銀監(jiān)會加碼樓市調(diào)控!今后,靠抵押房產(chǎn)從銀行借錢難了!

1、銀監(jiān)會加碼樓市調(diào)控!今后 ,靠抵押房產(chǎn)從銀行借錢難了!5 月 8 日，銀監(jiān)會發(fā)布了一個(gè)重要制度商業(yè)銀行押品管理指引，明確將押品管理納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。這意味著，想要靠抵押房產(chǎn)從銀行獲取貸款不再容易。指引明確，商業(yè)銀行使用押品緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以全面評估債務(wù)人的償債能力為前提。商業(yè)銀行應(yīng)至少將押品分為金融質(zhì)押品、房地產(chǎn)、應(yīng)收賬款和其他押品等類別，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)分。同時(shí)，應(yīng)結(jié)合本行業(yè)務(wù)實(shí)踐和風(fēng)控水平，確定可接受的押品目錄，且至少每年更新一次。對于不同押品的價(jià)值波動特性，銀行每年應(yīng)至少重估一次；確定各類押品的抵質(zhì)押率上限；加強(qiáng)押品集中度管理，防范因單一押品或單一種類押品占比過高產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等。銀監(jiān)

2、會為什么要加強(qiáng)對押品的風(fēng)險(xiǎn)管理？為了堵上舊的抵質(zhì)押貸款制度漏洞。抵質(zhì)押是銀行緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。在抵質(zhì)押方式中，一旦借款人不能按約還貸，銀行可以憑借抵質(zhì)押物優(yōu)先受償。各種抵押物中，房地產(chǎn)以其增值、保值優(yōu)勢更是受到銀行的青睞。目前，銀行貸款中 60%左右是抵質(zhì)押貸款， 包括房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款和其他押品等類別，其中房地產(chǎn)抵押貸款占 50%左右。與此同時(shí)， 銀行對押品缺乏充分考察、 評估價(jià)值不準(zhǔn)確、抵押合同簽訂不規(guī)范、押品貸款后監(jiān)控不到位等情況也屢屢發(fā)生，導(dǎo)致押品的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力下降，出現(xiàn)估值低于預(yù)期、抵押物存法律爭議以及變現(xiàn)難度大等問題。如，曾有企業(yè)以其擁有的 5.5 萬平米工業(yè)用地作抵

3、押，從銀行成功獲得貸款。但幾年以后，該企業(yè)破產(chǎn)清算。由于抵押土地性質(zhì)為租賃土地使用，被當(dāng)?shù)貒临Y源局依法收回，而銀行也喪失了土地抵押權(quán)。因此，加強(qiáng)押品風(fēng)險(xiǎn)管理，能防范這一風(fēng)險(xiǎn)。除此之外， 對抵押貸款的風(fēng)控趨嚴(yán)，也將助力樓市調(diào)控。一般情況下，企業(yè)和個(gè)人很難從銀行獲得 ?J 款，除非用合法合規(guī)的房地產(chǎn)作抵押。銀行的這一偏愛，使得大量的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以房產(chǎn)作抵押獲取資金杠桿，接著開發(fā)新項(xiàng)目。這種循環(huán)之下，樓市杠桿層層疊加，中國房地產(chǎn)的金融屬性被進(jìn)一步強(qiáng)化，房價(jià)越來越高，樓市泡沫和風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。從這一角度來看，放棄以抵押擔(dān)保為主的風(fēng)控評估模式，轉(zhuǎn)向“以全面評估債務(wù)人償債能力為前提” 的現(xiàn)金流上

4、，能有效地限制樓市杠桿，避免了銀行資金大量流入樓市。這對于當(dāng)前的擠泡沫和防風(fēng)險(xiǎn)，也可謂意義重大。以下是政策原文：中國銀監(jiān)會關(guān)于印發(fā)商業(yè)銀行押品管理指引的通知銀監(jiān)發(fā) 2017 16 號各銀監(jiān)局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲銀行， 外資銀行， 金融資產(chǎn)管理公司，其他會管金融機(jī)構(gòu)：現(xiàn)將商業(yè)銀行押品管理指引印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。2017年4月26日（此件發(fā)至銀監(jiān)分局與地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)）商業(yè)銀行押品管理指引第一章總則第一條為規(guī)范商業(yè)銀行押品管理，根據(jù)中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法 、中華人民共和國商業(yè)銀行法 、中華人民共和國物權(quán)法和中華人民共和國擔(dān)保法等法律法規(guī)，制定本指引。第二條

5、中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行適用本指引。第三條 本指引所稱押品是指債務(wù)人或第三方為擔(dān)保商業(yè)銀行相關(guān)債權(quán)實(shí)現(xiàn)，抵押或質(zhì)押給商業(yè)銀行，用于緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利。第四條商業(yè)銀行應(yīng)將押品管理納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，完善與押品管理相關(guān)的治理架構(gòu)、 管理制度、 業(yè)務(wù)流程、信息系統(tǒng)等。第五條商業(yè)銀行押品管理應(yīng)遵循以下原則：（一）合法性原則。押品管理應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定。（二）有效性原則。抵質(zhì)押擔(dān)保手續(xù)完備，押品估值合理并易于處置變現(xiàn)，具有較好的債權(quán)保障作用。（三）審慎性原則。充分考慮押品本身可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，審慎制定押品管理政策，動態(tài)評估押品價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。（四）從屬性原則。商業(yè)銀行使用押品緩

6、釋信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以全面評估債務(wù)人的償債能力為前提。第六條 中國銀監(jiān)會對商業(yè)銀行押品管理進(jìn)行監(jiān)督檢查，對不能滿足本指引要求的商業(yè)銀行，視情況采取相應(yīng)的監(jiān)管措施。第二章管理體系第七條 商業(yè)銀行應(yīng)健全押品管理的治理架構(gòu)，明確董事會、高級管理層、相關(guān)部門和崗位人員的押品管理職責(zé)。第八條 董事會應(yīng)督促高級管理層在全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架下構(gòu)建押品管理體系，切實(shí)履行押品管理職責(zé)。第九條 高級管理層應(yīng)規(guī)范押品管理制度流程，落實(shí)各項(xiàng)押品管理措施，確保押品管理體系與業(yè)務(wù)發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)管理水平相適應(yīng)。第十條 商業(yè)銀行應(yīng)明確前、中、后臺各業(yè)務(wù)部門的押品管理職責(zé)，內(nèi)審部門應(yīng)將押品管理納入內(nèi)部審計(jì)范疇定期進(jìn)行審計(jì)。商業(yè)銀行應(yīng)確定押

7、品管理牽頭部門，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)押品管理，包括制定押品管理制度、推動信息化建設(shè)、開展風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。第十一條商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)需要，設(shè)置押品價(jià)值評估、抵質(zhì)押登記、保管等相關(guān)業(yè)務(wù)崗位，明確崗位職責(zé)，配備充足人員，確保相關(guān)人員具備必要的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。同時(shí)，應(yīng)采取建立回避制度、流程化管理等措施防范操作風(fēng)險(xiǎn)。第十二條 商業(yè)銀行應(yīng)健全押品管理制度和流程，明確可接受的押品類型、目錄、抵質(zhì)押率、估值方法及頻率、擔(dān)保設(shè)立及變更、存續(xù)期管理、返還和處置等相關(guān)要求。第十三條 商業(yè)銀行應(yīng)建立押品管理信息系統(tǒng)，持續(xù)收集押品類型、押品估值、抵質(zhì)押率等相關(guān)信息，支持對押品及相關(guān)擔(dān)保業(yè)務(wù)開展統(tǒng)計(jì)分析，動態(tài)監(jiān)控押品債權(quán)保