否處于危險(xiǎn)狀態(tài)，是否影響主體結(jié)構(gòu)，是否能滿足正常使用要求。這是確保價(jià)格鑒定結(jié)論客觀公正的基礎(chǔ)性且關(guān)鍵性的工作。二、修

25、復(fù)方案的選擇同一房屋質(zhì)量缺陷選用不同的修復(fù)方案會(huì)導(dǎo)致價(jià)格鑒16定結(jié)果差距很大，如某住宅小區(qū)屋面出現(xiàn)裂縫，采用局部切割封堵與拆除重建的修復(fù)工程費(fèi)用相差競高達(dá)十多倍。因此，選擇修復(fù)方案必須遵循客觀、科學(xué)、公正、在技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行的原則，避免由此產(chǎn)生分歧，使價(jià)格鑒定結(jié)論失真。三、工程預(yù)算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)衡修復(fù)工程費(fèi)用一般采用建筑工程預(yù)算法進(jìn)行測算，即根據(jù)預(yù)算定額結(jié)合市場價(jià)格，給予合理取費(fèi)綜合確定。由于房屋質(zhì)量缺陷的實(shí)際狀況、現(xiàn)場施工條件、施工復(fù)雜程度等不同，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整。特別是在農(nóng)村建房一般都是普通施工隊(duì)承攬施工，對(duì)專業(yè)技術(shù)人員的要求不是很高，施工費(fèi)用普遍低于定額標(biāo)準(zhǔn)，特別是管理

26、費(fèi)、利潤和稅金的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)酌情考慮，使鑒定結(jié)論符合當(dāng)?shù)厥袌隹陀^水平，能夠讓雙方當(dāng)事人接受為宜。案例四： 2009 年元月，我中心受某縣法院委托，對(duì)一起因建筑工程質(zhì)量糾紛引發(fā)的部分建筑工程勞務(wù)費(fèi)進(jìn)行價(jià)格鑒定，由于施工現(xiàn)場位于某城鎮(zhèn)，且屬于包工不包料的轉(zhuǎn)包工程（個(gè)體承包） ，原協(xié)議綜合勞務(wù)費(fèi)按施工建筑面積計(jì)算為 150 元 /平方米（低于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)） 。價(jià)格鑒定人員采用工程定額預(yù)決算法，測算得出標(biāo)的金額 10.05 萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出雙方的訴求金額。鑒于以上因素，價(jià)格鑒定小組經(jīng)過審議，決定暫不予考慮相應(yīng)的管理費(fèi)、利潤和稅金，扣減后的標(biāo)的金17額為 7.24 萬元，介于雙方訴爭的價(jià)格之間， 得到雙方當(dāng)事人

27、的信服。四、價(jià)格鑒定方法的選擇由于房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格構(gòu)成不同，價(jià)格鑒定人員可以根據(jù)缺陷的分類以及確定的修復(fù)方案，選擇一種或兩種以上價(jià)格鑒定方法進(jìn)行綜合測算。對(duì)于分項(xiàng)損失的測算，應(yīng)根據(jù)其不同的特點(diǎn)選擇適宜的鑒定方法。如：租賃房屋的收益損失價(jià)格鑒定，適合選用資本化法進(jìn)行損失價(jià)格的鑒定。如果選用市場法，就要求市場中存在一定數(shù)量的可比實(shí)例，因此選用市場法進(jìn)行價(jià)格鑒定就有一定的局限性。由此可見，價(jià)格鑒定人員應(yīng)根據(jù)鑒定項(xiàng)目的具體狀況靈活選用鑒定方法，做到既能讓雙方當(dāng)事人認(rèn)可，又能使鑒定結(jié)論科學(xué)合理。五、被拆除物是否再利用本著節(jié)約的原則，被拆除物如果能夠再利用，應(yīng)當(dāng)在結(jié)論中扣除相應(yīng)材料費(fèi)用；如果不能再利用，就要扣除其回收殘值。六、房屋質(zhì)量缺陷損失刑事案件價(jià)格鑒定應(yīng)扣除原材料的折舊額。 根據(jù)安徽省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定條例實(shí)施細(xì)則第二十三條十七款規(guī)定：刑事案件中毀壞財(cái)產(chǎn)損失的價(jià)格鑒定，如修復(fù)需要更換全新零配件材