土地增值稅計算方法

1、創(chuàng)作：歐陽總時間：2021.02. 13仁公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的 收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實 物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建 筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為40%o增值額超過扣除項目金額100%、未超

2、過扣除項目金額 200%的部分，稅率為50%o增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%o上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣 除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減 去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體 公式如下：（-）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額二增值額X 30%（二）增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的 土地增值稅稅額=增值額X 40%扣除項目金額X 5%（三）增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的 土地增值稅稅額二增值額X 50%一

3、扣除項目金額X15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額二增值額X60% 扣除項目金額X35%公式中的5%, 15%, 35%為速算扣除系數(shù)。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及附著 物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增 值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅 率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復 雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計 算。一、把握兩個概念(1)增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權、地上建筑物及附著物取 得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額， 即稅法規(guī)定準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額， 它包

4、括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、 房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及其他扣除項 目等。二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：(1)增值額未超 過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%,速算扣除數(shù)為 0；(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%；(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的 部分，稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%,速算扣除數(shù)為 35% o三、確定應稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn) 讓土地使

5、用權、房屋產(chǎn)權而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術等的評估收入。四、確定扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有 關登記、過戶手續(xù)費；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征 用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設 施費和開發(fā)間接費用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利 息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 按土地增值稅暫行條例及其實施細則規(guī)定：納稅人能 鍍轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構 證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5%以 內(nèi)計算扣除，否則按上

6、述第（1）和（2）項合計的10%以內(nèi) 計算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金支出。包括營業(yè) 稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項 目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地 產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。五、計算方法首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅 率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值 額X稅率一扣除項目金額X速算扣除數(shù)”進行計算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟 出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、 過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土

7、地征用及拆迂補償 費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支 付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費 附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅？計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180X80 = 14400 （萬元）取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（14.8 + 0.2 + 50） X80 = 5200 （萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5X80 + 5200X5% = 300 （萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400X5%X （1+5%+3%） =777.6 （萬 元）加計扣除金額:5200X20% = 1040 （萬元）扣除項目合計:5200+300+777.6+1040 = 7317.6 （萬元）增值額= 14400 73仃.6 = 70824