基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的

1、目錄中文摘要1 英文摘要1 一、導(dǎo)言2(一南京市房?jī)r(jià)走勢(shì)分析2(二南京市土地市場(chǎng)情況分析3(三問(wèn)題的提出5 二、文獻(xiàn)回顧5(一對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究現(xiàn)狀5(二全國(guó)范圍內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究情況6三、模型、數(shù)據(jù)的選取7(一模型的確定7(二數(shù)據(jù)的選取8 四、實(shí)證分析9(一相關(guān)性分析9(二平穩(wěn)性檢驗(yàn)9(三協(xié)整檢驗(yàn)10(四格蘭杰因果檢驗(yàn)11五、結(jié)論及政策建議12(一繼續(xù)堅(jiān)持“招拍掛”制度,保證土地應(yīng)有價(jià)值的實(shí)現(xiàn)12(二短期內(nèi)政策應(yīng)注重調(diào)整房屋的供需矛盾12(三長(zhǎng)期內(nèi)應(yīng)加大對(duì)城市次中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度13 參考文獻(xiàn)14 附錄16基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的南京市房?jī)r(jià)地價(jià)相互關(guān)系的實(shí)證研究?jī)?nèi)容摘要:本文從定量

2、分析的角度研究了南京市的房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相互關(guān)系。使用的是格蘭杰因果檢驗(yàn)方法。研究結(jié)果顯示:在短期,南京的房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有一定的影響,而從長(zhǎng)期看,地價(jià)則在一定程度上作用于房?jī)r(jià)。給出相關(guān)政策建議:短期內(nèi),南京市合理調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施應(yīng)放在調(diào)整供需矛盾上,而在長(zhǎng)期上,則需加大城市次中心的建設(shè),尤其是次中心交通體系的建設(shè),以減輕分流主城區(qū)土地使用壓力,拉低地價(jià)水平。關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià),地價(jià),格蘭杰因果檢驗(yàn)Abstract:this paper develops an econometric model to examine the relationship between land price and rea

3、l estate price in the city of nanjing. Empirical results provide strong evidence that:within the city of nanjing, the real estate price is the granger cause of land price in the short term while the land price is the granger cause of house price in the long term. so we suggest that:the government sh

4、ould focus its polity on coordinating the supply and demand of houses in the short term.and in a long time,to pull down the average land price of nanjing.the government should continue constructing satellite cities,especially the conmmunication system,which willreduce the demand of the land in the d

5、owntown city.Keywords:Real Estate Price,Land Price,Granger Causality一、導(dǎo)言(一南京市房?jī)r(jià)走勢(shì)分析對(duì)于近幾年的南京市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及房?jī)r(jià)走勢(shì),我們可以利用數(shù)據(jù)做一個(gè)描述性分析。自1998年我國(guó)實(shí)行住房制度改革后,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,其地位一躍而為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。從2000年到2007年,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛,基于各方面因素,全國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高位運(yùn)行,“漲聲一片”。而南京作為長(zhǎng)三角核心城市之一、江蘇省省會(huì),其房?jī)r(jià)的飛速上漲亦在所難免。從圖一中,我們可以看到:2003年南京市房?jī)r(jià)同上年相比,增長(zhǎng)了9.8%,達(dá)到了一個(gè)峰值,遠(yuǎn)

6、超同年全國(guó)平均水平的漲幅。2006年“國(guó)六條”出臺(tái)后,南京市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)有了明顯的下降,但仍然繼續(xù)在高位運(yùn)行。南京市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2006年前3個(gè)季度,南京市主城區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到9499 元/平方米,江北、江寧等邊遠(yuǎn)板塊房?jī)r(jià)與2005年同期相比,漲幅也在500元/平方米左右。而進(jìn)入2007年,南京房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)一片火熱景象:從漲幅來(lái)看,2007年4月份,南京市普通商品房住宅價(jià)格同比漲幅為11.5%,漲幅達(dá)到兩位數(shù),再創(chuàng)兩年來(lái)的新高;從成交量來(lái)看,07年全市商品房累計(jì)上市1053.7萬(wàn)平方米(不含經(jīng)濟(jì)適用住房,其中商品住宅925.4萬(wàn)平方米,同比分別增長(zhǎng)26.1%、32.9%。 圖一:2000

7、年2007年南京市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖(數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站而到了2008年,南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”現(xiàn)象。圖二顯示了2007、2008兩年南京市房?jī)r(jià)月度環(huán)比增長(zhǎng)趨勢(shì),我們可以看出:2007年各月,南京房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率大多在0.5%以上,而從2008年3月份開(kāi)始,首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng),到5月份則開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)半年之久的連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。事實(shí)上,直到2009年2月份,南京房?jī)r(jià)才停止了下跌趨勢(shì),3月份,環(huán)比增長(zhǎng)率為0.4%,房?jī)r(jià)重新開(kāi)始上揚(yáng)。 圖二:2007、2008年南京市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)月度示意圖(數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站(二南京市土地市場(chǎng)情況分析1987年,深圳特區(qū)公開(kāi)拍賣土地,首開(kāi)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的先

8、河,標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)土地進(jìn)入了有償、有限期、可流動(dòng)的土地使用制度。在初期,土地出讓方式以行政劃撥、協(xié)議出讓為主。到2004年,國(guó)土資源部發(fā)文明確規(guī)定:2004年8月31號(hào)以后,所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行“招拍掛”制度,利用價(jià)格信號(hào)來(lái)反映土地實(shí)際供求關(guān)系,充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源的配臵作用。自此,我國(guó)全面進(jìn)入了土地供給的市場(chǎng)化階段。與全國(guó)的土地市場(chǎng)同步,南京市的土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了非市場(chǎng)、準(zhǔn)市場(chǎng)到全面市場(chǎng)化的發(fā)展階段。從土地開(kāi)發(fā)面積來(lái)看(如圖三所示:從2002年到2004年,南京全市土地購(gòu)臵面積、開(kāi)發(fā)面積均持續(xù)上漲,到2004年達(dá)到了最大值;而2004年之后,無(wú)論是購(gòu)臵面積,還是開(kāi)發(fā)面積,均迅速回落

9、,這與2004年土地市場(chǎng)“招拍掛”制度的實(shí)施不無(wú)關(guān)系,以至于不少學(xué)者將房?jī)r(jià)的上漲亦“歸罪”于該制度。 圖三:2002年2007年南京市土地市場(chǎng)投資情況(數(shù)據(jù)來(lái)自南京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站從土地價(jià)格來(lái)看,根據(jù)南京市國(guó)土部門的數(shù)據(jù),2000年以來(lái),南京的地價(jià)年年攀升, 2004年南京市土地出讓樓面均價(jià)比2003 年上漲了171.53%,為1517 元/平方米,2005年首次有所回落,也達(dá)1405元/平方米。2006年,南京市住宅地價(jià)為2794元/平方米,是全省平均水平的3.2 倍,同年,其住宅用地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為30.18%,為全省最高。2007年土地價(jià)格漲幅顯著,而自2007年12月以來(lái),南京地價(jià)如

10、同“過(guò)山車”般急速下墜,2008年,南京市頻頻出現(xiàn)土地以底價(jià)成交甚至“流拍”的現(xiàn)象。分地區(qū)來(lái)看,近幾年,由于南京市主城區(qū)建設(shè)用地開(kāi)始呈現(xiàn)飽和狀態(tài),新城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始慢慢發(fā)展起來(lái)。根據(jù)規(guī)劃,未來(lái)南京將形成“一城三區(qū)”環(huán)繞主城的新格局:其中的“一城”指的是河西新城,“三區(qū)”則是指以仙林、東山、江北三大新市區(qū)。而自2003年開(kāi)始,新城區(qū)的土地交易量呈現(xiàn)出超過(guò)主城區(qū)的態(tài)勢(shì),而到2005年這一局面則更為明顯。其中江寧的交易量最為顯著,尤其是2003年到2005年經(jīng)歷了一個(gè)快速增長(zhǎng)的時(shí)期。事實(shí)上,在南京主城各區(qū)用地缺口較大,江寧則逐漸成為南京土地供應(yīng)量最大的板塊。(三問(wèn)題的提出雖然2008年南京房?jī)r(jià)

11、受大環(huán)境影響,出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。但從總體上看,南京的房?jī)r(jià)仍處于一個(gè)較高的水平上,而住房需求的剛性則注定了高房?jī)r(jià)必定引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。中國(guó)人素有“安家立業(yè)”的生活理念,“居者有其屋”是廣大民眾最基本的生活需求,而倘若沒(méi)有住房,則“安家”便無(wú)從談起。因此,探討一個(gè)城市的房?jī)r(jià)影響因素,找出不合理房?jī)r(jià)的癥結(jié)所在,并提出相應(yīng)的政策建議,無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。而對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的探尋,學(xué)術(shù)界早已展開(kāi)廣泛的研究。有學(xué)者建立了房?jī)r(jià)決定公式:房?jī)r(jià)(P=樓面地價(jià)(PLO+開(kāi)發(fā)成本(C,包括建安成本管理費(fèi)用等+各項(xiàng)稅費(fèi)(T+預(yù)期利潤(rùn)(D設(shè)地價(jià)為PL 元/平方米,土地容積率為r=PL/PLO,稅費(fèi)率t=T/(PLO

12、+C,預(yù)期利潤(rùn)率d=D/(PLO+C。則房?jī)r(jià)公式可表示為:P= PLO+C+T+D= PL /r+C+( PLO+C×t+( PLO+C×d=(1+t+d( PL/r+C而稅費(fèi)率t、預(yù)期利潤(rùn)率d、容積率r和開(kāi)發(fā)成本C 在既定經(jīng)濟(jì)條件下為不變量,據(jù)此認(rèn)為房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在正線性關(guān)系。而自2004年“招拍掛”土地出讓制度出臺(tái)后,其是否存在一定程度的推動(dòng)地價(jià)上漲并進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的制度缺陷,一直引發(fā)爭(zhēng)議不斷。筆者認(rèn)為:土地作為房產(chǎn)形成過(guò)程中最重要的一項(xiàng)資源,其對(duì)房?jī)r(jià)究竟有何影響作用,作用多大,是一個(gè)值得深入探討的課題。二、文獻(xiàn)回顧(一南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究現(xiàn)狀對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)進(jìn)行一番回顧,

13、可以發(fā)現(xiàn):關(guān)于南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究較為缺乏,只有為數(shù)不多的幾篇:其中定性分析方面,商如斌與李康敬(2007從成本和供需關(guān)系角度對(duì)南京市房?jī)r(jià)進(jìn)行了分析,認(rèn)為南京市的高房?jī)r(jià)并不是成本推動(dòng)引起的,而是失衡的供需關(guān)系,以及需求彈性及供給彈性嚴(yán)重不足所導(dǎo)致。而定量研究方面,李德智和李啟明(2008利用南京市2005年11月至2007年10月月度房?jī)r(jià)與物價(jià)數(shù)據(jù),運(yùn)用協(xié)整理論、誤差修正模型和格蘭杰因果檢驗(yàn)方法定量分析了兩者關(guān)系,得出結(jié)論:南京市房?jī)r(jià)與物價(jià)存在協(xié)整關(guān)系,且短期內(nèi)房?jī)r(jià)是物價(jià)的格蘭杰原因,而長(zhǎng)期內(nèi)則反之。浦曉天和曹學(xué)軍(2006利用誤差修正模型(ECM,對(duì)南京市地區(qū)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)增加值兩個(gè)變

14、量進(jìn)行了計(jì)量分析,解釋了南京市房地產(chǎn)業(yè)增加值與地區(qū)生產(chǎn)總值兩者間會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)增長(zhǎng)方式,房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)速度約是地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度的1.17倍,并預(yù)測(cè)到2010年,南京市房地產(chǎn)業(yè)增加值將占其地區(qū)生產(chǎn)總值的6%以上。總的看來(lái),對(duì)于南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的定量分析,學(xué)術(shù)界所做的研究還不夠充分。而基于南京市層面對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)兩者之間關(guān)系所作的研究則更不多見(jiàn)。(二全國(guó)范圍內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究情況盡管學(xué)術(shù)界缺乏對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的定量研究,但就全國(guó)范圍來(lái)看,有關(guān)房?jī)r(jià)與地價(jià)相互關(guān)系的定量研究還是取得了一定成果。不少學(xué)者分別基于國(guó)內(nèi)其他城市或全國(guó)的層面,對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行了定量研究,并形成了各自的觀點(diǎn),總的

15、看來(lái),觀點(diǎn)可分為兩類:一類可稱之為“成本推動(dòng)論”即地價(jià)上漲,導(dǎo)致房屋成本上升,進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;另一類可稱之為“需求引致論”即房?jī)r(jià)的上漲引發(fā)了對(duì)土地的需求的增加,從而帶動(dòng)地價(jià)上漲。前一種觀點(diǎn),如宋勃、高波(2007利用全國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)所作的研究。他們?cè)谘芯恐锌紤]了通貨膨脹的影響,最后得出結(jié)論:在短期,房?jī)r(jià)不是地價(jià)的Granger原因,而相反地價(jià)則是房?jī)r(jià)的Granger原因。并因此給出政策建議:在短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)須從土地著手,合理安排土地供給。后一種觀點(diǎn),如謝敘祎(2006在對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的的研究后發(fā)現(xiàn):在短期內(nèi)(滯后1期到滯后3期,房?jī)r(jià)與地價(jià)相互之間不能排除因果關(guān)系;而從長(zhǎng)期看(滯后4期開(kāi)始

16、,地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的Granger原因明顯下降。因此,他認(rèn)為:從長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)影響更大,地價(jià)并不構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的直接原因,通過(guò)降低地價(jià)來(lái)控制房?jī)r(jià)存在一定弊端。而鄭娟?duì)?、吳次?2006則對(duì)此類問(wèn)題的研究層面提出了不同見(jiàn)解。她們分別基于全國(guó)的數(shù)據(jù)和國(guó)內(nèi)23個(gè)城市的城市數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)相互關(guān)系作了實(shí)證分析,得出就城市層面而言,各城市之間的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系存在很大的差異性。故她們認(rèn)為地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的相互關(guān)系,不同城市之間因地而異,從一個(gè)案例的研究結(jié)果來(lái)下普遍適用的結(jié)論有失偏頗。綜上,筆者認(rèn)為:房?jī)r(jià)與地價(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一對(duì)基礎(chǔ)指標(biāo),兩者的關(guān)系所具有的重要性不言而喻。因此,將房?jī)r(jià)與地價(jià)作為變量納入模型,對(duì)其

17、進(jìn)行計(jì)量研究,無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。三、模型、數(shù)據(jù)的選取(一模型的確定模型方面,本文擬采用格蘭杰(Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛠?lái)分析房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。該模型由2003年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者、英國(guó)著名計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家格蘭杰(Granger于1969年提出,后經(jīng)Hendry,Richard等人發(fā)展,成為今天學(xué)術(shù)界十分重要的鑒定變量間因果關(guān)系的計(jì)量方法。其基本理論思想為:對(duì)于兩個(gè)給定的服從平穩(wěn)隨機(jī)過(guò)程的時(shí)間序列X、t Y來(lái)說(shuō),t利用序列X、t Y的過(guò)去和現(xiàn)在的所有數(shù)據(jù)來(lái)預(yù)測(cè)t Y,如果其預(yù)測(cè)效果好于單獨(dú)由t Y的t過(guò)去數(shù)據(jù)對(duì)Y的預(yù)測(cè),即如果t X是有助于t Y預(yù)測(cè)精度的改善的,則稱存在著從t X

18、到t Y的t因果關(guān)系。其基本流程為:首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,時(shí)間序列數(shù)據(jù)往往都是非平穩(wěn)的,而如果直接對(duì)非平穩(wěn)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析,會(huì)產(chǎn)生“偽回歸”問(wèn)題。格蘭杰因果檢驗(yàn)的使用前提是要求數(shù)據(jù)必須具有平穩(wěn)性。故首先須判斷序列的平穩(wěn)性,常用的方法就是進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。然后,對(duì)于非平穩(wěn)的時(shí)間序列,則需要進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。因?yàn)閷?duì)于有些時(shí)間序列來(lái)說(shuō),雖然它們自身是非平穩(wěn)的,但其某種線性組合卻是平穩(wěn)的,同樣可以反映變量之間的長(zhǎng)期穩(wěn)定的比例關(guān)系,這就是協(xié)整關(guān)系。兩個(gè)變量的協(xié)整檢驗(yàn)要求它們是同階單整的。協(xié)整檢驗(yàn)主要有EG兩步法和JJ檢驗(yàn)法。最后,當(dāng)變量之間存在協(xié)整關(guān)系時(shí),則其至少存在一個(gè)方

19、向的格蘭杰因果關(guān)系。故這時(shí)可對(duì)變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)?；玖鞒倘鐖D四所示: 圖四:格蘭杰因果檢驗(yàn)流程示意圖(二數(shù)據(jù)的選取首先考慮到由于我國(guó)從1998年才啟動(dòng)住房制度改革,由原先的福利分房制向市場(chǎng)化住房供應(yīng)體制轉(zhuǎn)變,1998年之前的相關(guān)數(shù)據(jù)參考價(jià)值不大;其次考慮到房地產(chǎn)作為兼具消費(fèi)性與投資性的特殊商品,其價(jià)格在同一年中會(huì)發(fā)生相當(dāng)顯著的變化,使用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化,應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。故本文選取了1998年2季度到2006年4季度之間的南京市的房地產(chǎn)季度數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行實(shí)證分析。數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù),為定基數(shù)據(jù),以1997年為基期。本文選取其中的房屋銷售價(jià)格指數(shù)表示變量房?jī)r(jià)(

20、HP,選取土地交易價(jià)格指數(shù)表示變量地價(jià)(LP。軟件方面,本文采用了Eviews3.1軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析。四、實(shí)證分析(一相關(guān)性分析圖五顯示了南京房?jī)r(jià)、地價(jià)指數(shù)的變化趨勢(shì),自1998年開(kāi)始,地價(jià)指數(shù)的變化趨勢(shì)大致與房?jī)r(jià)指數(shù)相一致,說(shuō)明兩者之間應(yīng)該存在很強(qiáng)的相關(guān)性。利用軟件對(duì)HP、LP進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn),得兩者相關(guān)系數(shù)為0.93,證明了兩者確實(shí)存在較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系,即房?jī)r(jià)與地價(jià)之間可能存在相互作用,故須使用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)來(lái)作具體分析。 圖五:南京市房?jī)r(jià)、地價(jià)指數(shù)趨勢(shì)圖(二平穩(wěn)性檢驗(yàn)為消除經(jīng)濟(jì)變量中可能存在的異方差引起的不利影響,并且考慮到在分析中取各變量的自然對(duì)數(shù)后不會(huì)改變變量之間的關(guān)系,本文對(duì)

21、各HP與LP進(jìn)行取自然對(duì)數(shù)變換,然后采用ADF檢驗(yàn)方法分別對(duì)變量HP與LP進(jìn)行單位根檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表一,從中我們可以得出變量HP與LP均為一階單整。由于兩變量之間為同階單整,則它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系,故下一步我們將對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。表一:ADF檢驗(yàn)結(jié)果 注:所有檢驗(yàn)均在滯后一期的情況下進(jìn)行。(三協(xié)整檢驗(yàn)關(guān)于協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)主要有兩種方法:一是Engle 和Granger(1987提出的基于協(xié)整回歸殘差的ADF 檢驗(yàn)的EG 兩步法;二是Johansen 與Juselius 于1990年提出的基于向量自回歸模型的多重協(xié)整檢驗(yàn)方法,通常稱之為JJ 檢驗(yàn),主要用來(lái)進(jìn)行多變量之間的協(xié)整檢驗(yàn)過(guò)程。由于本

22、文分析的是兩變量間的關(guān)系,故采用第一種方法。使用Eviews 軟件,用OLS 法對(duì)與LnX 進(jìn)行協(xié)整回歸,將標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)進(jìn)行整理,得到以下協(xié)整方程:HP =-0.3142+0.3426LP +0.7377HP 1-T 值: (-1.2018 (2.7230 (7.2774Adjusted R 2=0.93 D.W.=1.53 F 值=238根據(jù)公式: 01t t Y X =+t t te Y Y =- 計(jì)算殘差項(xiàng)t e ,并對(duì)t e 序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在5%的臵信水平下,殘差項(xiàng)t e 的ADF 值為-4.0027,小于臨界值-2.9558,表明殘差項(xiàng)為平穩(wěn)的時(shí)間序列。這表明HP 與LP 之間存

23、在協(xié)整關(guān)系,即房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。(四格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)變量HP 、LP 分別進(jìn)行滯后1到6期的格蘭杰因果檢驗(yàn),結(jié)果如表二所示: 注:在5%的顯著水平下進(jìn)行各次檢驗(yàn)據(jù)此,我們可以看出:在滯后1到5期的情況下,HP 是LP 的格蘭杰原因,而相反LP不是HP的格蘭杰原因;而滯后6到7期時(shí),HP不是LP的格蘭杰原因,而LP則為HP的格蘭杰原因。這個(gè)檢驗(yàn)結(jié)果說(shuō)明:在一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)期內(nèi)(滯后1到5個(gè)季度,南京的房?jī)r(jià)是其地價(jià)的原因,即南京房?jī)r(jià)的當(dāng)前走勢(shì)對(duì)預(yù)測(cè)此后1到5個(gè)季度的地價(jià)水平提供了有價(jià)值的信息;而反過(guò)來(lái),南京的地價(jià)則不是其房?jī)r(jià)的原因,即地價(jià)的當(dāng)前數(shù)據(jù)不足以用來(lái)預(yù)測(cè)此后1到5個(gè)季度

24、南京的房?jī)r(jià)水平;而從相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期來(lái)看(滯后6個(gè)季度起,則所有的情況正好相反?？偨Y(jié)為簡(jiǎn)短的一句話則是:短期內(nèi),南京房?jī)r(jià)影響地價(jià);長(zhǎng)期內(nèi),南京地價(jià)影響房?jī)r(jià)。五、結(jié)論及政策建議基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果,結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的一些基本情況,本文可以給出一些結(jié)論及政策建議:(一繼續(xù)堅(jiān)持“招拍掛”制度,保證土地應(yīng)有價(jià)值的實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi),地價(jià)并不構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的直接原因,近幾年南京房?jī)r(jià)的上漲更大程度上可歸結(jié)為需求拉動(dòng),而非成本推動(dòng),土地“招拍掛”出讓制度引發(fā)高房?jī)r(jià)的說(shuō)法不能成立,通過(guò)人為刻意的降低地價(jià)來(lái)控制房?jī)r(jià)的說(shuō)法是沒(méi)有道理的,不僅無(wú)法達(dá)到有效控制房?jī)r(jià)的目的,反而會(huì)造成城市土地價(jià)值得不到合理體現(xiàn),土地的

25、稀缺性得不到重視,長(zhǎng)此以往,對(duì)于南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理、健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生不利影響。(二短期內(nèi)政策應(yīng)注重調(diào)整房屋的供需矛盾短期內(nèi),南京市的房?jī)r(jià)更大程度的表現(xiàn)為“需求拉動(dòng)型”,故政策需在調(diào)整房屋的供需矛盾上多做文章。中國(guó)的房屋供需矛盾更多時(shí)候表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性矛盾上,如:住房購(gòu)買市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的不平衡發(fā)展,導(dǎo)致對(duì)增量房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于存量房;廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與商品房建設(shè)的不平衡發(fā)展,導(dǎo)致大量中低級(jí)別的住房需求不得不涌向相對(duì)較高的商品房市場(chǎng)。因此,針對(duì)這些結(jié)構(gòu)性矛盾,無(wú)疑需要政策層面上的一些調(diào)整。根據(jù)南京市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃,到2010年,全市總共將開(kāi)工建設(shè)420萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房,1625萬(wàn)平方

26、米經(jīng)濟(jì)適用房,每年建設(shè)和儲(chǔ)備廉租房不少于200套。倘若該計(jì)劃能順利完成的話,則無(wú)疑將大大改善南京的房屋供需結(jié)構(gòu)性矛盾,從而有利于房?jī)r(jià)向合理水平的回歸。(三長(zhǎng)期內(nèi)應(yīng)加大對(duì)城市次中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度長(zhǎng)期內(nèi),南京的地價(jià)將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的作用。故政策制定者應(yīng)考慮如何在相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),將全市的地價(jià)控制在合理的水平上。南京的主城區(qū)域狹小,隨著外來(lái)人口的不斷涌入,其發(fā)展空間將慢慢消耗殆盡。因此,城市次中心,或者說(shuō)是衛(wèi)星城市的建設(shè)無(wú)疑將對(duì)一座城市的持續(xù)發(fā)展具有重要意義。從發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō),城市次中心的建設(shè)將引導(dǎo)房地產(chǎn)建設(shè)向土地價(jià)值相對(duì)較低的城市外圍發(fā)展,從而拉低全市的平均地價(jià)。事實(shí)上,南京市早已開(kāi)始“

27、一城三區(qū)”的城市次中心建設(shè)。但我們從實(shí)際效果來(lái)看,南京的次中心還遠(yuǎn)未發(fā)揮其應(yīng)起的分流主城壓力的作用,尤其是江北次中心的建設(shè),還遠(yuǎn)未形成氣候。問(wèn)題的癥結(jié)在于次中心的交通通達(dá)性尚未達(dá)到要求:目前,江北與南京主城的聯(lián)系主要靠?jī)勺L(zhǎng)江大橋,居民出行十分不方便,東山、仙林的交通體系也很薄弱。交通不便,自然沒(méi)有居民愿意去居住。因此,如何迅速提高次中心與主城之間的交通通達(dá)性,從而帶動(dòng)次中心土地的開(kāi)發(fā)力度,最終拉低全市的土地價(jià)值,將房?jī)r(jià)控制在合理水平,有待決策者認(rèn)真的思量。參考文獻(xiàn)9 劉秀光.我國(guó)房地產(chǎn)的內(nèi)在矛盾與價(jià)格堅(jiān)挺對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的一個(gè)分析框架.學(xué)術(shù)問(wèn)題研究(綜合版 .2007,(01南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 附錄