中國(guó)住房金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

1、可編輯中國(guó)住房金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施摘要：隨著十八屆三中全會(huì)決定在關(guān)于推進(jìn)城市 建設(shè)管理創(chuàng)新中提出“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)” ，我 國(guó)完善的住房金融體系將逐步構(gòu)建。自 20 世紀(jì)以來(lái)，中國(guó) 住房金融經(jīng)歷了從無(wú)到有、再到相對(duì)完善的發(fā)展過(guò)程， 尤其 近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)而快速發(fā)展。 與此同 時(shí)， 中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn) “泡沫化”趨勢(shì)， 使住房金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。從世界經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)危 機(jī)都與房地產(chǎn)泡沫和住房金融危機(jī)有關(guān)，美國(guó)次貸危機(jī)便是 其中典型案例。因此，研究中國(guó)住房金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題具有重要一、我國(guó)住房金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)泡沫是住房金融首要風(fēng)險(xiǎn) 房地

2、產(chǎn)泡沫增加了房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)下跌時(shí)的信貸 違約將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到住房金融領(lǐng)域。目前，中國(guó)住房銷(xiāo)售價(jià)格 和租賃價(jià)格連續(xù)多年持續(xù)上漲， 整體價(jià)格水平居于過(guò)高位 置，脫離了住房自身真實(shí)價(jià)值。以國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比來(lái) 衡量，2012 年中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與居民年收入之比為 12.07 ，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比甚至高達(dá) 25.25 ，遠(yuǎn)超國(guó)際上 3-6 倍 的合理水平， 從而增加了住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的風(fēng)險(xiǎn)。 首先， 房?jī)r(jià)泡沫破裂將會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款的大面積違約雖然，目前中國(guó)實(shí)施限購(gòu)政策和貸款政策，比較有效地 控制了個(gè)可編輯人信貸風(fēng)險(xiǎn)， 但是如果房屋價(jià)格下跌過(guò)多， 住房抵 押貸款違約情況就會(huì)增多， 這樣就增加了商

3、業(yè)銀行面臨的風(fēng) 險(xiǎn)， 美國(guó)次貸危機(jī)就是一個(gè)典型教訓(xùn)。其次，房?jī)r(jià)泡沫破裂 也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，這是目前金融機(jī)構(gòu)面臨的 最大住房金融風(fēng)險(xiǎn)。 由于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行信貸資 金所占的比重過(guò)高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中直 接和間接來(lái)自銀行貸款的比重至少要占到 60% 以上，這意 味著銀行與房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榉康?產(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致住房滯銷(xiāo)， 則很有可能停止向銀行償還房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款， 因此銀行也將在房地產(chǎn)泡沫破裂中遭受巨額 損失，銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較高風(fēng)險(xiǎn)。最后，房?jī)r(jià)泡沫破裂 也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，是中國(guó)一

4、項(xiàng)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地 產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將毫無(wú)疑問(wèn)地傳導(dǎo)給鋼鐵、水泥、建材等相關(guān) 產(chǎn)業(yè)，如果這些企業(yè)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題并貸款違約， 也會(huì)導(dǎo)致金 融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)， 房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)這一間接作用機(jī)制 仍能導(dǎo)致住房金融風(fēng)險(xiǎn)。 總之， 房地產(chǎn)泡沫破裂將會(huì)影響相 當(dāng)比例的銀行資產(chǎn)。（二）金融機(jī)構(gòu)自身存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 住房金融業(yè)務(wù)自身特征和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)時(shí)的不確定性 也帶來(lái)一定金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè) 務(wù)審核不嚴(yán)會(huì)帶來(lái)未知風(fēng)險(xiǎn)。一方面，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)商 業(yè)銀行普遍放松了對(duì)貸款者的資質(zhì)審查，部分銀行為了自身 短期效益，違規(guī)放寬了個(gè)人住房按揭貸款者市場(chǎng)準(zhǔn)入；另一 方面， 信用體系缺失、 借貸者信息不真實(shí)

5、、 各銀行信息不共 享等問(wèn)題使商業(yè)銀行不能有效識(shí)別并控制個(gè)人住房抵押貸 款風(fēng)險(xiǎn)?？删庉嬌鲜鲆蛩貙?huì)成為房?jī)r(jià)下跌時(shí)首要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，美 國(guó)次貸危機(jī)就有類(lèi)似的教訓(xùn)。其次， “假按揭”和提前還貸 等現(xiàn)象也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂“假按揭”就是利用特定關(guān)系人 與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的虛假個(gè)人住房抵押貸款合同，套取銀行 的信貸資金，以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金需要。由于這一過(guò) 程存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為真實(shí)的貸款 資金使用者卻不受貸款合同約束，通過(guò)提前變現(xiàn)獲得利潤(rùn)的 同時(shí)卻將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)?！凹侔唇摇币彩且环N嚴(yán) 重?cái)_亂住房金融秩序的違法行為。提前還貸就是購(gòu)房者在住 房抵押貸款到期前提前償還剩余貸款，

6、提前還貸尤其大規(guī)模 的提前還貸，將會(huì)減少銀行的利息收入，加大銀行經(jīng)營(yíng)和再 投資的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)在加息預(yù)期強(qiáng)烈和居民償付能力提升時(shí)更為明顯。再次，中國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)以吸收存款為主要資 金來(lái)源，缺乏國(guó)外住房金融機(jī)構(gòu)常用的貸款支持債券等證券 化的房地產(chǎn)融資方式，難以吸引大量的信托投資基金和養(yǎng)老 基金，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)和增加抵押貸款的流動(dòng)性。最后，預(yù) 售制度下期房所占比例過(guò)高導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的短期流動(dòng)性壓 力。盡管預(yù)售制度使房地產(chǎn)企業(yè)盡早收回建設(shè)資金，加速了 房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和降低財(cái)務(wù)成本，但是，房地產(chǎn)企業(yè) 通過(guò)住房按揭貸款把開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和消費(fèi)者。同時(shí)， 預(yù)售制度下房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間交易的不確定

7、性，容易 侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益，在出現(xiàn)購(gòu)房糾紛時(shí)貸款人很容易降 低還款意愿，從而使銀行承擔(dān)較大違約風(fēng)險(xiǎn)。（三）中國(guó)住房金融缺少風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制 首先，中國(guó)住可編輯房金融二級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有建立起來(lái)。 開(kāi)展住房 抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行如果不能在二級(jí)市場(chǎng)上籌資和分散風(fēng) 險(xiǎn)， 當(dāng)遇到流動(dòng)性困難時(shí)只能高成本籌資或壓縮其它資產(chǎn)，從而累積了大量風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，缺少住房金融二級(jí)市場(chǎng)也制約 了住房金融市場(chǎng)的發(fā)育，影響銀行聚集資金和向中低收入家 庭發(fā)放比較優(yōu)惠的住房貸款，限制了住房金融的重要作用。其次，中國(guó)住房融資以間接融資為主， 缺乏完善的直接融資 機(jī)制。 根據(jù)人民銀行2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告 2011 年全

8、國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額 10.73 萬(wàn)億 元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的 17.5% ，銀行貸款仍是 住房開(kāi)發(fā)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)較少通過(guò)證券市場(chǎng)籌集資金。 目前，中國(guó)約 3500 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 而通過(guò)市 場(chǎng)直接融資的約為 130 家，僅占房地產(chǎn)企業(yè)的 0.4% ，且 多是 1994 年前上市或借殼上市的。 這種住房開(kāi)發(fā)融資格局 不利于分散和轉(zhuǎn)移住房金融風(fēng)險(xiǎn)。最后，缺少政策性的住房 貸款擔(dān)保機(jī)制。中國(guó)商業(yè)銀行在缺少分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的 情況下， 辦理住房貸款時(shí)除要求貸款人以所購(gòu)房產(chǎn)抵押外還 要求貸款人單位或其他第三方進(jìn)行擔(dān)保，這種過(guò)高的擔(dān)保條 件使很多潛在的住房貸款申請(qǐng)人不能獲得銀行信貸支持。 因 為中國(guó)政府主要通過(guò)建設(shè)經(jīng)適房和廉租房， 來(lái)滿(mǎn)足中低收入 群體的住房需求， 所以較少通過(guò)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為低償付能 力群體提供支持， 風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行和借款人，依托住