報(bào)告審核制度

1、報(bào)告審核制度 土地估價(jià)報(bào)告審核實(shí)際上是對(duì)土地估價(jià)師已完成的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行檢 查并提出評(píng)判意見(jiàn)的行為或過(guò)程。 土地估價(jià)報(bào)告審核可以分為外部審核和內(nèi)部 審核兩類。 外部審核是指由土地行政主管部門(mén)、 行業(yè)協(xié)會(huì)或客戶組織人員對(duì)已 向委托方（或相關(guān)當(dāng)事人 ）提供的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行的質(zhì)量評(píng)判性審核。內(nèi)部審 核是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部人員對(duì)本機(jī)構(gòu)已完成但尚未向委托方（ 或相關(guān)當(dāng)事人）提供的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行的審查、核對(duì)，并提出具體的修改意見(jiàn)，以不 斷完善報(bào)告內(nèi)容， 提高報(bào)告質(zhì)量。 內(nèi)部審核已成為不斷提高土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)水 平和提高土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的最佳途徑之一。 本文主要探討如何開(kāi)展土地估價(jià) 報(bào)告內(nèi)部審核工作

2、， 根據(jù)筆者的工作經(jīng)驗(yàn)， 試從審核準(zhǔn)則、 分級(jí)審核制度兩個(gè) 方面做初步探討。一、審核準(zhǔn)則1、合法性準(zhǔn)則。合法性準(zhǔn)則，實(shí)際上是從法律法規(guī)和現(xiàn)行政策的角 度，評(píng)判一項(xiàng)估價(jià)活動(dòng)和一份土地估價(jià)報(bào)告是否合法的重要依據(jù)。 合法性準(zhǔn)則 在審核報(bào)告時(shí)主要應(yīng)用于以下幾個(gè)方面： 產(chǎn)權(quán)審核， 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)應(yīng)以土地 權(quán)屬證書(shū)或有關(guān)部門(mén)出具的證明為合法依據(jù)； 土地利用條件審核， 應(yīng)以城市規(guī) 劃、土地途管制等為合法依據(jù)； 權(quán)益處分審核， 應(yīng)以國(guó)家法律法規(guī)或有效合同 等允許的處分方式為合法依據(jù)； 估價(jià)結(jié)果審核， 應(yīng)以符合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)行情或 符合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)土地價(jià)格政策規(guī)定為合法依據(jù)。 此外，為保證委托方身份的 合法性，也

3、要審核委托方是否具有符合有關(guān)規(guī)定的合法身份； 同時(shí)，對(duì)報(bào)告 中是否正確表述估價(jià)目的、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)、 估價(jià)作業(yè)時(shí)間和土地價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效 期等內(nèi)容，也要進(jìn)行審核。在實(shí)務(wù)工作中，一旦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)資料不全，或者產(chǎn)權(quán) 證記載內(nèi)容與實(shí)際情況不符， 應(yīng)要求土地估價(jià)師進(jìn)一步做好調(diào)查核實(shí)工作。 如 宗地抵押貸款評(píng)估，必須掌握其權(quán)利人和委托人的關(guān)系， 以及當(dāng)?shù)卣恋?主管部門(mén)書(shū)面出具的土地他項(xiàng)權(quán)利狀況信息等情況。2、合理性準(zhǔn)則。合理性準(zhǔn)則主要是指，在獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行 估價(jià)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，得出合理的估價(jià)結(jié)果。土地估價(jià)工作屬于社會(huì)中介服務(wù)， 不同于一般的商業(yè)服務(wù)，絕對(duì)不能以 “顧客滿意度 ”作為衡量服務(wù)質(zhì)量的唯一標(biāo)

4、 準(zhǔn)。一份土地估價(jià)報(bào)告， 通常應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)方面的要求： 一是滿足委托 方和相關(guān)當(dāng)事人用于估價(jià)目的的要求；二是滿足估價(jià)機(jī)構(gòu)保持和增加業(yè)務(wù)量， 以及估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量管理和風(fēng)險(xiǎn)防范的要求； 三是符合土地市場(chǎng)規(guī)律， 與土地市 場(chǎng)信息的對(duì)稱。在一般情況下，估價(jià)結(jié)果的價(jià)值定義均指土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 因此，根據(jù)合理性準(zhǔn)則審核估價(jià)報(bào)告， 主要是依賴審核人員對(duì)類似宗地在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的正確把握， 以及對(duì)技術(shù)報(bào)告中有關(guān)土地價(jià)格影響因素分 析、估價(jià)方法選用、 估價(jià)測(cè)算過(guò)程和估價(jià)結(jié)果確定等項(xiàng)內(nèi)容的認(rèn)真審查。 同時(shí)， 還需要考慮估價(jià)過(guò)程中是否存在不恰當(dāng)?shù)娜藶楦蓴_因素。3、合規(guī)性準(zhǔn)則。合規(guī)性準(zhǔn)則主要是指，估價(jià)

5、報(bào)告從形式到內(nèi)容都應(yīng) 該符合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，符合行業(yè)的 其他要求。 合規(guī)性準(zhǔn)則， 實(shí)際上是從行業(yè)自律的角度， 評(píng)判估價(jià)報(bào)告專業(yè)服務(wù) 水準(zhǔn)高低的重要依據(jù)。 根據(jù)合規(guī)性準(zhǔn)則審核估價(jià)報(bào)告， 其重點(diǎn)主要是： 報(bào)告格 式應(yīng)符合 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 明確的規(guī)范格式； 提供的附件數(shù)目和內(nèi)容應(yīng)符 合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 明確的具體要求； 估價(jià)報(bào)告中各部分內(nèi)容的表述應(yīng)符 合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程明確的具體要求。 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程對(duì)估價(jià)報(bào)告 中各部分內(nèi)容的表述，是有具體要求的。如估價(jià)方法部分，要求 “要求在一項(xiàng) 估價(jià)中報(bào)選的方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù) ”；對(duì)于地價(jià)的確 定的方法

6、“說(shuō)明要求對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整原因，對(duì)采用眾 數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的， 要解釋其方法的選擇的依 據(jù)"等等，并要在結(jié)果報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明估價(jià)思路、采用的估價(jià)方法及其定義和計(jì) 算公式， 在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明估價(jià)思路、 采用的估價(jià)方法及其選擇的理由。又 如估價(jià)測(cè)算部分， 應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明比較案例的選擇、 各項(xiàng)原始數(shù)據(jù)的來(lái)源和各個(gè)參 數(shù)、系數(shù)的確定等，以及詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算的全過(guò)程。再如估價(jià)結(jié)果部分，應(yīng)詳細(xì) 說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，如何進(jìn)行分析比較和采用一定的數(shù)學(xué)處 理，并如何結(jié)合考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，最終合理確定估價(jià)結(jié)果。二、分級(jí)審核制度及審核要求為了規(guī)

7、范內(nèi)部審核工作， 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立內(nèi)部審核制度， 實(shí)行分 級(jí)審核制度。 依筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)， 土地評(píng)估報(bào)告審查可分為： 土地估價(jià)師自查； 一審為評(píng)估小組組長(zhǎng)審核； 二審為評(píng)估部經(jīng)理審核； 三審為終審， 即機(jī)構(gòu)總估 價(jià)師審核。各級(jí)審核人員， 均應(yīng)依據(jù)上述審核準(zhǔn)則， 并視估價(jià)對(duì)象的具體情況， 采用上述相應(yīng)的審核深度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。 在具體審核過(guò)程中， 各級(jí)審核人員均 應(yīng)盡心盡職，但審核的重點(diǎn)各有側(cè)重。1、自查要求：審查土地估價(jià)報(bào)告的語(yǔ)句是否通暢、是否有錯(cuò)別字、 排版是否整齊、字體是否規(guī)范、編號(hào)是否統(tǒng)一、評(píng)估方法是否正確；核實(shí)委托 方提交的資料等。2、一審要求：一審由評(píng)估部經(jīng)理助理執(zhí)行。評(píng)估部經(jīng)理助理

8、要對(duì)土 地估價(jià)師自查中存在的問(wèn)題作出標(biāo)記以備匯報(bào)，特別注意審查報(bào)告中估價(jià)對(duì) 象、影響地價(jià)因素等描述是否準(zhǔn)確， 報(bào)告中運(yùn)用的專業(yè)術(shù)語(yǔ)是否恰當(dāng)、 附件資 料是否齊全及測(cè)算的結(jié)果是否準(zhǔn)確等；同時(shí)對(duì)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。3、二審要求：二審由本部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，要求：對(duì)自查、一審中是否還存在語(yǔ)言、 文字、技術(shù)描述和評(píng)估計(jì)算過(guò)程等方面的錯(cuò)誤， 并對(duì)存在的問(wèn)題 進(jìn)行糾正。 特別復(fù)核評(píng)估方法的選用及計(jì)算以及計(jì)算依據(jù)是否正確、 相關(guān)參數(shù) 的取值是否符合相關(guān)政策、法律、法規(guī)的要求，評(píng)估結(jié)果是否合理。4、終審要求：終審人員是報(bào)告質(zhì)量的最后把關(guān)人，由公司評(píng)估部技 術(shù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，要求確認(rèn)評(píng)估報(bào)告的合理、合法性，并對(duì)整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，特 別是要對(duì)可能導(dǎo)