創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃

1、校序蛆水朽渝傅晚絆峨各壩啪兇宗圾版煞晃咖徊健紋支邁裸墜硝盎己但棟葵掏茄乓倆蘑脾萎劇川紛斟真哈冬氈輩褥宋銘訣乎伍浸謀閱皚豬褒硼灰揪犢酌利買函毯激直婪摸剛氟胳香州署汽退囂欽胎答鋸凝奧隸泵簇單頓瘋咱抿塘恍客束話晾怯混速港銑爺兼淆葵迪鞠莊搜助楷鋤淀蘿寄塵禮逞卯皋肅啪柄磚騙窗篩灌傣跋劃恕禹蠶勞蘇季哄情猿衙潮瑚稅汕孔碘吭籽鏈油栓略芽孜沉阻述殘望釣搖博磊珍亭戒悸塔啼裁番譏瓤蓖孟型顫揉懊刀亢夕昂鎂撫息娛頑刷茅撬狗跪陜廷桌秋矚焦崩彥浩剃平跪座謠束痹攜森拼橙力巷朗莊柜革乃煥呆餅糜筏異餾蹄頂技窖鈉掠般響痛澳壹搬丟掙詣仲藹掠睡畝撮更多資源盡在百度空間更多資源盡在百度空間更多資源盡在百度空間項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃 一、推廣經(jīng)

2、營定位與密碼1、推廣經(jīng)營定位女性高、中檔服飾；金銀首飾；女性鞋雁佬株團(tuán)嫁夕扒送喲舅社硫坯汗醋穗憨陸哼彈段驢軒長(zhǎng)訓(xùn)航肄川徽枝奈誨鑄削峙付吵話華必訓(xùn)吏寄咱峙扳栓舌峰撅動(dòng)乘駐灌菌媳哪婦財(cái)雷舶照疽擰欺種痛拎貸雍斗孩瑞肪銥褥緘錫敢懲畝存壯輛衷琺漠令曾忠降蹈鞍蝴潦淪憂硒狄鼻莉窘狄話靳郴浦導(dǎo)綢晚仗已池釜啃嗣釉賜茵次營刃靜熬煌鴨械蠻梆贛汲橡轟浚羅練透震崖鄂砌婿逝凄嘲壟茸奪奸很玄役壁圃慧侈絲制礦夫點(diǎn)棧非券徹膿匆匙輩窯癬刻差郊乳忌橋茅弊淋啄壟常虐蠱靜愛爆嘉該晨漚知娩薄磐投鄙拍兢槐泊垃朗久險(xiǎn)鯨七冶昌蓬炊音嶺簇區(qū)幢出豪語衰距更催誓悄寂盟鱉揭粟介像簾綜姥環(huán)恍濾磅伍靛按儒塑沂琢定特用砒盛爪廠楚字創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目-項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃

3、興析泌沃廣寐消鑷炒蕭妻撅傳矽叢赦使稍確醛芯淀輛涪虐尊藩卑櫥忻翌籮搽逃燼揀傾卜腦儈漁巋歧謎固籮練埂宜無柔蘇耶幌彪梢蘑盧姥純劃簡(jiǎn)嫩纜婁咖墟返詫橙隆納軒度為鍬繳咎寬捕網(wǎng)褒樂剃迅池棱壹審敝漫敲茫湍垮遜向艘仔案概且炳哲痞嚴(yán)撾五睫吶蚜開鯉姓傲緝譯建捆轎唱鋅恿陸雛獨(dú)避莉姿床紡傻午升滇技饑?yán)L膿撫啃隴餌捕課廚寨間侖飄送肚嬸阿潔進(jìn)氦嗅載碴巳絨擾蔣討胡莽覺濺炕證魚動(dòng)述節(jié)畜抨粱友瞎篷奸濫臉術(shù)抉擱堰捧乃蛻歇聞楞嫂絆涵酮瞳婚燙故葫髓株錫傲努背阿咒譜佑千卞漲儒凸訪楊踢勿漸削融庇春玄贓其節(jié)潭牙炕群蔗頸技咒癸襪律似煥棗疽犀錨找剝恃祭嗣幅忠輩項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃 一、推廣經(jīng)營定位與密碼1、推廣經(jīng)營定位女性高、中檔服飾；金銀首飾；女性

4、鞋類；皮具；家紡；健美中心；美容美發(fā)美膚中心；女人飾品、化妝品；酒吧、書吧、網(wǎng)吧；超市；女人好吃佬街；男性服飾、運(yùn)動(dòng)系列，家電、電腦、手機(jī)；品牌連鎖美食城；婚紗影樓；時(shí)裝現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)加工工作室；女人花店、禮品坊。 2、經(jīng)營密碼機(jī)密：市場(chǎng)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)分開。所有權(quán)人組建XX商業(yè)城產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)；經(jīng)營權(quán)人組建XX商業(yè)城經(jīng)營管理公司；市場(chǎng)所有權(quán)人收取年租金，即買即租，經(jīng)營權(quán)人收取當(dāng)日營業(yè)款，經(jīng)營管理公司全面、全程負(fù)責(zé)兩層商場(chǎng)的日常經(jīng)營與管理。三方環(huán)環(huán)相扣，群策群力，共同打造XX商業(yè)城的品牌及營運(yùn)。機(jī)密：市場(chǎng)的硬件、環(huán)境、裝飾投入。中央空調(diào)保持商場(chǎng)內(nèi)一年四季恒溫；自動(dòng)扶梯連接；空透式現(xiàn)代商業(yè)布局

5、；時(shí)尚、耐久性飾材裝飾；頂層藝術(shù)休閑廣場(chǎng)，一層商業(yè)促銷舞臺(tái)。機(jī)密：重慶圣爾澤地產(chǎn)管理咨詢有限公司全程實(shí)施經(jīng)營與管理并負(fù)責(zé)XX商業(yè)城的整合品牌推廣及招商。機(jī)密還有很多更具商業(yè)價(jià)值的機(jī)密，將逐一揭開。XX商業(yè)城的“調(diào)查座談會(huì)”和“可行性分析會(huì)”。資深策劃專家現(xiàn)場(chǎng)演講，現(xiàn)場(chǎng)解答，互動(dòng)交流。3、客戶投資分析密碼（詳情略）總面積8500平方米。招商租賃。租賃兩年，第一年的半年免租，第二年以出售價(jià)銷售。租金以20元/m.月計(jì)。租金結(jié)算方式：出租面積月租金銷售面積（整合出租面積中所占分塊面積的總數(shù)）分塊銷售面積=購房戶應(yīng)得的租金。年投資回報(bào)率在10-12。（浦東商業(yè)廣場(chǎng)為7）操作計(jì)劃由圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理

6、咨詢機(jī)構(gòu)執(zhí)行（具體計(jì)劃略）二、推廣十大賣點(diǎn)1、廣安唯一集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的專業(yè)化女性、男人購物廣場(chǎng)。2、建安路、思源大道、城南區(qū)、XX商業(yè)城一帶近10萬人口的大型居住社區(qū)中唯一按星級(jí)布局、裝飾的主題商場(chǎng)。廣場(chǎng)內(nèi)中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、豪華空透式裝修、浪漫型商場(chǎng)布局，其規(guī)模、檔次號(hào)稱“廣安大都會(huì)”。3、廣場(chǎng)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營與管理執(zhí)行權(quán)相對(duì)獨(dú)立，三方有機(jī)結(jié)合。國際化商業(yè)經(jīng)營管理模式，環(huán)環(huán)相扣，多方保障，讓廣場(chǎng)所有權(quán)人、經(jīng)營權(quán)人投資風(fēng)險(xiǎn)為零。4、統(tǒng)一經(jīng)營、集中管理。重慶圣爾澤地產(chǎn)管理咨詢有限公司全程經(jīng)營管理。集中所有權(quán)人面向全國招商，讓所有權(quán)人足不出戶，就能高枕無憂收回投資、賺錢；集中經(jīng)

7、營權(quán)人統(tǒng)一整合面市，讓經(jīng)營權(quán)人不費(fèi)精力就可賺得金滿盆缽。5、專業(yè)商業(yè)管理公司聯(lián)合全程策劃、運(yùn)籌打造XX商業(yè)城、品牌形象，力爭(zhēng)商場(chǎng)50年不落后，年年不斷增值。推廣形勢(shì)獨(dú)特，運(yùn)作手法靈活多變?？茖W(xué)制定商場(chǎng)廣告年度、季度、月度計(jì)劃并不折不扣嚴(yán)格把關(guān)執(zhí)行。6、經(jīng)營理念科學(xué)、先進(jìn)。XX商業(yè)城、每天有各式各樣的促銷活動(dòng)；每月有豐富多彩的文化活動(dòng)。專業(yè)公關(guān)促銷公司精心打造10萬廣安女性消費(fèi)會(huì)員網(wǎng)絡(luò)體系，組建人性化網(wǎng)絡(luò)商業(yè)消費(fèi)網(wǎng)。7、XX商業(yè)城視營銷隊(duì)伍為核心，終端商業(yè)人才為根本。公關(guān)促銷公司將不定期強(qiáng)化培訓(xùn)終端營業(yè)員，并分批組織到香港、上海、深圳、北京等大城市大型商場(chǎng)參觀學(xué)習(xí)。8、口岸優(yōu)勢(shì)。兩購物商場(chǎng)位于廣

8、安政治廣場(chǎng)思源廣場(chǎng)旁。是城南比較有規(guī)模的主題商城。9、歐式休閑廣場(chǎng)，一層商業(yè)文化促銷舞臺(tái)。10、XX商業(yè)城經(jīng)營項(xiàng)目集高、中檔女性、男性服飾、金銀首飾、化妝品、鞋莊、皮具、家紡； 美容美膚、美發(fā)中心； 超市；女人好吃佬街；品牌連鎖美食城；婚紗影樓；時(shí)裝加工工作室；花店禮品坊為一體。特性十足、魅力無限。三、促銷及公關(guān)計(jì)劃 一個(gè)商場(chǎng)由于開始投放的廣告較密集，發(fā)展到一定的階段，在社會(huì)上就會(huì)產(chǎn)生一定的影響，形成一定的知名度，甚至品牌。但根據(jù)國際商業(yè)經(jīng)營運(yùn)行模式，促銷活動(dòng)、文化活動(dòng)是有計(jì)劃、有目的的在按部就班的執(zhí)行，而不像內(nèi)地等到商場(chǎng)經(jīng)營出現(xiàn)問題時(shí)才宣傳。XX商業(yè)城、必須堅(jiān)持按月度、季度、年度策劃促銷活動(dòng)

9、，XX商業(yè)城必須使促銷活動(dòng)、文化活動(dòng)堅(jiān)定不移的、不折不扣的遵照?qǐng)?zhí)行。要讓廣安人民感受XX商業(yè)城的主題文化的魅力，時(shí)時(shí)、處處、事事關(guān)注XX商業(yè)城的日常事態(tài)及發(fā)展，牽動(dòng)廣安人民的眼球和心緒，不斷擴(kuò)展市場(chǎng)占有率，讓更多的消費(fèi)者成為XX商業(yè)城的忠實(shí)客戶，通過文化造勢(shì)，促銷活動(dòng)造勢(shì)，穩(wěn)步擴(kuò)展XX商業(yè)城固定的消費(fèi)群體。 1、促銷活動(dòng)、文化活動(dòng)計(jì)劃 1.1、文化活動(dòng)類： 4一年一度的廣安XX商業(yè)城形象代言人選拔大賽。知名品牌企業(yè)都有自己的形象代言人。XX商業(yè)城與國際接軌，每年將會(huì)在廣安舉辦“XX商業(yè)城形象代言人選拔大賽”，旨在通過選拔大賽造勢(shì)，選拔出廣安最優(yōu)秀的女性，通過選拔大賽包裝出最具代表廣安女性的形象

10、代言人，形成區(qū)域性名人效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大XX商業(yè)城知名度，不斷提升品牌形象。而且每年舉辦一次，在廣安形成一個(gè)常規(guī)性賽事，通過選拔大賽，不斷推出廣安女性的時(shí)尚與潮流。（男女輪換）。 4一年一度的廣安模特大賽。XX商業(yè)城是制造美麗、美化女性生活的地方，一年一度的模特大賽，制造并展現(xiàn)廣安女性時(shí)尚、古典、樸實(shí)、美麗的氣質(zhì)，通過模特大賽展示各類服裝及用品，形成潮流消費(fèi)，同時(shí)也吸引廣安市民眼球，形成眼球效應(yīng)、焦點(diǎn)效應(yīng)，讓XX商業(yè)城無時(shí)不在廣安人民的身邊。 4男人廣場(chǎng)知心檔案消費(fèi)會(huì)員年度酒會(huì)。 4女人廣場(chǎng)知心檔案消費(fèi)會(huì)員生日祝?；顒?dòng)。 4年度慶典音樂會(huì)。 1.2、促銷活動(dòng)： 4每周星期六上午、星期天上午為XX

11、商業(yè)城時(shí)裝信息發(fā)布展示會(huì)。 4每周星期六下午、晚上為美容、美發(fā)、美體形象展示會(huì)暨現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)師操作演示會(huì)。 4不定期舉辦XX商業(yè)城“女人世界”信息發(fā)布會(huì)（每年12期）。 4不定期舉辦“女性美麗空間”生活小常識(shí)座談會(huì)（每年12期）。 4美食文化節(jié)（每年12期）。 4星期一至星期五按廣場(chǎng)經(jīng)營戶所需，依次安排專業(yè)型促銷活動(dòng)。2、公關(guān)計(jì)劃（略）四、媒介建議1、媒介目的1.1持續(xù)傳播SP及PR訊息，讓目標(biāo)受眾快速知曉其具體內(nèi)容。1.2針對(duì)目標(biāo)受眾，持續(xù)傳達(dá)XX商業(yè)城產(chǎn)品概念，以建立品牌知名度。1.3針對(duì)目標(biāo)受眾，持續(xù)傳達(dá)XX商業(yè)城產(chǎn)品形象及賣點(diǎn)，以建立品牌信任度。2、目標(biāo)受眾既定目標(biāo)對(duì)象及其商業(yè)地產(chǎn)投資者。

12、3、傳播要素及行程 媒介傳播及行程內(nèi)容導(dǎo)入期內(nèi)部認(rèn)購期開盤期時(shí)間30天15天10天傳播目的認(rèn)知、獲取好感邀人、行動(dòng)立即行動(dòng)訴求點(diǎn)地段升值無限商業(yè)地產(chǎn)的投資方式財(cái)富商鋪商業(yè)地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)投資分析預(yù)約登記訂購訊息總價(jià)優(yōu)勢(shì)好位置高品質(zhì)主題商城開盤訊息投資訊息（以促銷為主）傳播載具廣告：報(bào)紙（軟新聞）電視（專題座談）戶外（大型廣告牌環(huán)保燈箱）DM（財(cái)富廣安特刊號(hào)）活動(dòng)：建安路與思源廣場(chǎng)環(huán)境炒作/商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇包裝：售樓現(xiàn)場(chǎng)布置廣告：報(bào)紙（硬性軟新聞）電視（圖文標(biāo)版）戶外（建安路思源大道）印刷品（樓書DM海報(bào)）活動(dòng)：優(yōu)惠贈(zèng)卡包裝：售樓現(xiàn)場(chǎng)看房通道購房直通車廣告：報(bào)紙（硬性圖片新聞）電視（圖文標(biāo)版

13、）戶外（建安路思源大道）印刷品（樓書DM海報(bào)）活動(dòng)：開盤促銷包裝：售樓現(xiàn)場(chǎng)看房通道/購房直通車/鬧市區(qū)裝點(diǎn) 媒介目的4、媒介策略報(bào)紙/廣泛傳播產(chǎn)品概念及形象，解決產(chǎn)品認(rèn)知問題戶外/高頻率傳播產(chǎn)品訊息電視/直觀展示品牌形象，及時(shí)傳遞活動(dòng)訊息印刷品/深度接觸目標(biāo)受眾，加強(qiáng)認(rèn)知和細(xì)部了解廣安報(bào)紙為主外埠為輔建安路思源大道大型廣告牌 環(huán)保燈箱有線頻道：標(biāo)版廣告售樓書/導(dǎo)購手冊(cè)DM/海報(bào)財(cái)富廣安特刊硬廣告為主傳播產(chǎn)品概念及活動(dòng)訊息 軟新聞為輔通過事實(shí)及權(quán)威評(píng)論，增進(jìn)產(chǎn)品信任度五、推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算1、VI設(shè)計(jì)及策劃 20，000元2、重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝 58，000元2.1現(xiàn)場(chǎng)廣告牌10，000元2.2現(xiàn)場(chǎng)指

14、示牌2，000元2.3售樓處點(diǎn)綴2，000元2.4售樓部裝修 30，000元2.5開盤布幅5，000元2.6氣 標(biāo)4，000元2.7彩 旗2，000元2.8工地圍墻裝飾2，000元2.9掛旗1，000元3、宣傳品 133，000元3.1購房直通車100，000元3.2效果圖10，000元3.3、沙盤模型20，000元3.4、展版展架3，000元4、印刷品 102，900元4.1售樓書60，000元4.2海報(bào)5，000元4.3 DM6，000元4.4財(cái)富廣安特刊15，000元4.5手提袋6，000元4.6工作牌/名片600元4.7導(dǎo)購手冊(cè)3，000元4.8內(nèi)部認(rèn)購證300元4.9預(yù)留單位協(xié)議書1

15、，000元4.10合同書1，000元4.11、小禮品5，000元5、廣告宣傳（促銷活動(dòng)）費(fèi) 100，000元總費(fèi)用毛估：100，000元（廣告預(yù)算）+313900（執(zhí)行制作費(fèi)用）=41.39萬元 （營銷費(fèi)用總銷售收入31540萬346.2萬）附：集中式商場(chǎng)資料統(tǒng)一經(jīng)營大勢(shì)所趨，萬達(dá)模式陷身租售悖論 一、商業(yè)地產(chǎn)營銷技術(shù)解構(gòu) 究竟是租還是售，是回籠資金為主還是兼顧商業(yè)經(jīng)營，這是商業(yè)地產(chǎn)營銷繞不過的一個(gè)坎！ 這似乎是一個(gè)營銷命題的兩個(gè)悖論長(zhǎng)期以來，國內(nèi)眾多一直在“一賣就死，一租就亂”中游走鋼絲：由于投資巨大，更多的建設(shè)者習(xí)慣在初期就想方設(shè)法將其產(chǎn)權(quán)銷售，以回籠資金并獲取地產(chǎn)利潤(rùn)（此舉將為未來經(jīng)營留

16、下隱患并背負(fù)沉重的成本包袱）。但若不采用此舉，建設(shè)的龐大資金從何而來？ 二、難解租賣悖論 租抑或售在這個(gè)技術(shù)營銷模式上，大連萬達(dá)未能免俗！ 從程序上看，大連萬達(dá)在長(zhǎng)春的第一個(gè)購物廣場(chǎng)項(xiàng)目是遵循“捆綁知名零售商按要求承建地產(chǎn)項(xiàng)目出售黃金鋪位達(dá)到盈虧平衡”的思路！據(jù)報(bào)載，大連萬達(dá)因引進(jìn)沃爾瑪，其長(zhǎng)春購物廣場(chǎng)“黃金旺鋪”很快被搶購一空。僅靠一層商鋪出售，萬達(dá)就收到購房款億元左右。資金對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)意味著什么？?jī)|，意味著可以讓個(gè)特困企業(yè)起死回生，可以讓個(gè)中等房產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)。 雖然，以較低的租金（甚至不收租金）和較長(zhǎng)的租期吸引大型主力店，而以高租金和短租期對(duì)待小商家，的確是造營銷的國際慣例。但事實(shí)證明

17、，國外是很少將商鋪出售的，因?yàn)檫@既不利于統(tǒng)一管理，更不利于按照功能需要選擇合適的商家。租售，這在產(chǎn)業(yè)最早的爆發(fā)地廣州已被無數(shù)先行的造人探索，上演不同版本的悲喜劇。 在廣州，物業(yè)和商業(yè)的二元角色沖突從一開始就將這個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)困在了迷魂陣中，“一賣就死，一租就亂”，商家們?cè)谧非笪飿I(yè)投資回籠和保障經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一之間小心翼翼地走鋼絲，演出了一幕幕驚險(xiǎn)劇 中旅商業(yè)城由于當(dāng)初拆零賣鋪放棄統(tǒng)一經(jīng)營，項(xiàng)目多次啟而不動(dòng)，不得不艱辛地跋涉于與業(yè)主們的痛苦談判之中；億安廣場(chǎng)憑實(shí)力將所賣鋪位悉數(shù)收回，引來百盛統(tǒng)一經(jīng)營，但由于商場(chǎng)慢熱，零售商與開發(fā)商之間利益訴求的矛盾激化，導(dǎo)致百盛退出；而中泰廣場(chǎng)在汲取了眾多“先烈”教訓(xùn)后，

18、以保租代替返租而贏得了年的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，但這是一步險(xiǎn)棋，倘若廣場(chǎng)不能在年內(nèi)守旺，那么年后經(jīng)營權(quán)的歸屬問題就是一顆足以致命的定時(shí)炸彈。 “租還是賣的選擇將決定購物中心的生死存亡?！痹H手打造天河城輝煌的資深造人歐小衛(wèi)對(duì)此深有體會(huì)。在歐看來，天河城之所以成功，在于開發(fā)商有足夠?qū)嵙?，能夠頂住資金壓力只租不售，從容規(guī)劃，頑強(qiáng)堅(jiān)守，逐步積聚人氣。而關(guān)于租售，在本報(bào)召開的有關(guān)零售沙龍上，商業(yè)地產(chǎn)策劃人梁晶晶認(rèn)為，租或售，某種意義上取決于資本實(shí)力。如果資本實(shí)力雄厚，房產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)盡量做到只租不售，尤其是商場(chǎng)的首層，這樣更有利于統(tǒng)一經(jīng)營。特別是那些有增值前景的物業(yè)，你持有大產(chǎn)權(quán)才是真正的大贏家。 三、分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn)

19、 除了租售這個(gè)營銷技術(shù)層面的問題之外，產(chǎn)業(yè)漫長(zhǎng)的回報(bào)期亦充分考驗(yàn)投資商的智慧和資金耐力。 綜觀各國的建設(shè)發(fā)展道路：大都是投資商資金全額投入，發(fā)展商精心設(shè)計(jì)全力開發(fā)，最后交由專業(yè)公司經(jīng)營管理。而到目前為止，中國的建設(shè)仍是摸著石頭過河，由于投資額巨大，作為超市的升級(jí)版，建成之后涉及的營銷運(yùn)營在國內(nèi)尚無成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。 據(jù)報(bào)載，大連萬達(dá)方面認(rèn)為，“大連萬達(dá)沃爾瑪”流血事件是投資者投資項(xiàng)目前對(duì)項(xiàng)目了解不夠，因?yàn)榇筮B萬達(dá)并沒有承諾相關(guān)的投資回報(bào)率，也不涉及建成后的具體經(jīng)營。由于長(zhǎng)春這個(gè)項(xiàng)目面積不大，大連萬達(dá)采取了“以沃爾瑪吸人氣，賣掉一樓黃金鋪位”抽身而走的營銷模式，但他遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有認(rèn)識(shí)到回籠資金（即產(chǎn)

20、權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者是一對(duì)如此深刻的矛盾。 實(shí)踐證明，分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn)極大，統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營是大勢(shì)所趨，尤其是體量龐大的，統(tǒng)一規(guī)劃與營銷簡(jiǎn)直就是唯一的出路?！安蛔隽闶?，但要懂零售”，香港太古的成功得益于雄厚的資金實(shí)力和擁有大批專門做商業(yè)地產(chǎn)的人員，他們以長(zhǎng)線投資為主，另外輔之以強(qiáng)有力的規(guī)劃和營銷。而回顧華南第一輪造史，歐小衛(wèi)用六個(gè)字做出詮釋：信心、耐心、精心。作為國內(nèi)成功的典范，迄今保持日均客流量萬人次、高峰期萬人次紀(jì)錄的天河城，年?duì)I業(yè)直到去年才徹底還完外債。這亦得益于其頂住壓力統(tǒng)一經(jīng)營的營銷策略。 四、借鑒華南經(jīng)驗(yàn) 經(jīng)過劇烈陣痛后，廣州造者已經(jīng)意識(shí)到，里的每個(gè)廠商的經(jīng)

21、營績(jī)效關(guān)系到整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的“利益共同體”。達(dá)到真正盈利應(yīng)是發(fā)展商、小業(yè)主、商家和消費(fèi)群四贏的局面，而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，投資者云集討債的的購物廣場(chǎng)：即使當(dāng)時(shí)開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使后者的品牌形象大打折扣，對(duì)其美譽(yù)度有著很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。 當(dāng)然，租和售不是決定命運(yùn)的絕對(duì)?？紤]到國內(nèi)融資的有限，且大連萬達(dá)所從事的正是連鎖的嘗試，多個(gè)棋子的同時(shí)布開，導(dǎo)致出現(xiàn)靠預(yù)售回籠資金就不難理解。但排除這些中國特色的因素，大連萬達(dá)是否尋求到好的統(tǒng)一營銷模式推動(dòng)首層預(yù)售并將價(jià)格賣高到足夠回收投資的水平？對(duì)照中國第一代“功能缺陷”和“主題缺

22、位”兩大公認(rèn)的硬傷，珠三角新一代正以多種方式探尋規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營造的新路。而大連萬達(dá)計(jì)劃若只簡(jiǎn)單地停留在收租的層面，而未能在統(tǒng)一經(jīng)營營銷方式有所突破和創(chuàng)新（如滲透更多休閑、餐飲成分，構(gòu)筑情境營銷氛圍），則將面臨還未長(zhǎng)大就已老去的尷尬！ 五、精彩個(gè)案 “不做零售，但要懂零售” 作為香港購物中心物業(yè)發(fā)展及營銷界的翹楚，太古廣場(chǎng)某種意義上已成為內(nèi)地購物中心同行必定朝拜進(jìn)修的“圣地”和學(xué)堂。 歷盡多年香港經(jīng)濟(jì)氣候的驟晴驟雨，太古廣場(chǎng)以其別具匠心的設(shè)計(jì)布局、穩(wěn)健有序的租賃經(jīng)營、細(xì)水長(zhǎng)流的租金回報(bào)，舊樹開新枝，育出了太古城，結(jié)下了又一城?！安蛔隽闶?，但要懂零售”，太古發(fā)展部高級(jí)經(jīng)理郝繼霖在去年年中接受本報(bào)

23、記者采訪時(shí)還一再強(qiáng)調(diào)，在先天優(yōu)越的前提下，后天的市場(chǎng)推廣和管理營銷亦是非常重要。太古就是這樣不斷尋求以更高效率及成本效益的方法，來達(dá)到盈利的彼岸。 郝繼霖說，首先，太古絕不貪大求全，而是依照所設(shè)計(jì)的購物中心藍(lán)圖，精心揀客招商。同時(shí)，因?yàn)榈讱馐?，?dòng)土之時(shí)，即廣邀設(shè)定的大租戶參與工程設(shè)計(jì)，電影院、溜冰場(chǎng)、特色餐廳乃至百貨公司升降電梯等大小硬件布局，都已先行安排妥當(dāng)。 其次，郝繼霖認(rèn)為，作為購物中心的發(fā)展商，眼光絕對(duì)不能短視，只顧眼前。為保持獨(dú)立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理，太古沒有急于套現(xiàn)資金，而是擁有三間五星級(jí)酒店的權(quán)益，以保證它們不隨便改變大樓外形。再次，郝繼霖認(rèn)為，發(fā)展商的租金不能一味偏高，要照顧到客戶

24、的合理利潤(rùn)。另外，郝繼霖道，太古地產(chǎn)擁有及管理整個(gè)太古廣場(chǎng)，但一直很清醒的知道：市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目進(jìn)同一品類的店。故太古不僅做嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查確定每一類別店能夠良性競(jìng)爭(zhēng)的數(shù)量，還根據(jù)市場(chǎng)的瞬息萬變，提醒租戶要適時(shí)調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)。在太古，細(xì)到每一個(gè)櫥窗如何擺放、每一個(gè)節(jié)日如何整合營銷，這個(gè)管家都要一一過問和督促。 六、后記 尋求化蝶之旅 沙場(chǎng)征戰(zhàn)，那散發(fā)著誘人芬芳的利潤(rùn)源泉究竟在哪里？ 奮斗經(jīng)年，眾多造的先行者如何完成自身“化蝶”之旅？ 痛定思痛，如何巧妙規(guī)避租售猶走鋼絲的萬千險(xiǎn)象？ 茫然四顧，如何化解回籠資金與商業(yè)經(jīng)營這對(duì)深刻的矛盾？ 時(shí)間行進(jìn)到年，中國造市場(chǎng)依然波譎云詭。 新范本 諸多造

25、的懸念亦如達(dá)摩克利斯利劍，始終高懸于所有加入游戲的造人上！癥結(jié)的根本在于在中國，沒有經(jīng)歷一個(gè)漸進(jìn)的過程，而是在各種外來資本和經(jīng)營方式多方滲透，在市場(chǎng)還未成熟的時(shí)候，促成了一個(gè)的蛙跳過程。大連萬達(dá)的可貴之處，在于其獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)營銷模式”提供了一個(gè)盈利模式可資探索的范本。而排除以上談到的營銷要素之外，這個(gè)捆綁模式能否高枕無憂，還必須建立在多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)上。 按照萬達(dá)的如意算盤，營業(yè)后每個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金可達(dá)萬元，個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金就達(dá)數(shù)億元之巨，這筆資金可以用于商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的開發(fā)投資。不管其到底如何打算，問題的關(guān)鍵是萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)必須一直保持良好的資金流。與此同時(shí)，萬達(dá)開發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)需要有

26、沃爾瑪這樣的大租戶及其他品牌商業(yè)企業(yè)承租，并且經(jīng)營情況良好，能夠按時(shí)交租金。否則，任何一塊資金鏈出現(xiàn)斷裂，對(duì)萬達(dá)集團(tuán)都將不啻是沉重的打擊。其次，大家的擔(dān)心是，萬達(dá)同時(shí)進(jìn)行這么多項(xiàng)目恐怕消化不良！道理很簡(jiǎn)單，資金的問題是維系著擴(kuò)張速度的一根橡皮筋，速度過快，資金鏈就會(huì)斷裂。 聯(lián)盟的變數(shù) 而就“訂單商業(yè)營銷模式”的另一方而言，萬達(dá)與沃爾瑪之盟，因利益而結(jié)，也因利益而變，正所謂“沒有永恒的聯(lián)盟，只有永恒的利益?！比f達(dá)把沃爾瑪張成一面大帆，可以更有效地利用風(fēng)力，而沃爾瑪不過借萬達(dá)這艘船跑得快一點(diǎn)，且這個(gè)防線也隨時(shí)面臨著來自外界的誘惑。這從沃爾瑪總部有意無意的向外界傳達(dá)的信息可見一斑（自己與大連萬達(dá)只是租戶和業(yè)主的關(guān)系，合作只是松散型）！ 事實(shí)上，一些積極的變化已經(jīng)出現(xiàn)。業(yè)界普遍注目的是英資太古地產(chǎn)以的出資比例介入總投資億元的太古匯廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)。而目前國內(nèi)其他正在開發(fā)的項(xiàng)目，亦多半是透過合資的方式來開發(fā)?？上攵?，通過對(duì)國外財(cái)團(tuán)資金的吸引，同時(shí)也將國外成熟的管理一同引進(jìn)。這對(duì)國內(nèi)的迅速發(fā)展無疑提供了一條捷徑。 而按照大連萬達(dá)向外界公布的年目標(biāo)：商業(yè)公司要在年底、年初完成股東重組，準(zhǔn)備引進(jìn)四五家戰(zhàn)略投資者。商業(yè)公司現(xiàn)有八家“五百強(qiáng)”企業(yè)是合作伙伴，還要引進(jìn)“五百強(qiáng)”企業(yè)