浙江省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及其職責(zé)模擬試題

1、浙江省2016年下半年房地產(chǎn)估價師制度與政策：房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及其職責(zé)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、征收基本農(nóng)田，須經(jīng)批準。 A：國務(wù)院 B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：縣級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于。 A：變動成本的設(shè)置 B：銷售收入的不同 C：固定成本的設(shè)置 D：平衡點的設(shè)置 E：借款合同3、目前，在我國征收土地實行級審批制度。 A：一 B：兩 C：三 D：四 E：房地

2、產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 4、某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體。 A：既是外墻也是縱墻 B：既是外墻也是橫墻 C：既是山墻也是縱墻 D：既是山墻也是橫墻 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在Z省A市征收基本農(nóng)田以外的耕地180畝，應(yīng)由審批。 A：國務(wù)院 B：國土資源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 6、下列不屬于房地產(chǎn)結(jié)合物的是_。 A管理人 B實物 C權(quán)益 D區(qū)位 7、建設(shè)用地規(guī)模在_萬平方米以上的新建小區(qū)及組團都要進行綜合驗收。 A1 B2 C3 D5 8、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)

3、價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。但并不包括_。 A聲覺環(huán)境 B視覺環(huán)境 C水文環(huán)境 D人文環(huán)境 9、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)出讓時，有條件的必須采取方式。 A：政府定價 B：雙方協(xié)議 C：政府指導(dǎo)價格 D：拍賣、招標、掛牌出售 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是_。 A房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 D房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積11、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于集體土地的核發(fā)。 A：國有土地所有證 B：國有土地使用證

4、 C：集體土地所有證 D：集體土地使用證 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 12、房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，可按該房地產(chǎn)_確定。 A投保時的實際價值 B保險事故發(fā)生前的實際價值 C保險事故發(fā)生后的實際價值 DA和B 13、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是。 A：投資利潤率 B：投資回報率 C：貸款利率 D：成本利潤率 E：借款合同14、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，無償取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 A：市、縣人民政府 B：市、縣人民政府土地管理部門

5、C：市、縣人民政府建設(shè)管理部門 D：市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 15、房地產(chǎn)估價機構(gòu)由自然人出資，主要由發(fā)起設(shè)立。 A：自然人 B：政府 C：政府房地產(chǎn)管理部門 D：房地產(chǎn)估價師個人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前采取（）方式供地。 A協(xié)議出讓 B招標兼出讓 C行政劃撥 D行政劃撥兼協(xié)議出讓 17、關(guān)于地籍圖的測繪要求，下列說法有誤的是_。 A以土地地塊邊界為主，地物為輔 B帶有高程或等高線 C按地塊(丘)編號，并量算面積，連同產(chǎn)權(quán)人名稱注記在圖上 D城市地籍圖比例一般為1:500 18、房地產(chǎn)長期貸款利率上調(diào)，導(dǎo)致_。 A新開發(fā)量

6、增加，存量增加，租金下降 B新開發(fā)量減少，存量減少，租金增加 C租金增加，開發(fā)成本增加，存量減少 D開發(fā)成本增加，存量減少，租金增加 19、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D100 20、下列不屬于住房公積金歸集內(nèi)容的是_。 A繳存住房公積金的對象 B繳存住房公積金的工資基數(shù) C繳存比例 D公積金使用 21、資本

7、化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵浮?A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度 B：估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度 C：估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度 D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、耕地占用稅采取的稅率是。 A：比例稅率 B：累進稅率 C：累退稅率 D：定額稅率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是_。 A凈收益包括有形收益和無形收益 B運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費 C通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù) D應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值 24、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限

8、為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為_年。 A40 B43 C47 D5025、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，預(yù)計第一年的凈收益為20萬元，以后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A581.38 B462.43 C268.06 D716.86二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C

9、村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標準，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)每個農(nóng)民支付元的安置補助費。 A：1000 B：2000 C：4000 D：6000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，掙收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。 A85.45 B87.16 C88.50 D88.903、下列屬于房地產(chǎn)估價機構(gòu)各資質(zhì)等級通用標準的是。 A：機構(gòu)名稱要求

10、B：法定代表人或者執(zhí)行合伙人要求 C：專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求 D：專職注冊房地產(chǎn)估價師股份或者出資額比例要求 E：估價報告質(zhì)量要求 4、以下關(guān)于地價的說法中，正確的有。 A：地價本質(zhì)上不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，但圍繞勞動價值上下波動，是地租的資本化 B：土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大，形成時間通常較短 C：由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動，對于某種用途的土地來說，土地的供給是完全無彈性的 D：地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求 E：在中國有使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，土地應(yīng)計提折舊5、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同

11、，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價值為_萬元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 6、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策戈中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是_。 A地域分析與選擇 B具體地點的分析與選擇 C開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 D開發(fā)時機的分析與選擇 7、影響債券利率高低的因素主要有。 A：發(fā)行者的信用級別 B：資本市場資金供求關(guān)系 C：債券償還期限 D：利率計算方式

12、E：債券發(fā)行方式 8、民法中的財產(chǎn)關(guān)系是指在生產(chǎn)、分配、交換、消費過程中形成的。 A：財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系 B：財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系 C：財產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系 D：人格權(quán)關(guān)系 E：身份權(quán)關(guān)系 9、下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有。(2008年試題) A：能為投資者帶來經(jīng)營性的收入現(xiàn)金流 B：分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式 C：適合于長期投資 D：需在機構(gòu)投資者之間進行交易 E：位置對其有著特殊的重要性 10、某住宅小區(qū)附近新建一條鐵路，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值的貶損屬于_。 A物質(zhì)折舊 B功能折舊 C經(jīng)濟折舊 D會計折舊11、在經(jīng)濟學(xué)范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指_。 A使用價值 B交

13、換價值 C理論價值 D評估價值 12、監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于_的工作內(nèi)容。 A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理 D組合投資管理 13、某宗房地產(chǎn)，使用面積為830平方英尺，成交總價為7萬美元，于成交時一次付清。人民幣的年利率為5%，人民幣與美元的匯率為1美元7.7395元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1m2建筑面積=0.9m2使用面積，（1平方英尺0.09290304平方米），該宗房地產(chǎn)的實際成交價格為（）元人民幣/平方米建筑面積。 A7026.14 B6258.75 C7010.34 D6323.5814、在貸款綜合評價中，項目

14、風(fēng)險等級分為AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為(2009年試題) A：50 B：60 C：70 D：80 E：借款合同 15、城市用地包括以下等10大類。 A：居住用地 B：工業(yè)用地 C：社會用地 D：道路廣場用地 E：市政公用設(shè)施用地 16、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行_工作。 A客戶評價 B項目評估 C擔保方式評價 D貸款綜合評價 E環(huán)境評價 17、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括。 A：首席代理 B：買方代理 C：賣方代理 D：雙重代理 E：借款合同 18、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，

15、管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 19、平均利率具有以下特點。 A：隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機構(gòu)成的提高，平均利率有下降趨勢 B：平均利率具有相對穩(wěn)定性 C：平均利率的決定具有很大偶然性 D：平均利率具有政策性 E：平均利率與市場經(jīng)濟條件好壞無關(guān) 20、在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守的原則是。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原則 B：無償使用土地的原則 C：保證國家建設(shè)用地的原則 D：妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 E：依法征地的原則 21、下列費用不得從住宅專項維修資金中列支。 A：依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用 B：依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用 C：應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用 D：根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用 E：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用 22、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別是。 A：專業(yè)性 B：各異性 C：不可移動性 D：適應(yīng)性 E：借款合同23、_之中規(guī)