2020房企巨頭情況

1、2020房企巨頭情況占GDP近15%的房地產(chǎn)行業(yè)，一舉一動都會撥動人們的心弦。2020過半，房企交的年中報成績并不如意，超9成房企未能完成年中業(yè)績目標(biāo)，與之相反的是龍頭房企業(yè)績持續(xù)上漲，跑贏全市場。就市場來看，一季度交易停擺和復(fù)工延遲導(dǎo)致土地、商品房交易量增長放緩，大部分房企仍在“補作業(yè)”階段，龍頭房企壓力雖大但不少已經(jīng)開始做新的戰(zhàn)略布局，業(yè)績困境不大。圍繞中國5家核心龍頭房企與“三線四擋”關(guān)鍵問題，本期將橫向?qū)Ρ三堫^房企H1表現(xiàn)，窺探地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。一、9成房企未完成目標(biāo)，龍頭房企磕磕絆絆毫無疑問疫情對房地產(chǎn)市場影響巨大，一季度全國商品房線下交易基本停滯，龍頭房企業(yè)績增速普遍降低，利潤率也

2、延續(xù)下滑趨勢；伴隨二季度復(fù)工市場需求進一步釋放，樓市快速回暖。上半年全國商品房銷售面積合計6.94億平方米，其中住宅銷售面積6.11億平方米，分別同比下降8.4%和7.6%；全國商品房銷售額合計6.68萬億元，商品住宅銷售額合計5.96萬億元，分別同比下降5.4%和2.8%，目前跌幅在不斷收窄。頭部房企銷售業(yè)績有增有降，但是下降部分普遍優(yōu)于行業(yè)平均水平，融創(chuàng)銷售額下降較大。上半年，中國恒大合約銷售金額與合約銷售面積分別同比增長23.8%和47.5%；同期碧桂園合同銷售金額同比下降5.3%，權(quán)益銷售面積同比增長1.8%；萬科累計合同銷售金額和銷售面積則同比下降4%和3.4%；融創(chuàng)權(quán)益銷售額很銷售

3、面積同比下降8.8%和5.1%；保利權(quán)益銷售金額和銷售面積分別同比下降11.1%和8.8%。龍頭房企業(yè)績受疫情影響小主要是得益于多元應(yīng)對措施，主要包括線上買房與打折營銷。恒大的線上平臺“恒房通”上半年完成2800億元銷售額，占公司總銷售額的80%；碧桂園在7月發(fā)布鳳凰云全國直營購房平臺，目前已經(jīng)幫助碧桂園創(chuàng)造累計2488億元銷售額；萬科線上直播賣房在7分鐘288套房全被搶光；保利秒房活動上線30分鐘，銷售額高達10億元，300套好房迅速售罄；融創(chuàng)則通過上線7天無理由退房降低交易難度，提高交易量。對于線上賣房，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，市場對線上營銷并不完全認可，至少購房者不太認可。

4、線上賣房普遍展示項目信息，在房產(chǎn)交易中，交易表面上是線上，實際上還是線下。為進一步加速回款，恒大2月起就發(fā)起了打折促銷活動，以75折殺入市場，9月6日許家印親自主導(dǎo)召開的營銷會議上，再次制定了7折促銷、“金九銀十”單月1000億元的銷售目標(biāo)，動作劍指降低債務(wù)規(guī)模。盡管業(yè)績完成得不錯，但由于房企過去多年高杠桿發(fā)展模式，導(dǎo)致大部分房企債臺高筑，今年融資政策不斷收緊，疫情突發(fā)，加上房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近天花板，多數(shù)房企還債壓力較大。其中恒大、融創(chuàng)負債壓力最大。據(jù)統(tǒng)計，恒大今年到期債務(wù)總額3956.9億元，截至6月30日的凈負債率達199.3%，融創(chuàng)中國今年內(nèi)到期債務(wù)1406.2億元，凈負債率149.0%

5、。與之對比則是萬科、碧桂園、保利的凈負債率分別是27.0%、58.1%、72.1%。為進一步降低負債，恒大正推動旗下資產(chǎn)金碧物業(yè)上市，據(jù)恒大計算，引入戰(zhàn)略投資235億港元后，將幫助恒大凈負債率降低19%，同樣一直沒有拆分物業(yè)上市計劃的融創(chuàng)中國，也在7月計劃推動其上市，極有可能是為了降低負債。二、頭部房企堅持推進長期戰(zhàn)略盡管負債壓力大，龍頭房企依然堅持推進長期戰(zhàn)略。例如恒大持續(xù)推進新能源汽車業(yè)務(wù)，不斷推動恒大集團資源注入恒大汽車（恒大健康），其整車制造工廠引入了發(fā)那科、庫卡等一線智能制造品牌設(shè)備，重金建設(shè)廣州、上海兩個基地。據(jù)了解，上海和廣州工廠占地合計97萬平方米，僅廣州工廠投入金額1600億

6、元，資本加速注入以求最快速度實現(xiàn)恒馳量產(chǎn)。比恒大更早開展多元業(yè)務(wù)探索的萬科，則把精力投入到物業(yè)、TOD業(yè)務(wù)、養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)，郁亮在3月發(fā)布的致股東信中表示，未來回到基本商業(yè)邏輯、聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力、深化組織重建將是萬科工作重點，淡化了對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)注度。甚至在7底，萬科還能以“白衣騎士”身份援助財務(wù)危機中的泰禾。碧桂園也將精力放在地產(chǎn)外的千璽餐飲機器人集團打造的機器人餐廳，其在今年六月正式開業(yè)，碧桂園機器人餐廳占地兩千平米，可同時服務(wù)600余人，總投資將達到800億元。三、龍頭房企財務(wù)情況各有千秋我們選取了頭部房企中國恒大、萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國，通過橫向?qū)Ρ葼I收、銷售業(yè)績、土地儲備、負債

7、情況，對比分析當(dāng)下頭部房企所面對的問題與機會。盡管9成房企業(yè)績未達半年度目標(biāo)，以恒大為代表的龍頭房企業(yè)績情況并不差，其中恒大高居銷售額榜首，在5家房企中同比增速最快、業(yè)績最高。龍頭房企銷售均價為11281.0元，受打折營銷影響，恒大的9029.8元銷售均價與碧桂園8381.5元一同拉低了整體均值。盡管恒大銷售居高，但其利潤率較低僅為5.5%，萬科的凈利率為12.7%，借助核心城市高房價維持了較好利潤。營收排名第三、第四的保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國營業(yè)額僅為恒大的約27.4%，就算在行業(yè)頭部陣營，業(yè)績成績頭部效應(yīng)也十分明顯。截至上半年末，土儲50強房企的土地儲備總建筑面積約為25.94億平方米，TOP

8、5房企占10.12億平方米，占比接近40%。恒大2020年中土儲建面24923.2萬平方米，較2019年末的23453.7萬平方米有所增加，年初制定的“控規(guī)?！保唇档屯羶Γ?zhàn)略目標(biāo)還未能達成。此外恒大、碧桂園、融創(chuàng)總土儲建面均超過2萬平方米，在拿地規(guī)模相近的狀況下，碧桂園58.1%的凈負債率遠低于恒大199.3%和融創(chuàng)149.0%的凈負債率，說明碧桂園的資產(chǎn)負債情況相對較為健康。萬科土儲和貨值最低，這可能與萬科在幾年前開啟的多元化戰(zhàn)略有關(guān)，在判斷房產(chǎn)開發(fā)進入“白銀時代”的情況下，積極發(fā)展商業(yè)、物業(yè)和物流，土儲貨值和面積在同陣營中處于較低水平。四、三道紅線利劍高懸8月20日，住建部、央行召開重

9、點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，邀請龍頭房企在內(nèi)的12家企業(yè)參會，會議對房企融資管理進行試點管理，制定了三條紅線規(guī)則：房企剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企凈負債率不得大于100%；房企現(xiàn)金短債比小于1。根據(jù)規(guī)則，若房企符合三項指標(biāo)，年度有息負債增速可到15%，若一項踩線，有息負債增速降至10%，若兩項踩線，有息負債增速不得超過5%，若三項均踩線，則不得增加有息負債。我們通過以下公式統(tǒng)計和計算了TOP10房企的三道紅線情況：“凈負債率”=（有息負債-貨幣資金）/ 合并權(quán)益“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率”=（總負債-預(yù)收）/（總資產(chǎn)-預(yù)收）“現(xiàn)金短債比”=貨幣資金 / 短期有息債務(wù)其中，有息負債選取了短

10、期借款、長期借款、應(yīng)付債券、一年內(nèi)到期的非流動性負債、一年內(nèi)到期的融資租賃負債、長期融資租賃負債；貨幣資金包括現(xiàn)金和受限制現(xiàn)金；短期有息債務(wù)包括短期借款、一年內(nèi)到期的非流動性負債、一年內(nèi)到期的融資租賃負債。從數(shù)據(jù)來看，恒大踩中3條線，短期內(nèi)有息負債已經(jīng)不能再增加，且凈負債率超紅線近1倍，債務(wù)壓力較大。除了恒大，融創(chuàng)中國、綠地控股也踩中了三條線，有息負債也不能再增加，未來通過怎樣的方式降低負債回流現(xiàn)金有待觀察，受此影響，綠地全球貿(mào)易港的運營情況存潛在風(fēng)險。萬科、碧桂園負債情況較為健康，只有剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率略高；保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、龍湖、華潤置地這四家家房企三條紅線均未踩中，融資壓力相對不大

11、。對于房企負債情況，地產(chǎn)行業(yè)投資分析師丁菲特表示，房企可以把負債轉(zhuǎn)移到表外負債，整體上房企的杠桿肯定會下降，未來商品房供給會降低，會導(dǎo)致房價的上漲。此外他認為，目前來看監(jiān)管不會特別快速地強硬執(zhí)行“三道紅線”要求，會給企業(yè)一些緩沖的時間，讓企業(yè)每年出一個降負債的計劃，逐步降低負債。5、 結(jié)語從歷史進程來看，房產(chǎn)地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長支柱的時代已經(jīng)成為歷史，房住不炒被在各地貫徹落實，相關(guān)限購政策紛紛出臺。7月-9月兩個月的時間就有深圳、杭州、成都等8個城市發(fā)布限購令，深圳發(fā)布的“新八條”更是史上最嚴限購令。對于限購，嚴躍進認為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟壓力比較大的情況下，房住不炒政策的提出是為了穩(wěn)定市場，也是對市場的炒作進行管控的方法。不過調(diào)控城市還是在少數(shù)，多數(shù)城市依然保持相對寬松的態(tài)勢，這都有助于提升市場交易活躍度。綜合來看，在房住不炒、三道紅線控制融資的大形勢下，房企的整體增速會有所放緩，回流現(xiàn)金、開辟新的業(yè)績增長點也將是房