土地估價(jià)技術(shù)探討網(wǎng)友問(wèn)題

1、下列知識(shí)點(diǎn)必考 1+2=3 分！1.關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知，國(guó)土資發(fā) 200851號(hào)。2.2008 年起， 50 各重點(diǎn)城市，重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，105 個(gè)城市。3.及時(shí)，真實(shí)，準(zhǔn)確，完備，規(guī)范。4.公眾端，城市端，中央端。For personal use only in study and research; not for commercial use5. 全國(guó)直轄市，省會(huì)城市，計(jì)劃單列市，長(zhǎng)三角地區(qū)，珠三角地區(qū)，環(huán)渤海地區(qū)，長(zhǎng)江沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)帶。6. 技術(shù)承擔(dān)單位，土地估價(jià)師，兩名土地估價(jià)師，不得超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)宗地15 宗。7. 城市建成區(qū) , 土地利用總體規(guī)劃紅線(xiàn)范圍 , 工業(yè)聚

2、集區(qū)（工業(yè)園區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)） ，不得而知隨意變更。For personal use only in study and research; not for commercial use8. 規(guī)劃調(diào)整，主城區(qū)調(diào)整，更新不得超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)宗地的10%，10%50%。9.2、 4 季度全樣本， 1、 3 季度抽樣，抽樣不得低于20%。10.使用狀況、周邊環(huán)境，權(quán)屬關(guān)系，每年至少核實(shí)2 次，抽樣 4 次。11.兩名獨(dú)立估價(jià)師獨(dú)立采集的地價(jià)數(shù)據(jù)差異原則上不得超過(guò)20%，算術(shù)平均值。12. 電子成果上報(bào)為主 , 紙質(zhì)成果上報(bào)為輔。13. 中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)亡是國(guó)家級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的公眾端。最低限價(jià)實(shí)行以來(lái)偏遠(yuǎn)地區(qū)有

3、價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象請(qǐng)教：工業(yè)用地實(shí)行最低限價(jià)以來(lái)，一些以前已經(jīng)出讓的或還在劃撥使用的工業(yè)用地在抵押貸款時(shí)，委托方總拿這個(gè)限價(jià)來(lái)要求我們必須做到最低限價(jià)以上（新出讓的工業(yè)用地在出讓時(shí)我們是盡量做到最低限價(jià)的，而且當(dāng)?shù)貒?guó)土局也要求如此） ，但實(shí)際上一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的地價(jià)根本與最低限價(jià)差遠(yuǎn)了，就是一種有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，如果到時(shí)償還不了貸款，委估的那些宗地通過(guò)拍賣(mài)是與最低限價(jià)相距甚遠(yuǎn)的，這無(wú)形中增加了機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，你們是如何處理這個(gè)問(wèn)題的？我個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)該向委托方、提供貸款方說(shuō)清楚情況，告訴他們有價(jià)無(wú)市和限價(jià)的規(guī)定，有必要在估價(jià)報(bào)告中作說(shuō)明。辦公用地屬于綜合用地范疇嗎？應(yīng)該這么評(píng)估?。坑芯C合基準(zhǔn)地價(jià)，沒(méi)有修正系數(shù)，

4、評(píng)估時(shí)可參照住宅修正系數(shù)評(píng)估嗎？如該城市沒(méi)有綜合基準(zhǔn)地價(jià), 只有商業(yè) , 住宅和工業(yè) , 那辦公用地如何操作法?仍要看當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)文件規(guī)定，有些城市的基準(zhǔn)地價(jià)文件會(huì)規(guī)定對(duì)辦公用地如何進(jìn)行評(píng)估，比如我曾見(jiàn)過(guò)某地規(guī)定對(duì)辦公用地套用住宅基準(zhǔn)地價(jià)，又某地則是套用住宅基準(zhǔn)地價(jià)的某一個(gè)倍數(shù)，另一地則是套用商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的一個(gè)比例。 如果沒(méi)有相關(guān)規(guī)定， 則需要向當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源局相關(guān)部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)， 要求明確。首先我想問(wèn)下樓主，本次評(píng)估是否報(bào)國(guó)土資源部審查備案？如果報(bào)國(guó)土資源部審查備案，其辦公用地分兩種情況，土地證證載用途為辦公，根據(jù)土地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（新國(guó)標(biāo)），其設(shè)定用途為其他商業(yè)用地，如果土地證證載用途不是辦公而僅

5、為工廠內(nèi)的辦公樓用地，一定是位于工廠內(nèi)的辦公樓，并且是自用的，則可以按照工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)槠滢k公是為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的，是工業(yè)用地的輔助。樓主如果是報(bào)國(guó)土資源部審查備案的報(bào)告務(wù)必如此處理，否則在地籍司和利用司審查均不會(huì)通過(guò)。至于如何評(píng)估則需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，如果該地基準(zhǔn)地價(jià)文件中規(guī)定了辦公用地按照綜合或住宅評(píng)估并有相應(yīng)的體系則可按照基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。如果當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)沒(méi)有明確的規(guī)定，可以對(duì)待估宗地周邊進(jìn)行調(diào)查，如果位于市區(qū)的商業(yè)區(qū)內(nèi)則可以參照商業(yè)進(jìn)行評(píng)估，如果位于住宅區(qū)，則可以參照住宅進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)然參照評(píng)估都要要做年期修正和用途修正。參照用途設(shè)定后，對(duì)于使用什么方法就簡(jiǎn)單了。以上做法已經(jīng)

6、獲得國(guó)土部的認(rèn)可，希望樓主試用。小弟認(rèn)為，應(yīng)該到規(guī)劃部門(mén)咨詢(xún)，該宗地在城市規(guī)劃中為什么用地，根據(jù)規(guī)劃部門(mén)提供意見(jiàn)進(jìn)行評(píng)估。如規(guī)劃部門(mén)沒(méi)有具體的意見(jiàn)，同意按其它商服用地進(jìn)行評(píng)估。變現(xiàn)能力分析請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)有關(guān)于土地方面的變現(xiàn)能力分析? 本人不甚感激em02在評(píng)估清算價(jià)值時(shí)，評(píng)估思路一般為：首先假設(shè)評(píng)估對(duì)象可以實(shí)現(xiàn)其在用價(jià)值，采用市場(chǎng)法、成本法、收益法等評(píng)估方法得出委評(píng)資產(chǎn)在在用條件下的評(píng)估值；其次，對(duì)委評(píng)資產(chǎn)以變現(xiàn)為目的的變賣(mài)條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委評(píng)資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)；最后，由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)計(jì)算得出委評(píng)資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)

7、值。對(duì)快速變現(xiàn)系數(shù)的測(cè)算和評(píng)定一般采用以下兩種方法。一、定性考慮1、有限市場(chǎng)因素：指地方經(jīng)濟(jì)的繁榮程度以及同類(lèi)資產(chǎn)的市場(chǎng)需求程度，一般取值范圍在3%5%左右；2、處置時(shí)間因素：指加速變現(xiàn)對(duì)交易時(shí)間的特殊要求，或處置時(shí)間與一般交易時(shí)間的差異，一般取值在3%左右；3、處置費(fèi)用因素：指資產(chǎn)處置前可能發(fā)生的資產(chǎn)維護(hù)、存放保管以及補(bǔ)辦手續(xù)方面的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支等，有發(fā)生費(fèi)用時(shí)可考慮；拍賣(mài)傭金率一般取 5%，則可計(jì)算變現(xiàn)影響因素為 1/ （ 1+5%）=0.95 ，即取值 5%；4、使用狀態(tài)因素：指資產(chǎn)的使用功能與市場(chǎng)同類(lèi)資產(chǎn)的比較，若在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)已經(jīng)考慮，則不再考慮變現(xiàn)率；5、資產(chǎn)質(zhì)量因素：指待估資產(chǎn)與

8、市場(chǎng)同類(lèi)資產(chǎn)的品質(zhì)比較，若在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)已經(jīng)考慮，則不再考慮變現(xiàn)率；6、處置方式因素：指批量處置相對(duì)于拆零處置的差異，有明顯差異時(shí)考慮；7、買(mǎi)方心理因素：指買(mǎi)方對(duì)處置資產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格，一般取值范圍在5%8%左右；8、其他不可預(yù)見(jiàn)因素：一般取值范圍在2%左右；補(bǔ)交出讓金的問(wèn)題，至今一頭霧水，誰(shuí)能給俺來(lái)個(gè)詳細(xì)解答呀！補(bǔ)交出讓金的問(wèn)題，至今一頭霧水，誰(shuí)能給俺來(lái)個(gè)詳細(xì)解答呀！補(bǔ)交出讓金的概念是劃撥用地變?yōu)槌鲎層玫匮a(bǔ)交的出讓金=出讓土地價(jià)格 - 劃撥土地價(jià)格出讓土地價(jià)格可以用基準(zhǔn)地價(jià)、成本法等評(píng)估劃撥用地價(jià)格可以用成本法、收益法，收益法評(píng)估中注意的是總收益中有一部分要上繳國(guó)家土地出讓金。土地出讓金系宗地

9、出讓時(shí)，按照重慶市人民政府公布的土地級(jí)別用途出讓金標(biāo)準(zhǔn)及其相關(guān)規(guī)定測(cè)算的金額。土地出讓純收益。土地出讓純收益系宗地按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定依法出讓后，土地成交價(jià)格（含成本）中扣除依法確定的成本后的余額。即土地出讓純收益包括測(cè)算的出讓金與土地成交后的增值額之和。請(qǐng)問(wèn)土地評(píng)估中不同方法之間最大評(píng)估值差距為20請(qǐng)問(wèn)土地評(píng)估中不同方法之間最大評(píng)估值差距為20？ 25？ 30？根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)是在20以?xún)?nèi)才能進(jìn)行平均，如果差距太大，應(yīng)該采用權(quán)重法，并且說(shuō)明理由一般在 10%以?xún)?nèi)采用算術(shù)平均，超過(guò)的話(huà)應(yīng)說(shuō)明理由，采用加權(quán)平均不同目的下評(píng)估問(wèn)題請(qǐng)教各位我單位評(píng)估中遇道一個(gè)房產(chǎn)在納稅評(píng)估為150 萬(wàn)，一個(gè)月后又做抵押

10、評(píng)估，評(píng)估值要求100 萬(wàn)，可行嗎？太夸張了吧，房地產(chǎn)變動(dòng)就算再大，也不能一個(gè)月有如此激烈的變動(dòng)吧，除非遇到戰(zhàn)爭(zhēng)、地震等。樓主應(yīng)該注意的是，評(píng)估時(shí)是否基本遵循了估價(jià)規(guī)范和法規(guī)（要想完全遵循，估計(jì)是免為其難的），評(píng)估結(jié)果是否符合市場(chǎng)行情，如果后一次的評(píng)估價(jià)格是符合市場(chǎng)客觀行情的話(huà)，那么樓主上一次的評(píng)估就有問(wèn)題。時(shí)間僅僅相差一個(gè)月的兩次評(píng)估，僅僅因?yàn)樵u(píng)估目的不同而有如此大的差距，個(gè)人是不敢茍同的。俺認(rèn)為：這個(gè)案例中體現(xiàn)了2 個(gè)委托人， 2 個(gè)評(píng)估人。從其關(guān)系來(lái)看：1、如果 2 個(gè)評(píng)估人都是你們單位，那就省省吧。建議讓另外一家機(jī)構(gòu)掙這幾千塊吧!2、如果你單位是新的評(píng)估人，那就該咋評(píng)咋評(píng)吧3、委托人和

11、評(píng)估人的關(guān)系不僅僅是雇主和傭人的關(guān)系吧？你單位的評(píng)估結(jié)果不會(huì)是20%的估價(jià)師意見(jiàn)+80%的委托人意見(jiàn)吧，如果是那就抓緊多攬點(diǎn)類(lèi)似的活，準(zhǔn)備點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金或者抓緊列支一筆保險(xiǎn)費(fèi)上保險(xiǎn)吧！請(qǐng)問(wèn)各位大俠：采用成本逼近法評(píng)估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地成本為何不包括土地增值收益劃撥土地產(chǎn)權(quán)歸屬?lài)?guó)家，因此理論上說(shuō)土地的增值可以完全由國(guó)家享有，另外，成本和增值是兩個(gè)概念，不存在誰(shuí)包含誰(shuí)的提法實(shí)際操作中增值收益通常采用出讓金標(biāo)準(zhǔn)，而劃撥土地未交納出讓金，這和先評(píng)估出讓土地再扣除出讓金是一樣的道理 ，只是增值收益里還應(yīng)有一部分屬于土地使用者，具體含多少還是個(gè)爭(zhēng)論的話(huà)題土地出讓金的內(nèi)涵也就是土地所有權(quán)收益

12、即土地出讓金所以劃撥用地就不需要算增值收益土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之四：成本逼近法應(yīng)用成本逼近法估價(jià)，要求按照規(guī)程的規(guī)定，進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類(lèi)和估算地價(jià)。要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱(chēng)及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； 沒(méi)有文件依據(jù)的， 如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的， 要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)或有關(guān)部門(mén)證明，涉及當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說(shuō)明原因。明確待估宗地的開(kāi)發(fā)期限、開(kāi)發(fā)狀況和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明依據(jù)。有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明依據(jù)的資料及其來(lái)源、分析計(jì)算過(guò)程及結(jié)果。說(shuō)明成本

13、價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。說(shuō)明土地價(jià)格確定方法和結(jié)果。1、采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：弄清成本逼近法的運(yùn)用范圍成本逼近法適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多無(wú)法利用方法評(píng)估地價(jià)的；適宜于新開(kāi)發(fā)土地或建筑物的估價(jià)；適宜于工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估（注：城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地不能采用成本逼近法評(píng)估）對(duì)商業(yè)、辦公、住宅等用地一般不能選擇成本逼近法。選擇成本逼近法的計(jì)算公式土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)（包含相關(guān)稅費(fèi)）+土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益但在采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意：A 如土地增值收益=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn)）×土地增

14、值收益率采用上述公式求得地價(jià)為無(wú)限年期土地價(jià)格，需進(jìn)行年期修正。B 如土地增值收益是以地方政府公布的出讓金代替，應(yīng)先對(duì)成本地價(jià)進(jìn)行有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價(jià)。在利用出讓金代替上述增值收益計(jì)算地價(jià)時(shí)，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或?qū)嵲跓o(wú)法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計(jì)算，要根據(jù)改變以后的用途確定土地增值收益率。2、采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的步聚：土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類(lèi)土地所支出的平均費(fèi)用。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。描述清楚待估宗地所處區(qū)域及宗地在征用

15、前土地利用類(lèi)型及本評(píng)估待估宗地所在區(qū)域 周?chē)恋乩妙?lèi)型是菜地、水田還是耕地或荒山等。A 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)國(guó)家建設(shè)征用土地補(bǔ)償和安置辦法的通知及有關(guān)文件等，按標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，同時(shí)依據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案例，分析綜合確定。B 如當(dāng)?shù)責(zé)o土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、青苗及地上物補(bǔ)償?shù)木唧w文件規(guī)定，可依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法或省、市級(jí)人民政府頒布的土地管理法實(shí)施條例（或辦法）等文件，調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或相似區(qū)域的征地案例（到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)征地處、征地科或統(tǒng)一征地辦公室等部門(mén)）收集近期征地協(xié)議等資料。一定要弄清征地協(xié)議中土地取得費(fèi)中包含內(nèi)容。并結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗

16、地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類(lèi)型；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看、調(diào)查，確定土地取得費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)有關(guān)稅費(fèi)是指在征地時(shí)按照國(guó)家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費(fèi)。在確定有關(guān)稅費(fèi)時(shí)，每項(xiàng)稅費(fèi)取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出稅費(fèi)的名稱(chēng)及有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)（注：有些已取消的稅費(fèi)一定要以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為依據(jù)；有些不合理的稅費(fèi)在取值時(shí)要認(rèn)真分析；有些交叉稅費(fèi)一定要注意不要重復(fù)計(jì)算，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)或有關(guān)的政府部門(mén)注明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說(shuō)明原因）3、確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指獲得土地后，開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，指設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

17、確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)方法直接依據(jù)當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府印發(fā)的關(guān)于征收某城市市政公用設(shè)施配套費(fèi)的通知，結(jié)合評(píng)估設(shè)定的待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，確定開(kāi)發(fā)費(fèi)（前提是公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)） 。只是在采用時(shí)要弄清公布的配套費(fèi)的內(nèi)容（只是大市政配套費(fèi)，還是包含了公共設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)；弄清配套費(fèi)包含“幾通一平” ；弄清配套費(fèi)是按單位用地面積還是單位建筑面積征收） 。如當(dāng)?shù)匚垂际姓涮踪M(fèi)的征收文件或公布征收的配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，則參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)； 同時(shí)到城建局、 新建開(kāi)發(fā)區(qū)、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、 公用事業(yè)局等土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)部門(mén)調(diào)查、分析、測(cè)算、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的開(kāi)發(fā)費(fèi)

18、。確定開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)把握原則A 確定待估宗地開(kāi)發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開(kāi)發(fā)期限，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度。設(shè)定開(kāi)發(fā)程度不同，開(kāi)發(fā)期限可相同，可不相同，但開(kāi)發(fā)費(fèi)一定要有差別。如“五通一平”的開(kāi)發(fā)周期為一年，而“二通一平的開(kāi)發(fā)周期可定為 9 個(gè)月、 6 個(gè)月?！盉 在確定開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20-60 米）、水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（ 3-6 米）；同樣是“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚，說(shuō)明原因。4、確定投資利息利息率的選擇根據(jù)評(píng)估的目的和土地開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣(mài)底價(jià)、抵押評(píng)估或土

19、地開(kāi)發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的與設(shè)定開(kāi)發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營(yíng)、入股等目的，或投資者貸款從事土地開(kāi)發(fā)，可采用評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的與設(shè)定開(kāi)發(fā)周期對(duì)應(yīng)的固定資產(chǎn)貸款利率；還可參照具體項(xiàng)目或當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)投資貸款利息率。投資利息的計(jì)算公式根據(jù)確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的方法，來(lái)選擇投資利息的計(jì)算公式（注：?jiǎn)卫?jì)息）A 直接采用當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，且公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。投資利息 =（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) +市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）×開(kāi)發(fā)周期×利息率B 當(dāng)?shù)厥锌h人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)未達(dá)到期實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)

20、準(zhǔn)。投資利息 =（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）×開(kāi)發(fā)周期×利息率+（±土地開(kāi)發(fā)費(fèi)- 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）×0.5 ×開(kāi)發(fā)周期×利息率新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)是中央向地方政府收取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，故在成本逼近法中不能計(jì)入土地取得費(fèi)中?？墒乾F(xiàn)實(shí)中，多數(shù)國(guó)土部門(mén)向土地使用者征收該費(fèi)用，應(yīng)該屬于亂收費(fèi)！從 2007 年 1 月 1 日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1 倍，提高后的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件1。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收

21、標(biāo)準(zhǔn)提高后，仍實(shí)行中央與地方30： 70 分成體制。同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)土地利用的調(diào)控，從 2007 年 1 月 1 日起，調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理方式。地方分成的 70%部分，一律全額繳入省級(jí)（含省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市，下同）國(guó)庫(kù)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)由國(guó)土資源部和各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源管理部門(mén)在辦理用地審批手續(xù)時(shí)負(fù)責(zé)征收，由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)征收管理，由財(cái)政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政監(jiān)察專(zhuān)員辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)財(cái)政部駐各地財(cái)政監(jiān)察專(zhuān)員辦事處）以及省級(jí)財(cái)政部門(mén)共同負(fù)責(zé)監(jiān)督解繳。成本逼近法評(píng)估出讓地與劃撥地的各項(xiàng)構(gòu)成。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格

22、- 土地出讓金那么要計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格就先要計(jì)算出讓土地使用權(quán)價(jià)格。而出讓金是按照出讓價(jià)格的比例算的。科學(xué)重點(diǎn)是成本逼近法評(píng)估，能不能直接評(píng)估劃撥地價(jià)，而不通過(guò)先評(píng)估出讓后扣出讓金。請(qǐng)查一下劃撥地的定義，土地使用者可以交征地拆遷費(fèi)用，也可以一分錢(qián)不交白拿土地。另外成本逼近法應(yīng)該也是按周邊地區(qū)的客觀成本，是否能與劃撥地匹配。說(shuō)的很對(duì)，就是先計(jì)算出出讓條件下的土地價(jià)格，然后去出土地出讓金就是，土地出讓金說(shuō)白了有時(shí)候就是土官局說(shuō)了算，肯定要高于40%的，低了有時(shí)候還不可以。最好的問(wèn)法應(yīng)該是: 成本逼近法在當(dāng)前為什么多適應(yīng)于工業(yè)用地評(píng)估?原因 , 市場(chǎng)不完善或市場(chǎng)化程度不足導(dǎo)致 , 存在有價(jià)無(wú)市、

23、有價(jià)弱市的現(xiàn)象，也就是說(shuō)在公開(kāi)市場(chǎng)上的沒(méi)有交易或少有交易。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，這一問(wèn)題還是有改善甚至得到解決的可能。贊同 2 樓朋友的說(shuō)法。怎么說(shuō)呢，俗氣點(diǎn)說(shuō)，成本法因?yàn)槭褂玫拈T(mén)檻或者說(shuō)限制少，有一點(diǎn)狗皮膏藥的意思，什么地方都可以貼。而市場(chǎng)比較法或收益法則相對(duì)來(lái)說(shuō)使用限制多，要求市場(chǎng)發(fā)育較完善、交易或出租實(shí)例充分的條件下才可以使用，是比較“高級(jí)”（一笑）的方法。工業(yè)房地產(chǎn)由于常常所處位置較為偏僻，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，難以找到足夠的交易或出租實(shí)例，而各地位于* 開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)房地產(chǎn)，交易倒也不少，但常常是地方政府為了招商需要，會(huì)附以各種優(yōu)惠條件，或者限制條件（比如高新技術(shù)園區(qū)的入園企業(yè)，要求符合高新企業(yè)標(biāo)

24、準(zhǔn)，想轉(zhuǎn)讓的話(huà)要也只能轉(zhuǎn)給高新企業(yè)等等?；蛘哂型顿Y額限制等等），其價(jià)格往往不符合市場(chǎng)行情，也不可用。最后只好用成本法來(lái)評(píng)估了。1、不是成本逼近法選擇了工業(yè)用地，而是后者選擇了前者，理由見(jiàn)3。2、宗地估價(jià)的四種方法（收益、比較、成本、剩余），不外乎幫助一位估價(jià)師從待估標(biāo)的之收益、市場(chǎng)、成本三個(gè)方面給出判斷，即該標(biāo)的之收益價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成本價(jià)值如何。剩余法（日本稱(chēng)作“原價(jià)法”）俺也理解為是倒算購(gòu)買(mǎi)者愿支付成本。3 、為什么工業(yè)用地選擇了成本逼近法呢？從工業(yè)用地的收益、市場(chǎng)角度很難找到有效而令人信服的答案。因此只能采用取得費(fèi)用加加加的方式了。因地價(jià)主要取決于其效用而非成本，所以就選擇了沒(méi)有辦法的辦

25、法，來(lái)“逼近”了。評(píng)估是為了估算土地的客觀市場(chǎng)價(jià)格，成本逼近法的構(gòu)成部分包括：土地取得費(fèi)、 相關(guān)稅費(fèi)、 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)、土地增值收益。而我國(guó)目前的土地征用制度使得土地取得費(fèi)并非是在市場(chǎng)交易狀況下發(fā)生的費(fèi)用，即征地補(bǔ)償不是由征地方與被征地方在公平談判的基礎(chǔ)上得到的市場(chǎng)價(jià)格，因此成本逼近法中的最初的土地取得費(fèi)就偏離了市場(chǎng)價(jià)格的本質(zhì)，因此用成本逼近法計(jì)算取得到的土地價(jià)格并非是一種完整意義上的土地市場(chǎng)價(jià)格。這是本人的一點(diǎn)點(diǎn)懷疑，不知道想法對(duì)不對(duì)，請(qǐng)各位大蝦指正。"目前的土地征用制度使得土地取得費(fèi)并非是在市場(chǎng)交易狀況下發(fā)生的費(fèi)用，即征地補(bǔ)償不是由征地方與被征地方在公平談判的基礎(chǔ)

26、上得到的市場(chǎng)價(jià)格，因此成本逼近法中的最初的土地取得費(fèi)就偏離了市場(chǎng)價(jià)格的本質(zhì) ", 你對(duì)市場(chǎng)的概念理解不深入 , 純粹的市場(chǎng)是沒(méi)有的 ( 可參見(jiàn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)書(shū)籍 ), 土地市場(chǎng)也分一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng) . 在沒(méi)有公平的市場(chǎng)條件下 , 不公平的市場(chǎng)也是市場(chǎng) . 你可以定義一個(gè)前輟 , 不公平或壟斷等等 .成本逼近法有問(wèn)題的地方是投資利息、投資利潤(rùn)他們的定義不明. 有重復(fù)計(jì)算的可能. 利息可以理解為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益 . 利潤(rùn)應(yīng)該理解為土地投資風(fēng)險(xiǎn)收益. 但公式里收投資利潤(rùn)的的內(nèi)函是不明確的.成本逼近法中的利息個(gè)人認(rèn)為不應(yīng)該是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益，而是一種機(jī)會(huì)成本，即在投資期內(nèi)將資本投入土地或存入銀行都應(yīng)該獲

27、得的收益，而利潤(rùn)是一種經(jīng)濟(jì)剩余，包括將資本投入到土地上的機(jī)會(huì)成本（這種機(jī)會(huì)成本是相對(duì)于投入其他投資而言），同時(shí)還包括對(duì)投資者的管理才能的支付、對(duì)投資于土地的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。土地是存在一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)，但是土地征用并不是一種市場(chǎng)行為，無(wú)論是壟斷市場(chǎng)還是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者和生產(chǎn)者都會(huì)有自己的決策與選擇，而征地的過(guò)程中被征地方是被動(dòng)的，沒(méi)有選擇的，征地更多的是一種行政行為而不是市場(chǎng)行為。而一級(jí)土地市場(chǎng)（出讓市場(chǎng)吧）用地方有自己的選擇，政府也有自己的判斷，盡管屬于壟斷， 但是雙方的決定是基于自愿的基礎(chǔ)之上，而不是行政強(qiáng)制；二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)吧） ，這個(gè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)要更充分一些。關(guān)于成本逼近法 , 最近

28、遇上了難題 , 根據(jù)以往計(jì)算和教科書(shū)的計(jì)算內(nèi)容與實(shí)際征地到拿土地證費(fèi)用內(nèi)容相差很多 , 比如規(guī)劃部門(mén)和建設(shè)部門(mén)的收費(fèi) .現(xiàn)實(shí)征地一般是用地者從開(kāi)始與村接觸到拿地,全部自己跑 , 交各項(xiàng)費(fèi)用 .現(xiàn)在我想知道所謂的利息、利潤(rùn)、增值收益等和各項(xiàng)費(fèi)用是如何對(duì)應(yīng)的，我越來(lái)越迷惑了請(qǐng)各位前輩高手解惑成本逼近法確實(shí)存在很多問(wèn)題，比如說(shuō)同一個(gè)區(qū)域的兩塊土地，用成本逼近法測(cè)算肯定價(jià)值相當(dāng)，但是如果一個(gè)是工業(yè)用地，一個(gè)是住宅或商業(yè)用地的話(huà)，那市場(chǎng)價(jià)值肯定是天壤之別。成本法根本就不能體現(xiàn)土地的使用狀況導(dǎo)致的差異。成本法確實(shí)很不合理，完全不能體現(xiàn)不同用途土地的價(jià)值差異。比如相鄰兩塊土地，成本法測(cè)算肯定價(jià)值相同，但如果

29、一個(gè)是工業(yè)，一個(gè)是商業(yè)或住宅，市場(chǎng)價(jià)值肯定是天壤之別。1,我目前采用的成本法主要有2種思路 ( 主思路還是 1樓那樣的 ) 第一種就是規(guī)程上的. 第二種與第一種不同的是土地取得費(fèi)用不按產(chǎn)值計(jì)算, 按市場(chǎng)調(diào)查從農(nóng)民手上取得時(shí)付的錢(qián).2, 增值收益見(jiàn)規(guī)程5.3.8,和出讓金不一樣 . 如果是改變用途 , 這個(gè)指的是補(bǔ)交的出讓金 .3, 土地用途影響土地價(jià)格, 這是從收益角度說(shuō)的. 還有種角度就是樓上說(shuō)的同地同價(jià)的思想. 我國(guó)土地估價(jià)發(fā)展才十幾年 , 很多方面還在探索中. 這個(gè)問(wèn)題也同時(shí)在探索中, 有待以后大家的探索了 .從定義的本質(zhì)講，成本法中的土地取得費(fèi)也是一種市場(chǎng)價(jià)格，只不過(guò)它是通過(guò)土地所產(chǎn)出

30、的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值反映出來(lái)的農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格，而不是建設(shè)用地的價(jià)格，這是其一。其二，教材、規(guī)程上所說(shuō)的增值收益指的是土地用途改變后應(yīng)收歸政府土地所有者的收益，按理解，隨著建設(shè)用地土地用途的不同，這種增值收益是不一樣的，一般來(lái)講工業(yè)用途最低，住宅較高，商業(yè)最高。因此，我們還不能夠下結(jié)論說(shuō)成本法不合理，只是說(shuō)對(duì)其中的一些價(jià)格組成元素目前還無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)判而已（先天缺陷?。?，舉個(gè)例子：如果能夠掌握農(nóng)業(yè)用地變更為住宅建設(shè)用地的價(jià)格增殖幅度，比如說(shuō) 50%的增值率，那成本法一樣可以估出市場(chǎng)價(jià)。其三，需要重點(diǎn)提到的是：正常的成本一般來(lái)講是可以轉(zhuǎn)換為價(jià)格的，但是違背市場(chǎng)常規(guī)狀態(tài)所支出的超額成本是不能形成價(jià)格的，而且只能形

31、成一種資源浪費(fèi)，反映到投資上就是虧本，也舉一個(gè)例子：某個(gè)區(qū)域的成本價(jià)格是10 萬(wàn)元 / 畝，住宅建設(shè)用地的市場(chǎng)價(jià)格是30 萬(wàn)元 / 畝，如果說(shuō)某人在使土地具備開(kāi)發(fā)條件所付出的成本達(dá)到40 萬(wàn)元 / 畝，那超過(guò)30 萬(wàn)的差價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承擔(dān)，而不能夠說(shuō)他所有的地塊價(jià)格能達(dá)到 40 萬(wàn)。實(shí)際上，這也是房?jī)r(jià)、地價(jià)誰(shuí)決定誰(shuí)爭(zhēng)論問(wèn)題的理解關(guān)鍵點(diǎn)。首先，不同用途的土地按成本法估算不可能一致，體現(xiàn)在配套費(fèi)及新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)上的區(qū)別；其次是利潤(rùn)率的區(qū)別；最后土地增值收益應(yīng)該說(shuō)也不一樣；還有，成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地交易案例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估

32、價(jià)時(shí)采用。同時(shí)、對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。請(qǐng)教：成本法相關(guān)費(fèi)用需不需要加新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)請(qǐng)教：成本法相關(guān)費(fèi)用需不需要加新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)？不要 ! 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)是下級(jí)政府與上級(jí)政府之間發(fā)生的一種費(fèi)用, 它來(lái)源于征地者上交的征地成本 , 如果成本法加上新增建設(shè)用地有償使用費(fèi), 那算出的地價(jià)結(jié)果有重復(fù)計(jì)算的問(wèn)題.評(píng)估是垃圾行業(yè) , 勸你改行 !同意樓上的第一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)第二個(gè)觀點(diǎn)不敢茍同，評(píng)估行業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，只是現(xiàn)在有點(diǎn)亂，如果現(xiàn)在的年輕人改行可能以后會(huì)后悔，年紀(jì)大的另當(dāng)別論，應(yīng)為等評(píng)估行業(yè)走向規(guī)范時(shí)，他們也該退

33、休了期待評(píng)估行業(yè)越走越好。另有一問(wèn)題呈上， 本地評(píng)估在涉及新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)時(shí)，添加到了土地增值收益中，不知是否合適？新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地有償使用費(fèi)) 是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。應(yīng)該不合適吧？成本法中的土地增值收益率怎樣確定成本法中土地增值收益=( 土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) )X 土地增值收益率,在這里的增值收益率怎樣確定呢?請(qǐng)高手指點(diǎn) !成本法中的土地增值收益率怎樣確定成本法中土地增值收益=( 土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利

34、潤(rùn) )X 土地增值收益率,在這里的增值收益率怎樣確定呢?請(qǐng)高手指點(diǎn) !回復(fù) 7 樓：劃撥地補(bǔ)繳出讓金變?yōu)槌鲎尩兀?我們當(dāng)?shù)氐膰?guó)土局是按出讓地價(jià)的40%補(bǔ)繳出讓金的。補(bǔ)繳的這些費(fèi)用以前叫出讓金，現(xiàn)在叫政府收益，政府收益（以前叫出讓金）中含有政府以前對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施（如通路、通電、上水、下水、通訊、通暖、通氣等）投入的回收，另一部分才是政府的純收益（也就是成本法中的增值收益） ，所以增值收益是政府收益（以前叫出讓金）的一部分。成本法中新增建設(shè)用地使用費(fèi)的問(wèn)題！ ！跪求各位大俠，請(qǐng)問(wèn)在使用成本法時(shí)，在相關(guān)稅費(fèi)中是否應(yīng)當(dāng)包括新增建設(shè)用地使用費(fèi)，如果包括是否與土地增值收益沖突。謝謝大家，小弟初來(lái)乍到，請(qǐng)各位多

35、多關(guān)照！在計(jì)算土地取得費(fèi)用時(shí)不能再包括新增建設(shè)土地使用費(fèi)，其實(shí)它是增值收益的一部分。儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估之方法現(xiàn)在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，基本都是各地政府建立的一個(gè)融資平臺(tái)，動(dòng)不動(dòng)就去辦理一些儲(chǔ)備土地證，然后用這些證擬向銀行進(jìn)行抵押貸款評(píng)估。請(qǐng)教一下各位， 儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估應(yīng)注哪些問(wèn)題？估價(jià)中方法選擇及結(jié)果價(jià)值構(gòu)成 （地價(jià)定義） 如何確定？與平常的抵押評(píng)估一樣吧 , 如果以劃拔狀態(tài)存在 , 就要扣減出讓金 ,政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。土地儲(chǔ)備管理辦法二十五條明確規(guī)定：政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)

36、評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。各省都會(huì)有關(guān)收儲(chǔ)后的規(guī)定，按文件規(guī)定作就行了，格式和平時(shí)一樣。一家之言，僅供參考。謝謝，各位！只是儲(chǔ)備地評(píng)估的具體操作不太好辦，首先規(guī)劃資料收集，地塊規(guī)劃用途、容積率等的設(shè)定都比較具體。當(dāng)?shù)卣某鲎屖找娲_定也是我們必須關(guān)注的。我個(gè)人認(rèn)為：儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為一個(gè)土地儲(chǔ)備、整治開(kāi)發(fā)的單位，其享有的只是土地 經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)整治后產(chǎn)生的增值收益不是完全享有土地使用權(quán)，其抵押價(jià)值評(píng)估如果完全按劃撥地評(píng)估，有悖土地儲(chǔ)備管理辦法，所以在評(píng)估過(guò)程中大家一定要多多關(guān)注應(yīng)扣除的項(xiàng)目。個(gè)人意見(jiàn)，不妥之處，請(qǐng)各位指正！目前整體經(jīng)濟(jì)狀況不好，房地

37、產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，相應(yīng)的評(píng)估業(yè)務(wù)大幅萎縮，我的一個(gè)朋友卻被人邀請(qǐng)籌劃開(kāi)設(shè)一家評(píng)估公司，在目前的狀況下搞評(píng)估可以嗎？我對(duì)此持懷疑態(tài)度，去也知道怎么跟他講。請(qǐng)大家討論一下，給我的這個(gè)朋友出出主意！謝謝各位！大浪淘沙，你看到的是風(fēng)險(xiǎn)，別人看到的可能就是機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)是走出來(lái)的，不是等出來(lái)。介入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，有這么多種。第一種是含著金鑰匙出生的，有著天生的渠道資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)估價(jià)行業(yè)是為了滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)估價(jià)的供不應(yīng)求。脫鉤改制的老機(jī)構(gòu)就是這類(lèi)。第二種，白手起家的，看著這個(gè)行業(yè)供不應(yīng)求，從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出來(lái)，組建屬于自己及有興趣盟友的評(píng)估公司。這些機(jī)構(gòu)一般都是順勢(shì)起家，關(guān)系與資源都是在公司發(fā)展中累計(jì)與建立的。也有逆勢(shì)而

38、為，認(rèn)為通過(guò)個(gè)人能力能開(kāi)創(chuàng)一片天地，不過(guò)從估價(jià)行業(yè)發(fā)展10 多年來(lái)，都是處于順勢(shì)。第三種，帶著渠道資源來(lái)淘金的，也就是創(chuàng)辦人有著豐富的社會(huì)資源，并非一定是房地產(chǎn)估價(jià)師，但關(guān)系廣，朋友多，建評(píng)估公司是為了對(duì)得起自己的渠道資源優(yōu)勢(shì)，不能讓關(guān)系資源閑置，讓關(guān)系資源轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。企業(yè)要在一個(gè)行業(yè)發(fā)展壯大、強(qiáng)大，成就品牌，關(guān)鍵要在行動(dòng)中構(gòu)筑“核心競(jìng)爭(zhēng)力”。首先還得感謝你的朋友愿意介入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展需要不斷的加入。道路類(lèi)型該怎樣區(qū)分？在土地估價(jià)中， 用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和土地定級(jí)過(guò)程中，都會(huì)涉及到道路類(lèi)型，主次干道分為混合型、交通型、生活型三種，在實(shí)際操作中該怎樣區(qū)分一條道路是屬于什么類(lèi)型

39、？有什么判斷的標(biāo)準(zhǔn)嗎？道路類(lèi)型的劃分有國(guó)家技術(shù)規(guī)范，具體規(guī)定可以在網(wǎng)上搜索，沒(méi)記錯(cuò)的話(huà)應(yīng)該是道路設(shè)計(jì)規(guī)范等規(guī)劃國(guó)標(biāo)地價(jià)修正法結(jié)果大于該等級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)上限可以嗎？地價(jià)修正法結(jié)果大于該等級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)上限可以嗎？同樣也可能出現(xiàn)相反的情況，這樣是否正常？如果加上容積率修正，地價(jià)修正法結(jié)果大于該等級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)上限也不稀奇區(qū)域因素及個(gè)別因素修正結(jié)果不能超過(guò)限制，但如果加上年限修正、容積率修正超過(guò)就很正常。求教 在線(xiàn)等，謝謝了現(xiàn)在接了一宗土地交易轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，情況是：整塊土地20000 平方米分割轉(zhuǎn)讓其中十畝地，地上有建筑物，建筑物轉(zhuǎn)讓手續(xù)已辦理。由于委托方提供了1、土地總證（ 20000 平方米） 2、

40、土地分割測(cè)繪圖紙（圖中地塊標(biāo)注面積6200 平方米、代征道路466 平方米、高壓走廊1100 平方米），現(xiàn)委托方只知道是轉(zhuǎn)讓十畝地，問(wèn)評(píng)估地塊面積是分割測(cè)繪圖中地塊標(biāo)注面積6200 平方米？還是要加上代征道路466 平方米？謝謝，在線(xiàn)等 6200同意樓上！代征面積只是轉(zhuǎn)讓的條件，不屬轉(zhuǎn)讓范圍，故不參與評(píng)估！地上物狀況影響土地價(jià)格嗎？若評(píng)估宗地土地使用權(quán)價(jià)格，一種情況地上物為在建工程，另一種情況地上建筑物已建好投入使用。那么，分別在上述兩種情況下評(píng)估出的同一宗地的土地使用權(quán)價(jià)格一樣嗎？是否在建對(duì)地價(jià)的影響不大，主要看規(guī)劃的建設(shè)規(guī)模，也就是容積率，當(dāng)然，還要考慮用途這是一個(gè)非常有意思的問(wèn)題！按我個(gè)

41、人的理解，樓主就說(shuō)的是否是這樣：在建設(shè)條件、土地區(qū)位等條件相近的情況下，待建、已建成使用的兩宗地在土地價(jià)格上是否存在差別？大家看看，如果問(wèn)題是這樣，我們?cè)撊绾慰紤]地上物肯定要影響地價(jià)的。在房地產(chǎn)估價(jià)中有“最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度”之說(shuō)，如果土地利用不合理，地價(jià)要受影響的。房影響地，地亦影響房。我說(shuō)的是：有地上物的土地與無(wú)地上物的土地之間的評(píng)估值比較。個(gè)人意見(jiàn)，僅供參考。當(dāng)然有區(qū)別，最簡(jiǎn)單的地說(shuō)來(lái)，如果地上附著物是需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)無(wú)需另外支付了。但是不管你對(duì)破房子拆遷是收入還是損失或者相抵，最起碼上面的三種情況均有可能，則存在高于、低于或者等于三種情況。 。我覺(jué)得有地役權(quán)的土地本

42、身利用強(qiáng)度就受影響，評(píng)估時(shí)自然就體現(xiàn)出價(jià)格有減價(jià)趨勢(shì)，但不用刻意去為是否有地役權(quán)作修正。當(dāng)然如果要為該地役權(quán)付出可確定的代價(jià)出外，比如有共用通行權(quán)時(shí)，需付錢(qián)租用道路，這筆費(fèi)用可以在測(cè)算時(shí)從土地價(jià)格中扣除。至于高壓走廊，一般以高壓線(xiàn)中心算起兩側(cè) 15 米都是代征地，不會(huì)通過(guò)宗地，都是鄰宗地的，一般可不作專(zhuān)門(mén)考慮。目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)體系還很不完善，相配套的法規(guī)和技術(shù)規(guī)范也不完備，所以對(duì)樓主的問(wèn)題不可能有一個(gè)合理的結(jié)果。1、我國(guó)的土地制度對(duì)土地的價(jià)值定義僅僅是一個(gè)二維空間的定義，即面積和使用年限。如：“ xxxxxx委托評(píng)估的1 宗商服用地，土地總面積1051.88 平方米，在2002 年

43、4 月 8 日，評(píng)估設(shè)定用途為商服用地，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為40 年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）及宗地紅線(xiàn)內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。”從這一表述可以看出價(jià)值的限定是委估標(biāo)的的面積（包括開(kāi)發(fā)程度、用途等）和使用年限的限定，然而土地的價(jià)值應(yīng)該是三維的，即平面、空間和時(shí)間上的限定，在美國(guó)一些州購(gòu)買(mǎi)土地是包括地下的收藏、地上空間多少米，并對(duì)此有很對(duì)相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，這樣才能測(cè)算出地上空間受限時(shí)土地的價(jià)值。所以在我國(guó)現(xiàn)有的技術(shù)規(guī)范來(lái)評(píng)估此類(lèi)標(biāo)的，是無(wú)法通過(guò)定量的測(cè)算，如果要考慮，只能通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)此類(lèi)地塊的限高結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來(lái)作定性的修正。2

44、、諸如此類(lèi)的情況還有很多。譬如： A、地鐵上的地塊價(jià)值的修正，大家都知道地鐵的修建絕對(duì)影響地上建筑物，結(jié)果、高度等都會(huì)受到限制，這樣自然也就影響到土地的價(jià)值。B、地下商場(chǎng)的土地價(jià)值。C、大橋和過(guò)海（河）隧道的土地價(jià)值。因此樓主的問(wèn)題在現(xiàn)行的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)范下是無(wú)法得到解決的，當(dāng)然這些問(wèn)題的出現(xiàn)，必然會(huì)推進(jìn)土地政策和估價(jià)技術(shù)體系的進(jìn)一步完善！ ！9 樓的朋友說(shuō)的也不一定。地役權(quán)評(píng)估在土地估價(jià)規(guī)程中有具體描述包括：1、設(shè)有地役權(quán)的土地評(píng)估，與其他設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的評(píng)估一樣，應(yīng)作減價(jià)修正，與5 樓的朋友說(shuō)法一致。2、地役價(jià)格評(píng)估，一般在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、回收、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時(shí)，需要地役價(jià)格評(píng)估。

45、其方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法，其中用收益還原法中土地還原利率要比出讓土地使用權(quán)還原利率高1 個(gè)白分點(diǎn)。另外，樓主所說(shuō)的高壓走廊不在地役權(quán)的定義范圍內(nèi)，應(yīng)作為代征地。請(qǐng)教各位大俠：電廠用地的有關(guān)評(píng)估請(qǐng)教：火電廠的灰場(chǎng)用地、水庫(kù)庫(kù)區(qū)、水電站、溝渠、提灌站、水井用地、開(kāi)發(fā)程度一般如何表述，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度如何確定？我曾經(jīng)做過(guò)幾個(gè)電廠的上市評(píng)估，對(duì)于這些用地的開(kāi)發(fā)程度設(shè)定是根據(jù)其實(shí)際開(kāi)發(fā)程度的，比如灰場(chǎng)，其開(kāi)發(fā)程度應(yīng)當(dāng)為宗地紅線(xiàn)外幾通，紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整，可能你覺(jué)得奇怪，怎么會(huì)是平整呢？其實(shí)在土地評(píng)估中平整與否是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日土地用途的，比如城市中的土地上有建筑物，如果評(píng)估目前的價(jià)格則土地平整，如果評(píng)估

46、其規(guī)劃價(jià)格，準(zhǔn)備進(jìn)行拆遷，相對(duì)于未來(lái)的利用來(lái)說(shuō)它就是不平整。灰場(chǎng)用地是平整的，不能因?yàn)槊夯叶殉闪松骄筒黄秸耍撬鼘?duì)在山上，土地自身就不平整。至于幾通則看現(xiàn)狀，一般灰場(chǎng)所在的位置會(huì)同路、電，可能部分會(huì)通水（消防用水或輸送廢物用的輸送水），其余的土地類(lèi)似這樣，注意水井，其宗地外應(yīng)當(dāng)不通水的，這屬于自供水。對(duì)有關(guān)收益法若干“理論觀點(diǎn)”的評(píng)析（下）兼致評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)及協(xié)會(huì)的建議 雷仲篪（續(xù)上文）二、對(duì)觀點(diǎn)二： “收益不應(yīng)扣除折舊與所得稅”的評(píng)析對(duì)資產(chǎn)或企業(yè)收益的計(jì)算，是否應(yīng)扣除折舊與所得稅，評(píng)估行業(yè)存有爭(zhēng)議。有的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及某些書(shū)籍文獻(xiàn)贊成“觀點(diǎn)二” 。其理由大體上是： “折舊沒(méi)有形成現(xiàn)金流出量，

47、實(shí)際上是通過(guò)銷(xiāo)售與租賃收入回收的原始投資，不僅不是費(fèi)用支出，相反是收益，因此不應(yīng)扣除”、 “所得稅是資產(chǎn)或企業(yè)創(chuàng)造的新價(jià)值即國(guó)民收入（屬 m范疇），當(dāng)然應(yīng)計(jì)入收益中，所得稅的交納雖然形成現(xiàn)金流出量，但應(yīng)以稅前利潤(rùn)為收益。”筆者以為“觀點(diǎn)二”在理論上是不能成立的，而且給評(píng)估實(shí)踐帶來(lái)混亂，讓評(píng)估人員在具體操作中無(wú)所適從。（一）從會(huì)計(jì)學(xué)和投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估學(xué)的角度審視，“觀點(diǎn)二”混淆了直接資本化法計(jì)算年收益與報(bào)酬資本化法計(jì)算未來(lái)各年凈現(xiàn)金流量的兩種根本不同的即靜態(tài)法與動(dòng)態(tài)法。其一，靜態(tài)法。它是直接資本化法中計(jì)算年收益（a）的一種方法，屬資產(chǎn)評(píng)估學(xué)范疇。因?yàn)殪o態(tài)法是由會(huì)計(jì)學(xué)核算企業(yè)損益的一套理論與操作引

48、申出來(lái)的一種計(jì)算收益的方法，所以一般取值于資產(chǎn)或企業(yè)已有的財(cái)務(wù)報(bào)表尤其是損益表及成本核算資料，并且它以一個(gè)會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位，遵循會(huì)計(jì)學(xué)中的權(quán)責(zé)發(fā)生制、區(qū)分收益性支出與資本性支出和歷史成本即靜態(tài)成本原則。由此，固定資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)等支出不準(zhǔn)作收益性支出，而只準(zhǔn)作資本性支出。資本性支出按財(cái)務(wù)制度規(guī)定的期限逐期提支折舊與攤銷(xiāo)，而不能于購(gòu)建時(shí)一次性攤銷(xiāo)。歷史成本即靜態(tài)成本原則是指核算過(guò)程中保持歷史上入賬價(jià)值始終不變（國(guó)家法規(guī)政策允許或批準(zhǔn)者例外） ，即不反映物價(jià)變動(dòng)與貨幣貶值及貨幣的時(shí)間價(jià)值。用靜態(tài)法計(jì)算收益，按評(píng)估基準(zhǔn)日即估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的要求應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)年的一個(gè)年度為單位，由年總收入中減去各種收益性

49、支出，但不準(zhǔn)把固定資產(chǎn)投資如購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、建造廠房及購(gòu)置與安裝機(jī)器設(shè)備等資本性支出在一個(gè)年度內(nèi)一次性攤銷(xiāo)，而只準(zhǔn)按規(guī)定分期 （年、月）分批攤銷(xiāo)。 固定資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)最大的區(qū)別就在于它不像流動(dòng)資產(chǎn)（如原材料、能源等）那樣，其使用價(jià)值與價(jià)值一次性轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中去（即生產(chǎn)性耗費(fèi)），而只能在整個(gè)壽命期內(nèi)逐漸磨損分期轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中去。資本性支出的分期攤銷(xiāo)如固定資產(chǎn)折舊的性質(zhì)相當(dāng)于：（ 1）不購(gòu)建而租用固定資產(chǎn)時(shí)，如租賃土地、廠房及設(shè)備每年所需支付的租金，屬生產(chǎn)成本費(fèi)用范疇；（ 2）儲(chǔ)蓄存款中提取的本金。提取利息需扣交個(gè)人所得稅，因利息是收益。提取本金不需扣交個(gè)人所得稅，因本金不是收益。提攤折舊時(shí)雖未付出現(xiàn)

50、金，但它只是從銷(xiāo)售或租金收入中回收的原始投資（本金）并非收益（利息）。按“觀點(diǎn)二” ，假如某項(xiàng)資產(chǎn)或項(xiàng)目，原始投資1 個(gè)億，經(jīng)營(yíng)收入正好與經(jīng)營(yíng)支出相抵銷(xiāo)，所剩正好只是各年提攤折舊之和即原始投資1 個(gè)億。試問(wèn)，此時(shí)，收益值應(yīng)是1 個(gè)億，還是零？按“觀點(diǎn)二”，“折舊是收益”，收益應(yīng)是1 個(gè)億！那么，本金 1 個(gè)億在哪兒？正如美國(guó)評(píng)估專(zhuān)家理查德·M·貝茲在他的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)（第五版） 一書(shū)中指出的那樣： “應(yīng)計(jì)折舊估算值在估價(jià)的銷(xiāo)售比較法和收益法中很重要 ，在用凈收益除以銷(xiāo)售價(jià)格前，我們首先應(yīng)該從凈收益中減去建設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的年度退回金額（已投入資本的收回即年折舊費(fèi)） 。當(dāng)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值

51、隨著年限逐漸損耗時(shí)，這一步驟非常重要?！庇纱丝梢?jiàn)， “觀點(diǎn)二”對(duì)“折舊”的經(jīng)濟(jì)含義在定性認(rèn)識(shí)上是完全錯(cuò)誤的。還應(yīng)指出，靜態(tài)法所計(jì)算出來(lái)的還只是直接資本化中的年收益 a，只有除以相應(yīng)對(duì)口的收益（資本化）率后才是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。其二，動(dòng)態(tài)法。它是報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或收益現(xiàn)值法中計(jì)算未來(lái)各年預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流量的一種方法，屬投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估學(xué)范疇。如上文所述，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值即投資價(jià)值，它根本不是收益性資產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)收益與價(jià)值范疇里的東西。不能把“動(dòng)、靜”兩法所求的值等同或混淆起來(lái)。動(dòng)態(tài)法的取值一般根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)未來(lái)變化作出某些假設(shè)與估計(jì)，從而預(yù)測(cè)出各年的現(xiàn)金的流入、流出與凈流量。它是以整個(gè)

52、未來(lái)壽命期為計(jì)算單位的，遵循現(xiàn)金收付制、 不區(qū)分收益性支出與資本性支出與動(dòng)態(tài)成本原則。因此，固定資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)等資本性支出都應(yīng)于現(xiàn)金支付時(shí)一次性攤銷(xiāo)，不再在其后幾十年中分期（年、月）重復(fù)提支折舊與攤銷(xiāo)。這里，并沒(méi)有改變折舊攤銷(xiāo)的性質(zhì)，只是改變了攤銷(xiāo)的時(shí)點(diǎn)。它仍然是成本費(fèi)用與本金的回收，根本不是收益（如利息） 。還應(yīng)指出，動(dòng)態(tài)法所計(jì)算出來(lái)的還只是未來(lái)各年預(yù)測(cè)的凈現(xiàn)金流量，只有折算成現(xiàn)值求和后才是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值即投資價(jià)值。由此可知：靜態(tài)法分期提攤折舊與動(dòng)態(tài)法一次性攤銷(xiāo)都是正確的。要求靜態(tài)法中的收益不扣除年折舊，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于要求動(dòng)態(tài)法中不一次性列支原始投資。因此，靜態(tài)法必須扣除年折舊，不可漏扣；動(dòng)態(tài)法每

53、年收益不應(yīng)再扣除年折舊，不可重扣。這里的結(jié)論應(yīng)是： “觀點(diǎn)二”在會(huì)計(jì)學(xué)與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估學(xué)上所犯的錯(cuò)誤是：混淆了直接資本化法中計(jì)算年收益和報(bào)酬資本化法中計(jì)算未來(lái)各年凈現(xiàn)金流量的兩種根本不同的即靜態(tài)法與動(dòng)態(tài)法。（二）從評(píng)估目的的角度審視，“觀點(diǎn)二”混淆了收益界限不同的兩類(lèi)即微觀效益與宏觀效益。計(jì)算投資項(xiàng)目或擬購(gòu)資產(chǎn)的收益，首先應(yīng)明確其評(píng)估目的。從評(píng)估目的所涉及的收益界限不同，它可分為兩類(lèi)：其一，微觀效益。 它指以求取項(xiàng)目對(duì)投資者個(gè)人或企業(yè)的收益為評(píng)估目的。這種收益是從微觀效益出發(fā)的，因而不應(yīng)含所得稅。盡管所得稅是盈利中的一部分，性質(zhì)屬新創(chuàng)造價(jià)值，但它是國(guó)家的法定財(cái)政收入，而不是資產(chǎn)主體即投資者的收益，對(duì)于主體而言它只是一種付出