房地產(chǎn)成本結轉參考

1、房產(chǎn)工程尚未決算是否能結轉成本問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)單位 ,一期工程基本竣工 , 已取得了大產(chǎn)權證 , 但目前海未與施工單位進行竣工決算 , 還有部分未付的工程款尚未取得施工單位 的發(fā)票。事物所審計時提出按照會計準則成本不能可靠計量 ,不予結轉成本 ,但我 單位認為大部分工程款都已經(jīng)真實發(fā)生并且已經(jīng)付款 ,可以預估成本 ,結轉收入, 此問題比較迷惑 , 請給予指教！ 答：事務所的說法有根據(jù)的， 企業(yè)會計準則 收入規(guī)定：“銷售商品的收入，應在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（ 2）企業(yè)既沒有保留 通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售

2、出的商品實施控制；（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)； （4）相關的收入和成本能夠可靠地計量?！?貴單位的工程款只是大部分能夠準確計量， 但不符合“相關的收入和成本能夠可 靠地計量”的規(guī)定，因此不能按預估的成本來結轉收入。問：我公司屬于一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。 在房屋尚未交付使用之前， 將 所收到的銷售收入計入了預收賬款項目中， 將支付的工程款及相關配套和前期費 用計入了開發(fā)成本中，這樣會計核算是否妥當？ 答：按照房地產(chǎn)企業(yè)會計制 度的規(guī)定：一、企業(yè)取得的各項經(jīng)營收入應于銷售實現(xiàn)時及時入賬：1轉讓，銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結算 賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。2

3、代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并 已將代建的房屋和工程的工程價款結算賬單提交委托單位時，作為銷售實現(xiàn)。3對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分 次轉入收入。4出租開發(fā)產(chǎn)品，應在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入 實現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為經(jīng)營收入實現(xiàn)。二、“開發(fā)間接費用”期末應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關的 成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費用”。本科目期末應 無余額。三、“開發(fā)成本”科目：企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、 房屋、配套設施和待建工程， 應及時 進行成本結轉

4、。月終結轉成本時， 按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開 發(fā)成本”。本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。四、“經(jīng)營成本”科目，月份終了，企業(yè)應根據(jù)本月已對外轉讓，銷售和結 算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“經(jīng)營成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開 發(fā)產(chǎn)品”科目。綜上所述，只有“開發(fā)間接費用”需要按月結轉，“經(jīng)營收入”?！敖?jīng)營成 本”、“開發(fā)成本” 在具備相應條件時方可結轉。問: 我房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)產(chǎn)品已竣工，向房管部門竣工報備。目前工程 在結算中，已取得承建方部分土建成本發(fā)票。 在這種條件下， 我公司取得售樓收 入是繼續(xù)按 15%利潤率預繳企業(yè)所得稅， 還是將所有的預收帳款結轉為銷

5、售收入 按照依帳征收（收入相應結轉的計稅成本一期間費用營業(yè)外收支）申報？答: 根據(jù)國稅發(fā) 200631 號文第二條規(guī)定， 凡符合文件要求的條件之一的， 應視為完工產(chǎn)品進行成本結轉 .請問：房地產(chǎn)會計中每個月末如何結轉成本？房地產(chǎn)會計交的稅款是按“預收帳款”計算繳納，那么，在未工的前提下， 每月是如何結轉成本計算出“本年利潤”的？答: 房地產(chǎn)企業(yè)按“預收賬款”繳納稅款有兩種稅，一是營業(yè)稅及城建教育 附加，二是企業(yè)所得稅。 對于第一種情況按預收賬款的實際數(shù)量作為計稅依據(jù)進 行納稅； 對于第二種情況， 則按房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤率進行估算企業(yè)利潤， 然 后按適用的所得稅稅率預繳企業(yè)所得稅。 至于本年利

6、潤則是按照實際發(fā)生的成本 費用之后余額結轉出本年利潤。問:我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，假如說是 03年 10月開發(fā)的房子， 04年9月一期 工程完工， 05年2月二期工程完工， 04年1月開始預售，到04年末共取得銷售 收入 3000萬，到 04年末，由上開發(fā)成本科目余額為 2800萬，05年銷售收入為 2500萬， 05 年本年帳上發(fā)生成本 2600萬（即 05年 1 月-12 月帳上發(fā)生成本 2600萬）， 06年全年實現(xiàn)銷售收 入 300 萬，06 年 1-12 月發(fā)生成本 700 萬，請問各年的成本應如何結轉，是帳上 有多少成本就轉多少呢， 還是如何結轉。 注，整個小區(qū)總銷售面積 60000

7、平方， 總開發(fā)成本 6100萬，預計全部售完，可實現(xiàn)銷售收入 6400 萬。 04年售出 3 萬 平方， 05年售出 2萬平方， 06年售出 3000平方，還余 7000平方未售出。 答: 我們公司是有多少轉多少，不過我認為應該遵循“配比原則”，當期結轉的成本 應為：當期銷售面積 *預計總開發(fā)成本 / 總銷售面積， 到年底或項目完成時再按實 際的開發(fā)總成本調(diào)整。答: 你們也是按有多少轉多少的原則結轉的呀， 那你們當?shù)氐亩悇詹块T認可 了嗎，我的認為和你的一致，應當按配比原則進行，英雄所見略同，不過，我們 當?shù)氐亩悇詹块T可不這樣認為，他們也認為是有多少轉多少。問: 房地產(chǎn)企業(yè)當月做了銷售，當月要結

8、轉銷售成本嗎開發(fā)成本發(fā)票沒有到位， 審計價又沒有出來， 無法估算，想在年度結轉成本， 當月只做銷售， 營業(yè)稅按銷售繳納， 所得稅不影響， 當月做了銷售可以不結轉銷 售成本嗎？ 答:按照收入與成本合理配比的要求， 當期確認的收入， 應在同期結 轉成本。你所說這種情況， 可先將實現(xiàn)的銷售計入預收賬款， 并按預計利潤率預 計所得稅， 待取得開發(fā)產(chǎn)品結算發(fā)票后再轉入銷售收入， 同時結轉開發(fā)成本。 并 進行所得稅清算。問: 房地產(chǎn)企業(yè)如何結轉已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本答: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn) 銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本， 按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本

9、 確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本十總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本問: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把租金收入計入主營業(yè)務成本對嗎？那么應如何結轉主 營業(yè)務成本？答: 根據(jù)新會計準則房地產(chǎn)公司出租房地產(chǎn)時，計入投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入或主營業(yè)務收入結轉成本借：其他業(yè)務成本或主營業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結轉有兩種方法，一是在；1.成本構成的不可分割性；2.成本與售價的不配比性；3.商品房價格的

10、不確定性；二、商品房成本 結轉的方法；財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商；1.有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開；2.有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法，根據(jù)總成本按樓層；3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅使， 隨意確定；當開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結轉有兩種方法， 一是在商品房竣工驗收辦理 決算后把歸集的開發(fā)成本按一定標準分配結轉到商品房中去。二是在商品房銷售 以后才把已銷商品房成本結轉到銷售成本中去。 商品房的成本結轉既不同于一般 商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點：1. 成本構成的不可分割性。 商品房的開發(fā)從決策立項到房屋交付使用， 成本 的歸集分配大致分兩

11、個階段。 第一階段從立項、 土地址用、 拆遷安置、工程勘探、 規(guī)劃設計、基礎設施配套建設到建筑施工前的各項稅費都是以開發(fā)項目歸集的， 按土地面積 （也可以采用建筑面積） 作為標準分配的， 這一階段成本通常稱為前 期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標或發(fā)包開始到工程竣工驗收辦理決算為 止。由于現(xiàn)行國家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事工程施工， 這就需要將建設工 程招標或發(fā)包出去， 所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。 第一階段按土地 面積（或建筑面積） 分攤的前期開發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本， 就構成了 商品房直接開發(fā)成本。 當然在整個開發(fā)期間還會發(fā)生人員工資、 辦公費、 籌資費 等間接開發(fā)成

12、本，也要按適當標準分配到建設工程中去。 但不論是直接開發(fā)成本， 還是間接開發(fā)成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。2. 成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同， 商品房成本形成是整體的， 成本載體是整個建設工程， 但銷售時是按樓層或戶型為單位的。 從單個樓層或戶型看， 售價明顯不與成本配 比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成 本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果 開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。3. 商品房價格的不確定性。商品房的建設在工藝上與一般建設工程是

13、相同 的。不過，一般建設工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決 算后，收入即可實現(xiàn)。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣 工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合 同后銷售才能成立。、商品房成本結轉的方法財務會計制度和稅法都要求商品房以 “買主” 購買的商品房作為獨立的產(chǎn)品 按時確認收入的實現(xiàn)和進行成本的結轉。 但現(xiàn)行成本結轉方法又都是按獨立產(chǎn)品 作為計量單位結轉的。 所以現(xiàn)行成本結轉方法不能適應商品房開發(fā)與銷售這一特 殊業(yè)務的經(jīng)濟內(nèi)容， 使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結轉處于無序狀況， 歸納起來大致有三 種情況。1. 有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品

14、房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本， 隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本 期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用 上述分攤方法，計算出的經(jīng)營成果會嚴重失真。2. 有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法， 根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計算出各樓 層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本， 進而計算每個 戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)的依據(jù)尚無科學標準，全憑人為估算，其 次對于朝向不同的樓層，售價差異也大，所以提供的財務信息也會失真。3. 還有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅使， 隨意確定成本售價比率進行成本 結轉。采用的比率也不盡相同， 有

15、的采用成本與實際售價比率， 有的采用成本與 計劃售價比率。對于成本結轉沒有一個公允、合理、科學的法則約束，其結果不 是侵害國家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營風險，損害投資人利益。當開發(fā)的商品房達到可銷售狀態(tài)時，開發(fā)企業(yè)會根據(jù)成本、市場、地段、樓 層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格， 為了解決商品房銷售成本結轉錯位這一 特殊問題，有必要引進這個價格作為成本分配標準，求得一個計劃銷售成本率 （即：實際開發(fā)成本除以計劃銷售總額） 來進行商品房成本的結轉。 在實際工作 中，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本率得出 當期銷售成本，季

16、末再按計劃售價乘以計劃銷售成本率減去季度前兩個月已轉銷 售成本等于季本銷售成本的方法調(diào)整。 具體操作程序是：分類明細賬應按開、竣 工時間相同或相近且一并辦理工程決算的商品房設置賬戶，商品明細賬應在分類明細賬基礎上再按計劃價格相同的商品房房分類設戶，價格不同分別設置，季度前兩個月可按分類明細賬結轉，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃 銷售成本率得出當期成本結轉數(shù)，對銷售欄只登記數(shù)量。待季本將未銷售房面積 的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結轉出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)， 優(yōu)點是可以簡化上作量。缺點 是季度前兩個月受房價折扣影響會產(chǎn)生一定誤差， 并且不能及時、準確提供較詳 細的成本資料。計劃售價成本率法，就是