德國購物中心發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和趨勢

1、德國購物中心開展歷史、現(xiàn)狀和趨勢1964年，兩個(gè)月內(nèi)德國接連有兩家購物中心開張。這也是德國最早 的購物中心。一家是法蘭克福附近的Ma in-Tau nus-Ze ntrum;另一家是波鴻市的MainandRuhrpark。兩家購物中心的運(yùn)作都是國際化的：Mai n-Tau nus-Ze ntrum的 開發(fā)商是 加拿 大 的LarryShelmmobilie nverain-Taunu s-Ze ntrum 最近剛重新裝修和擴(kuò)建好， 吸引了幾個(gè)新成員的參加，其中有一個(gè)多廳電影院。這個(gè)購物中心依 然以露天為主，商鋪面積6.9萬平方米69萬平方英尺，80個(gè)店面， 目前由漢堡市的 ECEProjekt

2、ma nageme nt經(jīng)營。德國購物中心的開展 過程從二十世紀(jì)60年初以來，購物中心的德國的開展可分為四個(gè)階 段：1、早期從1964年起：早期的德國購物中心開展?fàn)顩r同美國 類似。最早的一批購物中心建在城外，均為一層，露天購物和露天停 車場。主力商店由百貨商店一統(tǒng)天下。購物中心和主要的交通道路及 高速公路相連，這一點(diǎn)是很重要的。簡樸的中心建筑只是一個(gè)露天的 賣場而已。2、扎根直到1975年：一些購物中心建在市區(qū)，但其 它大多數(shù)購物中心都建在德國六、七十年代在全國范圍內(nèi)造起的衛(wèi)星 城里面。這些購物中心的特征有：兩層，封閉的建筑結(jié)構(gòu)，黑暗的商 業(yè)街兩邊是燈火通明的商店櫥窗，店鋪都很小，多用途包括寫

3、字樓 和公寓。停車庫是多層的，超大型自助百貨商場成為主力商店。米爾海姆的 Rhein-Ruhr-Zentrum 和漢堡的 AlstertalEinkaufszentrum 是這 種類型購物中心的典型代表兩家購物中心都在九十年代重新裝修 過，并獲得ICSC頒發(fā)的歐洲購物中心獎(jiǎng)，目前一直在成功地運(yùn)轉(zhuǎn)。3、城內(nèi)開展直到1985年：70年代新的建筑規(guī)章促進(jìn)了購物中心 重點(diǎn)向城內(nèi)開展。這一時(shí)期的購物中心以復(fù)雜、引人入勝的建筑為特 色。玻璃屋頂采光十足。有一些購物中心，如杜塞爾多夫的Koe-Galerie 和漢堡市中心的一些拱廊商業(yè)街， 開始嘗試通過創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，將 購物和休閑融在一起。第一次，購物中心

4、的中央往往是一個(gè)種栽了很 多植物、有很多美麗景觀的庭院。4、整修、更新和新觀念直到2000 年：二十世紀(jì)的最后1015年間，許多 第一代的購物中心都整修 一新，有一些把屋頂重新?lián)Q過，有一些參加了新的建筑元素，還有許 多是大批更換了租戶。此外，開發(fā)商在中小城鎮(zhèn)找到了新的購物中心 開發(fā)場所?，F(xiàn)代的德國購物中心以高雅的內(nèi)外建筑為特色。 新的購物 環(huán)境已經(jīng)營造出來了-特別是餐飲和烹飪環(huán)境，顧客在大廳里就餐， 臺(tái)子上是新鮮的食品，還有各式各樣的美食館。有一些購物中心把規(guī) 模適中的專業(yè)服裝店和有實(shí)力的零售商作為主力商店。市區(qū)的優(yōu)勢 1990年德國統(tǒng)一以來，購物中心數(shù)量翻了三倍?，F(xiàn)在有279家，可出租總面積

5、達(dá)920萬平方米9200萬平方英尺。其中37%在城區(qū)市 區(qū),36%在市郊，27%在城市外。這組數(shù)據(jù)說明了一直以來，市區(qū) 在德國零售業(yè)分布中所占的重要地位。 早在二十世紀(jì)六十年代初，就 有人預(yù)言小雜貨店mom and popstore9會(huì)消失，因?yàn)槌鞘腥硕?會(huì)習(xí)慣到更遠(yuǎn)一點(diǎn)的購物中心去。 而事實(shí)是，一直到今天德國城市內(nèi) 的零售店結(jié)構(gòu)依然沒有改變。幾年前，有些小雜貨店甚至在一些大城 市興旺起來。近來小雜貨店主要活潑在小城市和村莊。 七十年代是連 鎖店的天下，不過往往是買下已有的零售店門面用來開連鎖店，這樣就維持了一貫的城區(qū)零售店分布結(jié)構(gòu)。一個(gè)例外是，德國統(tǒng)一后，在 德國東部，超級(jí)中心poaurit

6、x商店現(xiàn)在也躋身于一流的連鎖店。其 它做的好的還有 Mango和Zara 都來自于西班牙，以及 Gap和 EddieBauer 都來自美國。許多國際零售商都在城市的最好購物區(qū) 尋找黃金位置，但是這很難找到，并且非常昂貴。結(jié)果，Marks&Spencer 不得不關(guān)閉在德國開的六個(gè)店中的四個(gè)；Toys 'R' Us日子也不好過。 總體來說，德國的零售商們在其它國家還未取得成功。 個(gè)別成功的有： 在澳大利亞、比利時(shí)和荷蘭開設(shè)的折扣食品商店；時(shí)裝設(shè)計(jì)師Escada Joop和JilSander等；MediuMarkt，電子耗材零售商；Douglas香水店， 國外開店面積有1.5

7、萬多平方米多15萬平方英尺。許多零售商一一 特別是書籍、電子耗材、運(yùn)動(dòng)器材和服飾類零售商都正在尋找更大的 店面。在城區(qū)，大的店面尤其難找，租金極其昂貴。因此， A類地段 和B類地段的租金差距繼續(xù)擴(kuò)大。購物中心的租費(fèi)比城區(qū)沿街店面 的租費(fèi)要低得多。未來前景今后幾年，零售業(yè)的開展依然是以鬧市區(qū) 的購物中心和單個(gè)的零售店為主導(dǎo)，城外的大型購物中心處于劣勢。 另一方面，德國購物中心的銷售份額日益增加， 它們吸引顧客的關(guān)健 在于：標(biāo)準(zhǔn)化的開放時(shí)間。長期以來，德國的零售商們都按各自的時(shí) 間表行事，尤其在城市里，沒有一個(gè)統(tǒng)一的營業(yè)時(shí)間，在消費(fèi)者中造 成相當(dāng)大的混亂。電子商務(wù)對(duì)德國零售業(yè)的沖擊難以預(yù)料，不過人們認(rèn)為沖擊不會(huì)很大。雖然通過互聯(lián)網(wǎng)可以很方便地購置商品，也有許 多德國零售商在開展網(wǎng)上購物，但是，對(duì)客戶來說，在商店或購物中 心享受