不動產(chǎn)估價案例幾答案解析

1、土地資源管理專業(yè)土地估價實習案例評估案例一1、估價對象概況某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B,當時造價為每平方米1200元；其經(jīng)濟耐用年限為55年，目前該類型建筑重置造價為每平方米1500元，殘值率為10%A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及其房屋的還原率分別為5咐口6%5年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費用為同類建筑年租金的4麻維修費用為重置價的2麻保險費為重置價的0.2%

2、。2、估價要求試根據(jù)上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權(quán)價格。評估案例二某不動產(chǎn)的土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，占地面積為10000平方米，出讓年限為50年，容積率為3。根據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2000年8月50年期土地使用權(quán)價格為每平方米600元(容積率為1時)。根據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加1,地價增長60崛飯店每月的客觀凈收益為11萬元。已知土地還原率為6%亥飯店的建筑還原率為8%式評估房屋(飯店)的總價格。評估案例三(1)估價對象概況。在某一城市，需要評定的地塊為H,現(xiàn)在收集到與待估地塊條件類似的7宗土地，條件如下表：項目宗地成交價交易時間容積率位置比較形狀比較區(qū)

3、域因素比較個別因素比較A58019871.30-5%00B62019881.23%00-4%C66019881.40-2%00D70019891.400-3%0E68019891.300%3%0F73019901.22%0-5%0G74019901.300%0%-3%H19901000%0現(xiàn)假設該城市地價指數(shù)以1987年為基期，每年增長數(shù)同1987年相比增長率為12%寸于容積率，此類型地塊的最低容積率為1,根據(jù)統(tǒng)計分析，該城市此類型地塊的土地，當容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為時地價增加5%對位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素對地價的修正，都與待估地塊比較，表中的數(shù)字為負的，表示成交宗地

4、的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價所修正幅度(2)根據(jù)上述條件，試計算90年宗地H的評估價格。評估案例四1、估價對象概況。某城市內(nèi)，有一宗住宅用地需要評估，現(xiàn)根據(jù)當?shù)貤l件，選擇了與之類似的四宗已經(jīng)成交案例，幾宗地塊的交易情況與待估地一致，其他條件比較如表1。對區(qū)域因素和個別因素對地價的影響，待估地塊條件與案例地塊條件比較結(jié)果如表1,表中數(shù)字為正值，表示待估地塊優(yōu)于成交地塊，數(shù)字大小表示優(yōu)劣幅度。又知該城市地價指數(shù)在1993年1月為100,以后每月上漲一個百分點，容積率修正系數(shù)如表2表1:項目待估土地案例A案例B案例C案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993

5、.121994.81993.4成交價格(兀/M2)1200130014001000容積率23342區(qū)域因素位置0-2%-3%0-3%基礎設施0-1%-2%2%0%父通0-2%03%-2%個另因素地勢0-2%1%0-2%形狀03%0%5%-4%其他0-3%-3%0%-2%表2:容積率12345修正系數(shù)11.82.43.03.52、請按以上條件，估算該住宅用地在1994年10月的單位地價評估案例五1、估價對象概況待估宗地為七通一平的待建筑空地，已經(jīng)得到規(guī)劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標出讓。2、估價要求某開發(fā)公司希望參加與此地地塊投標，要求估算其目

6、前所能投標的最高地價額度。3、估價過程(1) 選擇估價方法(2) 確定最佳開發(fā)利用方式(3) 市場調(diào)查，確定建設期、開發(fā)價值和投入成本等。根據(jù)該開發(fā)公司所進行的市場調(diào)查和項目可行性分析顯示，該項目建設開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%每建筑平方米的年租金預計為300元，你出租費用為年租金的25%!筑費用和專業(yè)費用預計每建筑平方米為1000元，建筑費用和專業(yè)費用第一年投入總額的40痛二年投入其余的60%!前借貸資金的年利率為12哨地不動產(chǎn)綜合還原率為8%取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為地價的3%亥開發(fā)公司要求的總利潤不得低于所開發(fā)不動產(chǎn)總價的1

7、5%評估案例六1、 估價對象概況某開發(fā)商已經(jīng)取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積為2000平方米，土地價格為600萬元。取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價及其登記費用為地價為地價的2%城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為4。2、 評估要求估算該開發(fā)公司在該項目開發(fā)建設中的預期利潤。3、 估價過程（ 1） 該宗地為待開發(fā)空地，適宜米用剩余法估價。（ 2） 根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。（ 3） 根據(jù)該開發(fā)商的市場調(diào)查和項目可行性研究報告顯示，該項目工程在取得土地使用權(quán)后3個月即可動工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場行情，住

8、宅售價預計為3000元/平方米，建筑費用和專業(yè)費用預計為1000元/平方米，在建筑期間的投入情況為：第一年投入40%第二年60%目前資金貸款年利率為12%不動產(chǎn)銷售的稅費為不動產(chǎn)總價的6%評估案例七1?評估對象概況某開發(fā)公司已經(jīng)取得某宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積10000平方米，地價及相關(guān)的法律、估價等費用為3000000元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1、2、 評估要求確定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費用及專業(yè)費用的最高控制標準。3、 已知條件根據(jù)該開發(fā)公司的市場調(diào)查和項目可行性研究顯示，該項目工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部

9、出售，根據(jù)目前的市場行情，同類工業(yè)廠房的售價預計每平方米為1300元，開發(fā)資金的投入為均勻投入，當?shù)啬壳百J款年利率為12%開發(fā)商要求的利潤為不動產(chǎn)總價的18%不動產(chǎn)銷售的稅費為不動產(chǎn)總價的6%評估案例八1 ?估價對象概況某征地、安置、拆遷及青苗補償費用為每畝6萬元，征地中發(fā)生的其他費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費用平均每平方公里為2億元，當?shù)劂y行貸款年利率一般為12%每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的30%開發(fā)商要求的投資回報率一般為15%當?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%2、根據(jù)上述資料評估土地單價。評估案例九某開發(fā)區(qū)土地總面積為5平方公里，現(xiàn)已經(jīng)

10、完成七通一平開發(fā)建設，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共設施占地1.5平方公里。該開發(fā)區(qū)現(xiàn)在擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年,土地面積為10000平方米。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)每畝征地費用平均為5萬元，完成一平方公里的開發(fā)需要投入2億元。一般征地完成后，“七通一平”的開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%全部土地投資回報率為20%土地出讓增值收益率為20%當年銀行年貸款利息率為10%土地還原利率為7%試估算出讓該宗土地的單位面積價格和總價格。案例一解：（1）該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。計算出租總收益：30*400*12=14400（元）（ 3） 計

11、算出租總費用： 年稅金=20*400=8000（元） 年管理費=30*400*12*4%=5760（元） 年維修費=1500*400*2%=12000（元） 年保險費=1500*400*0.2%=1200（元） 房屋年折舊費=1500*400/（50-1）=12245（元）（ 4） 計算房屋出租年純收益： 房屋現(xiàn)值=1500*400-12245*3=563265（元） 房屋年純收益=563265*6%=33795.9（元）（ 5） 計算年土地純收益=（2）-（3）-（4）=1440039205-33795.9=70999.1（元）（ 6） 確定1999年1月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年，因

12、此土地使用權(quán)價格為1269469（元）案例二解：（1）估價對象簡介：某不動產(chǎn)的土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，占地面積為1萬m,出讓年限為50年。該宗地上有一座飯店。在2000年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2000年8月50年期土地使用權(quán)價格為每平方米600元（容積率為1時）。據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加1,地價增長60%。該飯店每月的客觀凈收益為11萬元。已知土地還原率ri=6%,該飯店的建筑還原率取2=8%（2）估價目的：評估房屋（該飯店）的價格。估價期日：2000年8月。（ 4） 估價方法：采用收益還原法測算房價。（ 5） 估價過程： 計算房地年純收

13、益：房地年純收益：11萬元/月X12月=132萬元/年 計算土地價格：土地總地價：600元/mx10000mX2.2（容積率修正）=1320萬元 計算土地年純收益：（收益還原法基本公式的逆運算，p=a/rx1&mdash1/（1十r）n） 計算房屋年純收益：房屋年純收益：房地產(chǎn)年總純收益&mdash土地年純收益=132-83.75=48.25萬元/年 計算房屋價格：（同計算土地價格的公式一樣）案例三解：土地估價過程:計算該城市地價指數(shù)按給定的條件，該市的地價指數(shù)為表年代1987年1988年1989年1990地價指數(shù)100112124136計算該城市容積率修正系數(shù)：按條件，該市的容積率修正系數(shù)為

14、表容積率1.01.11.21.31.4修正指數(shù)10010511011512(計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素對地價的修正按條件，以待估宗地的條件為標準，因素條件指數(shù)計為100,則表中數(shù)字為正，表示比較案例條件比待估宗地好，其條件指數(shù)大于100，表中數(shù)字為負的，則表示比較案例的因素條件指數(shù)小于100計算各案例宗地修正后的價格期日容積率位置形狀區(qū)域因個別因修正修正修正修正素修正素修正_2A. 580X136/100X100/115X100/100X100/95X100/100X100/100=722.01（元/m）B. 620X136/112X100/110X100/103X100/100X10

15、0/100X100/96=692.17（元/m）2C. 660X136/112X100/120X100/100X100/98X100/100X100/100=681.49（元/m）2D. 700X136/124X100/120X100/100X100/100X100/97X100/100=659.57（元/m）E. 680X136/124X100/115X100/100X100/100X100/103X100/100=629.64（元/m）F. 730X136/136X100/110X100/102X100/100X100/95X100/100=684.87（元/m）2G. 740X136/1

16、36X100/115X100/100X100/100X100/100X100/97=663.38（元/m）評估宗地H的地價將收集的宗地進行修正后，各宗地地價偏差不大，故采用算術(shù)均數(shù)計算宗地價格H:（A+B+C+DbE+F+嚀7=676.16（元/卅）所以，宗地H在1990年時的地價為676.16（元/卅）案例四解：根據(jù)所給條件：1993年1月的地價指數(shù)為100,以后每月上漲一個百分點則當?shù)氐牡貎r指數(shù)如下表：時間93.193.293.493.1093.1294.1134.894.10，也價指數(shù)100101103109111112119121容積率12345修正系數(shù)11.82.43.03.5項目待

17、估土地案例A案例B案例C案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993.121994.81993.4成交價格（兀/M2）1200130014001000容積率23342區(qū)域因素位置0-2%-3%0-3%基礎設施0-1%-2%2%0%父通0-2%03%-2%個別因素地勢0-2%1%0-2%形狀03%0%5%-4%其他0-3%-3%0%-2%計算各案例地價修正后的價格A: 12 0 0 X1 0 0/15 （元 /M2 ）B: 13 0 0 X1 0 0/10 （元 /M2 ）C:1400 X1 0 0/11.62 （元/M2）D: 10 0 0X1 0 0/10 0X11

18、2/10 0X112/10 0 X1 1 2/10 0X112/10 0X1.8/2.1 1X1.8/2.1 9X1.8/3.0 3X1.8/1.4X95/100X94X95/100X90X10 5/10 08X95/100X98/10 0 = 9 3 4. 48/10 0 = 9 1 5. 9X105/100=872/10 0 = 9 5 0. 37（元/M2）確定待估地塊單價= 1/4（A + E + C + D）=919.09 （兀 /M2）案例五解：取地價。標準答案：地價測算公式如下：地價二不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費-開發(fā)商利潤測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法，使用年期

19、為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。不動產(chǎn)出租年純收益=300X8000X90%X（1-25%）=1620000（元）不動產(chǎn)總價=1620000/8%1-（1+1/1+8%48=19746401（元）建筑費及專業(yè)費=1000X8000=8000000（元）總利息二地價X（1+12%2-1+8000000X40%（1+12%1.5-1+8000000X60%（1+12%0.5-1=0.2544X地價+872792（元）利息計算采用復利計算，計息期到開發(fā)銷售完成止。地價投入經(jīng)歷整個開發(fā)周期，計息期為2年，專業(yè)費和建筑費的投入是持續(xù)不斷的，在計息時，假設各年內(nèi)建筑費和專業(yè)費均勻投入，因此，

20、年度投入量在當年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和半年。 開發(fā)商利潤=19746401X15%=2972737（元） 不動產(chǎn)出租稅費已在確定不動產(chǎn)總價時予以考慮。 將上述各項數(shù)據(jù)代入公式，即地價=19818245-8000000-（0.2544X地價+872792）-2972737地價=7900872/1.2544=6298527（元） 由于開發(fā)商取得場地使用權(quán)時要支付地價3%勺法律、估價等專業(yè)費用，因此，開發(fā)商所能支付的投標地價額應從中扣除上述費用。開發(fā)商所能投標的最高地價款=6298527/（1+3%=6115075（元）測算方式二、利息中不計地價款的利息

21、不動產(chǎn)總價、建筑費及專業(yè)費、利潤的計算方式與方式一相同，因此有： 不動產(chǎn)總價=19746401（元） 建筑費及專業(yè)費=8000000（元） 建筑費及專業(yè)費利息=8000000X40%X（1+12%1.5-1+8000000X60%X（1+12%0.5-1=592949.1+279842.5=872792（元） 開發(fā)商利潤=2972737（元） 代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時的土地價格開發(fā)完成時地價二-=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）由于得到的價格是開發(fā)完成時的價格，即兩年后的價格，貝幾場地當前價格=7900872/（1+12%2=629

22、8527（元）開發(fā)商所能支付的投標地價=6298527/（1+3%=6115075（元）案例六解：測算開發(fā)商預期利潤A、 不動產(chǎn)總價=2,000X3,000X4=24,000,000（元）B、 建筑費及專業(yè)費=I,000X2,000X4=8,000,000（元）C、 地價及法律、估價等費用；6,000,000X（1十12%）=6,720,000（元）D、 總利息=6,720,000X（1+12%）A2.251+8,000,000X40%X（1+12%）A1.51+8,000,000X60%X（1+12%）八0.51）=2,824,603（元）注：地價計息期為2年3個月即2.25年。E銷售稅費=24,000,000X6%=1,440,000（元）F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，貝九開發(fā)商利潤=24,000,000-8,000,0006,720,0002,824,6031,440,000=5,015,397（元）= 20.90 %利潤占不動產(chǎn)價的百分比=5,015,397/24,000,000利潤占開發(fā)總成本的百分比二5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1，440，000)=26.42%由上述測算可知，該項目投資回報良好，預期利潤可觀，項