土地增值稅清算指南與納稅籌劃

1、土地增值稅清算指南與納稅籌劃推薦開征土地增值稅的目的（1）為了增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場。（2）為了限制房價上漲過快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。（3）為了提高我國土地的利用效率。（4）為了規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。主要亮點(diǎn)有兩個，其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率；二是對于不同類型的房產(chǎn)實(shí)行差別稅率。征稅方法：實(shí)行先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號）提高戰(zhàn)略級別的嚴(yán)厲性（體現(xiàn)在兩個方面）：（一）將遏制房價與維護(hù)社會穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價的社會危害性評級最嚴(yán)厲

2、的一次。（二）首次將問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，通知強(qiáng)調(diào)：“對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”，并且讓監(jiān)察部介入。這意味著，維護(hù)房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。遏制房價過快上漲的四大手段：（一）運(yùn)用信貸政策遏制房價上漲國十條要求，單套面積在90M2以上的，提高首付比例；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。（二）堅決遏制外地炒房者國十條要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根

3、據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。（三）發(fā)揮稅收的調(diào)控作用國十條要求發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。（四）以問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力國十條指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立考核問責(zé)機(jī)制，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)

4、定的，要追究責(zé)任。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號）一、統(tǒng)一思想認(rèn)識，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)201010號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)201010號文件精神落到實(shí)處。二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲

5、的掛鉤機(jī)制。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。（1）除保障性住房外；保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%；（3）中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%；（4）西部地區(qū)省份不得低于1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。三、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。四、深入貫徹土地增

6、值稅清算管理規(guī)程，提高清算工作水平。對清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機(jī)制，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。2010年稅收專項檢查工作方案 土地增值稅部分1、是否按規(guī)定申報預(yù)繳土地增值稅，其會計處理是否正確。2、是否不按規(guī)定進(jìn)行成本分?jǐn)?，增值額的計算是否正確。國稅發(fā)（2009）31號文3、對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。國稅發(fā)（2009）91號文4、是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。5、是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。國稅發(fā)（2006）187號文6、是否按規(guī)

7、定對開發(fā)成本中的利息支出進(jìn)行分離，超過貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。國稅函2010220號7、土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧1、2006年3月2日，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號文）；2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）；3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（國稅發(fā)2007132號）；4、2008年4月11日，國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知（國稅函2008318號）；5、2

8、009年4月29日，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見（國稅發(fā)200985號）；6、2009年 5月 20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā) 200991號）；7、2010年5月19日，國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函2010220號）；8、2010年5月25日，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號）。第一節(jié) 土地增值稅概述（上）一、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上

9、建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。1、“國有土地”是指法律規(guī)定屬于國家所有的土地。2、地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。（三）征稅范圍的界定：1土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅。只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為； 2土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。 二、收入總額的確認(rèn)（一）清算管理規(guī)程：審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證及其他

10、有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致的，以實(shí)測面積確認(rèn)收入。（二）220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測量面積不一致，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 繳納土地增值稅。（六種）國稅發(fā)200618

11、7號，國稅函（2009）3號，財企（2009）242號（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。三、扣除項目內(nèi)容：扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。國稅發(fā)200931號，國稅函2010220號1.同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。2.是否存在將房地產(chǎn)

12、開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國稅函2010220號（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目

13、的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。清算管理規(guī)程：審查支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。臨時性的3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。審查時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情

14、形。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂惏l(fā)200931號4.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。（1）發(fā)生的費(fèi)用是否與工程結(jié)算報告（書）、工程決算報告（書）、審計報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計算扣除項目。甲供材料（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（4）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅

15、務(wù)機(jī)關(guān)開具（例，鋁合金門窗）。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。國稅發(fā)200931號，國稅函2010220號（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計入公共配套設(shè)施費(fèi)。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建

16、造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 計算土地增值稅時，無發(fā)票不得扣除。提示：國稅發(fā)200631號： 1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。例、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)，城市配套設(shè)施較差，為提高小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學(xué)校，建設(shè)總投資300

17、0萬元，市財政局同意用教育經(jīng)費(fèi)給予補(bǔ)償2400萬元，補(bǔ)償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決。（1）收到補(bǔ)償款借：銀行存款 2400萬貸：開發(fā)產(chǎn)品 2400萬（2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。借：營業(yè)外支出等 600萬貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬 在計算土地增值稅時，應(yīng)調(diào)整到“開發(fā)產(chǎn)品”中。提示：國稅發(fā)200631號：2、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（1）利用地下人防工程建造的車庫；（2）獨(dú)立的、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫。單獨(dú)核算成本6.開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊

18、費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 屬于彈性較大的費(fèi)用項目。審核開發(fā)間接費(fèi)用時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。鏈接 營銷設(shè)施購建的方式：國稅發(fā)200931號： （1）銷售完成后可以對外出售的；開發(fā)產(chǎn)品核算 （2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發(fā)間接費(fèi) （3）在開發(fā)的商品房中裝修成營銷設(shè)施； （4）不可以對外出售的臨時建筑；售樓部 （5）經(jīng)營租賃的營銷設(shè)施。裝修費(fèi)在長期待攤費(fèi)

19、用核算，推銷記入開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)所得稅法：建造時間超過12個月的建造期間發(fā)生的借款費(fèi)用計入計稅基礎(chǔ)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”和的10%以內(nèi)計算扣除。 依附“制造成本法”。簡稱“按照建造成本的10扣除”。計算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （四）財政部規(guī)定的其他扣除項目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之” 之和加計20的扣除；簡稱按照建造成本的20加計扣除。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在

20、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。印花稅不得重復(fù)扣除（六）舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。財稅200621號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過6個月、未滿12個月的，可

21、以視同為一年。（意味著不足6個月的不計算扣除額）國稅函2010220號第一節(jié) 土地增值稅概述（下）四、扣除項目的具體要求（一）對原始憑證的要求：清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定：清算管理規(guī)程第22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合

22、同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。身份證復(fù)印件（2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。解決辦法：在合同中約定。15%預(yù)付款，結(jié)算款，85%后不再預(yù)付款，5%保證金（二）對單位面積建安造價的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造

23、價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（京地稅地2009245號）清算管理程序第25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。房地產(chǎn)類型 竣工年代 核定單位成本（元/平方米）多層住宅及底商 2001及以前 1386 2002 1402 2003 1469 2004 1502 2005 1486 2006 1512 2007 1586 2008 1798高層住宅及底商 2001及以前 2425 2002 2435

24、 2003 2621 2004 2807 2005 2769 2006 2790 2007 2987 2008 2997北京市分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計算：1.細(xì)則規(guī)定：利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5以內(nèi)計算扣除。2. 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知（國稅函發(fā)1995110號）規(guī)定：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三

25、項費(fèi)用（指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10以內(nèi)計算扣除。3.國稅函2010220號：（1)利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除（2）全部使用自有資金沒有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（1）、（2）項所述兩種辦法。 選擇一種（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。4.財稅字1

26、995048號：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 計算土地增值稅時，將利息支出“從開發(fā)成本”中剔除分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。國稅發(fā)（2009）31號按照直接成本法分配。利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。土地增值稅的計算方法： （1）增值額銷售收入總額扣除項目金額 （2）增值率增值額÷扣除項目金額 （3）選擇適用稅率：四檔稅率 （4）土地增值稅增值額×適用稅率扣除項目金額×扣除率扣除項目金額建造成本開發(fā)費(fèi)用加

27、計扣除額有關(guān)稅金 建造成本10建造成本20建造成本+5.5銷售收入總額 1.3×建造成本營業(yè)稅金及附加 前提：實(shí)施細(xì)則規(guī)定的建造成本中不含利息支出。3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算的變化國稅發(fā)2007132號第三十五條（八）：在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。4.國稅函2010220號：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按稅收規(guī)定的10計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息允許據(jù)實(shí)扣除，其余開發(fā)費(fèi)用按5扣除?？鄢椖康挠嬎愎剑海?）

28、企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項目金額（建造成本已計入開發(fā)成本的借款利息）×1.3與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 1.3×不含息建造成本營業(yè)稅及附加（2）企業(yè)開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項目金額（1.25×不含息建造成本 營業(yè)稅及附加）實(shí)際支付的利息 金融機(jī)構(gòu)利息支出 5%建造成本 據(jù)實(shí)扣除法 金融機(jī)構(gòu)利息支出 5%建造成本 比例扣除法（四）開發(fā)成本計算和費(fèi)用分?jǐn)偟囊?國稅發(fā)200931號1.開發(fā)產(chǎn)品計稅成本：是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費(fèi)用。 開發(fā)費(fèi)用的對象化2.

29、計稅成本對象的確定原則。成本對象：是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的承擔(dān)費(fèi)用的項目。 開發(fā)成本的承擔(dān)者（項目）。（1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對象。 可售開發(fā)產(chǎn)品 獨(dú)立成本對象 不可售開發(fā)產(chǎn)品 過渡性成本對象（2）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。可否銷售原則（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核

30、算。例如，一個綜合樓，地下為車庫，13層為商業(yè)用房，420 層為住宅。小區(qū)內(nèi)多棟樓房結(jié)構(gòu)近似，開竣工時間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、地下車庫等。（4）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。例如，商鋪與住宅，結(jié)構(gòu)、層高、室內(nèi)設(shè)備、裝飾都不同。（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算?！皞浒钢贫取保旱?6條“成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本

31、對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意”。3.成本分?jǐn)偡椒ǎ簩餐杀竞筒荒芊智遑?fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則進(jìn)行分配。（1）占地面積法（落地面積法）：指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配；然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。例：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總

32、建筑面積的比例進(jìn)行分配。受益原則一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。例：配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)。（3）直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。例：開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用（4）預(yù)算造價法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。例：借款費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)4.下列成本應(yīng)按規(guī)定方法進(jìn)行分配：（1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配

33、。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（2）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的免征土地增值稅。 財稅2006141號規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)

34、定，可在各省級人民政府根據(jù)國辦發(fā)200526號制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 國辦發(fā)200526號對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定的原則條件是 ： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 2、單套建筑面積在120平方米以下； 3、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在以內(nèi)。（二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠條例第八條 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。細(xì)則解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。財稅20062

35、1號進(jìn)一步明確：（1）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；（2）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。（三）個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、細(xì)則：個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,按規(guī)定計征土地增值稅。2、 財稅字1999210號規(guī)定： 對居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。3、個人之

36、間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。4、自2008年11月1日起對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠財稅字1995048號第一條：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的（函單位及個人），投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。財稅200621號補(bǔ)充：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字199548號第一條暫免征收土地增值稅的

37、規(guī)定。（五）合作建房的稅收優(yōu)惠對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（六）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。（七）舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824號）：第一條（三）企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中

38、抵減。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算一、土地增值稅的征收管理1、細(xì)則第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項目全部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。2、財稅200621號：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。3、國稅發(fā)201053號：第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各

39、地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。（1）除保障性住房外 保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%；（3）中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%；（4）西部地區(qū)省份不得低于1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。二、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任： 1、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 2、對納稅人申報情況進(jìn)行審核。國稅發(fā)（2009）91號（二）納稅人的

40、責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。三、土地增值稅的前期管理1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實(shí)施項目管理。按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。國稅發(fā)199590號：開發(fā)商應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅項目登記表。京地稅地（2009）105號 30天內(nèi)2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。3、對

41、納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項目專用票據(jù)管理措施。四、土地增值稅的清算受理（一）土地增值稅的清算單位1、 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算；2、 對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；3、開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。清算管理規(guī)程：對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 （二）土地增值稅清算項目的確定1.應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在

42、滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。要求清算的項目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定并下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。五、納稅人清算土地增值稅

43、時應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。六、收到清算資料后的處理方式清算管理規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土

44、地增值稅清算的處理方式有三種：1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。3、對不符合清算條件的項目，不予受理。意味著可能對該項目的土地增值稅清算，按照清算管理規(guī)程第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。七、土地增值稅清算項目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。清算管理規(guī)程第12條：納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告

45、。國稅發(fā)201053號：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。八、土地增值稅清算的審核國稅發(fā)201053號：土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)；組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，按照土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。（一）土地增值稅清算的審核部門 稅務(wù)機(jī)關(guān)清算管理規(guī)程第五條

46、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（二）審查內(nèi)容1、清算項目的審查：（1）清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；（2）對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；（3）對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅(91號文第十七條）。2、收入情況的審核：（1）重點(diǎn)審核“銷售明細(xì)表”、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；（2）對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量

47、面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；（3）對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況；（4）視同銷售房產(chǎn)的審查。確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。3、扣除項目金額的審查（1）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（2）計算扣除項目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（3）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模乐谷藶檎{(diào)節(jié)成本。（

48、5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。九、土地增值稅的核定征收清算管理規(guī)程第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）

49、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書。5%國稅發(fā)201053號：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。十、土地增值稅的清算補(bǔ)繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 1.納稅人按規(guī)

50、定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 2.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按“清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算清算時計算： 單位可售面積成本費(fèi)用開發(fā)總成本費(fèi)用÷總可售面積 清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時計算:扣除項目的建造成本單位可售面積成本費(fèi)用×銷售面積第三節(jié) 土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價技巧：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)：例3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普通住宅樓，總面積12,000平方米

51、，平均單位售價2,000元，銷售總額2,400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1,200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅率0.5，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。1、收入總額：2400萬；2、扣除項目金額（扣除利息支出100萬）：（1）取得土地使用權(quán)金額：324萬（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：1100萬 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（324+1100）×10% = 142.4萬 （4）加計20%扣除數(shù)：（324+1100）×20% = 284.8萬（5）扣除營業(yè)稅及附加：2400×

52、;5%×（1+7%+3%）= 132萬扣除項目金額合計：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬3、增值額：24001983. 2 = 416.8萬4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%建造成本5 、應(yīng)交土地增值稅：416.8 × 30% 0 = 125.04萬6、獲利金額收入成本費(fèi)用利息稅金 24003241100100132125 619萬假設(shè)：降價到1975/平方米增值額23701981.6 388.4萬；增值率388.4÷1981.6=19.6% 小于20%，免繳土地增值稅。獲利金額23

53、703241100100130.4 715.6萬多獲利715.661996.6萬計算免稅臨界點(diǎn)：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y。于是：按照建造成本10計算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y；財政部規(guī)定的加計20扣除額為0.2Y；允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為：X×5×（173） 0.055X計算：當(dāng)增值率為20%時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系： X（1.3Y+0.055X）÷（1.3Y+0.055X）=20% 0.934X 1.56Y X 1.67024Y即：增值率 20%時，售價為建造成本的1.67024倍;當(dāng)X1.67024Y時,增值率20%，根據(jù)

54、稅法規(guī)定，免交土地增值稅。所以，我們把1.67024稱為“免稅臨界點(diǎn)定價系數(shù)”。根據(jù)上述計算方法，我們得到高收益最低定價系數(shù)為1.82014。用圖表示如下：不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤少 相對稅負(fù)輕、利潤高 1.67024 1.82014 （免稅臨界點(diǎn)定價系數(shù)）（高收益最低定價系數(shù)）上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.66元/平方米免稅臨界點(diǎn)定價1186.66×1.670241982.00元/平方米高收益最低定價1186.67×1.820142159.91元/平方米計算驗證：（1）當(dāng)定價為每平方米1982.00元 ，銷售總額為2378.40萬 扣除項目金額1424×1.32378.40×5.5%1982.01萬 增值額2378.401982.01396.39萬 增值率3