銀河證券漢商集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)將成為經(jīng)營的突破口(研報)

1、公司簡評 漢商集團(tuán)(600774）2009年08月17日商業(yè)地產(chǎn)將成為經(jīng)營的突破點中性 維持評級 分析師：陳雷 *：chenlei_zb (：010-665681621事件公司發(fā)布2009年中報，實現(xiàn)營業(yè)收入2.94億元，同比下降2.40%，實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤56萬元，同比下降35.86%，每股收益0.003元。2我們的分析與判斷1、經(jīng)營尚未出現(xiàn)起色（1）公司擁有位于漢陽區(qū)的漢陽商場和21購物中心和位于漢口區(qū)的新武展購物中心。2009年上半年實現(xiàn)商品銷售收入2.42億元，同比下降4.45%，但營業(yè)利潤率同比提高1.01%。其中漢陽商場實現(xiàn)銷售收入7438萬元，同比下降8.89%，21購物

2、中心實現(xiàn)銷售收入11262萬元，同比增長1.52%，新武展購物中心實現(xiàn)銷售收入3646萬元，同比上升3.58%。漢陽商場雖然繼續(xù)保持鐘家灣商圈的主導(dǎo)地位，但在漢商銀座建設(shè)和商業(yè)競爭加劇雙重影響下，占公司營業(yè)收入的比例持續(xù)下滑。而21購物中心和新武展購物中心的收入增速相對2008年同期的15-25%也出現(xiàn)了大幅回落。這不僅是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，武漢地區(qū)商業(yè)競爭日趨激烈也是重要原因。（2）旅游業(yè)收入同比增長30.04%，但業(yè)務(wù)規(guī)模較小。展覽業(yè)收入同比增長6.62%，是公司穩(wěn)定的收入來源。武漢將自身定位于中西部地區(qū)的會展服務(wù)中心和會展名城，展覽業(yè)還將有較大的發(fā)展空間。（3）公司報告期期間費用率為

3、30.19%，同比上升0.46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，這是公司營業(yè)利潤近年一直虧損的重要原因。雖然公司采取靈活措施減少了利息支出，如何有效降低整體費用水平仍將成為公司擺脫虧損或微利局面的一個關(guān)鍵因素。2、全力推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)作為漢陽區(qū)唯一一家國有控股零售類上市公司，漢商集團(tuán)將地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)的突破口，利用自身的土地資源和漢陽區(qū)政府的扶植政策，著力打造零售業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)三大主業(yè)互動發(fā)展的格局。公司正積極在漢陽商場和21購物中心的基礎(chǔ)上擴建兩個新的購物中心，總建筑面積將達(dá)到40萬平米，以強化公司在鐘家村和王家灣這兩個漢陽主要商圈的商業(yè)地位。漢商銀座的商場部分有望年內(nèi)建成，招商工作進(jìn)展順利。21購物中

4、心擴建項目計劃年內(nèi)完成地下三層建設(shè)并力爭地面五層商業(yè)竣工。7月公司擬向第一大股東武漢漢陽區(qū)國資辦發(fā)行股份購買其擬注入的五宗國有土地使用權(quán)及其地上附著物。標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值約為1.5億元人民幣，發(fā)行價格為6.32元/股。漢陽區(qū)國資辦承諾于2010年1月16日之前取得擬注入土地使用權(quán)和地上附著物的所有權(quán)，并對該土地使用權(quán)類型、用途作相應(yīng)變更，使之符合注入上市公司開發(fā)利用的條件。3投資建議我們預(yù)計2009-2011年公司凈利潤將繼續(xù)處于微利狀態(tài)，維持對公司“中性”的投資評級。與武漢其它商業(yè)類上市公司相比，公司經(jīng)營規(guī)模偏小，業(yè)態(tài)相對單一，僅憑現(xiàn)有業(yè)務(wù)組合在武漢目前的商業(yè)競爭環(huán)境下做大做強較為困難。在武漢新

5、區(qū)建設(shè)的推動下，漢陽商業(yè)發(fā)展空間較大。如果公司能充分利用區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，就有望實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的突破。表1、漢商集團(tuán)擬購買資產(chǎn)狀況序號資產(chǎn)位置建筑面積(平米)土地面積(平米)目前地類未來地類1漢陽區(qū)鸚鵡大道215號6837.5911359.91科教用地住宅2漢陽區(qū)漢陽大道151號1648.30329.66住宅商業(yè)金融3漢陽區(qū)漢陽大道151號2107.00640.37住宅商業(yè)金融4漢陽區(qū)漢陽大道147號709.91335.16醫(yī)院商業(yè)金融5漢陽區(qū)平山正街8號1770.74547.23商業(yè)服務(wù)商業(yè)金融資料來源：中國銀河證券研究所表2、漢商集團(tuán)新建購物中心基本情況漢商銀座21購物中心擴建總建

6、筑面積(萬平米)10.298729.2986其中：商業(yè)3.755116.1070住宅5.06565.0149寫字樓-5.1959酒店-2.9808辦公1.4780-總投資(億元)815資料來源：中國銀河證券研究所圖1、營業(yè)收入按業(yè)務(wù)比例（%）資料來源：中國銀河證券研究所圖2、營業(yè)利潤按業(yè)務(wù)比例（%）資料來源：中國銀河證券研究所表3、資產(chǎn)負(fù)債表200720082009E2010E2011E利潤表（百萬元）200720082009E2010E2011E貨幣資金155 80 101 115 126 營業(yè)收入551 593 675 767 839 應(yīng)收票據(jù)0 0 0 0 0 營業(yè)成本393 416 4

7、81 549 603 應(yīng)收賬款7 6 7 8 9 營業(yè)稅金及附加12 13 14 16 18 預(yù)付款項34 22 12 1 -11 銷售費用38 42 47 51 55 其他應(yīng)收款11 26 20 23 25 管理費用107 108 122 136 147 存貨14 14 18 21 23 財務(wù)費用37 32 30 30 30 其他流動資產(chǎn)0 0 0 0 0 資產(chǎn)減值損失0 0 0 0 0 長期股權(quán)投資36 25 25 25 25 公允價值變動收益0 -2 0 0 0 固定資產(chǎn)901 1070 1044 1020 996 投資收益9 0 0 0 0 在建工程131 29 39 45 47 匯兌

8、收益0 0 0 0 0 工程物資0 0 0 0 0 營業(yè)利潤-26 -21 -18 -15 -14 無形資產(chǎn)78 64 58 52 45 營業(yè)外收支凈額85 28 25 25 30 長期待攤費用0 0 0 0 0 稅前利潤59 7 7 10 16 資產(chǎn)總計1473 1485 1474 1458 1434 減：所得稅27 5 2 2 4 短期借款435 410 382 314 240 凈利潤32 2 5 7 12 應(yīng)付票據(jù)36 21 26 30 33 歸屬母公司凈利40 6 5 7 12 應(yīng)付賬款179 197 224 256 281 少數(shù)股東損益-8.52 -3.21 0.00 0.00 0.

9、00 預(yù)收款項10 6 6 6 6 基本每股收益0.23 0.03 0.03 0.04 0.07 應(yīng)付職工薪酬2 3 3 3 3 稀釋每股收益0.23 0.03 0.03 0.04 0.07 應(yīng)交稅費48 27 27 27 27 財務(wù)指標(biāo)200720082009E2010E2011E其他應(yīng)付款73 144 144 144 144 成長性其他流動負(fù)債0 0 0 0 0 營收增長率10.8%7.6%13.9%13.6%9.4%長期借款0 0 0 0 0 EBIT增長率146.4%664.4%-15.9%26.2%6.9%預(yù)計負(fù)債0 0 0 0 0 凈利潤增長率238.6%-86.2%-10.1%4

10、5.9%61.9%負(fù)債合計912 923 897 864 818 盈利性股東權(quán)益合計561 563 568 575 587 銷售毛利率28.7%29.8%28.7%28.4%28.1%現(xiàn)金流量表200720082009E2010E2011E銷售凈利率7.3%0.9%0.7%1.0%1.4%凈利潤32 2 5 7 12 ROE8.7%1.2%1.1%1.5%2.4%折舊與攤銷銷44 37 72 75 78 ROIC0.1%0.4%0.9%1.2%1.4%經(jīng)營活動現(xiàn)金流51 21 150 152 155 估值倍數(shù)投資活動現(xiàn)金流78 -61 -50 -50 -50 PE33.9 245.5 273.

11、2 187.3 115.7 融資活動現(xiàn)金流-62 -36 -78 -88 -94 P/S2.5 2.3 2.0 1.8 1.6 現(xiàn)金凈變動67 -75 21 14 11 P/B2.4 2.4 2.4 2.4 2.3 期初現(xiàn)金余額88 155 80 101 115 股息收益率0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%期末現(xiàn)金余額155 80 101 115 126 EV/EBITDA34.2 31.6 18.3 16.3 14.7 資料來源：公司公告，中國銀河證券研究所預(yù)測 評級標(biāo)準(zhǔn)銀河證券公司評級體系：推薦、謹(jǐn)慎推薦、中性、回避推薦：是指未來612個月，公司股價超越分析師（或分析師團(tuán)隊）所覆蓋股

12、票平均回報20%及以上。該評級由分析師給出。謹(jǐn)慎推薦：是指未來612個月，公司股價超越分析師（或分析師團(tuán)隊）所覆蓋股票平均回報10%20%。該評級由分析師給出。中性：是指未來612個月，公司股價與分析師（或分析師團(tuán)隊）所覆蓋股票平均回報相當(dāng)。該評級由分析師給出?；乇埽菏侵肝磥?12個月，公司股價低于分析師（或分析師團(tuán)隊）所覆蓋股票平均回報10%及以上。該評級由分析師給出。免責(zé)聲明本報告由中國銀河證券股份有限公司（以下簡稱銀河證券）向其機構(gòu)或個人客戶（以下簡稱客戶）提供，無意針對或打算違反任何地區(qū)、國家、城市或其它法律管轄區(qū)域內(nèi)的法律法規(guī)。除非另有說明，所有本報告的版權(quán)屬于銀河證券。未經(jīng)銀河證券

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14、合于客戶。銀河證券建議客戶如有任何疑問應(yīng)當(dāng)咨詢獨立財務(wù)顧問并獨自進(jìn)行投資判斷。本報告并不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)建議或擔(dān)保任何內(nèi)容適合客戶，本報告不構(gòu)成給予客戶個人咨詢建議。本報告可能附帶其它網(wǎng)站的地址或超級鏈接，對于可能涉及的銀河證券網(wǎng)站以外的地址或超級鏈接，銀河證券不對其內(nèi)容負(fù)責(zé)。本報告提供這些地址或超級鏈接的目的純粹是為了客戶使用方便，鏈接網(wǎng)站的內(nèi)容不構(gòu)成本報告的任何部份，客戶需自行承擔(dān)瀏覽這些網(wǎng)站的費用或風(fēng)險。銀河證券在法律允許的情況下可參與、投資或持有本報告涉及的證券或進(jìn)行證券交易，或向本報告涉及的公司提供或爭取提供包括投資銀行業(yè)務(wù)在內(nèi)的服務(wù)或業(yè)務(wù)支持。銀河證券可能與本報告涉及的公司之間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，并無需事先或在獲得業(yè)務(wù)關(guān)系后通知客戶。銀河證券無需因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告是發(fā)送給銀河證券客戶的，屬于機密材料，只有銀河證券客戶才能參考或使用，如接收人并非銀河證券客戶，請及時退回并刪除。銀河證券有權(quán)在發(fā)送本