深圳投資環(huán)境分析報告

1、 . . . 目 錄1.城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價51.1城市概況與特征51.2宏觀經(jīng)濟運行狀況51.3城市規(guī)劃與建設81.4宏觀政策102城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析與評價122.1土地市場122.2房地產(chǎn)總體市場132.3住宅市場162.4寫字樓市場202.5商業(yè)營業(yè)用房市場242.6二手房市場272.7城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測283城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析293.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢293.2城市房地產(chǎn)市場競爭格局分析293.3典型企業(yè)與典型項目29圖 表 目 錄圖1 -1：2000-2004年市GDP5圖1-2：2000-2004年市人均GDP6圖1-3：2000-

2、2004年市三次產(chǎn)業(yè)結構6圖1-4：2000-2004年市全社會固定資產(chǎn)投資7圖1-5：2000-2004年市人均可支配收入和人均消費性支出7圖2-1：2004-2005年市土地交易價格指數(shù)12圖2-2：2000-2004年市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與其增長率13圖2-3：2000-2004年市商品房建設情況14圖2-4：2000-2004年市商品房供求比14圖2-5：2000-2004年市商品房銷售面積和空置面積15圖2-6：2000-2004年市商品房銷售價格16圖2-7：2000-2004年市住宅開發(fā)投資額與其增長率16圖2-8：2000-2004年市住宅建設情況17圖2-9：2000-2004

3、年市住宅供求比18圖2-10：2000-2004年市住宅銷售面積和空置面積18圖2-11：2005年前三季度市住宅各區(qū)銷售面積比例19圖2-12：2000-2004年市住宅銷售價格19圖2-13：2000-2004年市寫字樓開發(fā)投資額20圖2-14：2000-2004年市寫字樓建設情況21圖2-15：2000-2004年市寫字樓供求比22圖2-16：2000-2004年市寫字樓銷售面積和空置面積22圖2-17：2000-2004年市寫字樓銷售價格23圖2-18：2004-2005年市寫字樓租金23圖2-19：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額24圖2-20：2000-2004年市商業(yè)

4、營業(yè)用房建設情況25圖2-21：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房供求比25圖2-22：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積和空置面積26圖2-23：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格26圖2-24：2000-2004年市二手房成交面積27圖2-25：2005年前三季度市二手房交易的區(qū)域分布27表1-1：重點政策列表11表2-1：2005年1-9月全市與各區(qū)域住宅平均銷售價格20表2-2：市住宅市場需求量預測28表3-1：2004年市住宅住宅銷售面積前15名29表3-2：2004年全市住宅銷售金額前15名29表3-3：招商地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況29表3-4：萬科地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況

5、29表3-5：航空城（東部）實業(yè)開發(fā)典型項目情況29表3-6：華僑城地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況29表3-7：閩泰地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況29表3-8：華僑城地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況29表3-9：佳兆業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況291. 城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價1.1 城市概況與特征n 區(qū)位優(yōu)勢明顯地處珠江三角洲的前沿，南接新界，東臨大亞灣，西抵珠江口，北臨市和市，是華南沿海重要的交通樞紐，共有12個口岸，是中國唯一擁有海陸空口岸的城市也是地與唯一接壤的城市。港名列世界集裝箱大港第4位，擁有中國最大陸路客運口岸羅湖口岸和陸路貨運口岸皇崗口岸；廣深、深汕高速公路和京九廣深高速公路把、和陸城市緊密的連接在一起。

6、近年來，合作領域從“三來一補”發(fā)展到基礎設施、環(huán)境保護、高新技術產(chǎn)業(yè)、金融、商貿(mào)、交通、物流、旅游、高等教育、醫(yī)療衛(wèi) 生等領域，基本實現(xiàn)了資源、城市功能、產(chǎn)業(yè)結構的互補。一體化為CPEA的順利實施和泛珠三角九省區(qū)與經(jīng)濟的一體化創(chuàng)造了良好的基礎條件。目前，口岸實行的24小時通關與無紙化驗放，以與西部通道的動工，將把兩地更加緊密地連在一起。的區(qū)域優(yōu)勢進一步凸現(xiàn)，將成為連接地以與地連接世界的紐帶和橋梁。1.2 宏觀經(jīng)濟運行狀況n 國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長從2000年到2004年期間，的經(jīng)濟保持快速增長，GDP年平均增長率達19.7%。2004年GDP在全國大中城市中位居第五，在珠三角城市中位居第二，僅落

7、后于。圖1 -1：2000-2004年市GDP數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒從2000年到2004年期間，人均GDP保持穩(wěn)定快速增長，年平均增長率達10.5%。圖1-2：2000-2004年市人均GDP數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 經(jīng)濟增長由二、三產(chǎn)業(yè)共同推進自2000年以來，加快城市化進程的步伐，向國際化城市邁進。第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年下降，經(jīng)濟增長由第二、三產(chǎn)業(yè)共同推進。目前高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和金融服務業(yè)是三大支柱產(chǎn)業(yè)。其中以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)發(fā)揮了經(jīng)濟增長的龍頭作用，2004年高新技術產(chǎn)業(yè)成為第一經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)產(chǎn)值3200億元，增長28.8%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的49.2%；物流、金融為主

8、體的現(xiàn)代服務業(yè)不斷發(fā)展壯大，商貿(mào)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)也占據(jù)重要份額。圖1-3：2000-2004年市三次產(chǎn)業(yè)結構數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)所占比重開始回落從2000年到2004年期間，市固定資產(chǎn)投資一直保持穩(wěn)定發(fā)展，年平均增長率達15.2%。從固定資產(chǎn)的構成來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重一直在40.0%以上。在宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進入理性調(diào)整階段，基本建設投資逐漸成為影響固定資產(chǎn)投資增幅的最主要因素，2004年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比重回落到歷史最低水平。 圖1-4：2000-2004年市全社會固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 居民人均可支配收入穩(wěn)定增長，

9、人均消費性支出增長緩慢圖1-5：2000-2004年市人均可支配收入和人均消費性支出數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒市居民可支配收入保持穩(wěn)定增長，2004年城市居民可支配收入達27596元。相對于收入的增長速度，消費的增速則比較緩慢，而且由于居民生活水平提高到一定程度后消費結構發(fā)生轉(zhuǎn)變，2004年市居民人均消費性支出比2003年略有下降。1.3 城市規(guī)劃與建設n 城市規(guī)劃 城市目標定位“十一五”期間乃至今后十五年的目標定位是：建設亞太地區(qū)有重要影響的高科技城市、國際物流樞紐城市、國際金融貿(mào)易和會展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市。 經(jīng)濟發(fā)展目標未來15年經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標是：到2010年特區(qū)建

10、立30周年，GDP總量比2005年翻一番，人均GDP達到1.2萬美元；到2015年，全市GDP超過1萬億元。從2006年起，經(jīng)過15年努力，到特區(qū)成立40周年的2020年，爭取人均GDP達到2萬美元，達到和新加坡21世紀初的發(fā)展水平。 人口控制目標“十一五”期間常住人口將控制在750萬人以。而2020年這個數(shù)字將控制在1000萬以。 城市總體規(guī)劃總體規(guī)劃構筑了自然生態(tài)和人工生態(tài)兩個層次的空間構架：一是城市建設發(fā)展用地，呈“W”字型；二是保護型發(fā)展用地，以山體、水系、植被和組團分隔用地為因素聯(lián)成系統(tǒng)，呈“M”字型。這樣做的優(yōu)點是既結合了的自然條件，又順應了市場條件下的城市開發(fā)模式，而且保證了城市

11、具有良好的生態(tài)環(huán)境效果，最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 城市建設布局結構以特區(qū)為中心，由北向西、中、東三個方向發(fā)展，形成輻射狀的城市基本骨架。在此基礎上，將全市劃分為9個功能組團和6個需控制建設規(guī)模的獨立城鎮(zhèn)，并以組團為基本單位進行產(chǎn)業(yè)布局，使各產(chǎn)業(yè)區(qū)像顆顆明珠鑲嵌于發(fā)展軸上。西部發(fā)展軸由特區(qū)出發(fā)沿珠江口向伸展，為市重要的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)；中部發(fā)展軸向、觀瀾方向發(fā)展，為市的物流走廊，并為特區(qū)中心組團配套；東部發(fā)展軸沿布吉、龍崗一線向惠陽方向發(fā)展，為市二十一世紀最具潛力的增長點。 城市交通實施全面的一體化的交通發(fā)展戰(zhàn)略，構筑以軌道交通為骨干、常規(guī)公交為主體、各種交通方式協(xié)調(diào)發(fā)展的一體化的交通體系。城市軌道

12、交通目前，特區(qū)已建成軌道交通一期工程。在此基礎上，將盡快建設軌道二期1號線延長段、2號線、3號線、4號線延長段、5號線工程，到2010年形成總長約140公里，連接城市中心區(qū)、次中心和重要策略發(fā)展區(qū)，并與城市主要對外客運交通樞紐進行良好的銜接，能在城市主要客運交通走廊提供大運量快速交通服務的城市軌道交通骨干網(wǎng)絡。持續(xù)推進軌道交通規(guī)劃建設，開展遠景軌道交通網(wǎng)絡規(guī)劃，加強軌道交通與國家鐵路、珠三角城際軌道的銜接，形成由國家鐵路、城際軌道和城市軌道組成的多層次軌道交通網(wǎng)絡格局。并在此基礎上，開展軌道三期工程建設規(guī)劃，指導軌道三期工程建設。珠三角城快速軌道交通網(wǎng)絡珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)絡總長約600公

13、里，估算總投資約1080億元。至2020年，省將建設成以為中心，以至、至為兩條主軸線，以與放射與環(huán)狀結合的珠江三角洲城際快速軌道交通架構。其中，至主軸的規(guī)劃是，新建線，全長150公里左右；至主軸線連接四市，全長180公里。n 城市建設2004年，繼續(xù)實施以環(huán)境凈化、交通暢通、社會安寧為目標的“凈暢寧”工程；開展了大規(guī)模的市容環(huán)境綜合整治“梳理行動”，共拆除亂搭建和影響市容的臨時建筑物3800多萬平方米，增加了綠地面積，消除了治安和消防等隱患；實施“城中村”改造工程，進一步改善了城市環(huán)境；對特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)實施農(nóng)村城市化工程，拓展了城市發(fā)展空間，促進了特區(qū)外協(xié)調(diào)發(fā)展。 重點工程2004年中

14、心區(qū)基本建成。會展中心、電視中心、市民廣場等投入使用，地鐵一期如期通車，蛇口港二期竣工，軌道交通二期項目獲得國家批準。鹽田港三期主體工程完工并正式投產(chǎn)。鹽田港區(qū)集裝箱碼頭三期擴建工程、大鏟灣港區(qū)集裝箱碼頭一期陸域形成工程動工建設；蛇口港區(qū)集裝箱碼頭三期工程陸域形成和軟基加固工程完工，5#泊位動工；銅鼓航道工程于2004年年底正式動工。117個在建重大項目建設進展順利，2004年全年完成投資228億元，完成年度投資計劃的95%。小結：受城市中心不斷西移，以與地鐵等交通利好因素的影響，關外將成為房地產(chǎn)市場成未來供應和需求的熱點區(qū)域。1.4 宏觀政策2004年以來，政府出臺的一系列宏觀調(diào)控政策圍繞抑

15、制投資過熱和房地產(chǎn)投機，重點集中在土地與金融政策兩個方面。通過控制房地產(chǎn)供應的源頭、加息、稅收等手段來平衡房地產(chǎn)市場供求。其宗旨在于擠掉房地產(chǎn)市場的投機泡沫，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。土地政策2004年以來，國家以前所未有的力度大力整頓土地市場，主要體現(xiàn)在三個方面：杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項目、完善各項土地制度。國家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性，旨在通過對土地市場的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進一步規(guī)房地產(chǎn)市場的供給，防止土地的盲目開發(fā)以與房地產(chǎn)價格的過快增長。金融政策2004年4月，中央首先通過提高存款準備金率控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效控制過熱行業(yè)的資金源頭；其次通過調(diào)

16、整資本金比例，進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻；最后在2004年10月和2005年3月通過利率的杠桿來提高貸款的成本對房地產(chǎn)市場的需求進行調(diào)控。稅收政策2005年5月18日國稅局出臺了關于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知。緊接著在5月27日，國家稅務總局、財政部、建設部出臺了關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知。規(guī)定自2005年6月1日起，購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入的全額征收5%的營業(yè)稅；超過2年轉(zhuǎn)手交易的，普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠，非普通住宅則按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅。表1-1：重點政策列表類別政策名稱發(fā)布日期發(fā)布機構政策容土地政策土地71號令2004/3/30國土

17、資源部規(guī)定8月31日后，不得采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權關于發(fā)布市2005年度公告基準地價的通告2005/4/18市國土資源和房產(chǎn)管理局調(diào)整后的市2005年度公告基準地價標準金融政策提高資本金比例2004/4/27國務院房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例從20%提高到35%與以上各金融機構提高了存款準備金率0.5個百分點2004/4/25中國人民銀行提高了存款準備金率0.5個百分點，控制放貸規(guī)模上調(diào)金融機構存貸款基準利率2004/10/29中國人民銀行上調(diào)金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機構超額準備金利率2005/3/16中

18、國人民銀行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平稅收政策關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見2005/5/11國務院6月1日起，購房不足2年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅交易管理政策關于進一步規(guī)我市商品房銷售行為的通告2005/11/11市國土資源和房產(chǎn)管理局一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的“認購書”，應使用全市統(tǒng)一的示文本，并通過“市一手房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)”下載 ?！罢J購書”簽訂后，不得隨意變更或解除。二、商品房項目取得預售許可證后，必須全部即時上網(wǎng)公開銷售。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式。四、嚴禁“炒賣樓花”行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得代理銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手

19、房。拆遷政策經(jīng)濟特區(qū)房屋拆遷管理辦法2004/8/26市人民政府市經(jīng)濟特區(qū)房屋拆遷補償安置辦法2 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析與評價2.1 土地市場n 土地市場概述總面積19.53億平方米，其中特區(qū)面積3.28億平方米。據(jù)統(tǒng)計，至2004年底，全市可建設用地僅余200多平方公里，且多分布在特區(qū)外。從2002年起，逐年緊縮土地供應，連續(xù)三年特區(qū)商品住宅土地供應為零。 2005年全市計劃供應土地面積1269萬平方米，94%的供應土地在特區(qū)外。商品住宅用地控制在80萬平方米，僅占供應總量的6%，并且全部位于特區(qū)外。n 土地供應從1987年9月9日國首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在市以協(xié)議方式出讓，直到20

20、02年7月1日國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定正式生效的15年間，的出讓方式一直以協(xié)議為主。2004年國有土地成功出讓用地23宗，成交土地面積134.4萬平方米，同比增長23.5%；建筑面積184.74萬平方米，同比增長22.3%。n 土地成交價格圖2-1：2004-2005年市土地交易價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)由于連續(xù)三年緊縮土地供應，因此土地出讓的總地價、樓面價持均持續(xù)上漲。2004年土地出讓總地價40.46億元，同比增長37.2%；樓面價2190元/平方米，同比增長12.1%。小結：自2002年以來，市逐年緊縮土地供應，連續(xù)三年特區(qū)商品住宅土地供應為零，特區(qū)外的龍崗區(qū)

21、和寶安區(qū)成為土地供應的主要區(qū)域。受城市中心的西移，以與軌道交通的建設等利好因素的影響，特區(qū)外土地價格也逐步走高。2.2 房地產(chǎn)總體市場n 房地產(chǎn)開發(fā)投資進入理性調(diào)整階段從2000年到2002年期間，市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)步增長的勢頭。2002年是房地產(chǎn)投資增速最快的一年，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也達到歷史最高。針對2002年商品房供應的過快增長的這一情況，市政府采取了特區(qū)停止新批房地產(chǎn)用地并控制房地產(chǎn)用地供應（100公頃左右）等一系列宏觀調(diào)控措施。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，從2003年起房地產(chǎn)開發(fā)投資進入理性調(diào)整階段，開發(fā)投資額增速明顯回落，占固定資產(chǎn)投資的比重也開始回落。2004年房地

22、產(chǎn)開發(fā)投資的增幅僅1.6%，占固定資產(chǎn)投資的比重也回落到45.0%以。2005年前三季度，市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 314.38 億元，同比增長 -0.3%，房地產(chǎn)投資規(guī)模與2004年同期持平。圖2-2：2000-2004年市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與其增長率數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 建設速度放緩自2003年以來，市房地產(chǎn)開發(fā)進入理性調(diào)整期，商品房建設速度也相應放緩，施工面積和竣工面積的增速開始回落。2004年施工面積的增幅僅3.0%，而竣工面積出現(xiàn)負增長，同比下降9.2%。 2005年前三季度受宏觀調(diào)控的影響，商品房施工面積和竣工面積均出現(xiàn)負增長，分別同比下降6.5%和5.5%。圖2-3：2000-2

23、004年市商品房建設情況數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 商品房整體供求關系趨于平衡從2000年到2003年，市商品房市場一直呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢。其中2001的供求比達到最大，此后受房地產(chǎn)開發(fā)建設速度放緩的影響，供求比逐年下降。2004年受宏觀調(diào)控的影響，供求比回落到1附近，供求基本平衡。圖2-4：2000-2004年市商品房供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 商品房需求旺盛自2000年以來，商品房需求保持旺盛，銷售面積持續(xù)增長。由于商品房市場的需求較真實，因此受宏觀調(diào)控的影響不大，經(jīng)歷了7-8月一段短暫的觀望期后，自9月以來需求轉(zhuǎn)旺，銷售面積大幅增加。2005年全年商品房銷售

24、面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3%。 在政府嚴控新增房地產(chǎn)用地供應和積極消化存量土地等政策的作用下，自2003年以來商品房建設速度放緩，供應量保持平穩(wěn)，因此大量空置商品房得到消化，空置面積與銷售面積的差距日益加大。截至2005年9月底，商品房空置面積為 139.36萬平方米，同比下降26.5%。 圖2-5：2000-2004年市商品房銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒自2000年以來，商品房銷售價格持續(xù)上漲，其中2001年是增速最快的一年，此后增速有所回落，保持平穩(wěn)增長。2005年在宏觀調(diào)控的影響下，商品房供應量有所減少，然而需求保持旺盛，導致銷售價格持續(xù)上漲。圖2-6：200

25、0-2004年市商品房銷售價格數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒小結：由于從2002年開始采取嚴格的房地產(chǎn)用地供應政策，市房地產(chǎn)市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產(chǎn)價格保持平穩(wěn)上漲。2005年受宏觀調(diào)控的影響，供應略有下降，但是需求持續(xù)旺盛，價格大幅上漲。2.3 住宅市場n 住宅開發(fā)投資進入理性調(diào)整期圖2-7：2000-2004年市住宅開發(fā)投資額與其增長率數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒從2000年到2003年，市住宅開發(fā)投資一直保持穩(wěn)定增長的勢頭，占房地產(chǎn)市場投資的比重一直保持在65.0%以上。受宏觀調(diào)控的影響，2004年住宅投資額大幅回落，占房地產(chǎn)市場的比重也回落到5

26、4.4%，進入理性調(diào)整期。n 住宅建設速度放緩自2002年以來，市逐年緊縮土地供應，連續(xù)三年特區(qū)商品住宅土地供應為零。受此影響，市商品住宅建設速度放緩，主要供應集中于關外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)。從2002年到2004年住宅施工面積基本穩(wěn)定在2100萬平方米左右。受宏觀調(diào)控的影響，住宅竣工面積從2004年開始出現(xiàn)負增長，2004年同比下降10.6%。 圖2-8：2000-2004年市住宅建設情況數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 住宅供小于求明顯從2000年到2003年期間，市住宅供應和需求基本保持平衡。在宏觀調(diào)控的影響下，自2004年起住宅竣工面積出現(xiàn)負增長，而市場需求持續(xù)旺盛，因此供求比一路回落，供小于求的態(tài)

27、勢明顯。圖2-9：2000-2004年市住宅供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 住宅需求旺盛，銷售情況良好自2000年以來需求保持旺盛，銷售面積持續(xù)增長，空置面積逐年下降。圖2-10：2000-2004年市住宅銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒2005年前三季度，住宅銷售面積619.45萬平方米，同比增長8.7%。從各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，寶安區(qū)已居首位占全市銷售量的29%；龍崗、福田、南山三區(qū)銷售量占全市的比例均接近20%，居其次。圖2-11：2005年前三季度市住宅各區(qū)銷售面積比例數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒受住宅市場需求旺盛的影響，自200

28、0年以來，市住宅銷售價格持續(xù)上漲，2001年是增速最快的一年，此后保持平穩(wěn)增長。2005年前三季度，市商品住宅均價為 6640元/平方米，同比上漲12.2%。分區(qū)域看來，特區(qū)住宅價格基本保持平穩(wěn)變動，特區(qū)外寶安區(qū)和龍崗區(qū)房價增長明顯較快。圖2-12：2000-2004年市住宅銷售價格數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒表2-1：2005年1-9月全市與各區(qū)域住宅平均銷售價格2005 年 1-9 月2004 年 1-9 月同比增長率（%）全市6640591912.18羅湖區(qū)818879902.49福田區(qū)79477984-0.46南山區(qū)8073621229.96鹽田區(qū)81118433-3.82寶安區(qū)5245401

29、530.63龍崗區(qū)4943382029.41數(shù)據(jù)來源：市國土資源和房屋管理局小結：受宏觀調(diào)控和土地緊縮供應的影響，市住宅開發(fā)投資進入理想調(diào)整階段，建設速度放緩。從供應的主要區(qū)域來看，隨著城市中心的不斷西移，以與地鐵等重大交通的規(guī)劃建設，關外正逐漸成為住宅開發(fā)的熱點區(qū)域。由于住宅需求較真實，因此受宏觀調(diào)控的影響不大，經(jīng)歷了一段短暫的觀望期后需求轉(zhuǎn)旺，整體呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢，價格持續(xù)上漲。2.4 寫字樓市場n 寫字樓投資先抑后揚受1999年市房地產(chǎn)整體開發(fā)投資額大幅增加的影響，寫字樓投資額在1999年達到歷年的峰值。此后兩年連續(xù)下降，在2001年降到谷底，從2002年起寫字樓市場開始復，投資額逐年

30、增加。圖2-13：2000-2004年市寫字樓開發(fā)投資額數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 寫字樓施工面積先抑后揚受投資額減少的影響，在1999年之后的兩年間市寫字樓施工面積持續(xù)下降，2001年降到歷史最低。此后隨著寫字樓市場的復，施工面積有所回升，竣工面積大幅度增加。圖2-14：2000-2004年市寫字樓建設情況數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 寫字樓供應的區(qū)域與檔次分布寫字樓在售項目主要集中在福田中心區(qū)以與其輻射區(qū)域。在售項目的層次分明，中心區(qū)均為高檔項目；次中心區(qū)以中高檔商務公寓為主；南山與其他區(qū)域多為中低檔商務公寓。n 寫字樓供大于求，后市競爭激烈自2000年以來，市寫字樓市場基本處于供大于求的狀態(tài)，除了

31、在2002年由于竣工面積的大幅減少，出現(xiàn)供略小于求的情況。2004年寫字樓市場利好不斷，CEPA實行、西部通道正式施工、地鐵開通、中心區(qū)的建設初具規(guī)模，吸引了大批國外大中型企業(yè)入駐，使得寫字樓市場呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭。但是由于市場存量巨大，加上新政的短暫影響，后市競爭激烈。圖2-15：2000-2004年市寫字樓供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 銷售面積增加，空置面積減少圖2-16：2000-2004年市寫字樓銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒自2002年以來，市寫字樓需求不斷增加，銷售面積保持快速增長。2004年銷售面積同比增長40.9%。與此同時，受旺盛需求的影

32、響，甲級寫字樓空置面積不斷消化，空置率呈下降的趨勢，截止2005年底約為10.0%。受宏觀調(diào)控的影響，2005年7-8月寫字樓市場經(jīng)歷了一個短暫的觀望期，銷售面積達到低谷，但是在經(jīng)濟、政策等利好因素支撐下，自9月以來市場開始全面回暖。2005年前三季度寫字樓銷售面積18.31萬平方米，比2004年同期下降16.1%，但銷售價格比2004年同期上漲24.8%。圖2-17：2000-2004年市寫字樓銷售價格數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 租賃活躍，甲級寫字樓租金平穩(wěn)圖2-18：2004-2005年市寫字樓租金數(shù)據(jù)來源：中原（中國）地產(chǎn)研究中心市甲級寫字樓租金走勢平穩(wěn)。蔡屋圍、中心區(qū)，以與它們周邊的甲級寫

33、字樓都處于高入住水平，不單成為國外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進駐，使空置率不斷下降，創(chuàng)造新低。小結：2004年是房地產(chǎn)的“寫字樓年”，迎來了發(fā)展的最高峰，也給2005年帶來了較大的市場壓力。特別是供應方面，因為存量巨大，市場需要時間去消化，后市競爭更加激烈。2005年是房地產(chǎn)的“政策年”。在新政的影響下，寫字樓市場經(jīng)歷了一個短暫的觀望期，買賣成交在7-8月份達到今年的低谷。但在經(jīng)濟、政策等利好因素支撐下，9月份市場開始全面回暖，預計第四季度將迎來今年寫字樓市場的供應與銷售高峰期。2.5 商業(yè)營業(yè)用房市場n 投資額穩(wěn)步增加自2000年以來，市商業(yè)營業(yè)用房投資額逐年穩(wěn)步增長，占房

34、地產(chǎn)開發(fā)投資的比重也逐年穩(wěn)步增加。自2004年以來，商業(yè)營業(yè)用房投資漸成熱點。圖2-19：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 建設速度開始加快自2004年以來，在零售業(yè)對外開放、城市化進程加快，以與大型商業(yè)網(wǎng)點將受限等因素影響下，商業(yè)房地產(chǎn)市場加速了發(fā)展的步伐，純商業(yè)物業(yè)與社區(qū)商業(yè)共同得到大力的發(fā)展。2005年延續(xù)2004年供應旺盛的勢頭，總供應量高達132.89萬平方米。圖2-20：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房建設情況數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 供大于求自2000年以來，市商業(yè)營業(yè)用房一直保持供大于求的狀況。其中以2001年的供求比為最大，2002年的供求比

35、為最小。圖2-21：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒n 銷售面積快速增長，價格平穩(wěn)上漲自2000年以來，市商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積保持快速增長。主要與近年來住宅建設的加快有關。在特區(qū)外不同片區(qū)由于住宅建設的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動了商業(yè)物業(yè)需求的增長。圖2-22：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒2005年，受宏觀調(diào)控政策以與土地增值稅的影響，發(fā)展商和投資者大多處于觀望狀態(tài)，商業(yè)營業(yè)用房成交嚴重萎縮，銷售面積為53.48萬平方米，同比下降了7. %。但隨著城市環(huán)境的不斷改善，商業(yè)營業(yè)用房

36、銷售價格持續(xù)走高，全年為15611元/平方米，同比上漲25.6%。圖2-23：2000-2004年市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計年鑒小結：近幾年，隨著市特區(qū)外不同片區(qū)住宅建設的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，由此帶動了商業(yè)營業(yè)用房的發(fā)展。延續(xù)著2004年商業(yè)營業(yè)用房市場供應旺盛發(fā)展勢頭，2005年上市面積達132.89萬平方米，其中關外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)的供應量大大超過關各區(qū),成為集中放量的新興區(qū)域。受政策的影響，銷售面積較2004年有所下降，但銷售價格持續(xù)走高。2.6 二手房市場從2000年到2004年期間，二手房市場保持較快發(fā)展，交易量增長迅速，年平均增長率36.7%。2005年前三季度

37、，二手房交易面積588.50萬平方米，比2004年同期增長12.6%。其中二手住宅交易面積421.84萬平方米，比2004年同期增長22.4%。隨著二手房交易量的增長，截至2005年9月底，二手房和新房交易量的比例已達到 0.85：1。從交易的區(qū)域分布來看，羅湖區(qū)和福田區(qū)仍是二手房成交的主要區(qū)域。圖2-24：2000-2004年市二手房成交面積數(shù)據(jù)來源：市國土資源和房屋管理局圖2-25：2005年前三季度市二手房交易的區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：市國土資源和房屋管理局2.7 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測n 住宅市場從市的城市規(guī)劃、土地供應情況情況可以看出，開發(fā)的熱點區(qū)域已向關外轉(zhuǎn)移，寶安區(qū)和龍崗區(qū)已成為近

38、期住宅供應和需求的熱點區(qū)域。 是中國最大的移民城市，人口持續(xù)增長。2004年末市常住人口597.55萬人，同比增長7.2%。其中暫住人口432.42萬人，同比增長6.4%，占常住人口比重的72.4%。一方面，隨著人口的持續(xù)增長，將極增加住宅市場的需求；另一方面，在居住達到一定時間的居民，隨著經(jīng)濟條件地不斷改善，改善居住水平的愿望也不斷強烈，不僅促進了新房銷量的增長，也使二手房有了巨大的市場。表2-2：市住宅市場需求量預測指標近期(20062007)遠期(20072010）說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟發(fā)展人均GDP穩(wěn)步提高人均GDP達到1. 2萬美元2004年按常住人口計算的人均GDP59271元居

39、民收入不斷增加努力增加居民收入2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27596元消費結構居民消費沿實物消費與服務消費并重的軌道前進繼續(xù)推進消費結構升級2004年城鎮(zhèn)居民人均消費性支出19570元城市人口城市化水平100%100%2004年城市化率已達100%總?cè)丝谟锌刂频脑鲩L常住人口將控制在750萬人以。2004年常住人口597.55萬人，其中戶籍人口165.13萬人，暫住人口432.42萬人。2020年常住人口控制在1000萬以。城市規(guī)劃城市相關規(guī)劃在原有基礎上對的城市發(fā)展和市域功能進行統(tǒng)籌考慮，實施“合作圈”、“大珠三角合作圈”、“泛珠三角合作圈”三個“圈層”的區(qū)域合作框架，建設“兩帶三區(qū)六園”

40、的市域產(chǎn)業(yè)布局。建設“和諧”、“效益”根據(jù)城市總體規(guī)劃、市公共交通規(guī)劃軌道交通、道路的建設市公交發(fā)展必須堅持一體化的發(fā)展方向，大力推進軌道、常規(guī)公交的整合，提高整體運輸效率，同時引入適度競爭，提高公交服務質(zhì)量和服務效率，滿足乘客需求，逐步建立多模式、一體化、適度競爭的公共交通體系，確立公共交通在城市客運體系中的主導地位。至2010年，公共交通要承擔全市60%以上的客運機動化出行。指標近期*(20062007)遠期*(20072010）說明未來五年住宅需求總量總?cè)丝冢ㄈf人）7359002004年常住人口597.55萬人。2020年常住人口控制在1000萬以。城市化水平（%）100%100%200

41、4年城市化率已達100%城市人口（萬人）7359002004年常住人口597.55萬人城市居民人均住房面積（M2）25272004年人均住房建筑面積23平方米，人均住房使用面積22.75平方米居民改善居住需求（萬M2）14701800城市人口*人均住房面積改善城市人口機械化增長需求（萬M2）33754455按戶籍人口增長*人均住房水平外來人口需求（萬M2）70011002004年外來人口購房比重約40%住宅需求量（萬M2）55457355居民改善居住需求+城市人口機械化增長需求+外來人口需求根據(jù)對市未來五年經(jīng)濟、人口、規(guī)劃的預測，我們預計近期（20062007）市住宅需求總量約在5545萬平方

42、米左右，年均在2772萬平方米左右；遠期（20072010）市住宅需求總量約在7255萬平方米左右，年均在2452萬平方米左右。n 寫字樓市場受2004年寫字樓市場的放量供應，以與2005年宏觀調(diào)控的影響，前三季度寫字樓新增供應量大幅度下降。但自9月以來，市場逐步走出觀望期，預計在第四季度寫字樓市場將迎來巨量投放期，主要供應區(qū)域?qū)⒓杏谥行膮^(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)。在GDP穩(wěn)定增長，經(jīng)濟保持高位運行，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術、文化產(chǎn)業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的影響下，預計市寫字樓市場需求將繼續(xù)保持旺盛，甲級寫字樓的空置率將繼續(xù)走低，租金將繼續(xù)保持平穩(wěn)。n 商業(yè)營業(yè)用房市場商務部、財政部、建設部

43、等在9月19日聯(lián)合下發(fā)的關于進一步做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知（簡稱通知）規(guī)定，2005年底前，全國地級以上城市必須完成商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作。到時仍未完成規(guī)劃的，原則上將不得再批準建設新的建筑面積在1萬平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點。通知規(guī)定，今后城市商業(yè)網(wǎng)點（包括商品交易市場、零售商店、購物中心、餐飲店等）的新建和改、擴建，改變現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點用途，都必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。按城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展主要集中在中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心、龍崗中心城、寶安新中心區(qū)等幾個區(qū)域，而以上幾個區(qū)域的房地產(chǎn)用地基本已出讓，已開發(fā)和在開發(fā)的占絕大部分。在政策的影響下，未開發(fā)的將在近期投入開發(fā)期，從而加速年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)

44、展速度，推動未來兩年市場供應量。巨大的供應量雖然促使市場成交活躍，銷售面積將有望繼續(xù)增加，但同時也給市場消化帶來極大的壓力，預計銷售價格上漲壓力較大。3 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析3.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢n 開發(fā)商情況介紹市房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量較多，本地開發(fā)商實力較強，而外地開發(fā)商進入的較少。n 行業(yè)利潤情況2005年上半年，上市地產(chǎn)公司的半年業(yè)績報顯得很樂觀，利潤率大都呈較高增長。萬科凈利潤7.95億元，增長152.6%；招商地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、房屋租賃和供電供水業(yè)務方面均穩(wěn)步增長，主營業(yè)務利潤同比去年增長了39.8%，凈利潤同比增長了52.3%。但在國家宏觀調(diào)控的作用下，銷售節(jié)

45、奏放緩直接影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，上市地產(chǎn)公司經(jīng)營壓力將明顯增大。n 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢受市逐年緊縮土地供應的影響，繼續(xù)向外擴將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一大方向。3.2 城市房地產(chǎn)市場競爭格局分析市房地產(chǎn)企業(yè)中有影響的開發(fā)商以本地開發(fā)商為主，整體市場的集中度不高，2004年住宅銷售面積前15名占全市總銷售面積的比重為20.2%，住宅銷售金額前15名占全市總銷售金額的比重為21.2%。市場競爭呈現(xiàn)板塊分割的特征，2004年每個區(qū)域銷售前5名的開發(fā)商所占比例均達到30%以上。其中以鹽田區(qū)的情況最為明顯，2004年鹽田區(qū)住宅銷售面積前5名占本區(qū)總銷售面積的比重為72.2%，鹽田區(qū)住宅銷售金額前5名占本區(qū)

46、總銷售金額的比重為72.9%。表3-1：2004年市住宅住宅銷售面積前15名（占全市總銷售面積20.2%）名次開發(fā)商項目1航空城（東部）實業(yè)桃源居2佳兆業(yè)地產(chǎn)（）桂芳園3市寶安寶利來實業(yè)寶利豪庭4華僑城房地產(chǎn)波托菲諾5市長城地產(chǎn)（集團）股份盛世家園（二期）6市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)濱海之窗花園7宏明（）木業(yè)現(xiàn)代城華庭8市鵬寶東物業(yè)發(fā)展錦繡江南9市淞江愛地實業(yè)水晶之城10市振業(yè)(集團）股份星海名城11招商房地產(chǎn)帶海濱城12卓越置業(yè)集團蔚藍海岸社區(qū)13金地（集團）股份金地香密山14市富通房地產(chǎn)開發(fā)富通*麗沙花都15市華業(yè)發(fā)展南海玫瑰花園數(shù)據(jù)來源：市國土資源和房屋管理局表3-2：2004年全市住宅銷售金額前

47、15名（占全市總銷售面積21.2%）名次開發(fā)商項目1華僑城房地產(chǎn)波托菲諾2航空城（東部）實業(yè)桃源居3市長城地產(chǎn)（集團）股份盛世家園（二期）4金地（集團）股份金地香密山5招商房地產(chǎn)帶海濱城6招商房地產(chǎn)半山海景蘭谷7市鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)熙園8市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)濱海之窗花園9卓越置業(yè)集團蔚藍海岸社區(qū)10宏明（）木業(yè)現(xiàn)代城華庭11市華業(yè)發(fā)展南海玫瑰花園12市萬科房地產(chǎn)萬科東海岸社區(qū)13沙河實業(yè)股份世紀村14佳兆業(yè)地產(chǎn)（）桂芳園15市鴻瑞通房地產(chǎn)開發(fā)海怡花園數(shù)據(jù)來源：市國土資源和房屋管理局3.3 典型企業(yè)與典型項目招商房地產(chǎn)招商房地產(chǎn)（簡稱招商地產(chǎn)），是招商局集團在地的核心企業(yè)，是其四大產(chǎn)業(yè)之一地產(chǎn)業(yè)的旗艦

48、公司。招商地產(chǎn)于1984年在成立，經(jīng)過近20年的發(fā)展，作為國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，招商地產(chǎn)已成為一家集開發(fā)、設計、監(jiān)理、物業(yè)管理為一體、物業(yè)品種齊全的房地產(chǎn)集團。作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，招商地產(chǎn)已累計開發(fā)總面積600萬平方米，除成功開發(fā)中國最早的改革開放試驗地蛇口工業(yè)區(qū)外，2004年市房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名第一，2004年中國房地產(chǎn)上市企業(yè)綜合實力排名第四，2003年度十八家中國藍籌地產(chǎn)企業(yè)之一。表3-3：招商地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型帶海濱城南山區(qū)2002-8-18（一期）2003-10-18（二期）7000（一期）7200（二期）30普通

49、住宅半山海景蘭溪谷南山區(qū)2004-6-26890014.74高檔住宅市萬科房地產(chǎn) 市萬科房地產(chǎn)是萬科集團第1家房地產(chǎn)專業(yè)公司，成立于1988年。十多年來，公司的發(fā)展經(jīng)歷了從“本地”開始房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務到跨地域經(jīng)營，再回到“本地”大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)三個階段。在這個過程中，開發(fā)建設了近四十個各種類型的房地產(chǎn)項目，創(chuàng)造了以“萬科城市花園”、“萬科四季花城”和“萬科金色家園”為代表的優(yōu)秀項目品牌。這些產(chǎn)品先后榮獲多個國家級獎項。為萬科地產(chǎn)品牌創(chuàng)立以與在全國的推廣起了很大的作用。公司1998年和2000年被評為市“守法納稅大戶”；1998、1999、2000、2001連續(xù)四年市房地產(chǎn)行業(yè)綜合開發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名

50、第一；2002年初，又被建設部評為全國房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)。表3-4：萬科地產(chǎn)開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型萬科東海岸鹽田區(qū)2003-7-5（一期）2004-7-3（二期）2005-8-27（三期）6500（一期）9500（二期）15000（三期）21高檔住宅、別墅航空城（東部）實業(yè)表3-5：航空城（東部）實業(yè)開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型桃源居錦繡清華園寶安區(qū)2002-4-2833004.68普通住宅桃源居錦繡前程園寶安區(qū)3700普通住宅桃源居（世外桃源）寶安區(qū)2003-7-26370038普通住宅桃源居大城小院寶安區(qū)2005-4-1645005.54普通住宅桃源居錦繡清華園五區(qū)寶安區(qū)2004-8-152.26普通住宅桃源盛景園寶安區(qū)2005-10-148005.25普通住宅航空城（東部）實業(yè)為中外合作企業(yè)，成立于1993年3月8日，主要從事寶安中華商貿(mào)城桃源居房地產(chǎn)開發(fā)，其占地面積116萬平方米，總建筑面積180萬平方米，是目前第一大盤。另外還涉與興建商貿(mào)、文教、旅游等設施與航空城東區(qū)的物業(yè)管理。市長城地產(chǎn)（集團）股份長城地產(chǎn)（集團）股份，創(chuàng)立于19