淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問(wèn)題及對(duì)策

1、淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問(wèn)題及對(duì)策房屋拆遷工作是城市建設(shè)中的一個(gè)重要方面和重要環(huán)節(jié)。 房屋拆 遷工作的平穩(wěn)進(jìn)行， 對(duì)推動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)， 改善城 鄉(xiāng)環(huán)境和廣大被拆遷人居住條件， 保障各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)工程的順利實(shí)施 等各方面均做出了積極貢獻(xiàn)。在房屋拆遷工作中， 房屋拆遷評(píng)估工作又是此項(xiàng)工作中不可或缺 的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 房屋拆遷評(píng)估包括對(duì)被拆遷房屋的分類(lèi)評(píng)估和分戶(hù) 評(píng)估。分類(lèi)評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋， 按照區(qū)位、 結(jié)構(gòu)、用途等分類(lèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的評(píng)估。 分戶(hù)評(píng)估是指 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶(hù)根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面 積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等

2、因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的 評(píng)估。按照相關(guān)規(guī)定， “拆遷分類(lèi)評(píng)估價(jià)格可用以指導(dǎo)拆遷人與被拆 遷人協(xié)商確定被拆遷房屋補(bǔ)償金額”；“房屋拆遷管理部門(mén)在行 政裁決時(shí)， 對(duì)逾期不申請(qǐng)復(fù)估和評(píng)估技術(shù)鑒定的， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)分戶(hù)評(píng)估 報(bào)告確定對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額” （湖南省城市房屋拆遷評(píng) 估管理規(guī)定湘建房（2004）264號(hào)第七條、第二十八條）。由此可 見(jiàn)，房屋拆遷評(píng)估的結(jié)果與拆遷當(dāng)事人 （拆遷人與被拆遷人） 的切身 利益密切相關(guān)。通過(guò)評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于 減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡(jiǎn)化拆遷補(bǔ)償安置程序。通過(guò)評(píng)估確定被拆遷房屋價(jià)格， 是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)際損

3、失能夠準(zhǔn)確、 合理得到補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。 如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠 客觀(guān)公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷補(bǔ)償談判無(wú)法達(dá)成一致，進(jìn) 而影響到整個(gè)拆遷工作的進(jìn)展。房屋拆遷因土地性質(zhì)的不同分為國(guó)有土地上的房屋拆遷和集體 土地上的房屋拆遷。 對(duì)此，筆者作為一名從事房屋拆遷評(píng)估的工作人 員，結(jié)合自身體會(huì)， 將在上述兩類(lèi)房屋拆遷評(píng)估工作過(guò)程中遇見(jiàn)的問(wèn) 題及對(duì)策簡(jiǎn)述如下 對(duì)已建項(xiàng)目性質(zhì)、 用途、權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代） 層高等因素的認(rèn)定及對(duì)策在城市房屋拆遷中，相關(guān)文件有明確規(guī)定： 湖南省實(shí)施城市 房屋拆遷管理?xiàng)l例辦法（湖南省人民政府令第157號(hào)）第七條： “被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)

4、屬證書(shū)為準(zhǔn)；權(quán)屬 證書(shū)未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用 途的，以規(guī)劃行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！?湖 南省建設(shè)廳湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（湘建房（2004）264號(hào)）第十四條進(jìn)一步明確了： “被拆遷房屋的性質(zhì)、 用途、面積， 以房屋權(quán)屬證書(shū)、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用 途的，以規(guī)劃行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。 當(dāng)事人 對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、 用途存在分歧的， 應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén) 申請(qǐng)確認(rèn);當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市 規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn) ”以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中

5、，“住改 非”的情況是較多存在的， 如何確定此類(lèi)房屋用途、性質(zhì)也是拆遷當(dāng) 事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。 筆者認(rèn)為在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮被拆遷 房屋的實(shí)際用途而不應(yīng)僅看其房產(chǎn)證或其他檔案記錄文件。 因?yàn)楫a(chǎn)權(quán) 證明等文件記錄中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途。 既然房屋所有人對(duì) 房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有 人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途。 這是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重， 也是尊 重房屋自然屬性的體現(xiàn)。 當(dāng)然實(shí)際用途的是終認(rèn)定，還需要管理部門(mén) 制定相應(yīng)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)需要認(rèn)定為“商業(yè)用途”的房屋， 須 由被拆遷人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及完稅憑證等相關(guān)資料作為 實(shí)際用途認(rèn)定的依

6、據(jù)等等， 至于經(jīng)營(yíng)年限要求等細(xì)節(jié)方面要求可由相 關(guān)部門(mén)根據(jù)各地實(shí)際情況予以確定。城市房屋的用途、 性質(zhì)等關(guān)鍵因素確定后， 其他如結(jié)構(gòu)、 成新（建 筑年代）、層高、樓層、朝向等均應(yīng)由估價(jià)人員在項(xiàng)目外勘時(shí)與產(chǎn)權(quán) 文件一一核實(shí)查證，以上因素都應(yīng)在評(píng)估中予以考慮。評(píng)估過(guò)程中， 除估價(jià)人員應(yīng)用日常經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估修正以外， 相關(guān)管理部門(mén)亦應(yīng) 組織制定統(tǒng)一的調(diào)整修正系數(shù)供估價(jià)人員使用， 盡量地避免誤差并求 得客觀(guān)公正的評(píng)估結(jié)果。以上可見(jiàn)房屋產(chǎn)權(quán)資料在拆遷評(píng)估中的重要意義。 它是估價(jià)時(shí)必 須掌握的重要資料， 是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、 土地使用權(quán)等權(quán)益 的有效法律憑證。 它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，

7、土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn) 讓?zhuān)┖贤?，建筑用地?guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售 許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估 價(jià)工作中的難點(diǎn)， 又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)， 也是估價(jià)師首先要解決的問(wèn) 題。但是，在進(jìn)行集體土地上的農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估過(guò)程中， 筆者 發(fā)現(xiàn)它們中的大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料證明， 那么 相關(guān)因素的認(rèn)定問(wèn)題較之城市房屋拆遷來(lái)說(shuō)又進(jìn)一步凸顯出來(lái)。比 如：用途問(wèn)題 ，評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些 簡(jiǎn)易工棚， 面積從幾個(gè)平方米至幾百平方米不等， 內(nèi)置一些基本生產(chǎn) 工具等，或作為加工場(chǎng)地等，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這必 然會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生

8、偏差。 對(duì)此類(lèi)問(wèn)題， 應(yīng)由估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)將實(shí)際 情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關(guān)人員見(jiàn)證簽 名，同時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映并協(xié)助有關(guān)部門(mén)制定行政規(guī)章， 以求在本地 區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依;結(jié)構(gòu)問(wèn)題 ，集體土地上的房屋情況多樣，有 的是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位為木結(jié)構(gòu)； 有的下部為混合結(jié)構(gòu)上 部為木結(jié)構(gòu)，評(píng)估時(shí)簡(jiǎn)單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來(lái)評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏 差。在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)時(shí)， 可 采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開(kāi)估價(jià)， 再合二為一作為該房屋評(píng)估 價(jià);建成年份問(wèn)題 ，由于多數(shù)集體土地上的房屋缺少

9、房產(chǎn)證也無(wú)建房 資料，而在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份， 極少會(huì)如實(shí)相告， 同時(shí)由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對(duì) 房屋內(nèi)外墻重新進(jìn)行貼飾和粉刷， 這又進(jìn)一步加大了估價(jià)人員對(duì)房屋 成新認(rèn)定的難度。 因此，評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)除詢(xún)問(wèn)相關(guān)人員外還 需作更詳細(xì)的觀(guān)察以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來(lái)的偏差， 另外 在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單， 上列對(duì)被拆遷人房屋實(shí)勘所 判定的結(jié)構(gòu)、估計(jì)成新率（建筑年代）、重置價(jià)等內(nèi)容，召集村長(zhǎng)、 書(shū)記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審， 排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象， 以求對(duì)房屋有 一個(gè)正確的估價(jià);其他問(wèn)題 ，在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同， 如有 無(wú)圈梁、

10、底層有無(wú)架空等等，如果不把工作做細(xì)，評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生 偏差。 從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣，按不同地區(qū)文件， 層高每增加數(shù)厘米房屋價(jià)值就會(huì)按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。 實(shí)際評(píng) 估中，大梁、圈梁及底層架空層問(wèn)題可套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià)，對(duì)于 平套結(jié)構(gòu)價(jià)， 那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作可按 “結(jié)構(gòu)問(wèn)題”中所列進(jìn) 行操作。二、對(duì)突擊建房、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問(wèn)題的認(rèn)定及對(duì)策 在評(píng)估過(guò)程中還會(huì)碰到被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后突擊建房、 突 擊裝修的問(wèn)題， 該問(wèn)題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡(jiǎn)單， 因 為拆遷公告公布后房屋拆遷主管部門(mén)將 “書(shū)面通知土地、 規(guī)劃等有關(guān) 部門(mén)暫停辦理房屋的新建改建擴(kuò)建、 改變房屋

11、用途和土地用途、 房屋租賃等有關(guān)手續(xù)?！保ㄩL(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第十二條），因 而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產(chǎn)權(quán)證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認(rèn)定。又根據(jù)“拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建 筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)時(shí)限的臨時(shí)建筑，以及 征用土地公告頒布后擅自進(jìn)行的房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償”的政策，對(duì)此類(lèi)突建房屋及突擊裝修部分的價(jià)值是 不予評(píng)估且不予補(bǔ)償?shù)摹６鲜鐾粨艚ǚ?、突擊裝修的問(wèn)題在農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬管 理不完善。所有權(quán)證資料本身不齊備的情況下，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)即使估 價(jià)人員可明確判定其房屋為突擊修建、 裝修的，也難以簡(jiǎn)單將其定性 為違

12、章、臨時(shí)建筑或突擊裝修的部分。解決此類(lèi)問(wèn)題一是要作好政策 宣傳，二是由有關(guān)部門(mén)在拆遷公告公布后盡快地對(duì)各被拆遷戶(hù)的房屋 面積、裝修等各項(xiàng)情況及時(shí)查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)面積和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處 理的文件，由估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估，對(duì)超標(biāo)部分交由有關(guān)行政部 門(mén)處理。還沒(méi)有制定相應(yīng)規(guī)范文件的須向有關(guān)部門(mén)反映并協(xié)助有關(guān)部 門(mén)制定相應(yīng)評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件等。有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹(shù)等植物，你今天評(píng)他明天 移，防不勝防。對(duì)于要求估價(jià)人員對(duì)此進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)估價(jià)的，解決此 類(lèi)問(wèn)題最好的辦法是在拆遷公

13、告公布后請(qǐng)村里的有關(guān)人員盡快地配 合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)，在清單上請(qǐng)被拆遷人及村有關(guān)人簽字，這 樣做才會(huì)有據(jù)可查并收到事半功倍的效果。三、對(duì)在建工程項(xiàng)目的補(bǔ)償問(wèn)題對(duì)于城市居民或農(nóng)村集體土地上村民的正在建造的房子，當(dāng)房子造到一半土地被征用了的情況應(yīng)如何評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格呢？在實(shí)踐中，新房在建工程補(bǔ)償一般是以實(shí)際完成工程量的重置評(píng)估價(jià)格進(jìn)行協(xié)商 補(bǔ)償。當(dāng)然，被補(bǔ)償?shù)脑诮üこ瘫仨毷且淹ㄟ^(guò)了規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，持有 建房許可證等合法的在建項(xiàng)目。四、宅基地范圍內(nèi)的副業(yè)棚舍、附屬物的補(bǔ)償問(wèn)題宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地財(cái)物補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)土資源部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定和 參照建設(shè)

14、工程分類(lèi)的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本市的市場(chǎng)供求綜合因素 確定的，其中分為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、非居住房屋及附屬設(shè)施、畜禽類(lèi)、 水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對(duì)未列入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍的 產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補(bǔ)償不計(jì)土地使用權(quán)基價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼的補(bǔ)償因素。五、改制企業(yè)房屋的評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題改制企業(yè)在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問(wèn)題， 由于改制是“一企一策”，企業(yè)改制后，其房屋所占用的土地使用性 質(zhì)繁雜多樣，有出讓、轉(zhuǎn)為租賃、保留劃撥、土地使用權(quán)剝離或部分 剝離等多種形式。對(duì)不同土地使用性質(zhì)的房屋評(píng)估補(bǔ)償， 現(xiàn)行政策沒(méi) 有明確規(guī)定。解決改制企業(yè)的房屋評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題，要按改制企業(yè)占有的合法權(quán)

15、 益與主張補(bǔ)償權(quán)利相一致的原則，在拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)依據(jù)改制時(shí)所付 出的改制成本取得的完全權(quán)益為前提，遵循 誰(shuí)投入、誰(shuí)占有、誰(shuí)受 益”的原則進(jìn)行。凡改制企業(yè)所使用的被拆遷房屋，在改制時(shí)包括所 使用的國(guó)有土地一并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估列入改制成本的，就可享有完全的房地產(chǎn)權(quán)益，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償給改制企業(yè)。對(duì)企業(yè)在改制中， 僅對(duì)房屋建筑物作為資產(chǎn)評(píng)估，未將土地資產(chǎn)列入改制評(píng)估范圍的，因其占有的房地產(chǎn)權(quán)益不完全，補(bǔ)償不應(yīng)包含地價(jià)因素，但為了有利 于拆遷，在拆遷評(píng)估時(shí)，可按照完全的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然 后在評(píng)估額中參照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)比例扣減后，再全部補(bǔ)償給改制企業(yè)。筆者在近期所做的拆遷評(píng)估工作中發(fā)現(xiàn)，

16、 在改制企業(yè)的補(bǔ)償評(píng)估 中，許多評(píng)估人員忽視了該項(xiàng)重要因素， 未能細(xì)致調(diào)查各被拆遷的改 制企業(yè)的相關(guān)改制資料，其評(píng)估報(bào)告中對(duì)各被拆遷單位所適用的評(píng)估 標(biāo)準(zhǔn)（如在確定改制企業(yè)的土地類(lèi)型、 界定土地用途及對(duì)土地評(píng)估結(jié) 論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評(píng)估價(jià)值與實(shí) 際情況相偏離，而評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性將直接影響到當(dāng)事人雙方的利 益，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀(guān)公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使 拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀(guān)公正性的信任?？傊?，拆遷評(píng)估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作， 必須有行政管理等相關(guān)部門(mén)的充分重視及積極配合，相關(guān)部門(mén)應(yīng)針對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問(wèn)題也進(jìn)行了深入的研究和

17、探討， 提出了完善城市房屋 拆遷評(píng)估體系的建議，制定并進(jìn)一步完善與拆遷工作息息相關(guān)的各項(xiàng) 拆遷評(píng)估工作的指導(dǎo)性意見(jiàn)、管理規(guī)定，如文中所提及的“改制企業(yè) 拆遷評(píng)估指導(dǎo)性意見(jiàn)”、“集體土地上房屋及附屬物評(píng)估管理規(guī)定”等 等。選擇有代表性的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示， 并進(jìn)行裝修評(píng)估指導(dǎo)價(jià)、房屋重置價(jià)、區(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo) 準(zhǔn)的適時(shí)更新房屋拆遷管理部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，增強(qiáng)緊迫性、責(zé)任感，認(rèn)真研究拆遷當(dāng) 事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，尋求解決老百姓反映強(qiáng)烈、矛盾突出問(wèn) 題的方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，積極地進(jìn)行各項(xiàng)拆遷政 策的宣傳工作，使拆遷各方當(dāng)事人及被拆遷當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)、 街道辦事