動態(tài)成本管理作業(yè)指引

1、藍岳集團流程管理手冊編號：LYJT-WI-CB03版本：A / 0動態(tài)成本管理作業(yè)指引編制： 日期 審核： 日期 審批： 日期 修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準人1. 流程概況流程目的及時發(fā)現(xiàn)項目動態(tài)成本與目標成本的偏離，及時采取預警措施，最終使項目結(jié)算成本在成本目標的可允許范圍內(nèi)。適用范圍適用于公司房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本確定后的動態(tài)成本管理。定義1. 動態(tài)成本：是對項目結(jié)算的成本預測，是在某一時點對項目已發(fā)生和預計發(fā)生成本的綜合考慮。一般而言，動態(tài)成本管理主要指目標成本確定后的管理監(jiān)控事項。2. 成本預警：項目開發(fā)建設過程中發(fā)生了原先預見不到的事項或者因管理不善，導致成本細項即

2、將或很可能超出目標成本時，由相關(guān)責任人向上一級領(lǐng)導發(fā)出警示的行為。流程主導部門成本管理部/城市公司成本部流程參與部門集團各部門、城市公司各部門流程關(guān)鍵點關(guān)鍵點說明備注項目工程成本動態(tài)控制2.3動態(tài)成本管理實施2.4部門流程中承擔職責城市公司成本部1. 負責項目成本（管理費用、財務費用、非工程類營銷費用除外）的動態(tài)監(jiān)控。2. 負責編制每月城市公司成本簡報，并上報成本管理部。成本管理部1. 負責對各城市公司項目成本監(jiān)控。城市公司財務部1. 負責項目管理費用、財務費用、非工程類營銷費用的動態(tài)監(jiān)控。相關(guān)部門1. 配合成本動態(tài)信息收集并根據(jù)要求控制成本。2. 工作程序2.1 動態(tài)成本管理基本原則2.1.

3、1 成本管理部/城市公司成本部是動態(tài)成本監(jiān)控的責任部門，對動態(tài)成本信息的真實性、及時性和準確性負責。2.1.2 動態(tài)成本管理主要是對動態(tài)成本相對目標成本的變動情況及項目開發(fā)各環(huán)節(jié)責任成本執(zhí)行的分析，通過成本簡報及時反映、上報。2.1.3 動態(tài)成本預估主要依據(jù)包括：合同臺帳（含合同變更信息）、月度簽證匯總表、材料價格信息變動、外部相關(guān)單位的價格取費標準變動、索賠訴訟等。2.1.4 動態(tài)成本需從項目整體投資出發(fā)、盡可能對各種成本變動已發(fā)生和預計發(fā)生項目進行列舉，原則上，各月動態(tài)成本平均值與項目結(jié)算值的差異將作為評價各項目動態(tài)成本管理的依據(jù)之一，對特別異?，F(xiàn)象，城市公司成本部有權(quán)直接進行或上報城市公

4、司分管副總經(jīng)理審批后組織相關(guān)調(diào)查。2.1.5 項目實施過程中，成本管理部/城市公司成本部需對動態(tài)成本顯示已突破或很可能突破的目標成本項目啟動預警。2.2 動態(tài)成本控制方法2.2.1 由于某些成本細項是在一個項目周期內(nèi)逐年逐月漸漸開支掉的，到真正突破該細項成本目標時，都已到了項目的后期。若在項目后期出現(xiàn)許多細項突破而預警時，其實成本早已發(fā)生失控，因此動態(tài)成本可表示為：動態(tài)成本=合同價已支付部分+變更部分+預計將要發(fā)生部分。2.2.2 只要某個成本細項即將發(fā)生超支或很大可能超支（即雖然已支付部分在合同價以內(nèi)，但加上預計發(fā)生部分已超合同價）就必須預警，而不是成本科目超支再預警。2.3 項目工程成本動

5、態(tài)控制2.3.1 工程進度付款控制1) 在工程開工之前，城市公司項目部組織確定工程施工進度計劃，擬定單項工程形象進度計劃。2) 施工單位按照合同提出付款申請，提交到城市公司項目部，城市公司項目部填寫付款審批表并按權(quán)責手冊規(guī)定審核審批，付款流程參見財務付款管理作業(yè)指引。3) 城市公司成本部、財務部分別建立工程進度款臺帳，每月核對，臺帳作為成本簡報的內(nèi)容，城市公司成本部每月定期報送成本管理部。2.3.2 甲供材料設備付款控制1) 在工程開工之前，根據(jù)項目對材料設備的需求，城市公司項目部擬定單項工程的甲供材料設備供應計劃。工程采購部/城市公司項目部按權(quán)限根據(jù)供應計劃按照工程類招標采購管理程序按期完成

6、甲供材料設備的采購工作。2) 城市公司項目部按照材料設備采購合同和樣板等驗收甲供材料。供貨單位按照合同提出付款申請，經(jīng)監(jiān)理單位審核后交城市公司項目部，城市公司項目部填寫付款審批表提交審核審批，付款流程參見財務付款管理作業(yè)指引。3) 城市公司成本部、財務部分別建立材料設備付款臺賬，每月核對。臺賬作為成本簡報的內(nèi)容，城市公司成本部每月定期報送成本管理部。2.3.3 設計變更成本控制，參見設計變更管理作業(yè)指引。2.3.4 工程簽證成本控制，參見工程現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引。2.4 動態(tài)成本管理實施2.4.1 城市公司成本部每月5日前對本城市公司合同的結(jié)算成本目標進行預測，并填寫成本簡報中的目標成本執(zhí)行情

7、況表，并對超成本目標的項目進行分析，提出相關(guān)解決建議，超成本目標的原因主要有：1) 不可預見事項：l 發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動事故；l 發(fā)生法律訴訟；l 因經(jīng)濟合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；l 因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費、稅率、利率標準；l 發(fā)生原先未預見的情況而增加了經(jīng)濟合同的補充協(xié)議、對外承擔新的責任；l 出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈；l 目標成本預測時不準確；l 發(fā)生工程簽證；l 市場材料設備價格波動；l 其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。2) 管理不善事項：l 作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導致物料被盜或被搶；l 因計算不精準而發(fā)生多余采購物資；l 為無效勞

8、動支付了勞動報酬；l 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支；l 使用過程中的浪費；l 非必需的計劃外開支；l 未能以市場最合理的價格購物或價與質(zhì)不匹配；l 工期拖延造成的費用增加；l 其他管理不嚴的情況。2.4.2 成本管理部/城市公司成本部根據(jù)動態(tài)成本信息，按照以下原則啟動預警程序：事項公司相關(guān)措施1、三級子目突破指標l 向責任部門提示，在動態(tài)分析報告中作有關(guān)說明l 成本管理部/城市公司成本部組織相關(guān)部門溝通，分析原因、提出下階段成本控制要求2、 二級子目突破指標l 城市公司成本部、成本管理部、分管副總裁、總裁審批，否則均不得突破成本指標來簽署合同3、一級子目突破l 城市公司成本部、成本管理部、分管副總裁、產(chǎn)品決策委員會審批，否則均不得突破成本指標來簽署合同2.4.3 成本管理部每月匯總分析各項目成本統(tǒng)計情況，經(jīng)集團分管副總裁審批后，抄送各部門負責人以上管理人員及各城市公司負責人。3. 支持性文件3.1 LYJT-OP-CB01項目成本管理程序3.2 LYJT-WI-SJ06設計變更管理作業(yè)指引3.3 LYJT-W